物管行业系列报告之七：物业的本质——资产保值增值.pdf

请务必阅读正 文之后的 信 息披 露 和 重要声明 行 业 研 究 行 业 深 度 研 究 报 告 证券研究报告 industryId 房地产 investSuggestion 推荐 ( investS uggesti onChan ge 维持 ） relatedReport 相关报告 物管 行业 系列 报告 之 五 ： 科技 赋能 拐点加速， 基础 物管 毛利率 有望 企稳 提升 2020-07-23 物管 行业 系列 报告 之 四： 从 九 千万 户 微观 数据 看 住宅 行业 空 间 2020-06-17 物管 行业 系列 报告 之 三： 规模 效应 下， 科技 赋能 持续 降低 成本 提升 业主 满意度 2020-05-15 emailAuthor 分析师： 阎常铭 S0190514110001 徐鸥 鹭 S0190519080008 靳璐瑜 S0190520080003 assAuthor 投 资 要点 summary 品牌 物业 管理 可以 实现 资产 保值 增值， 这 很可能 就 是 物业 的 本 质 、 是 物业 管理 最为 核心 的内容， 这也 使得 未来 住宅 物管 费 有 巨大 上涨 空间 。 兴证 地产 团队 采 用 全国 86 城 12 万 小区 9088 万 户 的 微观 数据 进行 研究， 确认 了 品牌物业 公司 能够 为 业主 实现 资产 保值 增值 这一 结论 。 1， 86 城 绝对 房价 角度 看， 品牌物业 在管 房屋 绝对 均价 更高 ， 确认 了 其 保值 增 值 能力 。 1） 全国 城市 层 面 ， 品牌物业 公司 比 非 品牌物业 公司 在管 房屋 均价 高 14 ， 即 增值 幅度 为 14%； 2） 具体 板块 层面， 剔除 区位 等 因素 影响 后， 品牌 物业 为业主保值增值的 能力 在 数据 上 体现 更加 明显 ， 如 我们 统计 的 上 海 143 个 细分 板块 中， 品牌物业 实现 房屋 保值 增 值 的 占比 的 板块 为 81%， 平均 增值 幅度 为 19%； 3） 小区 层面 ， 相同地段 相同 建筑类型 相近 楼龄 的 房 屋， 聘用 万科 物 业 、 金地 物业 、 融创 服务 、 永升 生活 服务 、 金科 服务 等 品牌 物业 的 房价 普遍 高 于 同板块 小区 房价 。 2， 86 城 房价 变化 角度 看 ， 品牌物业 往往 对应 更高 房价 涨幅 ， 确认 了 其 保值 增 值 能力 。 1） 过去 一年 ， 未更换 物业 小区 占比 为 92.96%， 数据 显示 这些 小区 中 品牌物业 对应 较高 房价 涨幅 ， 超额 收益 为 0.82%。 品牌物业 在管 小区 房价 相对 非 品牌物 业 在管 小区 房价 有 0.82 个 百分 点 的 超额 收益 ； 品牌物业 实现 房屋 保值 的 概率 （ 在管 小区 房价 不下跌 /总 在管 小区 数 ） 比 非 品牌物业 高 2.73 个 百分点 。 2） 过去 一年 ， 更换 物业 小区 占比 为 7.08%， 其中 由 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 小区 平均 实现 了 2.71%的 超额 收益 ， 而 由 非 品牌 物业 替换 品牌 物业 的 小区 超 额 收益 则 为 -1.10%。 一线 /二线 /三四 线 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 超额 收益 分 别 为 3.81%/2.76%/2.25%。 3） 具体 小区 案例 也可 证明 更换 为 品牌 物业 可 实现 资产 保值 增值 ， 如 万科物业 入驻上海中远两湾城 ， 入驻当月 相对 板块 实现 4.7%的 超额 收益 ； 碧桂园 服务 入驻 南京 明 发 浦 泰 梦幻 家 8 个月 ， 累计超额收益达 9.1%； 金地物业 入驻合肥 浅水湾小区 13 个月， 累计超额收益达 19.7%； 金科 物 业 入驻 重庆新康璞山小 区 17 个 月 ， 累计 房屋超额 收益 达 11.2%。 3， 长期 看 ， 考虑 品牌物业 的 保值 增值 能力 ， 物管费 有 巨大 上涨 空间 。 从 比值 看， 品牌物业 公司年物管费 仅 占 在管 房屋 均价 的 万分之九 ； 从 增幅 看， 过去 一 年 品牌 物业 物管费 提价 增 幅 为 2.3%低于 品质物业 在管 小区 房价 3.4%的 增幅 ， 仍 具备 较大 提价 潜力 。 投资建议： 存量时代房产保值增值至关重要， 品牌物业 能为房产实现资产保值 增值，因此未来 品牌物业 公司管理费有巨大提升空间，看好保值增 值能力较强 的 品牌物业 公司。推荐招商积余 、碧桂园服务（海外组覆盖）、保利物业（海 外组覆盖）、融创服务（海外组覆盖）、永升生活服务（海外组覆盖）、 新城悦 服务（海外组覆盖），同时建议关注 万科物业（未上市） 、 金地物业（未上市） 、 金科 服务（ 未 覆盖） 。 风险提示 ： 人工 成本 上升 过快 、 物业 费 提价 不及 预期 、 存量市场 拓展 缓慢 title 物 管 行业 系列 报告 之 七 ： 物业 的 本质 资产 保值 增值 createTime1 2021 年 03 月 08 日 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 2 - 行 业 深度研究 报告 报 告 正文 品牌 物业 管理 可以 实现 资产 保值 增值， 这 很可能 就 是 物业 的 本 质 、 是 物业 管理 最 为 核心 的内容， 这也 使得 未来 住宅 物管 费 有 巨大 上涨 空间 。 兴证 地产 团队 采用 全 国 86 城 12 万 小区 9088 万 户 的 微观 数据 进行 研究， 确认 了 品牌物业 公司 能够 为 业主 实现 资产 保值 增值 这一 结论 。 第 一部分 、 房产 保值 增值 对 居民 至关重要 进入存量 时代，存 量资产保值增值至关重要，而房产是居民家庭最重要资产，房 产保值增值尤为关键。 根据中国社会科学院研究， 2019 年中国国家总资产为 1656 万亿元，相比 2000 年增加 17 倍。根据 CHFS 数据显示， 2020 年对财富增加的家 庭来说，住房资产增加贡献 了 69.9%。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研 究中心数据显示， 2016 年房产在中国家庭总资产中占比 68.8%。房产价值是 影响 家庭财富变动最重要因素。 图 表 1、 2020 年 对 财富 增加 的 家庭 来说 ， 住房 资产 增加 贡献 69.9% 图 表 2、 2016 年 居民 家庭 资产 中 68.8%是 房地产 数据来源： CHFS， 兴业 证 券经济 与金融研 究院整 理 数据来源： CHFS， 兴业证 券经济与金融研究院整理 第 二 部分 、 品牌物业 公 司 能够 为 业 主 实 现 资产 保值 增 值 我们 采用 全国 86 城 12 万 小区 9088 万 户 的 微观 数据 进行 研究， 确认 了 品牌物业 公司 能够 为 业主 实现 资产 保值 增值 这一 结论 。 1， 86 城 绝对 房价 角度 看， 品牌物业 在管 房屋 绝对 均价 更高 ， 确认 了 其 保值 增值 能力 。 1） 全国 城市 层 面 ， 品牌物业 公司 比 非 品牌物业 公司 在管 房屋 均价 高 14 ， 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 3 - 行 业 深度研究 报告 即 增值 幅度 为 14%； 2） 具体 板块 层面， 剔除 区位 等 因素 影响 后， 品牌物业 1为业 主保值增值的 能力 在 数据 上 体现 更加 明显 ， 如 我们 统计 的 上 海 143 个 细分 板块 中， 品牌物业 实现 房屋 保值 增 值 的 占比 的 板块 为 81%， 平均 增值 幅度 为 19%； 3） 小 区 层面 ， 相 同 地段 相同建 筑 类型 相近 楼龄 的 房 屋， 聘用 万科 物业 、 金地 物业 、 融 创 服务 、 永升 生活 服务 、 金科 服务 等 品牌 物业 的 房价 普遍 高于 同板块 小区 房价 。 2， 86 城 房价 变化 角度 看 ， 品牌物业 往往 对应 更高 房价 涨幅 ， 确认 了 其 保值 增值 能力 。 1） 过去 一年 ， 未更换 物业 小区 占比 为 92.96%， 数据 显示 这些 小区 中 品牌物业 对 应 较高 房价 涨幅 ， 超额 收益 为 0.82%。 品牌物业 在管 小区 房价 相对 非 品牌物业 在 管 小区 房价 有 0.82 个 百分 点 的 超额 收益 ； 品牌物业 实现 房屋 保值 的 概率 （ 在管 小 区 房价 不下跌 /总 在管 小区 数 ） 比 非 品牌物业 高 2.73 个 百分点 。 2） 过去 一年 ， 更换 物业 小 区 占比 为 7.08%， 其中 由 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 小区 平均 实现 了 2.71%的 超额 收益 ， 而 由 非 品牌 物业 替换 品牌 物业 的 小区 超额 收 益 则 为 -1.10%。 一线 /二线 /三四 线 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 超额 收益 分别 为 3.81%/2.76%/2.25%。 3）具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值， 如万科物业入 驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现 4.7%的超额收益；碧桂园服务入驻南 京明发浦泰梦幻家 8 个月，累计超额收益达 9.1%；金地 物业入驻合肥浅水湾小区 13 个月，累计超额收益达 19.7%；金科物业 入驻重庆新康 璞山小区 17 个月，累计 房屋超额收益达 11.2%。 1、 86 城 绝对 房价 角度 看， 品牌物业 在管 房屋 绝对 均价 更高 1.1、 全国 城市 层面 在 我们 统计 的 86 个 城市 中 ， 品牌物业 公司 在管 所有 房屋 均价 比 非 品牌物业 高 14% （ 本文 后面 描述 为 保值 增值 幅度） 。 其中， 一线 城市 11%， 二线 城市 13%， 三四 线 城市 15%。 86 个 城 市 中 ， 79 个 城市 品牌物业 公司 在 管 房屋 均价 高 于 非 品牌物业 ， 占比 92%。 在 城市 层面 的 分析 中， 一线 城市 品牌物业 保值 增 值 幅度 相对 较低， 我们 认为 可能 是 学区 房 等 因素 的 影响 。 因此， 接下来 我们 进一步 细分 到 板块 和 小区 层面 分析 。 1 品牌物业 公司 定义 ： 本篇报告中，我们对 品牌物业 管理公司界定 的 范围包括中国指数研究院 中国 物业服务百强企业榜单上共计 220 家物管公司， 加上样本数据中 34 家 品牌物业 公司（筛 选 标准为 单个物管公司管理总户数排名前 50，再除去前 50 名中 与中指院百强榜单重复的 16 家公司），以及剩余未被包含 进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管 公司。 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 4 - 行 业 深度研究 报告 图表 3、 86 城 中， 品牌物业 公司 在管 房屋 均价 比 非 品牌物 业 高 14% 图表 4、 86 城 中， 92%城市 品牌物业 在管 房屋 均 价 高于 非 品牌物业 数据来源： 贝壳网 ， 兴业 证 券经济 与金 融研 究院整 理 数据来源： 贝壳网 ， 兴业证 券经济 与金融 研究院整理 图表 5、 主要 城市 品牌物业 在管 房屋 均价 高于 非 品牌物业 城市 增值幅度 城市 增 值 幅度 成 都 33% 武汉 17% 重 庆 31% 郑州 16% 苏 州 29% 杭州 8% 宁波 24% 济南 8% 广州 20% 上海 5% 长 沙 20% 南京 3% 深圳 17% 北京 0% 数 据 来源： 贝壳网 ， 兴业 证 券经济 与金 融研 究院整 理 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 5 - 行 业 深度研究 报告 图表 6、 86 城 中， 大 多数 城市 品牌物业 在管 房屋 均价 高于 非 品牌物业 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 地图 慧 、 兴业 证券 经 济 与 金 融研究院 整理 注：图例 中 0%-5%表示， 0%且 5%，其他相同 1.2、 具体 板块 层面 进 一 步 细分 板块 ， 减少 区位 等 因素 的 影响， 我们 以 上海 为例， 进行 详细 分析 。 我 们 发现 细分 板块 侯 品牌物业 为 业主 保值 增值 的 能力 可能 更加 明显 。 如 上海 整体 品 牌物业 在管 房屋 均价 比 非 品牌物业 高 5%， 即 保值 增值 幅度 为 5%； 而 在我们统计 的 143 个细分板块中， 品牌物业 实现保值增值的占比为 81%，实现 增值的板块平 均保值增值幅度为 19%。 上海 整体 来看 ， 在 我们 统计 的 上海 7685 个 小区 中， 品牌物业 在管 房屋 均价 比 非 品 牌物业 高 5%。 上海 各区 来看 ， 除 静 安 外， 其他 各 区 品牌物业 在管 房屋 均价 均 高于 非 品牌物业 ， 幅度 来看， 浦东 25%、 虹口 16%、 长宁 16%、 宝山 13%、 黄浦 11%、 闵行 10%、 松江 10%、 嘉定 9%、 徐汇 7%、 杨浦 6%、 青浦 5%、 普陀 3%。 上海 板块 来看 ， 在 我们 统计 的 143 个 细 分 板块 中， 品牌物业 实现 保值 增值 的 占比 为 81%， 实现 增值 的 板块 平均 保值 增值 幅度 为 19%。 保值 增值 幅度 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 6 - 行 业 深度研究 报告 图 表 7、 上海 整体 来看， 品牌物业 在管 房屋 均价 高于 非 品牌物业 上海 挂牌价格 （ 元 /平方米） 品牌物业 61592 非 品牌物业 58557 全部 58947 数据来源： 贝壳 ， 兴业证 券经济 与金融 研究院 整理 注： 考虑 2020 年 3 月 上海 教育 新政 影响， 挂 牌 均价 采用 2020 年 2 月 数据 分析（ 下同 ） 图表 8、 上海 各区 来看， 除 静安 外， 品牌物业 均 实现 保值 增值 资料来 源： 贝壳网 ， 兴业证券经济与金融研究院 整理 图表 9、 细分 到 板块， 品牌物业 在管 房屋 均价 明显 高于 非 品牌物业 板块 1 板块 2 挂牌价（ 元 /平方 米） 品牌物业 在管 挂牌 价 更高 品牌物业 非 品牌物业 虹口 北外滩 92943 75522 23% 临平路 95002 74829 27% 黄浦 打浦 桥 87194 83511 4% 老西门 97296 86009 13% 世博滨江 100843 90756 11% 新天地 122835 100877 22% 静安 西藏北路 103849 68213 52% 江宁路 114107 87599 30% 大宁 86619 68489 26% 浦东 杨思前滩 96934 58974 64% 碧云 91574 81127 13% 花木 80101 78202 2% 联洋 92174 84018 10% 陆家嘴 107139 75748 41% 世博 72092 58275 24% 张江 57612 61029 -6% 徐汇 徐家汇 85758 89420 -4% 徐汇滨江 130427 68273 91% 龙华 83267 72984 14% 杨浦 五角场 61486 65168 -6% 东外滩 81964 68648 19% 新江湾城 76430 74509 3% 长 宁 中山公园 75972 69119 10% 古北 108853 77665 40% 虹桥 77033 64485 19% 数据来源： 贝壳 ， 兴业证 券经济 与金融 研究院 整理 保 值 增 值 幅 度 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 7 - 行 业 深度研究 报告 .3、 小区 层面 考虑 楼龄、 地段 、 建筑 类型 等 因素， 我们 进一步 聚焦 于 小区 层面， 相 同 地段 相同 建筑类型 相近 楼龄 的 房 屋， 聘用 品牌物业 如 万科 物业 、 金地 物业 、 融创 服务 、 永 升 生活 服务 、 金科 服务 等 品牌物业 的 小区， 房价 也 普遍 高于 同板块 小区 房价 。 图表 10、 万科 物业 在管 小区 价格 高于 周 边 小区 （ 上海） 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证券 经济与 金融研 究院 整理 注： 表中 所示 依次 为 小区 名称、 挂牌 均 价 、 建筑 类型、 楼龄、 物管费 ； 挂牌 价 单位 为 元 /平米； 物管费 价格 为 元 /平 /月 ， 标红 为 品牌 物业 在管 项目 （ 下同 ） 图表 11、 金地 物业 在管 小区 价格 高于 周边 小区 （ 北 京 ） 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证 券 经济与金融研究院 整理 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 8 - 行 业 深度研究 报告 图表 12、 融创 物业 在管 小区 价格 高于 周边 小区 （ 重庆 ） 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证券 经济与 金融研 究院 整理 图表 13、 永升 生活 服务 在管 小区 价格 高 于 周 边 小区 （ 长沙 ） 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证券 经济与金融研究院 整理 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 9 - 行 业 深度研究 报告 图表 14、 金科 物业 在管 小区 价格 高 于 周边 小区 （ 重庆 ） 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证券 经济与金融研究院 整理 2、 86 城 房价 变化 角度 看 ， 品牌物业 对应 更高 房价 涨幅 保 留 两年 均有 信息 的 样本 后， 我们 分析 全国 86 城 7.6 万个 小区 发现， 品牌 物业 往 往 对应 更高 房价 涨幅 ： 1） 过去 一年 ， 未更换 物业 小区 占比 为 92.96%， 数据 显示 这些 小区 中 品牌物业 对 应 较高 房价 涨幅 ， 超额 收益 为 0.82%。 品牌物业 在 管 小区 房价 相 对 非 品牌物业 在 管 小区 房价 有 0.82 个 百分 点 的 超额 收益 ； 品牌物业 实现 房屋 保值 的 概率 （ 在管 小 区 房价 不下跌 /总 在管 小区 数 ） 比 非 品牌物业 高 2.73 个 百分点 。 2） 过去 一年 ， 更换 物业 小区 占比 为 7.08%， 其中 由 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 小区 平均 实现 了 2.71%的 超额 收益 ， 而 由 非 品牌 物业 替换 品牌 物业 的 小区 超额 收 益 则 为 -1.10%。 一线 /二线 /三四 线 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 超额 收益 分别 为 3.81%/2.76%/2.25%。 3） 具体 小区 案例 也可 证明 更换 为 品牌 物业 可 实现 资产 保值 增值 ， 如 万科物业入 驻上海中远两湾城 ， 入驻当月 相对 板块 实现 4.7%的 超额 收益 ； 碧桂园 服务 入驻 南 京 明 发 浦 泰 梦幻 家 8 个月 ， 累计超额收益达 9.1%； 金地物业 入驻合肥浅水湾小区 13 个月， 累计超额收益达 19.7%； 金科 物 业 入驻 重庆新康璞山小区 17 个 月 ， 累计 房屋超额 收益 达 11.2%。 2.1 未更换 物业 小区 ， 品牌物业 具有 更强 保值 增值 能力 过去 一年 ， 未更换 物业 小区 占比 为 92.96%， 数据 显示 这些 小区 中 品牌物业 对应 较高 房价 涨幅 ， 超额 收益 为 0.82%。 品牌物业 在管 小区 对应 平 均 房价 涨幅 为 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 10 - 行 业 深度研究 报告 5.73%， 而 非 品牌物业 对应 平均 房价 涨幅 为 4.91%， 相差 0.82 个 百分 点。 分 能级 看， 一 线 /二线 /三四线 品牌物业 对应 房价 涨幅 分别 比 非 品牌物业 高 0.21/0.22/1.09 个 百分点 。 图表 15、 品牌物业 对应 更高 的 房价 涨幅 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证券 经济与金融研究院 整理 品牌物业 实现 房屋 保值 的 概率 比 非 品牌物业 高 2.73 个 百分点。 我们 统计 的 未 更换 物业 公 司 中， 品牌物业 在管 小区 占比 16.33%， 其 实现 房 屋 保值 的 概率 为 60.4%， 而 非 品牌物业 实现 房屋 保值 的 概率 为 57.7%， 品牌物业 实现 保值 增值的 概率 比 非 品牌物业 高 2.7 个 百分点。 分 能级 看， 一线 /二线 /三四线 实现 保值 增值 的 概率 分 别 比 非 品牌物业 高 1.89/2.67/4.97 个 百分点 。 图表 16、 品牌物业 实现 房屋 保值 增值 概率 高于 非 品牌物业 数 据 来 源 ： 贝壳 网 、 兴业 证券 经济与金融研究院 整理 注 ： 实现保值的概率 =在管房屋价值不下跌的小区数目 /在管小区总数 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 11 - 行 业 深度研究 报告 2.2 更 换 物业 小区 ， 由 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 有 超额 收益 过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中 品 牌物业替换非品牌物业的小区平 均实现了 2.71%的超额收益，而 非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为 -1.10%。 我们 对更换 物 业小区进一步细分 并 重点 分析 由 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 小区， 有 1.11%的小区由非 品牌物业 转为 品牌物业 ， 此类 小区 房价 平均 上涨 7.73%， 高于 未 更换 物业 公司 小区 5.02%的 涨幅 ， 也 高于 由 品牌 物业 更换为 非 品牌 物业 小区 3.92%的 房价 涨幅 。 粗略 估算 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 的 小区 平均 超额 收益 为 2.71%， 而 由 非 品牌 物业 替换 品牌 物业 的 小区 超额 收益 则为 -1.10%。 且 分 能级 看， 一线 城 市 更换 品牌 物 业 对 房价 促进 作用 更 明显 。 一线 /二线 /三四 线 更换 品牌物业 的 小区 房价 平均 涨幅 分别 为 14.49%/5.13%/6.91%， 均 高于 未 更 换 物 业 小区 涨幅。 可 估算 得 一线 /二线 /三四 线 由 品牌 物业 替换 非品牌 物业 的 超额 收益 分 别 为 3.81%/2.76%/2.25%， 一线 城 市 更换 品牌物业 对 房价 促进 作用 更 明显 。 图 表 17、 各 能级 更换 物业 公司 小区 占比 图表 18、 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 可 实现 房屋 增值 数 据来源： 贝壳 ， 兴业 证 券经济 与金 融研 究院整 理 数据来源： 贝壳 ， 兴业证 券经济 与金融 研究院整理 图表 19、 一线 城市 由 品牌 物业 替换 非 品牌 物业 对 房屋 保值 增 值 作用 更 明显 能级 更换 物业 公司 比例 品牌 物业 替换 非 品牌 物业比例 更换 品牌物业 超额 收益 全国 86 城 7.08% 1.11% 2.71% 一线 5.33% 0.98% 3.81% 二线 6.97% 0.96% 2.76% 三四 线 8.61% 1.40% 2.25% 数据来源： 贝 壳 ， 兴业 证 券经济 与 金 融 研究院 整理 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 12 - 行 业 深度研究 报告 2.3 具体 小区 案例 具体 小区 案例 也可 证明 更换 为 品牌 物业 可 实 现 房屋 保值 增值 。 （ 1） 万科 物业 ， 入驻 上海 中远 两 湾 城 小 区 ， 更换 品牌 物业 当月 超额 收益 达 4.7%。 2021 年 1 月 万科 物业 入驻 中远 两 湾 城 ， 入驻 当月 小区 房价 环比 上涨 10.7%（ 相较 2020 年 12 月 ） ， 而 小区 所在 板块 房价 环比 上涨 6.0%， 更换 品牌 物业 当月 超额 收益 为 4.7%。 图表 20、 上海市 中远 两 湾 城 房价走 势 （ 单位： 万元 /平米 ） 资料 来 源： 贝壳网 ， 安居客， 房天下， 兴业证券经济与金融 研究院 整理 （ 2） 碧桂园服务 ， 入驻 南京 明发浦泰梦幻家 小区 10 个月 ， 更换 品牌 物业 当月 超额 收益 达 4.1%， 截 至 2021 年 2 月 品牌 物业 累计 超额 收益 达 9.1%。 2020 年 4 月 ， 碧桂园服务 入驻 明 发 浦 泰 梦 幻 家 小区 ， 入驻 当 月 小区 房价 环比 上涨 3.3%（ 相 较 2020 年 3 月 ） ， 而 小区 所在 板块 房价 环比 下降 0.8%， 更换 品牌 物业 当月 超额 收 益 为 4.1%。 截至 2021 年 2 月， 明发浦泰梦幻家小 区 房价 累计 涨幅 为 12.4%，而 其 所在 梅山 板块 的 涨幅仅 为 3.3%， 品牌 物业 累计 超额 收益 为 9.1%。 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 13 - 行 业 深度研究 报告 图表 21、 南京 市 明发浦泰梦幻家小区 房价走势 （ 单位： 万元 /平米 ） 资料来源： 贝壳网 ， 安居客， 房天下， 兴业证券经济与金融 研究院 整理 （ 3） 金地 物业 ， 入驻 合肥 浅水湾 小区 13 个月 ， 截 至 2021 年 2 月 品牌 物业 累计 超额 收益 达 19.7%。 2020 年 1 月， 金地 物业 入驻 合肥 浅 水湾 小区， 截 至 2021 年 2 月， 浅水湾 小区 房价 累计 涨幅 为 28.1%，而其 所在 芙蓉路 板块 的 涨幅 为 8.4%， 品 牌 物业 累计 超额 收益 为 19.7%。 图表 22、 合肥 市 浅 水 湾 小区 房价走势 （ 单位： 万元 /平米 ） 资料来源： 贝壳网 ， 安居客， 房天下， 兴业证券经济与金 融研究院 整理 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 14 - 行 业 深度研究 报告 （ 4） 金科 服务 ， 入驻 重庆 新康璞山 小区 17 个 月 ， 品牌 房屋 超额 溢价 达 11.2%。 2019 年 9 月 ， 金科服务 入驻 新康 璞 山小区。 截 至 2021 年 2 月， 新康璞山小区 房 价 累计 涨幅 达到 4.9%，而其所在板块小区的房价 则 下滑 6.3%， 品牌 物业 累计 超 额溢价 为 11.2%。 图表 23、 重庆 市 新康璞山 小区 房价走势 （ 单位： 元 /平米 ） 资料来源 ： 贝壳网 ， 安 居客， 房天下， 兴业证券经济与金融研究院 整理 第三 部 分 、 长期 看， 品牌 物业 物管费 有 巨大 上涨 空间 考 虑 到 品牌物业 的 保值 增值 能力 ， 品牌 物业 的 物管费 有 巨大 上涨 空间 。 从 比值 上看， 品牌物业 公司年物管费 仅 占 其 在管 房屋 均价 的 万分之九 。 物管 公司 收取 的 物管 费 相对 在管 的 房屋 价值 而言 体量 极小 ， 2021 年 全国 86 城 所有 物管 公 司 收取 的 年 物管费 为 18.24 元 /平， 而 物管 公司 在管 的 房屋 均价 为 2.59 万 元 /平， 年 物管费 仅 占 在管 房屋 均价 的 万分 之 七 。 品牌物业 公司 年 物 管费 与 在管 房屋 均价 比 值 略高 ， 为 万分之 九 ， 但 考虑 到 品牌物业 资产 保值 增 值 能力 ， 业主 将 更愿意 为 品 牌 物业 付费 。 从 增幅 上看， 物管费 提价 增幅 小于 房价 增幅 。 过去 一年 ， 物管 公司 平均 物管 费用 增幅 为 1.4%， 低于 房价 2.6%的 增幅 。 品牌物业 平均 物业 费 增幅 为 2.3%， 也 低于 品牌物业 在管 房价 3.4%的 增幅 ， 仍然 具备 很大 提价 潜力 。 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 15 - 行 业 深度研究 报告 图 表 24、 各 能级 2020-2021 物管费 图表 25、 各 能级 2020-2021 挂牌均价 数据来源： 贝壳 ， 兴业 证 券经 济 与金 融研 究院整 理 数据来源： 贝壳 ， 兴业证 券经济 与金融 研究院整理 投资建议： 存量时代房产保值增值至关重要， 品牌物业 能为房产实现资产保值增 值，因此未来 品牌物业 公司管理费有巨大提升空间，看好保值增值能力较强的 品 牌物业 公司。推荐招商积余 、碧桂园服务（海外组覆盖）、保利物业（海外组覆盖）、 融创服务（海外组覆盖）、永升生活服务（海外组覆盖）、 新城悦服务（海外组覆 盖），同时建议关注万科物业（未上市） 、 金地物业（未上市） 、 金科 服务（ 未 覆盖） 。 风险提 示 ： 人 工 成本上升 过快 ， 物管费 提价 不及 预期 、存量市场拓展缓慢 请 务必阅读正文之后的 信息披 露和重要声明 - 16 - 行 业 深度研究 报告 分析 师声明 本人 具有中国证 券业 协 会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分 析师，以勤 勉的职业态度，独立、客观 地出具 本 报告。 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因 ，也 将不会因本报告中的具体推荐意见或观点 而直接或 间 接收到任何 形式的补偿 。 投资评级说明 投资 建议的 评 级标准 类别 评级 说 明 报告中投资建议所 涉及的评 级分为股 票评级和行业评级 （另有说 明的除 外 ） 。 评级标准 为报告 发布日后 的 12个月内 公司 股价（或 行业指数）相对同期相关 证券市场 代表性指数 的 涨 跌 幅 。其中： A股市 场 以上证 综指或深 圳成指为 基 准，香港 市场以恒生 指 数 为基准； 美国 市 场以标普 500或纳斯达克综合指数为 基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表 性指数涨 幅大于 15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表 性指 数涨幅在 5% 15%之间 中性 相对同期 相关证券市 场代表性指 数涨幅在 -5% 5%之间 减持 相 对同期相关证券 市场代 表性指数涨幅小于 -5% 无评级 由于我们无法获取必 要的资 料 ， 或者公司面 临无法 预见结果 的 重大不确 定性事 件 ， 或者 其他原因 ， 致使我们无法 给出明确 的投资评级 行 业评级 推荐 相 对表现 优于同期 相关证券 市 场代表性 指数 中性 相对 表现 与 同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现 弱于同 期相关证券市场代表性指数 信息 披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 内幕交易防 控栏内查询 静默期安排 和关联公司 持股情况。 使用 本研究 报告的 风 险提示及 法律声明 兴业 证券股 份有限公司经中国 证券监督 管理委员会批准 ，已具备证券投资咨 询业务 资 格 。 本报 告仅供兴 业 证券股份有限公 司（以下 简称 “本公司 ”）的客户 使用 ， 本 公司不会因 接 收 人 收 到本报告 而视其 为 客户。 本报告中 的信息、 意 见等均仅 供客户参考， 不构成所述 证券 买 卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并 未考虑到获 取 本报 告人员的具体投资目的、财 务状况以 及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户 应当 对本报告中的信 息和意见进行独立评估， 并应同时考 量各自的投 资目的、财 务状况和特定需求， 必要时 就法律 、 商业、财 务、税收等方面 咨 询专 家的意见。对依据 或者使用 本报告所造成的 一切后果，本公司及 /或其 关 联 人员均不承 担任何 法律责任 。 本报告所载资 料的来源 被认为是可靠的，但本公 司不 保证 其准确性或 完 整 性 ， 也不保证 所包含 的 信息和 建议不会 发生任 何 变 更。本公 司并不对使用 本报告所包 含的 材 料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他 任何损失承 担任何 责任 。 本报告所载的资料 、意见及 推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证 券或 投资标的的价格、价值及 投资收入可升可 跌，过往表 现不应作为 日后的表现 依据；在不同时期， 本公司 可发出 与 本报告所 载资料、意见及 推测不 一致 的报告；本公 司不保证 本报告所含信息 保持在最新状态。同 时，本 公 司 对本报告所 含信息 可在不发 出 通知的情形下做 出修改， 投资者应当自行关注相应 的更新或 修改。 除 非 另 行 说 明，本报 告中所 引 用的关 于业绩的 数据代表 过 往表现。 过往的业绩表 现亦不应作 为日 后 回报的预示。我们不 承诺也不保证，任何所预示 的回报会得 以实现 。分析中所做的回报预测可 能是基于 相应的假设。任何假设的变化可能会显著 地影响所预测的回报 。 本公司的销售人员、交易人员以及其他专 业人士可能 会依据不同 假设和标准 、采用不同的分析方 法而口 头或书 面 发表与 本 报告意见及建议 不一致 的市场评论和 /或 交易观点 。本公司没有将 此意见及建议向报告 所有接 收 者 进行更新的 义务。 本公司 的 资 产管理部门、自 营部门以 及其他投资业务部门可能 独立做出 与本报告中 的 意 见 或 建议不一 致的投 资 决策。 本报告 并非针对 或 意图发送 予或为任何就 发送、发布 、可 得 到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其 关联子公司 等违反 当地的法律或法规或可致使 兴业证券 股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他 管辖 区域的公民或 居民，包括但不限于美国及 美国公民（ 1934 年 美国证券 交易所第 15a-6 条例 定义为 本 主要美 国机构投资者 除外） 。 本报告的版权 归本公司 所有。本公司对 本报告保留一切权利 。除非 另 有 书面显示， 否则本 报告中的 所 有材料的版权均 属 本公司 。未经本公司事先书面授 权，本报 告的任何部 分 均 不 得 以任何方 式制作 任 何形式 的拷贝、 复印件或 复 制品，或 再次分 发给任 何其他人， 或以 任 何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的 转载，本公 司不承 担任何转载责任。 特别声 明 在法 律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中 提及 公司所发行的证券头寸并进行交易，也可 能为这 些公 司提供或争 取提供投资 银行业务服务。因此 ，投资 者应当 考 虑到兴业 证券股份有限公 司及 /或其相关人员可能 存在影响 本 报告观点客观 性的潜在利益冲突。 投资者 请 勿 将本报告视 为投资 或其他决 定 的唯一信赖依据 。 兴业 证券研究 上 海 北 京 深 圳 地址 ： 上 海 浦 东新区长 柳路 36号兴业 证券大厦 15层 邮 编 ： 200135 邮 箱 ： 地址：北京西 城区锦什坊 街 35号北楼 601-605 邮编 ： 100033 邮箱 ： 地址：深圳市福田区皇岗路 5001号 深业上城 T2 座 52楼 邮编： 518035 邮箱：