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XX南山前海湾地铁上盖物业项目 可行性研究报告 Word 文档 -可编辑 编制单位： XX 中原物业代理有限公司 二 O 一七年十月 1 目录 第一 章 项目总论 . 1 1.1 项目背景 . 1 1.2 可行性 研究结论 . 2 1.2.1 市场预测 . 2 1.2.2 项目建设进度 . 2 1.2.3 投资估算和资金筹措 . 3 1.2.4 项目综合评 价结论 . 4 第二 章 项目投资背景研究 . 8 2.1 市场宏观背景 . 8 2.2 房地产市场发展状况研究 . 12 2.3XX 房地产发展政 策环境研究 . 17 第三 章 地铁上盖物业研究 . 20 3.1 项目初步发展方案 . 20 3.2 地铁上盖物业特殊性研究 . 20 3.3 地铁上盖物业开发模式研究 . 22 3.4 地铁上盖物业案例研究 . 24 第四 章 专项市场研究 . 26 4.1 住宅市场研究 . 26 4.2 商务公寓市场研究 . 30 4.3 写字楼市场研究 . 32 4.4 商业市场研究 . 41 4.5 酒店市场分析 . 48 第五 章 项目解析 . 53 5.1 项目地块分析 . 53 5.2 项目 SWOT 分析 . 55 5.3 项目评价 . 56 第六 章 项目开发模式 . 57 6.1 1/2/3/11 号地块开发模式 . 57 6.2 6/8/9/10 号地块开发模式 . 57 6.3 4/5/7 号地块开发模式 . 57 第七 章 项目功能物业发展设想 . 59 7.1 项目卖点整合 . 59 7.2 项目整体形象定位 . 59 7.3 住宅物业发展设想 . 61 7.4 商务公寓发展设想 . 64 7.5 酒店式公寓发展设想 . 66 7.6 写字楼物业发展设想 . 69 7.7 商业物业发展设想 . 71 第 八 章 项目经济效益评价（按莱坊公司建议的开发模式测算） . 73 8.1 指标说明 . 73 8.2 项目开发建设进度安排 . 76 8.3 投资估算与资金筹措 . 80 2 8.4 销售及经营收入测定 . 83 8.5 财务与敏感性分析 . 86 8.6 附表 . 92 第九 章 项目可行性研究结论与建议 . 138 9.1 项目可行性研究结论 . 138 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 . 140 9.3 项目风险及防范建议 . 141 附件：项目经济效益评价（按项目基准投资测算） . 142 一、 指标说明 . 142 二、 项目开发建设进度安排 . 142 三、 投资估算与资金筹措 . 142 四、 销售及经营收入测定 . 145 五、 财务与敏感性分析 . 146 六、 附表 . 150 1 第一 章 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 XX 地铁前海湾车辆段上盖项目 1.1.2 委托方 甲 方（委托方）： XX 市地铁有限公司（以下简称甲方） 地 址： XX 市福田区福中一路 1016 号 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 乙 方（受托 方）：中原地产代理（ XX）有限公司（以下简称乙方） 地 址： XX 市福田区民田路新华保险大厦 3 楼 1.1.4 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标 2000216 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资 1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经 199811 号） 开发公司提供的相关资料 国家及 XX 经济建设的方针、政策和城市规划 1.1.5 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的 容积率，项目的规划设计指标见下表。 序号 名称 数据 单位 1 总用地面积 489660.38 平方米 2 上盖物业用地面积 216301.8 平方米 物业 章 用地面积 138592.94 平方米 上盖政策性住房用地面积 134765.64 平方米 2 总建筑面积 1410000 平方米 商品房用地建筑面积 807850 平方米 住宅 395130 平方米 商务公寓 48670 平方米 办公 224300 平方米 商业 81100 平方米 酒店 26250 平方米 幼儿 园等配套 32400 平方米 政策性住房用地建筑面积 602150 平方米 3 建筑覆盖率 不大于 40% 4 建筑间距 满足深标及消防规范要求 5 建筑高度或层数 120 米及 200 米 6 绿地率 30% 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 前海片区是 XX 未来重点发展的核心地区，属于 XX5 大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是 XX 建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成 章 。与宝安中心区一起，未来将成为 XX 高强度发展的 CBD。本项目正处于未来前海湾 CBD 区东南角。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。 1.2.2 项目建设进度 工程于 2017 年报批报建， 2009 年初开始动工，预计 2013 年 11 月底全部完成竣工验收， 3 开发建设工期历时 6 年。各宗地建设进度如下： T201-073 宗地：包括 1、 2、 3、 11 四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009 年初开工， 2011 年 12 月 31 日前完工，历时 3 年。 T201-072 宗地：包括 6、 8、 9、 10 四个地块，为地铁上盖商住用地。 2009 年初开工， 2011 年 2 月完工，历时 3 年 T201-071 宗地：包括 4、 5、 7 三个地块，为白地商住用地。 2011 年 8 月开工， 2013年 11 月工，历时 3 年。 各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。 1.2.3 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为 1530956 万元，开发成本及费用分别为 1416153 万元、 125803 万元，各占开发建设总投资的 91.78%和 8.22%。 政策性用地自 2009 年开工，至 2011 年底，历时 3 年，各年开发投资额分别为 139233万元、 104425 万元、 104425 万元， 共计 348083 万元。 上盖物业商住用地自 2009 年开工，至 2013 年底竣工，历时 5 年，共投入 1182873 万元。 资金筹措 本项目 1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为 78597万元、 269486 万。其中 78597 万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与 410号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。 因此， 410 号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售 /经营 收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议 /合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议 4 下： 筹措资金来源 筹措资金额（万元） 比例 % 自有资金 444339 38% 融资金额 13330 1% 银行贷款 140658 12% 销售 /经营收入再投入 584546 49% 总投资额 1182873 100% 备注： 1、表中融资金额为 410 号地块 2017 年建设资金缺口； 2、自有资金已超过银行贷款要求 35%水平的下限，可进行银行融资。 项目整体要求的融资额分为两个 章 ：政策性用地的资金缺口 78597万元、 410号地块 2017年建设资金缺口 13330 万元，共计 91297 万元。协议 /合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表： 出资额 出资比例 地铁公司 444339 82.86% 投资方 91927 17.14% 合计 536266 100.00% 在这种合作模式中，地铁公司占 82.86%的股权，投资方占 17.14%的股权。 1.2.4 项目综合评价结论 市场可行性研究结论 本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物 业，选址适宜，定位准确，设计合理， 售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。 经济可行性研究结论 政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于 410 号地块，在计算期内预计销售收入 1016442 万元，经营收入 13903338 万元，共计 14908780 万元，可获利润11083463 万元，扣除所得税后净利润为 8312597 万元；缴纳所得税 2770866 万元，项目盈利能力较强。 5 经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表： 410 地块项目利润估算表 序号 项 目 单位 指标 1 占地面积 M2 368431 2 总建筑面积 M2 807850 3 项目总投资 万元 1182873 4 项目销售收入 万元 1016442 5 项目经营收入 万元 13903338 6 利润总额 万元 11083463 7 税后利润 万元 8312597 8 财务净现值（ FNPV） 万元 286777 9 财务内部收益率（ FIRR） % 11.2% 10 动态投资回收期 年 20.51 注： 1、上表为项目销售性物业全部实现 100%销售的经济效益指标； 2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。 考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且序号 项 目 单位 指标 1 占地面积 M2 368431 2 总建筑面积 M2 807850 3 项目总投资 万元 1182873 4 项目销售收入 万元 1016442 5 项目经营收入 万元 13903338 6 利润总额 万元 11083463 7 税后利润 万元 8312597 8 财务净现值（ FNPV） 万元 286777 9 财务内部收益率（ FIRR） % 11.2% 10 动态投资回收期 年 20.51 6 结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值 8%。 由以上经济效益指标可看出，按协议 /合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。 在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表： 地铁公司 投资方 备 注 出资额（万元） 444339 91927 出资比例 82.86% 17.14 建议分配比例 1 75% 25% 知名品牌开发商，如：万科等 建议分配比例 2 85% 15% 一般品牌开发商，财政实力较强 建议分配比例 3 90% 10% 无品牌开发商，财政实力较强 项目风险及防范建议 项目风险 技术风险 地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险 酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。 项目整体的 财务风险 本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。 风险防范建议 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其 7 成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资 金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。 本项目是 XX 市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 8 第二 章 项目投资背景研究 2.1市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 整体经济发展快速 2009 年 -2016 年国内生产总值与增长速度 错误 !未找到引用源。 2017 年上半年国内生产总值同比增长 10.4 。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。 全社会固定资产投资发展较快 2017 上半年全社会固定资产投资 68402 亿元，同比增长 26.3%。其中，城镇固定资产投资 58436 亿元，增长 26.8%；在城镇投资中，国有及国有控股投资 23554 亿元，同比增长 19.3%；房地产开发 完成投资 13196 亿元，增长 33.5%。 2.1.2XX 市总体城市发展和规划 2.1.2.1XX 城市发展概览 XX，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。 17 个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连 9 续 15 年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。 2011 年，第 26 届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的 XX 成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。 在短短 28 年间，从一个不到 2 万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐、功能完备 、环境优美的现代大都市，人均 GDP 位居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等， 28 年来， XX 创下了200 多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时， XX 还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。 以下是 2016 年 XX 实现的各项主要经济指标： 实际国民生产总值达到了 6765.41 亿人民币，增长了 14.7%， ； 社会消费品零售总额 1915.03 亿元，增长 14.6； 居民人均可支配收入 24870.21 元，增长 10.2； 外贸进出口总额 2875.33 亿美元，增长 21.1%。 2.1.2.2XX 城市发展规划 XX 市在珠三角区域城市中的发展定位 按照国家中长期发展计划，到 2030 年，中国将成为世界最大的经济体之一。 XX2030 的发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”。 未来 XX 城市发展的功能定位是 ： 国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 区域性物流中心城市。 与香港共同发展的国际都会。 10 XX 区域发展 策略：加强多层次区域合作 进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是 XX 未来应采取的选择。充分发挥 XX 移民城市和移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进一步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之一。 XX 的空间发展策略： 南北贯通 西联东拓 中心强化 两翼伸展 坚持以地区特色为基础，以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建 “差异化”的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。 2.1.3 区域发展和前景预测 3.1 南山区是 XX 重要的西部滨海区 为了更好地发挥优势，突出各 区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，XX 提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。 西部滨海区（即包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区一起成为 XX 市高强度发展的 CBD 区，重点发展以甲级写字 楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。 3.2 南山区发展的定位 产业功能定位：国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一 ,集装箱枢纽港 XX 港的重要组成 章 ， XX 市的科教中心和旅游度假基地。 空间发展定位： XX 特区带形组团结构中重要的西部城市组团， XX 市二十一世纪的建设 11 热点地区之一。 景观形象定位：融 “ 山海城 ” 为一体的现代化生态型海滨城区。 12 2.1.4 宏观环境与本项目发展的联系 2.1.4.1XX 投资宏观背景 经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。 第二、三次产业共同推动经济增长，推动房地产投资。 高新技术产业、现代物流业作为 XX 未来的支柱产业 ， 占第三产业增加值 更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。 2.1.4.2 区域发展前景 南山区有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域； 规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值；