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区块链 赋能 房地产行业 摘要 区块链，业内普遍认可的定义是一种去中心化的分布式记账方式，能有效地解决因交易场景 受限导致的征信成本过高的问题。 区块链技术 主要有四种特征：去中心化 、 可信任 、 不可篡 改 和 匿名性 。 在房地产领域，围绕构建可信资产，区块链技术将所有与价值交换有关的活动 和信息透明化和可 溯源化。本文开篇于区块链的基础知识，扩展于区块链与房地产行业结合， 深化于区块链赋能物业资产价值，展望于区块链在房地产行业未来发展 目录 一、 什么是区块链 二、 区块链的技术架构 三、 区块链业务领域和 盈利模式 四、 区块链赋能 房地产行业 五、 区块链 赋能 的 价值公式 六、 影响区块链发展的因素 七、 区块链企业 与房地产行业结合案例 八、 区块链行业融资情况 九、 我们的投资策略 正文 一、 什么是区块链 1. 区块链是什么？ 虽然区块链 的概念在近几年已经火遍了全球，但 仍然有许多人说不清区块链到底是个什么东 西。 区块链 ，简而言之 就是分布式账本 。 区块链用技术设计取代权威控制和情感信任，以此 建立一种网络结构，所有人都可以参与成为无数节点之一，进行认证、确权、交易、追溯和 调整等一系列动作，它公开透明，成本低、速度快、分布广，没有权威可以篡改伪造和取缔 记录 。 2. 区块链能解决什么问题？ 区块链目前的核心功能，是解决信任问题。 区块链的起源要从区块链解决了什么问题去寻找。 通过无数节点的验证，可以从根本上解决交易过程中各方的信任问题，节约了验证成本。区 块链 通过分布式记账和算法证明机制等一系列结束手段，解决了记账方法、价值传递和信用 共识的行业痛点 经过无数次的记账，区块链就成为一个可信赖、超容量的公共账本。它具有以下几个特征： 1.去中心化：在一个去中心化的金融系统中，没有中介机构，所有节点的权利和义务都相等， 任意节点停止工作都不会影响系统整体的运作。 2.可信任 ：系统中所有节点之间无须信任也可以进行交易，因为数据库和整个系统的运作是 公开透明的，在系统的规则和时间范围内，节点之间无法欺骗彼此。 3.不可篡改 ： 系统中每一个节点都拥有最新的完整数据库拷贝，修改单 个节点的数据库是无 效的，因为系统会自动比较，认为最多次出现的相同数据记录为真 4.匿名性 ： 置换到区块链方面，指的便是别人无法知道你在区块链上有多少资产，以及和谁 进行了转账，甚至是对隐私的信息进行匿名加密 二、 区块链的 技术 架构 区块链基础架构分为 6 层，包括数据层、网络层、共识层、激励层、合约层、应用层。每层 分别完成一项核心功能，各层之间互相配合，实现一个去中心化的信任机制 一、数据层 数据层主要描述区 块链技术的物理形式。区块链系统设计的技术人员们首先建立的一个起始 节点是“创世区块”，之后在同样规则下创建的规格相同的区块通过一个链式的结构依次相连 组成一条主链条。随着运行时间越来越长，新的区块通过验证后不断被添加到主链上，主链 也会不断地延长。每个区块中也包含了许多技术， 比如时间戳技术，它可以确保每一个区块 按时间顺序相连接；再比如哈希函数，它能够确保交易信息不被篡改 。 二、网络层 网络层的主要目的是实现区块链网络中节点之间的信息交流。区块链网络本质上是一个 P2P （点对点）网络。每一个节点既接收信息，也产生信 息。节点之间通过维护一个共同的区块 链来保持通信。 区块链的网络中，每一个节点都可以创造新的区块， 在新区块被创造后会以 广播的形式通知其他节点，其他节点会对这个区块进行验证，当全区块链网络中超过 51%的 用户验证通过后，这个新区块就可以被添加到主链上了。 （即不可篡改性产生的原因，需要 更改区块链中的 51%个节点，这基本上是不可能的） 。 三、共识层 共识层能让高度分散的节点在去中心化的系统中高效地针对区块数据的有效性达成共识。区 块链中 比较常用的共识机制主要有工作量证明、权益证明和股份授权证明三种 。 四、激励层 激励 层的主要功能是提供一定的激励措施，鼓励节点参与区块链的安全验证工作。我们以比 特币为例，它的奖励机制有两种。在比特币总量达到 2100 万枚之前，奖励机制有两种，新 区块产生后系统奖励的比特币和每笔交易扣除的比特币（手续费）。而当比特币总量达到 2100 万时，新产生的区块将不再生成比特币，这时奖励机制主要是每笔交易扣除的手续费。 五、合约层 合约层主要是指各种脚本代码、算法机制以及智能合约等。我们以比特币为例，比特币是一 种可编程的货币，合约层封装的脚本中规定了比特币的交易方式和过程中涉及的种种细节。 六、应用层 应用层封装了区块链的各种应用场景和案例， 包括以比特币为代表的可编程货币；以智能合 约为代表的可编程金融；以及更多针对人类组织形态的变革，包括健康、科学、文化和基于 区块链的司法、投票等 。 从经济学层面看，区块链“弱中心化的、分中心化”的特性，并非是让“中心”完全消失，而是 其分布式系统弱化了中心的控制。进一步而言，利用区块链技术，以联盟链，私有链或混合 链为主。从社会层面看，与传统工业社会不同，区块链技术创造了一种全新的信任方式，通 过技术的实现，使得价值交互过程中人与人之间的信任关系能够转换为人与技术的信任。区 块 链技术帮助实现弱控制、多中心、自治机制、网络架构和 耦合 链接等与工业社会完全不同 的信息时代的新型的社会结构、商业模式、人际关系。 三、区块链的业务领域和盈利模式 凡是存在多方参与的，且需要建立信任关系的业务领域均能够成为区块链技术落地的应用场 景， 区块链 主要的 应用 领域 包括金融、供应链、公共服务、物联网、共享经济等 1. 金融领域 金融的核心无疑就是 “信用 ”的建立。我们传统的信用建立是需要靠很多强大的背书 “中心 ”的， 比如央 行、商业银行，以及法院、监管机构等 ， 这就使得传统的交易成本较高 。为降低信用 建立的成本，互联网金融出现，互联网金融依靠 大数据 来建立信用，越来越多的互联网金融 产品出现，促使信用建立，成本下降已成为时代的趋势。然而，仅靠互联网公司大数据产生 “信用 ”是远远不够的，大 数据必然是每一个互联网公司的绝对内部资源，不可能进行无边的 共享，这就产生了 “大数据 ”的多中心的数据孤岛问题。区块链技术公开、不可篡改的属性， 为去中心化的信任机制提供了可能，各类金融资产，如股权、债券、票据、保单等均可以整 合到区块链上，成为链上数字资产，在区块链上进行存储、转移、交易。区块链，作为金融 科技的底层技术架构，必然在很多方面重塑金融业态，在金融领域的应用前景广阔。 2. 供应链领域 供应链是一个商流、物流、信息流、资金流所共同组成的，并将行业内的供应商、 制造 商、 分销商（零售商、批发商）、终端用户串联在一起的复杂网链结构。 2.1 区块链 +物流 在物流过程中，利用数字签名和公私钥加解密机制，可以充分保证信息安全以及寄、收件人 的隐私。区块链技术可以将信息化的商品价值化，资产化，主要是因为区块链技术的所记载 的资产不可更改，不可伪造。而 固定了商品的唯一所有权，可以使得所有物流链条中的商品 可追溯、可证伪、不可篡改，实现物流商品的资产化。区块链技术保证货物安全，避免快递 爆仓丢包，可以优化货物运输路线和日程安排，并且解决物流中小微企业融资难问题。例如， 2016 年 11 月初，欧洲最大港口鹿特丹港与荷兰银行、代尔夫特理工大学、荷兰国家应用科 学研究院、德斯海姆应用科学大学鲜花交易中心 Royal FloraHolland 等组成区块 链物流研究 联盟，探索区块链在物流领域的作用。这是世界首个专门针对物流领域搭建的区块链联盟。 2.2 区块链 +溯源防伪 由于传统方式所限，很难通过技术手段来开展产品的溯源和防伪。区块链技术结合物联网、 防伪标签、物流跟踪等产品防伪溯源的手段，防范供应链中鱼龙混杂的原材料供给，防范销 售渠道中出现的各类假冒伪劣商品。区块链技术的溯源防伪可以应用于医疗药品的溯源，食 品的溯源等场景，例如，伦敦的区块链初创企业 Provenance 为企业提供供应链溯源服务， 通过在区块链上记录零售供应链上的全流程信息，实现产品材料、原料 和产品的起源和历史 等信息的检索和追踪。 中国区块链企业通过在酒瓶瓶盖嵌入区块链芯片，能够得知酒瓶是否 打开等情况，防止假酒勾兑 3.区块链 +政务与司法 不论是政务流程还是司法流程，都存在公正与记录的流程长，证据鉴定慢，记录存在作假的 风险等问题。同时，传统的存证、电子合同票据与用户信息的记录保全过程中，人们的维权 成本较高。区块链所具备的防篡改特性可保障智能合约的执行，为智能合约提供运行的平台。 在真实业务场景中，区块链技术可以有效地帮助客户解决公证、信息记录与业务流程长，单 据繁多和信息作伪与易篡改的问题。例如，西 班牙 Stampery 公司运用区块链技术，帮助司 法鉴定、公证、仲裁、审计等权威机构，记录和存证各项法律文件。 4.区块链 +文化与教育 在文化产业中，版权是非常重要的一环，比如音乐娱乐产业中，大到电影剧本，唱片， IP 授 权，小到一首背景音乐（ BGM），甚至是一段素材片段，都会涉及到版权。通过区块链防篡 改与可追溯的特性，可对作品进行鉴权，证明文字、视频、音频等作品的存在，保证权属的 真实、唯一性。也可帮助记录跨地域、跨院校的学生信息，追踪学生在校园时期的记录，帮 助构建良性的学生信用生态体系。例如，国外的 PeerTracks 和 Ujo 就是运用区块链技术在 文化领域中非常典型的创业公司。 5. 物联网领域 物联网（ IoT）蓬勃发展的今天，它不仅给个人消费带来变化，还给整个社会发展带来了深 刻变化。目前，大型的物联网平台依靠中心化模型控制各个电子设备之间链接与交互，但是 在很多场景下，这种方法变得不是那么实际，比如设备进行数据交换时其中的数据真实性和 安全性不能得到保障。而分布式物联网平台正好可以解决这一问题 。区块链技术可以帮助实 现物联网平台的分布式数据存储，交互，保证数据的安全性和可信性，同时可以记录数据交 互的信息。区块链在工业设备、智慧交通与智慧城市等等领域都可以有很好的应用，比如在 建筑领域，区块链技术创建了一个去中心化的物联网账簿，账簿可以记录和保存所有智能设 备间的交互信息。例如，国外创业公司 Filament，运用区块链技术将智能设备信息上链，每 个设备在公共账簿上拥有唯一身份信息，打造了一个去中心化的物联网平台。 6. 共享经济领域 谈到共享经济，总会让人想到共享单车 /汽车，共享房屋，甚至共享电力等等。目前，共享 经济，它还停留在依靠一个公司或一个平台，让交易双方通过这个中心机构达成交易，完成 使用权的不断转移与共享。 然而，真正的共享经济是不需要任何第三方中介，用户间可以点 对点的进行交易。 区块链其自身所拥有的去中心去中介化的特征，传输数据的过程中数据不 可篡改且真实可信，它可以帮助创建出一个真正的的共享经济。比如，国外目前很流行的房 屋租赁平台 Airbnb，一旦运用区块链技术，用户们就可以不再通过 Airbnb 平台租赁房屋， 而是用户间可以点对点的 进行房屋空间共享 ，通过 Token 实现身份识别和定时使用 。这种 共享经济的生态网络，让闲置的资源，比如房屋、汽车、电力和存储等等都可以实现共享， 并给所有共享贡献者经济回报，给共享服务接受者成本更低质量更好的服务。 区块链企业 盈利模式 目前，地产企业所使用的区块链产品按运用领域可分为两个方向：多行业通用类产品和地产 垂直类产品。 而当前市场在多行业通用领域的发展已经成熟，地产垂直类区块链产品开发逐 步成为新方向 ，包括 垂直领域平台 和 场景解决方案 。 垂直领域平台 比较典型的如融链科技通过 物联网技术 芯片和大数据技术 ，对智能 能源网 数据进行快速采集、存 储和分析，为系统提供多类新能源耦合运行的供需双侧资源协同优化综合管控平台。同时基于区 块链技术，建立微网内部不同用户及多个微网之间的自主化、去中心化的智能协调和高效交易平 台 资料来源：融链科技 深入 应用场景 提供 解决方案 服务 供应链领域， 区块链企业在提供数据记录 、数据传播 及数据 上链存储的基础上，深入行业领域， 提供数据运营分析和征信服务。比较典型的如象链科技，通过 与 物流企业合作， 在 产品 数据上链， 溯源，运输信 息防篡改以及冷链运输管理方面 提供区块链服务和数据运营分析支持，通过传感器 回传的温度，湿度，光照，时间等信息，优化物流企业运输路线安排，人员分配和运输货物摆放 等。同时依据物流公司订货和运输信息，为上下游企业提供区块链征信服务 。 物联网领域区块链与传感器结合较早，区块链技术已经经历了多轮产品迭代，发展趋于成熟。 部分区块链企业深入场景上下游提供一整套解决方案服务，实际解决行业痛点。 举例如杭州 羿贝，自主设计应用在传感器或 DTU 设备的 区块链芯片 ，生产出区块链智能硬件、智能硬 件集成 SDK，解决源头造假、数据篡改盗取等问题，保障设备安全性 。同时 针 对区块链传感 器部署商业和办公楼宇， 进一步为业主方搭建智能楼控系统， 对租户合同，设施设备等全面 状态掌握和不可篡改的可信资产模型构建 ，解决了能源缴费不清，设施设备管理 频率不足和 管理权责不清 等问题 。 从上述盈利模式中可以发现，区块链企业积极深入垂直领域，通过与行业内企业合作，围绕 可信可追溯资产主题，利用自身区块链结束和软件研发能力，提供解决方案服务。其核心已 不仅限于“区块链 +“的业务模式形态，而是深入对接行业内需求和解决痛点 四、 区块链与房地产行业 在房地产领域，围绕构建可信资产，区块链技术将所有与价值交换有关的活动和信息透明化 和可溯源化。 针对房地产长链条的行业特性， 如果按照空间形成流程划分，可以分为空间营 造、空间管理和空间运营。针对每个流程，区块链 通过 其 去中心化 、可信任、不可篡改和 匿 名性 的技术特征，解决各个环节痛点 区块链与 空间营造 ，以智慧建造为例 在建筑业，随着科技和 BIM（建筑信息模型）应用的推广，区块链在 空间营造领域 可用于付 款和项目管理，采购和供应链管理， BIM 和智能资产管理。 区块链技术可以通过引入无差错流程来充当可信赖的合同管理者，以此为基础来构建和监视 合同。智能合约可以帮助建筑业摆脱中介方（比如各种分包）的影响。如果是砌墙的瓦工， 那么他要求对其进行检查。如果检查成功，则支付瓦工费用。 区块链的应用，有助于减少建筑业中常见的层层转包和分包现象，避免不必要的项目风险。 一个精确的 BIM 系统可以使得工程量清单（ BoQ,Bill of Quantities）的创建更加容易。工程 量清单可以分为贸易商通过市场投标的活动计划表 ， 还允许对所需材料进行计量。有了专业 的投入，这些活动就可以用来创 造一个工作方案。该方案和活动时间表可用于交易投标。可 以输入一个智能劳动合同，并通过精确的算法，用一个均衡的经过校准的智能合同将这些活 动进一步拆分成更小的工作包。同时，出于业主的利益，有人负责代表业主评估工作质量。 与业 主直接签约的建筑工作人员知道，一旦他们完成一部分工作，他们就会立即得到薪酬。 如果他们有 200 平方米的工作量， 3 天时间完成后即可立即得到 450 元，那么他们的积极性 将被调动起来，主要承包商的角色仍然存在，如监测、程序编制、健康和安全等，但将直接 与业主签订合同，而不是通过一系列分包合同。 区块链技术 在空间营造的应用还体现在以下方面：（ 1）能够跟踪分包商可交付产品的信誉分 类账有助于鉴别谁是项目的可靠分包商；（ 2）能够识别岗位职责并分阶段自动进行支付的智 能合约可以实现协议自动化；（ 3）能够将数据聚合到项目管理共享仪表板的区块链支持型应 用程序有助于管理工作流；（ 4）对建设过程进行端到端记录的分布式分类账能够记载所有建 设投入和资产，包括保修及维护检查点；（ 5）能够比照建筑规范和标准对材料、测试和成果 进行跟踪的区块链支持型应用程序可以提高检验效率。 区块链与空间管理， 以能源为例 区块链在能源领域的应用主要有三个方面：电力、生态系统和能源智能化调控。 电力 区块链的重要特征之一就是数据的不可篡改性，而区块链在电力领域的应用就和区块链的这 一特点密不可分。区块链技术的使用使每一度电的“前世今生”都会被记录在区块链网络上： 某度电于某年某月产生于某核电站，经过某条线路输送到了我的家里，我在使用了几个小时 的灯泡后这度电消耗光了。未来，区块链 +电力可能会有以下几种发展方向： 1让每一度电都有迹可循，从根源上杜绝偷电漏电现象的发生。当一切行为都被记录在一 个不可修改的账本中时，无中生有或是突然消失 都会作为异常情况被处理。 2与 空间内其他商户或公司 交易剩余的电。我们现在的电力系统其实已经有一点智能化的 影子了，购电和断电都可以经由一个智能化的电表来完成。而去中心化的区块链技术的使用 甚至可以让你和隔壁的邻居交易剩余的电。未来我们可以针对每一度电建立一个数字映射关 系，比如你在家里装了个太阳能发电器，每天能产生 1 度电，但你每天只能使用 0.5 度电， 剩余的 0.5度电就会归集到总网络中，隔壁的邻居想要用电的时候就可以直接选择与你交易。 区块链让分布式的能源共享成为可能。 生态系统 区块链、物联网、大数据三者的结合 可以打造出一个能源生态体系中的“乌托邦”。举个简单 的例子，假设未来的某一天我们应用这三种技术建立起了一个能源生态系统，然后把设备供 应商、专业运维服务商、使用设备的业主以及负责金钱流通和报价汇总的金融系统打包扔进 这个系统做测试。接入这个系统的每一方都能得到一个此系统的查询密码，使用这个密码可 以查询加密后的任何人接入系统后的任何动作，这样一来，这个系统中的四方或者说所有参 与者就将形成一种交互监督、交互信任的关系。系统可以根据大数据分析直接计算出最适合 业主的方案，并通过智能合约经由金融机构自主完成购买或者维修行为 。 能源智能化调控 未来，通过区块链技术，可以实现能源智能化调控，智能设备与互联网信息可以经由区块链 连接在一起。想象一下，某市区的摄像头捕捉到郊区某一输电设备突然异常断电，与其他相 关节点反馈的信息 比如报警器的鸣响或是某一区域灯光突然熄灭等对比并确认真实后， 信息直接传递给维修总部，总部设备会根据智能合约的规则设定自动派出相应维修设备去往 现场维修。 区块链与 空间运营，以空间交易为例 目前购买和销售交易流程非常复杂，而且涉及很多步骤。所以找到一套物业资产完成交易非 常耗费时间，对于买方和卖方成本很高，商业房 地产企业可以应用区块链技术简化当前流程 MLS 技术与房产搜索 无论是租赁还是购买，房东、客户及各自代理人都可以通过基于区块链技术的房源共享系统 （ MLS）列出意向需求，避免了人工干预和信息不准确性，同时省去大笔手续费。 交易前财务评估 和财务尽职调查 在商业房地产租赁或购买和销售交易中，通常大部分时间是花在财务，环境和法律相关的尽 职调查活动上，主要是为了评估租金购买价格。 过去，双方通常使用纸质文件来证明身份，很多文件都存在不同的地方，并且不能够灵活按 照各种需求进行调整。并且，涉及到很多第三方服务机构也会延长整个尽职调查过程，还会 增加交易成本。若涉及抵押和第三方融资来购买房产，文件就需要在买方和贷款机构同时备 份。商业房地产参与机构应该考虑为房产开发数字身份，即数字化的识别方式 。 智能合约与房产现金流管理 在完成租赁后，房产维护和现金流管理显得更为复杂。具体而言，管理房产需要定期跟踪记 录且多次复核，管理现金流需要审计机构、银行等多方参与。 智能合约是一系列承诺，以数字形式明确， 包括一些协议，在协议内部各方按照承诺行动。 对于房地产行业， 传统的租赁合同可以转变成智能租赁合同。在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条 款和交易更透明。智能合约可以使用租金或债券用于向房产所有者，房产管理方，以及其他 利益相关主体完成自动付款，并且可以近乎实时的完成对账。 实时分析与决策 区块链的一大作用是用于租赁后的信息管理和分析，帮助管理者作出决策。相比现在商业房 地产缺乏互操作性导致数据冗余、重复且不透明，区块链技术为交易各方提供更开放和共享 的数据库，房产商使用第三方区块链供应商作为中介来分析聚合的行 业数据，这最终会提高 租赁相关和房产运营决策质量 。 交易网络与付款融资效率 区块链技术对付款和融资效率的提升，尤其是跨境交易。 通常完成一项商业抵押贷款的时间是三个月左右，并且在尽职调查过程中融资审批流 程中会涉及很多文书工作。在跨境交易中，外汇费用以及涉及到多个中介通常也会延长付款 时间，增加交易成本。 基于区块链的数字身份和智能合约可以减少融资和付款过程中的效率低下现象，提高透明 度，简化贷款申请流程，保证保有括一系列完整的，不可篡改的，可追溯的记录。它可以为 交易主体提供一个共用网络，不需要建立信任的中介机构。 五、 区块链赋能 的价值 公式 如果我们对区块链赋能房地产行业进行提炼，实际区块链能够做到的， 是在多方参与的场景 下，各方之间尚未建立相互信任时，去中介化，使数据流通透明和不可篡改，最终达到降本 增效 在实际构建区块链过程中， 仍有如下步骤需要探讨： 1. 企业综合评估收益成本， 政府从行业整体发展角度进行 推动 构建区块链之后的市场收益需大于原市场收益。 如果我们假设市场收益等于市场规模乘以市 场占有率， 作为市场参与者 ，行业区块链后， 收益增加有三种方式： a.市场规模增大，市场占有率不变或 下降（收益增减 /减小） b.市场规模增大，市场占有率 增大（收益增加） c.市场规模减小，市场占有率增大 （收益增加 /减小） d.市场规模减小，市场占有率不变或下降（收益减小） d 项由于收益减小不做考虑， c 项 实施 后 由于行业效率不升返降，企业和政府 一般不会实 施，而 a、 b 项的最终达成，必须通过市场内占有率高 企业的推进。试想如果 市场 占有率低 的企业推进，占有率高的企业（如 A）没有 推动行业区块链化 的动力，则行业无法改变 。 但占有率高的企业（如 A）虽有推进的动力，但会综合考虑区块链化之后，由于去中心化， 市场占有率第二高的企业是否在上链后借机抢占新市场份额。亦或如果占有率第二高的企业 不上链，借 A 企业主攻区块链之机抢占原市场份额 。上述情况 涉及博弈论 ，我们粗略的进行 模型假设： 如果两个 参与者都上链 ，每个 参与者分别获得市场收益 7 和 5；如果两个人都 不上链 ，则两 个 参与者分别获得 6 和 4；如果一个人 上链 而另一个 不上链 ，则 不 上链者由于在原市场扩大 市场份额获得 8，而上链获得 2 AB 上链 不上链 上链 7， 5 2， 8 不上链 8， 2 6， 4 无论对方 上链 或 不上链 ，自己选择 不上链 始终是更好的，这就是囚徒困境。由于每个 参与者 都发现 不上链 是自己更好的选择，因此博弈论的稳定结果是两个 参与者 都会选择 不上链 。我 们把这种结果称为博弈的纳什平衡。当每个人追求自己的最大利益时，社会和团体不一定会 达到它的最大利益，这种情况在现实中有很多相似的例子。 综合上述 收益评估 ，从区块链搭 建角度 ，需要 政府从行业整体发展的角度进行推动 2.首次 上链的动作实际是现实空间 在区块链空间的 信任映射，需要全方位深入准备 联盟链的构建是现实空间 交易对手的信任映射。交易对手首先要对上链的交易对手有深入了 解，对区块链技术有深入的认识，同时要对联盟链的交易规则熟悉，在构建联盟链的过程中 需要 诸多的准备工作和人才储备 联盟链中的 上链资产的 价值评估，需要信用力强的 企业进行背书，这种中心化的模式从一开 始就违背了区块链存在的核心 。同时如何实现在线下物理世界的资产和区块链数字资产建立 一对一的绑定关系， 资产通证化后 产权分块的法律界定，跨境数字 Token 交易的金融风险 等均是急需解决的问题 六、 影响区块链 发展 的因素 找到合适的 房地产行业 场景，切实解决痛点，用区块 链解决真问题 B2B 交易场景更容易使用区块链技术。 如果一个 房地产行业 场景符合以下条件：交易相对高 频，交易主体范围相对固定，但各方缺乏足够的信任关系，且各方都具备一定的 IT 系统运 营能力，那么区块链技术这个场景能够相对容易的落地。 与特定场景相结合是目前我们要思 考的问题，企业能够应用区块链技术适合自身的情况有很大关系的。未来随着区块链基础服 务的成熟，也将会逐步运用到 B2C 的产业场景。 技术进一步完备 首先就要解决区块链现实中摆在眼前的问题。 例如： 51%攻击问题、硬分叉问题、确认速度 较慢、交易成本偏高、交易区块具有选择性、 POW（工作量证明）的共识机制能耗过高、数 据隐私较难保护等等。这些都是摆在眼前需要解决的问题。 机制进一步健全 区块链中心化和去中心化的关系要深入的理解，不能停留在表面层次上。所谓的 “去中心化 ”， 指的是整个体系可以在没有中心机构管理的情况下实现自动运行。两个陌生主体在没有第三 方中介的情况下就能够低成本、快速地实现相互创建信任，进而实现交易。但是，并不是指 放任无人管理。区块链从本质上看他试试一个信息系统，只要是系统就必须要有人管 ，有新 的技术迭代升级，这背后一定是存在相应的治理机制的。 产业标准加快建立 虽然大部分信息通信领域的国家标准并不是强制性标准，但是国家标准一旦建立，对于加快 行业人才培养、降低技术开发门槛、促进跨链数据交换、扩展技术应用场景等方面都会有非 常积极的意义。 进一步完善相关法律法规和监管措施 区块链技术不能因为是新技术成为违法的挡箭牌，建立健全相应的监管规则和机制，对于维 护区块链产业生态的良性运转、防范风险、降低相关企业的合规性风险都有重大意义。 从实际的应用角度来看，目前区块链在地产领域的应用程度仍相对偏低。相 比较金融、供应 链等天然与区块链结合较好的领域，地产行业由于环节多、过程复杂等原因，整体运用区块 链技术仍有一定难度。 1. 区块链在资产交易端的运用 从目前的眼光来看， B2B 交易场景更容易使用区块链技术。 如果一个 房地产行业 场景符合以 下条件：交易相对高频，交易主体范围相对固定，但各方缺乏足够的信任关系，且各方都具 备一定的 IT 系统运营能力，那么区块链技术这个场景能够相对容易的落地。 与特定场景相 结合是目前我们要思考的问题，企业能够应用区块链技术适合自身的情况有很大关系的。未 来随着区块链基础服务的成熟，也将会逐步运用到 B2C 的产业场景。 与其他环节不同，交易环节可借鉴的经验多，相对容易从其他行业的成功案例中复制过来。 也有一些企业已经在做准备，甚至发行了自己的交易代币。 在资产交易环节，区块链的应用成熟后，能够大幅减轻交易端的信任成本。 未来的资产证券 化趋势，更为区块链的落地提供了一个好的平台。 资产流动性更强，交易频率便会更高。此 时原有的重交易模式便显得过于消耗资源。运用区块链技术，能将资产、管理者和投资者充 分链接起来，充分保证信息的流通。从这个角度来看，区块链与未来的资产证券化是相匹配 的。 交易环节的问题在于，房地产与 比特币等不同，是依附于实体的资产。所以，资产的上链需 要通过价值与价格的确认。在目前条件下，这个环节尚无法摆脱中心机构。上链资产的价值 评估，需要信用力强的企业进行背书，这种中心化的模式从一开始就违背了区块链存在的核 心。 尤其是存量资产，在历史过程不明的情况下，上链仍有较大的难度。 2. 政府对于区块链落地的态度 政府是否认可和支持，也是房地产领域区块链落地的一大重要因素。 从国内房地产目前的属 性来看，权属上采取政府登记制，中心机构即是政府。由于房地产本身实体资产属性强，交 易金额大，非常容易在交易环节发生纠纷。 目前，政府作为强力公信机构，解决了权属的信用问题。如果要用区块链取代政府机构的地 位，就势必要得到政府层面全方位的支持。 同时，从商业角度考虑，先期投资区块链技术的房企容易付出较大的成本。而这个成本所带 来的收益最终并非由付出者自身享受，而是会落在全行业的范围中。如果政府不予以适当补 贴，企业层面的动力也将衰退。 所以，和其他行业一样，如果希望区块链行业在地产领域获得全方位发展，政府的认可和支 持是不可或缺的。 七、 区块链企业与房地产行业结合案例 区块链技术在地产行业垂直应用层，通用应用层和底层支持层均有渗透，体现区块链分布式 记账技术作为基础设施的应用广泛性 1. 海外市场 简化交易中间流程： Rentberry 成立于 2015 年，专注房屋长期租赁市场的 Rentberry 通过应用区块链 +智能合约的技术来 简化租赁市场的流程。 在 Rentberry 上，房东可以将想要出租的房子放到平台上并利用项目方发行的代币（ BERRY） 进行 推广，用户则可以对想租赁的房产进行报价。 平台允许租赁双方互相评价，这些评价信 息加上用户的租房记录、信用报告、背景调查构成了 Rentberry 的信用评分系统。 房东和房客可以利用评分系统自主选择与谁完成交易。平台使用代币 BERRY 作为租金，租 赁合同条款则通过智能合约来自动实施。 降低 地产行业投资门槛 ： Atlant Atlant 旨在建立一个基于区块链技术的去中心化全球房地产平台。在这个平台上，房产项目 方提交房产（项目）相关文件，经审核通过后可以将自己的房产或者房产建设项目代币化 （ PTO property token offering）并进行融资。 负责审核资料的律所由所有 Atlant 平台币（ ATL）持币用户投票决定。审核完成后，所有资 料通过区块链来存储。 当项目方成功融资后，其发行的代币可以在平台搭建的交易所进行流通，持有该代币的人除 了拥有与其持币份额相对应的产权，享受未来不动产升值或者出租后所带来的收益外，还可 随时将其持有 的产权在二级市场进行交易，这大大增加了房产投资的流动性。 2. 国内市场 易居房友 2020 年 3 月，国内首个运用区块链技术的二手房中介公盘解决方案 “公盘链 ”上线。这是易 居中国继推出社区、案场、楼宇三大物管上链后，又一次在区块链在不动产行业的应用场景 突破。它的去中心化、全程可追溯、不可篡改、智能合约等特性将有望改善中介行业由来已 久的合作弊端和信任危机，帮助经纪公司达成联网合作，高效运转自己的 “小公盘 ”，实现行 业联盟自治。 据了解， “公盘链 ”的前身 友房公盘是行业首个弱管控模式的公盘产品，通过角色分工构 建起经 纪人跨店联卖体系，用技术手段打破中介行业为强管控掣肘的格局，受到市场的广泛 认可和追捧。截至目前，友房公盘上房源信息超过 50 万条。此次公盘上链，运用区块链技 术让友房公盘数据更安全，合作更高效。 具体来说，在 “公盘链 ”平台上，实现全节点数据上链可追溯，分布式存储，关键核心数据加 密，生成证书钥匙，而对使用者而言，用户本地设备生成密钥后，实现一锁一钥匙，完全匹 配的用户才能查看和修改数据，数据的安全性不再由平台方单方面决定。 鑫苑地产 作为 1997 年就已创办的老牌地产公司，鑫苑集团 另辟蹊径，又准确把握到了时代脉搏，将 公司的转型之路定位在了 “科技 ”一词上。在区块链领域，鑫苑投资开发了 “鑫房链 ”与 “慷宝社 区云 ”两个相关应用。 作为一个开发商直面购房者的新房交易平台， “鑫房链 ”提供的一站式购房服务与购房优惠只 是其中的基本，将多方数据置入区块链，保证数据的安全性才是其核心。通过区块链特有的 区块数据、链式结构、数字签名、非对称加密等技术， “鑫房链 ”将保障用户的信息安全、交 易安全与财产安全，亦有助于避免对数据的欺诈、滥用和操纵。 同时，针对时下流行的智慧化社区，鑫苑自然也拿出了自家的过硬应用 “慷宝社区云”。 “慷宝社区云”的地基，依然是 Xbolt 技术，依靠对数据存储和分成的安全性，打造智慧社区 运营平台，提供小区出入、缴费代收、公告社交、报事报修等各方面社区生活上的便利，并 与电商、教育、金融等各领域巨头展开合作，搭建社区物联网。 万达 2016 年便展开对区块链的投资。 2017 年 3 月，万达集团旗下的万达网络科技集团（万 达网科）正式布局区块链领域，主要包括国内国际标准化工作、社区和开源贡献、区块链行 业解决方案研发。去年，与新西兰的区块链公司 Centrality 开展战略技术合作和场景应 用的落地 等。但是，随着万达网科业务调整、高管离职等一系列变动，区块链业务布局逐渐 偃旗息鼓。 国内垂直领域企业： 1. 杭州羿贝 拥有区块链等软件技术和区块链安全芯片技术，生产出区块链智能硬件使得数据产生即上链，有效解 决了区块链源数据真实性问题 商业模式：软件服务收入 /软硬件解决方案收入 /运营服务收入 2. 杭州翼帆 雄安翼帆：在 BIM+CIM 的基础上建设区块链工程资金管理平台，解决点对点资金支付问题：先将建筑 产业链上的各法人主体（开发商、施工方、监理方、运营方）和个人提供数字化身份，为上链做好前 期准备。待工程启动后，该项目的 各个主体均需持私钥对资金流通进行签名确认，保证资金流通有据 可查。 杭州翼帆：张江科学城智能楼宇系统搭建和管理，目前正在与阿里合作，以智慧办公室为切入口，结 合区块链技术，对会议室使用者建立可信使用数据体系 商业模式：软件服务费 /运营服务费 3. 旺链科技 产品：区块链咨询和区块链搭建服务公司 商业模式：咨询收入 /软件服务收入 /运营收入 4. 域乎科技 产品：通过区块链安全芯片和软件服务，在农业供应链、新零售、物联网和通证经济 领域落地，提供 软硬件解决方案、软件服务和运营服务收入 商业模式：软件服务收入 /软硬件解决方案收入 /运营服务收入 5. 象链科技 产品：通过区块链安全芯片和软件服务，在供应链、智慧园区和智慧工地领域落地（智慧工地项目通 过在工人安全帽传感器中植入区块链芯片，配合入场人脸识别，采集所在地理位置，扬尘，海拔；物 流中，冷链物流，疫苗仓储运输过程中，实时报告地理位置，温度，适度，光感，倾斜度） 商业模式：软件服务收入 /软硬件解决方案收入 /运营服务收入 6. 融链科技 产品：融合大数据处理技术和物联网技术等，对智能微网数据进行快速采 集、存储和分析，为微网系 统提供多类新能源耦合运行的供需双侧资源协同优化综合管控平台。同时基于区块链技术，建立微网 内部不同用户及多个微网之间的自主化、去中心化的智能协调和高效交易平台 商业模式：能源平台软件服务费 /运营服务费 从目前阶段来看，区块链垂直创业企业方向较为零散 。 非金融背景 的企业 在农业、供应链上 应用相对较多。地产类由于应用难度等问题，现阶段大多处于探索阶段，没有特别成熟的 案 例。但未来地产 门类及相关产业 仍是一个热门行业， 如地产交易、工程过程管理、物联网控 制等，都符合区块链的应用场景， 在其中区块链的深度应用依然值得期待。 其他案例： 同样在 2016 年，以房地产开发和建筑施工为主营业务的中南建设，与 Peernova 合资设立 专注区块链研发及产业运用的智链。去年 5 月，中南建设发布公告称，拟以 1100 万元向控 股股东中南控股转让智链 51%股权。去年 7 月，中南建设又拟以 1.1 亿元将持有的 51%金丘 股份转让给中南控股。截至目前，在中南建设的财务报表中，已很难见到区块链业务。 2018 年 2 月，雄安建成区 块链租房应用平台，把区块链技术运用到租房领域。中国建设银 行、链家、蚂蚁金服等机构参与了这一租房模式的建设。其中，蚂蚁金服是核心区块链技术 提供方，链家和建行则提供房源租赁信息等服务。 2018 年 6 月 ， IBM 与房掌柜签订区块链项目合作协议，推出“房云链”。据协议， IBM 将协助 房掌柜建设基于 HyperLedger 开源技术的数字房产区块链服务平台。届时房屋的基础信息 将会被全部记录上链，实现全数字化。 2018 年 11 月，湖南娄底不动产区块链信息共享平台上线启用。通过该平台，当地