房地产行业2021年度策略：不塞不流，不止不行.pdf

UDAwMDE3MDY3NTIwMjAxMTE3MTEzNjQx免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 行业 研究 /年度策略 2020年 11月 17日 房地产 增持（维持） 陈慎 SAC No. S057051901002 研究员 chenshenhtsc 刘璐 SAC No. S057051907001 研究员 liulu01507htsc 韩笑 SAC No. S057051801002 研究员 SFC No. BQA941 01056793959 hanxiao012792htsc 林正衡 SAC No. S05705209003 研究员 021-28972087 linzhenghenghtsc 1房地产 : 行业周报（第四十六周） 2020.1 2房地产 : 行业周报（第四十五周） 2020.1 3房地产 : 利润率仍存压力，杠杆率渐进改善2020.1 资料来源： Wind 不塞不流 ， 不止不行 房地产行业 2021年度策略 策略： 从追求爆发到追求永续 展望 2021年，我们 预计 房地产融资长效机制 有望 打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖 ，拥有 更健康财务杠 杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势。重点推荐：万科 A、金地集团 、中南建设、中交地产、华发股份 、 招商积余、新大正、大悦城 。 行业： 疫情不改强韧性， 千磨万击还坚劲 新冠疫情一度打破了 地产行业 稳态，但也见证了市场韧性。 7月之前，流动性宽松、地方支持性政策频出 等因素 推动滞后需求集中回补兑现 7月之后， 稳健的 需求 叠加供给放量，销售延续修复节奏 。 市场去化率整体依然保持在 60%左右相对平稳水平， 库存量近年持续提升。 政策： “三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五” 2020年中央地 产表述延续 房住不炒主基调 ，下半年 后疫情时代 下因城施策回归常态， “三道红线”融资管控作为供给侧改革的重要方向，开启长效机制全新时代。根据“十四五”规划， 未来 5年行业政策基调预计在延续房住不炒定力的同时，进一步强调长效机制建设，户籍制度和供地管理有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革，赋予行业长期的健康发展活力。 企业： 模式不破不立，龙头优势强化 20年 1-10月 百强房企销售 额同比 +9%， 市占率较 19年 +2pct；前三季度A股 龙头 房企 归母净利占比 +5pct，业绩集中度提升； 头部房企拿地趋于谨慎， 1-8月十强 、 30强房企拿地额同比增速较 19年分别下降 9、 1pct。 “三道红线”新政 下 ， 优质房企稳健发展价值将得以重新审视 。 2021年核心判断 ： 销售、投资额同比预计平稳下行，景气度呈结构性 我们预计 2021年一二线上行、三线及以下收缩的情况将深化， 全国 销售面积、金额同比 -1.9%、 +1.3%。 2021年 施工投资也将向一二线城市进一步倾斜， 新开工、竣工、施工 面积 同比 -3%、 +5%、 +4%，土地购置费同比 +3%，开发投资增速回落至 5.2%。 多元化： 大浪淘沙，看物管和经纪弄潮 近两年房企供给侧改革 提速，两大多元化方 向 物业管理和地产经纪行业 愈发成熟。 疫情凸显 物管服务高成长 +稳定性特点 ， 行业增长韧性在政策东风、龙头升维模式、 出圈 城市服务等事件后进一步强化 。 存量房时代打开经纪业务增长空间，渠道话语权强化，龙头引领 产业互联网融合发展 ， B端赋能和 C端粘性双向发力，家装、金融等新业务探索带来想象空间。 风险提示： 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险 ； 部分房企经营风险 。 EPS (元 ) P/E (倍 ) 股票代码 股票名称 收盘价 (元 ) 投资评级 目标价 (元 ) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 0002 CH 万科 A 29.20 买入 35.87 3.35 3.73 4.21 4.79 8.72 7.83 6.94 6.10 60383 CH 金地集团 14.32 买入 19.26 2.23 2.59 3.01 3.5 6.42 5.53 4.76 4.03 00736 CH 中交地产 7.34 买入 8.10 0.78 0.82 1.08 1.41 9.41 8.95 6.80 5.21 00961 CH 中南建设 9.29 买入 13.01 1.10 1.86 2.41 3.05 8.45 4.9 3.85 3.05 60325 CH 华发股份 6.38 买入 8.75 1.32 1.38 1.62 1.92 4.83 4.62 3.94 3.32 01914 CH 招商积余 25.7 买入 35.20 0.27 0.58 0.81 1.13 95.4 4.43 31.81 2.81 02968 CH 新大正 53.40 买入 69.75 0.97 1.2 1.5 1.97 5.05 43.7 34.45 27.1 0031 CH 大悦城 4.79 买入 6.3 0.5 0.47 0.5 0.64 8.71 10.19 8.71 7.48 资料来源：华泰证券研究所 (10)(1)9192819/1120/0120/0320/0520/0720/09(%)房地产 沪深 300重点推荐 一年内行业 走势图 相关研究 行业 评级： UDAwMDE3MDY3NTIwMjAxMTE3MTEzNjQx行业 研究 /年度策略 | 2020年 11月 17日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 正文目录 行业：疫情不改强韧性，千磨万击还坚劲 . 5 新房销售：疫情打破稳态，但也见证韧性 . 5 二手房：城市表现分化，一线复苏迅猛 . 5 供给去化：去化率平稳印证需求成色，库存量近年持续提升 . 7 土地市场：供求双向复苏，溢价先升后降 . 9 政策：“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五” . 11 房地产调控如期从“需求端”向“供给端”转移 . 11 需求侧：后疫情时代下因城施策回归常态 . 11 供给侧：“三道红线”完成监管体系闭环 . 12 流动性：回归适度中性，房贷利率下行阶段性结束 . 15 长期展望：房住不炒贯穿十四五，要素改革支持长期健康发展 . 16 需求端：户籍逐步开放，迎接存量人口红利 . 17 供给端：下放土地审批权，提高资源配置效率 . 18 企业：模式不破不立，龙头优势强化 . 19 销售：销售集中度进一步上行 . 19 扩张：疫情后拿地分化，地货比仍在抬升 . 19 融资：供给侧改革熨平“行业周期”到熨平“企业周期” . 20 2021年核心判断：销售、 投资额同比增速下行，景气度呈结构性 . 24 施工：新开工面积同比下行 3%，施工面积提升 4% . 24 销售：仍将保持平稳，预计销售额同比增 1.3% . 25 投资：预计 2021年房地产投资增速约 5.2% . 27 多元化：大浪淘沙，看物管和经纪弄潮 . 29 物业管理：疫情难阻上市浪潮，政策、模式、业态红利提升长期韧性 . 29 穿越疫情周期，盛放行业价值 . 29 板块水大鱼大，助推去伪存真 . 30 迎接政策、模式、业态新红利，提升长期增长韧性 . 31 地产经纪：龙头领航存量蓝海，产业互联网融合发展 . 33 国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 . 33 格局与未来：“一超多强”的格局， 2C与 2B的争夺 . 34 平台模式创新：龙头引领产业互联网融合发展 . 35 投资策略：不塞不流、不止不行，从追求爆发到 追求永续 . 37 仓位：公募基金地产持仓创 2013年以来新低 . 37 估值：相对估值再现历史性底部 . 37 股息率：配置价值持续凸显 . 39 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 . 41 重点推荐标的 . 42 万科 A（ 000002 CH，买入，目标价 35.87元） . 42 金地集团（ 600383 CH，买入，目标价 19.26元） . 43 中南建设（ 000961 CH，买入，目标价 13.01元） . 43 华发股份（ 600325 CH，买入，目标价 8.75元） . 43 中交地产（ 000736 CH，买入，目标价 8.10元） . 44 招商积余（ 001914CH，买入，目标价 35.2元） . 44 新大正（ 002968CH，买入，目标价 69.75元） . 45 大悦城（ 000031CH，买入，目标价 6.33元） . 45 风险提示 . 46 UDAwMDE3MDY3NTIwMjAxMTE3MTEzNjQx行业 研究 /年度策略 | 2020年 11月 17日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 图表目录 图表 1： 全国商品房销售面积累计值 . 5 图表 2： 全国商品房销售金额累计值 . 5 图表 3： 66城新房销售面积当月同比 . 5 图表 4： 66城分能级新房销售面积当月同比 . 5 图表 5： 20城二手房成交面积当月同比和累计同比 . 6 图表 6： 20城二手房分能级成交面积当月同比 . 6 图表 7： 20城二手房成交套数热力图 . 6 图表 8： 25城二手房涨价次数占调价次数比重 . 7 图表 9： 25城二手房整体调价幅度 . 7 图表 10： 25城二手房新增客源 . 7 图表 11： 25城二手房带看量 . 7 图表 12： 26城批准上市面积 . 8 图表 13： 10城开盘去化率 . 8 图表 14： 80城库存面积 /去化速度 . 8 图表 15： 80重点城市中一线城市库存面积 /去化速度 . 8 图表 16： 80重点城市中二线城市库存面积 /去化速度 . 8 图表 17： 80重点城市中三四线城市库存面积 /去化速度 . 8 图表 18： 300城土地累计供应建面 /同比增速 . 9 图表 19： 各能级城市土地累计供应建面同比增速 . 9 图表 20： 300城土地累计成交建面 /同比增速 . 9 图表 21： 各能级城市土地累计成交建面同比增速 . 9 图表 22： 300城土地累计成交金额 /同比增速 . 10 图表 23： 各能级城市土地累计成交金额 /同比增速 . 10 图表 24： 300城及各能级城市土地单月成交溢价率 . 10 图表 25： 2014年以来政府工作报告和政治局会议中房地产相关描述 . 11 图表 26： 7月 24日房地产工作座谈会 . 11 图表 27： 2019年以来地方政府房地产政策变化统计（单位：次数） . 12 图表 28： 2020年地方政府房地产调控分类统计（单位：次数） . 12 图表 29： 2020年 7月以来地方调控收紧主要内容 . 12 图表 30： 房地产融资“三条红线”会议内容 . 13 图表 31： 房地产融资“三条红线”政策 . 13 图表 32： 2008年以来房地产行业融资政策回顾 . 13 图表 33： 2009年以来重点融资政策一览 . 14 图表 34： 2017年以来央行工作会议涉及防风险和房地产的表述 . 15 图表 35： 人民币存款准备金率 . 15 图表 36： 同业存单利率和 DR007 . 15 图表 37： LPR走势 . 16 图表 38： 全国首套房、二套房平均利率 . 16 图表 39： 我国户籍制度汇总 . 17 图表 40： 18年以来土地改革政策 . 18 图表 41： 百强房企销售金额单月增速 . 19 图表 42： 百强房企销售金额增速 . 19 图表 43： 房企销售金额市占率 . 19 图表 44： 重点房企拿地额同比增速 . 20 图表 45： TOP10和 TOP30地售比 . 20 图表 46： TOP10、 TOP30和 TOP100房企地货比 . 20 图表 47： 开发贷余额及增速 . 21 图表 48： 境内债发行规模及增速 . 21 图表 49： 房地产类集合信托发行规模及增速 . 21 图表 50： 克而瑞融资集中度 . 21 图表 51： 重点房企融资成本 . 21 图表 52： 房地产行业信用利差中位数 . 21 图表 53： 融资红线下的房企指标改善路径 . 22 图表 54： TOP100上市房企有息负债同比测算 . 23 UDAwMDE3MDY3NTIwMjAxMTE3MTEzNjQx行业 研究 /年度策略 | 2020年 11月 17日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 4 图表 55： A股房企“三道红线”三季度变化 . 23 图表 56： 全国销售面积以及新开工面积同比 . 24 图表 57： 新开工面积及同比增速 . 24 图表 58： 净停工面积及增速 . 25 图表 59： 竣工面积及增速 . 25 图表 60： 施 工面积及增速 . 25 图表 61： 房地产销售面积（万平） . 26 图表 62： 房地产销售均价（元 /平方米） . 26 图表 63： 房地产销售额（万平 ） . 26 图表 64： 房地产销售额及增速（亿元） . 27 图表 65： 各能级城市销售额增速 . 27 图表 66： 房地产投资增速 . 27 图表 67： 房地产投资结构 . 27 图表 68： 土地购置费累计同比 . 27 图表 69： 施工投资累计同比 . 27 图表 70： 房地产投资预测一览 . 28 图表 71： 2018年以来上市房企多元化资本运作概况 . 29 图表 72： 物管上市公司营收和同比增速 . 30 图表 73： 物管上市公司归母净利润和同比增速 . 30 图表 74： 物管上市公司毛利率 . 30 图表 75： 物管上市公司归母净利率 . 30 图表 76： 我国物管公司历年 IPO数量 . 31 图表 77： 2020年 10月新上市及仍在排队上市的物管公司营收和归母净利润一览 . 31 图表 78： 18家国内物管上市公司业主增值服务营收和占 比 . 32 图表 79： 万物云模式架构 . 32 图表 80： 2020下半年部分物管公司城市服务进展 . 33 图表 81： 地产交易服务模式演变 . 33 图表 82： 中国大陆房地产经纪行业发展阶段 . 34 图表 83： 中国大陆房地产二手房、新房、租赁业务 GTV估测 . 34 图表 84： 通过经纪业 务出售和租赁房屋的 GTV . 35 图表 85： 经纪服务佣金收入 . 35 图表 86： 贝壳平台及生态系统组成 . 35 图表 87： 贝壳营收和同比增速 .