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住房，关系国与家 主 编 倪鹏飞 副 主 编 侯庆虎 李 超 徐海东 特邀主编 沈建法 林祖嘉 刘成昆 中国城市竞争力报告 No.171 中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 1 中国城市竞争力报告 No.17 编委会 主 编 倪鹏飞 副 主 编 侯庆虎 李 超 徐海东 特邀主编 沈建法 林祖嘉 刘成昆 顾 问 王伟光 李 扬 江小涓 仇保兴 张卓元 裴长洪 高培勇 何德旭 陶斯亮 樊 纲 郝寿义 姚景源 王诚庆 邓淑德 吴志良 丁如曦 刘 梅 沈 立 徐海东 周晓波 李 博 刘笑男 曹清峰 李启航 龚维进 蔡书凯 马洪福 魏 婕 郭 晗 张安全 杨 杰 李 冕 程 栋 李 超 刘成昆 林祖嘉 沈建法 侯庆虎 倪鹏飞 蒋 震 刘 凯 王雨飞 张洋子 刘尚超 姜雪梅 核心成员 （排名不分先后）中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 2 摘 要中国城市竞争力报告 No.17的延续了去年从城市看中国这一研究视角，通过城市来观 察中国城市经济当前和未来的趋势，有新的发现和突破如下：一是中国进入城市社会的风险过 渡期；二是中国迈向基本现代化的爬坡跨坎期；三是中国进入区域兴衰的博弈期；四是中国进 入城乡关系的转折期；五是中国处在城市格局和形态演化的定型期。本报告延续了往年的理论框架和指标体系，仅对个别指标进行稍微修改，并在原有理论框 架的基础上增加了宜商竞争力指标，总体构建了综合经济竞争力、可持续竞争力、宜居竞争力 和宜商竞争力四大竞争力指标体系，并运用大数据技术采集关键数据，突出强调了关键性指标 在城市竞争力中的重要作用。本报告的年度主题是“住房：关系国与家”，包括“住房发展与促增长”、“住房发展与 调结构”、“住房发展与防经济风险” 、 “住房发展与惠民生” 四大部分，主要从促增长、调结 构、防风险和惠民生四大角度出发，详尽研究了住房发展对其的影响，并判断其在未来的总体 走向，为稳定我国宏观经济运行提供建议。在分项报告和区域报告中，本次报告主要聚焦都市圈的研究，对全国成熟型都市圈和发展 型都市圈的综合经济竞争力、可持续竞争力、宜居竞争力和宜商竞争力的基本现状、格局、现 象与规律着重进行分析。中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 3 目录 第一部分 总体报告 中国城市竞争力年度报告 第二部分 主题报告 住房发展与促增长 住房发展与调结构 住房发展与防风险 住房发展与惠民生 第三部分 分项报告 中国城市经济竞争力报告 中国城市宜居竞争力报告 中国城市可持续竞争力报告 中国城市宜商竞争力报告 第四部分 区域报告（省略） 附录 2018 年中国城市竞争力排名 2018 年中国城市竞争力总体排名相对于 2017 年上升（下降）幅度 5 6 13 14 17 19 31 33 34 43 51 57 63 64 64 70第一部分 总体报告 中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 4中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 5 中国城市竞争力 年度报告 从城市看中国：中国正处在迈向现代化的关键期 一 从城市社会发展看，中国进入城市风险的多发期 1. 充分城市化的社会趋势已经不可逆转 未来十五年，中国城镇化将持续增长，城镇化的速度将继续平稳下降，户籍人口城镇化差距下降。 从城市的视角观察中国未来趋势，更加支撑有关中国向现代化的“最后一段”的判断， 而且突出显示“黎明前黑暗”的严峻和“功亏一篑”的不确定，更加支持“最后关键” 的判断。跨越陷阱，争取“最后的胜利”。一要深化改革，改变动力；二要推进一体， 促进扩散。从而迈向城市高质量发展之路。 2. 特殊性的城镇化带来更加多发的城市风险 城镇化的多个“灰犀牛”正在走来。未来，一方面，人口大规模城镇需要相应的就业机会，智能化将从结构和总量上 导致就业机会减少，劳动密集型产业转移也将就业岗位的流失。另一方面，人口以家庭式迁移方式向城镇加速聚集以 及老龄化时代到来，对公共支出提出巨大需求。 倪鹏飞 李 超 图 1 中国常住人口城镇化和户籍人口城镇化（1978-2018） 0 10 20 30 40 50 60 70 1978 年 1987 年 1979 年 1988 年 1980 年 1989 年 1981 年 1990 年 1996 年 1984 年 1993 年 1999 年 1982 年 1991 年 1997 年 1985 年 1994 年 2000 年 2008 年 2004 年 2012 年 2002 年 2010 年 2006 年 2014 年 2016 年 1983 年 1992 年 1998 年 1986 年 1995 年 2001 年 2009 年 2005 年 2013 年 2003 年 2011 年 2007 年 2015 年 2017 年 常住人口城市化率 户籍人口城市化率 资料来源：国家统计局 0.75.100.0 0.0.100.0中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 6 风险多发容易引起风险共振。数以亿计的半城镇化的进城农民工与被城镇化的无地农民，“边缘群体”和贫困群体， 长期处于失业和半失业，将引发严重的社会风险，大规模的城市建设和房地产炒作导致严重的债务风险、房地产和金 融风险。可持续竞争力下降的城市面临着更大的潜在风险。 3. 蓬勃的智能 + 产业是化解各种风险的关键 中国应当保持历史耐心、 坚持产业支撑的城镇化思路不动摇、 不断改善营商环境促进制造业尤其服务业的发展和升级， 促使蓬勃的智能 + 产业成为化解各种风险的关键。 图 2 新世纪以来中国外出农民工以及义务教育段进程务工人员随迁子女数量变化趋势 2000 年 2008 年 2004 年 2012 年 2010 年 2006 年 2014 年 2016 年 2009 年 2005 年 2013 年 2011 年 2007 年 2015 年 2017 年 2018 年 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 义务教育段随迁子女数量（万人）- 左轴 外出农民工数量（万人）- 右轴 注：数据主要来自于国家统计局、农业农村部及教育部等下属职能部门，部分年份来自于学者根据对应年份人口普查和抽样数据进行的估算。 资料来源：中国社会科学院城市与竞争力指数数据库 图 3 中国城市可持续竞争力排名变化经纬图 16 84 94 114 104 124 134 99 119 109 129 89 21 31 36 41 46 51 56 26中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 7 二 从城市经济发展看，中国处在迈向高收入国家的跨坎期 当前中国的转型正处在“一脚门里，一脚门外，重心在外”的状态，虽然少数城市跨入 高收入的门槛，但是多数城市距离门槛遥远。 1. 城市转型的扩散是国家转型成功的途径和希望 中国出现了令人惊喜转型扩散，局部扩散将支撑迈入高收入国家。从城市视角观察：未来十五年，中国将通过中心城 市带动的逐步实现局部到全面的升级。在一线城市完成全面转型升级后，二线城市接着，之后是三线城市实现转型升 级，从而使多少城市进入高收入水平。 2. 城市转型扩散面临停滞的风险 红利变化导致转型停滞。首先，改革红利削弱凸显转型的阻力，其次，人口红利削弱增加了转型的负担和成本。 再次，土地红利消失房价高企导致经济房地产化。 图 4 中国人口年龄结构的预测 图 6 1999-2016 年土地出让金收入变化 图 7 2017 年全球主要城市房价收入比（单位：倍） 20 0 40 60 80 100 120 万 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 劳动年龄人口 15-64 少年人口 0-14 老年人口 64+图 5 中国人均工资及其增速 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015 人均工资（左轴） 人均工资增速（右轴） 0 1 2 3 4 5 6 7 万元 0 10 20 30 40% 资料来源：联合国经济与社会事务部人口司 2013 年的预测 资料来源：国家统计局 0 0 10 20 30 40 50 10000 5000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 亿元 1999 2016 深圳 香港 北京 上海 伦敦 广州 新加坡莫斯科东京 纽约中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 8 再次，土地和工资成本导致产业的转移和外资撤退。最后，学习红利削弱将增添转型的难度。 红利削弱导致转型倒退风险。如果红利快速消失，成本过度上升，将驱赶低端产业、淹没高端产业和转向虚拟产业。 分析 2015 年的房价收入比与经济高级化数据发现：与的样本组城市较高的房价阻碍其结构转型升级。 3. 以市场取向改革促进动力转化和转型扩散 高收入社会是现代化的核心标志，以市场化改革迎接高收入社会到来。促进高质量的增长和实现经济转型，只有通过 市场化改革来实现。 首先， 市场化改革创造制度红利。 其次， 关键制度改革的人才红利。 再次， 人才红利带动其他红利。图 5 中国人均工资及其增速 图 8 2001-2017 年外商企业及港澳台工商企业增长率 图 10 经济高级化指数与房价收入比散点图及其分组 500 400 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30% 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2024 2036 实际使用外资规模（亿美元） 实际使用外资同比增速 资料来源：国家统计局 数据来源：中国社会科学院城市与竞争力指数数据库 2001 2002 2003 2004 2005 2010 2006 2011 2007 2012 2008 2013 2009 2014 2015 2016 2017 20% 15 10 5 -5 -10 0 就业人员平均工资：制造业 同比增幅 外商及港澳台商工业企业单位数：年度 同比增幅 经济高级化指数 房价收入比 0 0 5 10 15 20 2 4 6 8 10中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 9 三 从区域关系看，中国进入城市区域荣衰的博弈期 当前及未来一段时间，中国区域经济正处在“南北分化”和“东中收敛”的博弈期，正 处在衰退与繁荣犬牙交错较量中，并且衰退区域似有不断扩大的迹象。 1. 中部崛起显示出区域从集中聚集向局部扩散的积极转变 东部中心向中部已展示可喜扩展。未来十五年，中部地区在崛起的基础上实现成功转型，中国分量最重的两大区域一 体化现代化不仅决定中国区域基本转型成功，而且也为转型全面扩散即带动少数落后地区的转型创造了有利条件，中 国现代化趋势从区域层面将不可逆转，中国全面转型和繁荣将指日可待。 2. 南北分化加剧威胁区域转型东中扩散的进程 南北分化持续加剧。区域格局从之前的东西分化逐步转向南北分化。北方衰退似有向南方全面蔓延的危险。未来十五 年，东南积极向上的繁荣力量与东北消极向下的衰退力量将进行持续的较量。中国城市竞争力指数 2018 清楚地显示 这个变化。 0.647 0.648 0.649 0.650 0.6510 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 图 11 东中部地区人口占全国人口的比重 图 12 2018 年各省区 GDP 和常住人口同比增速四象限图（单位：%） 资料来源：国家统计局 注：根据 wind 数据库相关数据资料整理而成，暂缺云南、西藏和港澳台数据。 4 -1 0 1 2 5 6 7 8 9 吉林 天津 辽宁 甘肃 山东 河北 广西 宁夏 青海 河南 湖南 湖北 四川 江西 贵州 安徽 陕西 福建 浙江 广东 新疆 重庆 海南 山西 上海 江苏 北京 黑龙江 内蒙古 2018 年 GDP 同比增幅 2018 年常住人口同比增幅中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 10 四 从城乡关系看，中国进入城乡一体的转折期 当前，中国的城乡矛盾跨越了极化的拐点，但城乡一体还远未实现。未来十五年中国从 城乡分割到城乡一体转折势必发生。 1. 中国城乡关系正经历可喜的渐变而趋向突变 中国的城乡矛盾跨越了极化的拐点。 城乡基本一体还远未实现， 各地城乡关系差异很大， 城乡一体化趋势将不可逆转。 未来十五年，无论城市里遇到什么问题，中国总体上将实现从城乡分割的城市社会到城乡一体的城市社会转变。 3. 中国应当实施“东中一体”战略，以“东中一体”应对“南北分化”。逐步通过促进 中部地区持续崛起和繁荣、加快快筑牢中国高质量发展的长江防线以及通过多个经济区 一体化战略促使区域经济跳出全面衰退的危险期。 图 13 中国城市综合经济竞争力排名变化经纬图 图 14 中国城乡居民收入比及其变化（2001-2018） 资料来源：中国社会科学院城市与竞争力指数数据库 数据来源：根据国家统计局数据计算 16 84 89 94 99 104 114 124 134 109 119 129 21 26 31 36 41 46 51 56 城乡居民收入比（左轴） 比例变化（右轴） 2.6 2.5 2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 8% 6 4 2 -2 -4 -6 -8 0 2001 2010 2009 2011 2005 2015 2002 2012 2006 2016 2003 2013 2007 2017 2004 2014 2008 200811 中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 人户分离人口和流动人口在城乡在经历一段时间的上涨之后，于 2014 年达到顶峰后开始出现下降趋势。农村建立了 免费义务教育、新型农村合作医疗、农村最低生活保障、农村社会养老保险等制度，使得城乡基本公共服务向均衡的 方向发展。 2. 多重两难选择可能让“三农”问题恶化 城乡一体存在多重两难选择。试图通过要素市场化建设与改革，来扩展农民权益的改革，结果可能被利益团体利用来 侵害农民的权益。试图通过差别化的社会保障及公共服务体系构建，来因地制宜地促进城乡一体，结果导致社会保障 及公共服务的碎片化，城乡及地区的分割。试图通过大规模地在农村和小城镇布局公共资源，以促进城乡均衡配置公 共资源，结果因为农村人口分散，导致基础设施和公共服务规模不经济或相对过剩，严重损害了经济的效率。 乡村衰败是城乡一体的最大风险。不改变农业小规模经营和假借规模经营资本任性运作都可能让充满风险的农业更加 危险。公共投入乡村缺位和私人资本下乡置地建房，可能让农村因基础设施简陋而破败，也可能让农村的因“巧取豪 夺” 而分化。 城镇化中， 农民工和失地农民的公共服务及社会保障如果不解决， 大量中老年 “农民工” 和大量三无 “农 市民”，作为弱势群体和边缘阶层长期处在贫困状态。 3. 以“村市化”战略推动“三农”现代化 首先，“农业工业化”，通过农业实现规模化经营，让农业成为向非农产业一样垄断竞争和规模报酬递增长的产业。 其次，“农村城市化”，通过“三块地”在一定范围内的市场化，建立村民居住地的适度集中利益引导机制，促进乡 村聚居地基础设施和公共服务与城镇一体均衡。最后，“农民市民化”。通过农民基本公共服务全覆盖及缩小与城镇 居民的差距，实现农民职住不变的农民与市民一个样。 1. 中心城区外溢给更大城市区域发展带来希望 空间扩散的城市形态正带动更大的区域走向繁荣。城市形态体系将在演化中逐渐定型。2013 年后进入都市圈为主发 展阶段。全国人口主要向都市圈和城市群聚集，中心城区人口、产业向外扩散，中小城市（镇）所拥有的人口数在全 部城镇人口中所占的比重甚至还有所下降。城镇空间蔓延，先进道路交通通讯技术和工具的应用，城镇之间经济分工 图 15 2013-2018 年城乡居民人均可支配收入差距、人户分离人口和流动人口变化趋势 2.00 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2.20 2.40 2.60 2.80 3.00 3.20 人户分离人口（亿） 流动人口（亿） 注：根据 wind 数据库相关数据资料整理而成。 五 从城市结构看，中国处在城市形态的定型期中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 12 表 中国城市城区人口数量分布 图 16 2011-2017 全国地级以上城市人口净增长分布 图 17 中国高铁运营线路规划图 资料来源：CREIS 中指 - 城市地图 资料来源：CREIS 中指 - 城市地图 与协作联系的加强，都市圈和城市群逐步显现。 未来十五年，中国城市形态将经历从都市圈主导即中心城区向都市圈扩散，到城市群主导即都市圈向城市群扩散，并 通过都市带及都市网，即群与群之间的蔓延和链接而逐步定型。从而形成以城市群为主体的、大中小城市和小城镇协 调发展的城市格局。 2. 分割与分化有导致大都市怪圈出现的风险 资源错配和城市分化。导致大城市与小城镇分化，中心城区与周边城镇的分化。都市圈陷入发展怪圈。一方面，行政 级别高的大城市、中心城区要素基础设施过度集中导致高房价、拥堵、污染等“大城市病”。另一方面，行政级别低 的小城市、边缘郊区基础设施困乏，城市功能不完善，导致贫困、脆弱和收缩。 3. 以公共产品的空间布局优化促成城市共赢新形态 顺应城市形态发展规律，未来应建设群网化的城市形态体系。形成“一五十百千万”的格局即：一个东中城市网、五 个西部东北城市带、十个较大群、一百个都市圈、一千主要城市、一万个重点镇，形成多中心、集群化和网络化的城 市形态体系。顺应城市发展规律，充分市场决定作用和政府巧作用，以公共产品空间优化创造城市美好形态。 城市类型 按城区规模分类 2006 2014 2017 城市个数 城区人口 （万人） 城市个数 城区人口 （万人） 城市个数 城区人口 （万人） 大城市及以上 100 万人以上 59 17504 69 20607 78 22990 中等城市 50-100 万人 85 5971 96 6929 99 7131 小城市 50 万人以下 511 10449 493 11041 456 10618第二部分 主题报告 中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 13中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 14住房发展与促增长 在中国城市化进程中，房地产部门不断发展壮大， 2000 年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资的 比重一直在 15% 以上。从对经济增长的贡献度来看， 图 1 结果显示，2000-2013 年期间房地产开发投资对 经济增长的贡献度尽管存在波动，但多年来基本维持 房地产对经济增长的影响存在倒 U 关系。房地产投资 与居民消费占固定投资与总消费的比重为合条件下， 房地产消费的拉动效应主要指财富效应，即当房价波 动时，居民财富存量发生变化，从而直接影响居民的 消费数量与结构；房地产消费的挤出效应指房价上涨 导致居民购房或租房成本上升，从而在既定收入约束 下减少其他消费。房地产投资的拉动效应指的是房地 产投资会通过产业关联效应来扩大全社会的固定资产 投资；房地产投资的挤出效应指的是房地产投资的提 高往往意味着房地产市场过热，而高房价会通过成本 效应导致其他产业固定资产投资下降。 曹清峰 马洪福 图 1 房地产开发投资对经济增长的贡献度 0 5 10 15 20 25 30% 2000 2006 2001 2007 2002 2008 2003 2009 2004 2010 2005 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 在 10% 以上，那么我们是否可以据此得出房地产对中 国经济增长的贡献仍很重要这一结论呢？我们认为图 1 可能掩盖了房地产对经济增长的真实贡献，特别是没 有考虑房地产对其他行业的负向影响，从而导致高估 房地产对经济增长的贡献度。 本报告基于 2010-2016 年中国家庭追踪调查 (China Family Panel Studies) 数据与 2003-2015 年中国 285 个城市数据，综合利用计量回归方法与投入 - 产出分析 方法测算了房地产对经济增长的正向拉动效应与负向 挤出效应，研究发现： 房地产消费对其他消费存在正向拉动效应（即财富效 应）与负向挤出效应，按照 2018 年中国商品房平均销 售价格来计算，2018 年中国房价收入比为 9.3，因此 2018 年中国城市房地产消费主要以挤出效应为主，表 1 与图 2 报告了主要结果。中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 15 表 1 房价收入比对住房支出对消费支出总效应的调节效应 图 3 不同房价收入比下房地产投资拉动效应与挤出效应的相对大小 lnpce 住房支出 0.152* (0.0126) 住房支出 房价收入比 -0.0390* (0.00252) 其他控制变量 控制 城市固定效应 控制 时间固定效应 控制 样本量 2778R 2 0.350 注：括号内是标准误，*、*、* 分别表示在 1%、5% 与 10% 的水平上是统计显著的。 注：房价收入比按人均 30 平米住房计算。 0.20 0 0.40 0.60 0.80 1.85 2 3 3.33 4 5 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 拉动效应 挤出效应 房地产投资对固定资产投资也存在正向的拉动效应与 负向的挤出效应，2018 年中国城市总体上房地产投资 的拉动效应与挤出效应之比约为 1.5:1，仍是以拉动效 应为主，挤出效应约为拉动效应的三分之二，表 2 与 图 3 报告了主要结果。房地产对经济增长负向效应超 过正向效应的临界房价收入比为 9。图 4 报告了详细测中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 16 表 2 房价收入比对房地产投资影响全社会固定资产投资总效应的调节效应 图 4 不同房价收入比下房地产对经济增长拉动效应与挤出效应的相对大小 解释变量 模型 1 房地产投资 1.940* (0.0515) 房地产投资 房价收入比 -0.0797* (0.0044) 其他控制变量 控制 城市固定效应 控制 时间固定效应 控制 样本量 3146R 2 0.95 注：括号内是标准误，*、*、* 分别表示在 1%、5% 与 10% 的水平上是统计显著的。 0 0.5 1 1.5 2 2.5 拉动效应 挤出效应 算结果：随着房价收入比的提高，房地产对经济增长 的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大， 拐点处的房价收入比为 9 左右。也就是说，当房价收 入比超过 9 后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。 2018 年中国城市房价正处于正向效应超过负向效应的 1.85 2 3 3.33 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 拐点水平上。刚超过拐点 9，这意味着如果未来中国城 市房价继续上涨，房地产对经济增长的负向效应将超 过正向效应。从不同城市来看，北京、上海、广州与 深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等 大部分二线城市房价收入比都已经超过 9 这一临界点，中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 17 上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向 效应。对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市 场平稳健康发展的同时，应切实提高居民可支配收入， 让收入跑赢房价，将房价收入比保持在合理区间内。 本部分假定房地产投资占固定投资和 GDP 的比重为合住房发展与调结构 中国经济近年来房地产化日益明显。近年来中国制造 业出现了持续的“脱实入虚”现象，房地产行业高度 繁荣的同时，制造业通过要素流动，发生了产业转移、 多元化和产业升级多种现象，导致整体经济结构的变 化。一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入 了房地产行业，根据人行 2019 年发布的2018 年金 融机构贷款投向统计报告显示，2018 年末，人民币 房地产贷款余额 38.7 万亿元，同比增长 20%，全年增 李启航 2013.1.1 2015.1.1 2014.1.1 2016.1.1 2017.1.1 2018.1.1 2013.4.1 2015.4.1 2014.4.1 2016.4.1 2017.4.1 2018.4.1 2013.7.1 2015.7.1 2014.7.1 2016.7.1 2017.7.1 2019.1.1 2018.7.1 2013.10.1 2015.10.1 2014.10.1 2016.10.1 2017.10.1 2018.10.1 0.37 0 0.001 0.002 0.003 0.004 0.005 0.006 0.007 0.008 0.009 0.39 0.41 0.43 0.45 0.47 0.49 0.51 0.53 持有投资性房地产公司数占比 投资性房地产占总资产比重 加 6.45 万亿元，占同期各项贷款增量的 39.9%，房地 产开发贷款余额 10.19 万亿元，同比增长 22.6%，增 速比上年末高 5.5 个百分点。 另一方面， 2018 年以来， 制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回 报以及制造业发展的不确定性，投资房地产成为不可 回避的选择，截至 2019 年一季度末，A 股 3600 多家 上市公司中， 共有 1726 家上市公司持有投资性房地产， 占比近一半，持有房地产价值占资产比重也不断升高。 理的条件下， 房价 （房地产投资） 与经济 （固定资产投资） 存在倒 U 关系；房地产消费占居民总消费的比重为合 理的条件下，房价与消费存在倒 U 关系。此外，本报 告为初步研究结果，深入研究还在进行中，将以论文 的形式发表。中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 18住房发展与防风险 房地产对企业微观影响，已经汇总为对于我国经济结 构的整体作用，成为未来新旧动能转化与高质量发展 中必须面对的关键问题。 房地产与产业结构存在倒 U 关系。这种影响的后果显 而易见，首先，企业最终会在生产性投资与非生产性 投资之间权衡将更多资源投入到房地产投资性资产中， 抽空生产性投资和创新性投资，形成配置效应。同时， 低效率的实体生产者将会因为无法负担提升的要素成 本， 逐渐增加房地产投资比重， 最终退出实体经济生产， 剩下效率较高生产者留在实体经济内，形成筛选效应。 房价上升的水平和阶段会带来产业发展的三种路径。 本报告选择使用 2004-2016 年间全国城市房价和房价 增长速度衡量房地产发展的影响，对应年份中不同地 区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业 的全要素生产率、上市公司的多元化经营水平等，通 过运用多种计量方法进行了分析。结果发现随着房价 上升，产业存在三种发展方向：迁移、多元化和升级。 三种发展路径在时间空间上的阶段差异，造成总体上 房价与产业结构之间存在倒 U 关系。 实证分析，具体说来，以房价处于较低水平阶段为基 础阶段，此时产业中的微观主体要素成本压力较小， 没有主动性进行产业转移和升级，随着房价的提升 （以及增速的加快），企业在产业升级和产业转移之 间被迫做出选择，有能力创新的企业选择通过产业升级 来提升回报，覆盖提升的成本，而没有能力的企业选 择退出高房价的市场，将产业转移到低房价的地区，形 成产业转移，实证中我们发现，房价每提高 1%，进入 该地区企业的全要素生产率提高了 0.139%，而退出该 地区的企业则下降了 0.024%。 当房价进一步提高时，企业通过创新改进效率的空间被 倪鹏飞 沈立 龚维进 蒋震 全要素生产率 房价 压缩， 导致产业升级无以为继， 不得不诉诸产业多元化， 即制造业企业将部分资本投入到房地产等虚拟行业中， 此时企业的全要素生产率下降，而多元化水平上升， 构成了全要素生产率对房价的“倒 U 型”曲线关系。 以全要素生产率为例，通过考察各城市近五年来的平 均商品房住宅房价所达到的水平，发现大部分城市的 房价增速已突破拐点，很可能导致当地企业的全要素 生产率下降。因此未来的房地产政策应在稳定房价的 基础上，有选择的引导制造业产业优化和升级。（见 图 10）。 政策建议。 首先， 产业转移方面， 应采用根据产业特征， 合理布局产业分布。其次，产业多元方面，应尽力打 造专业化产业集群。最后，应打造城市间产业升级相 关要素的流通机制，让专利、人才、创新企业能够自 由流转于不同城市之间。经过推进上述政策，有望将 房价纳入市场调节要素流动的大格局中，通过房价促 进地区间企业分工，实现合理多元化，并最终推动企 业创新导向的发展。 此外，本报告为初步研究结果，深入研究还在进行中， 将以论文的形式发表。 房地产所涉及的风险主要包括房地产市场自身风险、房地产相关的金融风险以及房地产 相关的地方政府财政风险。中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 19 一、房地产市场风险 1. 房地产市场存在价格泡沫风险，同时，房地产去库存效果显著，但最近有反弹的苗头 第一，从房价收入比的角度来看，中国主要城市的房价收入比远超主要国际城市水平，出现房价泡沫的迹象。 表 1 2017 年国内外主要城市房价收入比排名 排名 国家 城市 排名 国家 城市 1 中国 北京 21 中国 宁波 2 中国 深圳 22 以色列 特拉维夫 3 中国 上海 23 日本 东京 4 韩国 水原 24 中国 苏州 5 中国 厦门 25 中国 武汉 6 韩国 富川 26 以色列 耶路撒冷 7 中国 香港 27 英国 伦敦 8 中国 天津 28 中国 济南 9 中国 南京 29 法国 巴黎 10 中国 广州 30 意大利 罗马 11 中国 温州 31 瑞典 斯德哥尔摩 12 韩国 首尔 32 澳大利亚 悉尼 13 中国 台北 33 瑞士 日内瓦 14 中国 合肥 34 意大利 米兰 15 新加坡 新加坡 35 德国 慕尼黑 16 中国 杭州 36 瑞士 苏黎世 17 中国 青岛 37 挪威 奥斯陆 18 中国 珠海 38 美国 纽约 19 中国 大连 39 美国 旧金山 20 中国 福州 40 美国 波士顿 注：房价收入比按人均 30 平米住房计算。中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 20 2. 房地产市场存在结构性风险，并且正在不断加剧 第一，不同层级城市房价分化加剧，一线城市房价收入比远高于合理区间，房地产市场风险极大。 第二，不同区域之间的房价分化明显，东部地区房价泡沫风险相对较大，但在合理区间内。 第二，从库存去化周期的角度来看，过高的库存去化周期问题已经得到明显缓解，但有再次反弹的风险。 图 1 2011-2018 年库存去化周期 图 2 不同层级城市平均房价收入比走势 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 5 10 15 20 25 月 注：房价收入比按人均 30 平米住房计算。 资料来源：WIND 2006 2001 0 5 10 15 20 2007 2002 2008 2003 2009 2004 2010 2005 2011 2012 2013 2014 2015 2016 全部城市 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 21 图 4 2017 年末主要经济体居民部门杠杆率 资料来源：国家统计局 资料来源：中国人民银行 全部城市 东北城市 东部城市 西部城市 中部城市 图 2 不同层级城市平均房价收入比走势 2006 2001 2007 2002 2008 2003 2009 2004 2010 2005 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 2 4 6 8 10 二、房地产金融风险 1. 居民部门的房地产金融风险正在上升，但尚未出现大的金融风险 与国际水平比较，中国居民部门的负债比率相对较低，尚未出现大的金融风险。 0 20 40 60 80 100 120 140% 澳大利亚 加拿大 英国 美国 法国 日本 德国 中国 南非 巴西 印度尼西亚 俄罗斯 印度 国际平均值 发达经济体平均值 新兴市场体平均值中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 22 图 5 2017 年主要经济体居民部门偿债比率 图 6 居民部门贷款情况 与国际水平相比，中国居民部门的债务负担虽然不是很高，居民债务风险总体可控，但是，房地产市场的过热引致的 居民部门债务快速上升也可能引发一定的金融风险。 0 4 8 12 16 20% 澳大利亚 丹麦 挪威 加拿大 韩国 瑞典 英国 中国 美国 芬兰 葡萄牙 日本 西班牙 法国 德国 荷兰 资料来源：中国人民银行 资料来源：WIND 资料来源：WIND 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2011 2012 2013 2014 2015 0 100000 200000 300000 居民部门贷款额 住户贷款（亿元） 中长期消费性贷款（亿元） 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2011 2012 2013 2014 2015 0 20 40 60% 居民部门贷款比重 住户贷款占各项贷款比重 中长期消费性贷款占各项贷款的比重 居民部门杠杆率 图 7 个人住房贷款余额及其同比增长率 0 0 10 20 30 40 50 60% 5 10 15 20 25 30 万亿元 2006.6 2018.5 个人住房贷款余额 个人住房贷款余额：同比增长中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 23 2. 企业部门的房地产金融风险正在快速积累 首先，房地产开发贷款的过快积累可能会增加房地产开发企业的金融风险。 其次，房地产开发企业资产负债率虽有所下降，但总体较高，不良资产率也在快速上升。 图 8 房地产开发贷款余额及其同比增长率 图 9 房地产开发行业不良资产比率和资产负债率 资料来源：WIND 资料来源：WIND 2004.12 2006.1 2007.2 2008.3 2009.4 2010.5 2011.6 2012.7 2013.8 2014.9 2015.10 2016.11 2017.12 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40% 2 4 6 8 10 12 万亿元 房地产开发贷款余额 房地产开发贷款余额：同比增长 全行业平均值：房地产开发业不良资产比率 全行业平均值：房地产开发业资产负债率 0 60 1 65 2 70 3 75 4 80 5% 85% 2003 2005 2007 2009 2011 2001 2013 2015 2017中国城市竞争力报告 No.17：住房，关系国与家 24 3. 金融机构的房地产金融风险也在加速积累 , 但是，总体而言，金融风险依然在可控范 围内。 第一，房地产贷款余额持续攀升，房地产贷款余额增速居高不下，为金融体系出现风险埋下了隐患。 房地产贷款数量的持续攀升也对商业银行的有关金融指标造成了一定的压