生态养生养老项目可行性研究报告.doc

生态养生养老项目 可行性研究报告 Word 文档 -可编辑 编制机构： XX 科技服务有限公司 二一 七 年 八月 目 录 第一章 总论 .1 1.1项目背 .1 1.2编制依据 .4 1.3 可行性研究结论 .5 第二章 项目背景、市场预测与分析 .7 2.1项目背景 .7 2.2项目市场预测与分析 .14 2.3项目发展优势 .24 2.4投资必要性 .28 第三章 建设项目选址 .28 3.1场址位置 .28 3.2项目区的建设条件 .29 第四章 项目总体方案设计 .34 4.1项目建设总体方案 .34 4.2项目定位、建设理念及目标 .34 4.3总平面布置 .36 4.4工程建设方案 .38 第五章 环境保护 .46 5.1项目主要污染源和污染物评价分析 .46 5.2项目拟采用的环境保护标准 .51 5.3环境保护措施 .52 第六章 项目的组织管理和劳动定员 .63 6.1工程项目管理 .63 6.2组织机构 .66 6.3人力资源 .66 6.4员工培训 .67 6.5管理机构和设置 .67 6.6劳动定员 .68 第七章 项目施工条件和进度计划 .70 7.1施工条件 .70 7.2进度计划 .70 第八章 项目投资估算和资金筹措 .73 8.1投资估算依据及范围 .73 8.2项目总投资估算 .74 8.3资金来源及资金筹措 .77 8.4资金使用和管理 .78 8.5投资使用计划 .78 第九章 项目招标 .79 9.1项目招标范围 .79 9.2招标单位资质要求 .79 9.3发包方式 .79 9.4项目招标的组织形式 .79 9.5项目招标方式 .80 9.6评标组织、原则及评标 .80 第十章 项目经济评价 .81 10.1财务评价依据 .81 10.2财务计算 .82 10.3盈利能力分析 .85 10.5敏感性分析 .86 10.6财务评价结论 .87 第十一章 项目社会效益和生态效益 .88 11.1社会效益 .88 11.2生态效益 .89 第十二章 项目主要风险分析 .91 12.1政策风险 .91 12.2市场风险 .91 12.3财务风险 .92 12.4社会风险 .93 12.5经营风险 .93 第十三章 结论和建议 .95 13.1结论 .95 13.2建议 .96 1 第一章 总论 1.1项目背 1.1.1项目名称 生态养生养老项目 1.1.2项目承办单位 XX市璟轩文化传媒有限公司 XX 市璟轩文化传媒有限公司是 XX 市文化骨干企业，该企业自成立以来，与时俱进广开思路，已成功组织策划 了 XX 国际电影 节，并取得良好效果；成功组 织大学生文化艺术节，受到各界好评，参与组织了汽车文化节、美食吉菜节，在国内外也较高影响，推动了节庆行业的发展，为调整经济结构，壮大服务业总量做出了巨大贡献。该企业有完善的现代企业制度，决策层科学有效，管理层务实高效，并引进多名人才，拓展企业发展思路，拟建的吉林省星星湖养老休闲健康城项目，将是该企业近期的力作，并为该项目实施做出了大量前期工作。有强有力的管理团队。 1.1.3项目拟建地址、地点 吉林省吉林市岔路河镇王家村中新食品园 1.1.4项目建设规模与目标 XX 市璟轩文化传媒有限公司拟建的“ 生态养老中心 项目，位于吉林市岔路河镇王家村中新食品园，处在长（春市） -吉（林市）中间地带各距 50公里处。项目以“生态养老”和“休闲健康”为主题，以 2 “老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对星星湖边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式、居家式、田园式生态养老综合体及具备休闲度假的院落 。充分利用星星湖水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身一娱乐一餐饮一住宿一观光旅游一生产 (有机产品 )于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业特点，又融入现代农业气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。 项目规划用地 2000亩，总投资约 40亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地 1000 亩，投资 21亿元，总建筑面积约 45 万，建设周期三年，主要内容：居家型养老居室、四合院别墅养老社区、宾馆式养老公寓、农耕文化养老小院、旅游度假产权养老房、托老所、社会孤寡老人护理院、老年大学、康复医院、养生药膳保健中心 、娱乐室、活动健身室、餐厅 、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地 1000 亩，投资 19 亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及有机农场建设。 1.1.5项目投资资金及效益情况 项目总投资约人民币 40 亿元。五年内全部建设完成。 项目建成后总产值为 23 亿年，实现利税 2.548亿元年，解决就业人口 3000 人以上。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利 3 率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 7年，投资回收率在 20以上，从静态投资回 收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。 表 1 1 本项目主要经济技术指标 序号 指标 单位 数量 评价标准 是否可行 1 建设规模 1.1 占地面积 亩 2000 1.2 建筑规模 80 2 公司定员 人 1000 2.1 管理人员 人 150 2.2 技术人员和工人 人 85 3 经济指标 3.1 总投资 亿元 40 3.2 年均销售收入 亿元 23 3.3 年均总本本费用 亿元 12.5473 3.4 年均销售税金及附加 亿元 2.96 3.5 年均利润总额 亿元 4.98 3.6 年均所得税 亿元 8887.1 3.7 年均净利润 亿元 1.622 3.8 投资利润表 % 17.77 3.9 投资利税率 % 7.90 3.10 财务内部收益率 % 21 12% 是 3.11 财务净现值（ I=12%） 0 是 3.12 全部投资回收期 年 7.85 是 4 3.13 盈亏平衡点 % 40.75 1.2编制依据 l、政策性依据 (1) 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 (2)中国老龄事业发展“ 十三五 ”规划 (3)财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的 通知 (4)中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范 (5)国家旅游综合开发办公室印发的 2015 年国家旅游综合开发产 业化经营项目申报指南 (6)国家旅游综合开发办公窒印发的关于 2015年产业化经营种 植基础项目实行财政补贴的意见 (7)国家旅游综合开发办公室印发的 (2015 年国家旅游综合开发产 业化经营项目可行性研究报告 编写参考大纲 (8)财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法 (9)省国民经济和社会发展“ 十三五 ”规划及远景目标纲要 (10)国家旅游综合开发项目建设试行标准【 (94)国农综字第 28号】 (11)发改部门或主管部门批复的项目建议书 (12)企业提供的相关技术资料 (13)企业提供的相关协议、资质、证书 5 2、法规、方法依据 (1)中华人民共和国节约能源法 2008 4 1 (2)中华人民共和国城乡规划法 2007 10 28 (3)中华人民共和国劳动合同法 2007 6 29 (4)中华人民共和国土地管理法 2004 8 28 (5)中华人民共和国森林法实施条例 2000 1 27 (6)中华人民共和国水污染防治法 2008 6 1 (7)中华人民共和国固体废物污染环境防治法 2005 4 1 (8)建设工程安全生产管理条例 2004 2 1 (9)建设工程质量管理条例 2000 1 30 (10)地表水环境质量标准 GB3838-2002 (11)地下水环境质量标准 GB T14848-93 1.3 可行性研究结论 本项目以生态养老和休闲健康为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家战略长（春） 吉（林） 图（门江）开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。 项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗 市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。 6 项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快长吉图产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。 项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。 项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。 建议项目尽早立项，并尽 快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。 7 第二章 项目背景、市场预测与分析 2.1项目背景 2.1.1政策背景 l、养老相关政策背景 据统计， 2012 年我国 65岁以上的老年人口已经达到 1 98 亿，超过了总人口的 9.l。据预测， 2025年我国的老年人口将达 3 亿， 2050年将达 4 37 亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4个人当中，就会有一个是老年人。 随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门 高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，特别是近期国务院下发了关于加快发展养老服务业的若干意见极大鼓舞了发展养老服务业的积极性。财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、等。可见我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇： (1)十八大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善 民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要 以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、 8 事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。 (2)2013 年 8 月 13 日，国务院下发了关于加快发展养老 服务业的若干意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。 (3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文 关于全面推进居家养老服务 工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。 (4)国家发展和改革委员会负责人透露 2013 年一系列关系民生的重要政策措施。从 2008 年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老 9 金标准，提高幅度要明显高于前 3年每人每月 80元的平均水平。 2、生态休闲度假项目政策背景 旅游业在世界范围内高速发展的同时，传 统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。 1998 年，联合国经济及社会委员会第 46次大会将 2002 年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。 (1)国家相关政策 2011 年，国务院出台关于进一步加快旅游业发展的通知 (国发 (2011)49号 )，明确要求“大力发展生态旅游”。 2003 年，中共中央、国务院出台了关于加快林业发展的决定 (中发【 2003】 9 号 )，提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定 1999 年为“生态环境旅游年，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。 2005 年 6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知 (旅计财发 2005)5 号 )，提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。 2006 年 8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会 ，进一步推动了生态旅游 的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的 10 重要替代产业之一，已成为振兴东北老工业基地发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。 旅游产业是国家“ 十二五 ”、“ 十三五 ”和振兴东北老工业基地支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。与东三省形成了开发建设“东北大区生态旅游协作区 的合作框架，XX、吉林与哈尔滨、沈阳、大连、牡丹江、鞍山等城市签署了共建无障碍旅游区等协议。 2.1.2项目建设 的重要性和必要性 l、养老综合体建设的重要性和必要性 (1)解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10以上 (60 岁以上人口 )或 7 (65 岁以上人口 )时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1 3 亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的 10以上。到 2l 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人：又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0 94 亿 (占总人口的 7 3 )增加到 2050年的 3 34 亿 (占总人口的 22 6 )，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。长 -吉两市也和全国一样老龄化程度为 10以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。 11 (2)缓解独身子女压力 独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时问上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女 送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。 (3)构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为吉 -长两市老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 (4)加快长吉一体化社会福利事业发展的需要 项目实施后，将很好的改变原有的长吉两市敬老 院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年人对中高档养老养生的需求，填补国内乃至东北多产品、多模式的生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体 系中发挥较为重要的作用。 2、 生态养老休闲健康城建设的重要性和必要性 (1)是促进区域经济发展战略的需要。 项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有 12 力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，在以养老为主要内容基础上，兼顾发展高级农业和旅游休闲，使各 产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽了就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。 (2)项目建设是适应国家战略长 -吉 -图产业发展的需要 目前，省内和东北还设有一座综合性养老项目，养老产业，发展严重滞后。该项目摆放在长吉之间，是实现长吉经济走廊，发挥长吉之间山、水、林一资源优势，提升长吉之间生态效果的重要内容，是提升长吉之间产业层次，提高服务业在长吉一体化中比例的重要举措。 (3)推进城 郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展 结合长吉一体化总体规划和依据旅游产 业总体规划，引导各类服务业要素集聚，开发差异化、特色化的旅游服务产品。实施长吉图都市旅游发展规划，实现城郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。 (4)项目建设是适应加快服务业发展和产业结构调整的需要 长吉作为东北亚地区的中心城区和振兴老东北工业基地的重要城市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34 5，远远落后于周 边地区，以旅游养老接待总量偏低，以 2008年为例，旅游人次仅为 500 万人次。远低于沈阳、哈尔滨。旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、 13 交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进长吉图经济的腾飞。 (5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要 目前，由于历史和人为的原因，长吉水利资源开发利用 不少 ，综合利用开发模式存在“开发有余，保护不足 的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地 政府和居民保护资源的意识，对促进星星湖水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。 (6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游休闲的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。 (7)旅游业发展促进城镇化建设 统筹城乡发展实现城镇化是全面建设小康社会的重要举措。乡村 14 旅游田园生活因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。星星湖由于地理位置限制，“三农 问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。 2.2项目市场预测与分析 2.2.1养老产业背景 据统计， 2007 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1 43 亿，超过了总人口的 ll。据预测， 2030 年我国的老年人口将达 2 48 亿，2050年将达 4 37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将 60 岁以上人口占总人口比例 10，或 65岁以上人口占总人口比重达到 7”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在 90 年代末就已进入老龄化社会。 2007 年底全国 60岁以上人口达到 1 53 亿人，占人口总数的 1