地产行业2018年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强.pdf

房地产 行业 | 证券研究报告 行业深度 2018 年 6 月 29 日 Table_IndustryRank 强于大市 公司名称 股票代码 股价 (人民币 ) 评级 万科 A 000002.SZ 23.88 买入 保利地产 600048.SH 11.73 买入 绿地控股 600606.SH 6.45 买入 华夏幸福 600340.SH 25.07 买入 招商蛇口 001979.SZ 18.30 买入 新城控股 601155.SH 28.21 买入 世 茂股份 600823.SH 4.10 买入 荣盛发展 002146.SZ 8.41 买入 华侨城 A 000069.SZ 6.93 买入 金融街 000402.SZ 7.94 未有评级 光大嘉宝 600622.SH 7.39 未有评级 华发股份 600325.SH 7.53 未有评级 资料来源：万得，中银 证券 以 2018 年 6 月 28 日当地货币收市价为标准 相关研究报告 Table_relatedreport 房地产 2018 年投资策略 ： 长效机制落地之年，区域 分化博弈政策拐点 20180108 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 Table_Industry 房地产 Table_Analyser 晋蔚 (8610)66229394 jinweibocichina 证券投资咨询业务证书编 号： S1300518010002 Table_Title 地产 行业 2018 年中期 策略 博弈资金 环境 ， 龙头强者恒强 Table_Summary 我们判断 2018 年将是房地产行业集中度持续提升之年，区域市场 将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为下半年的地产板块看点在于：1）调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象，中央表态温和转向； 2）人才政策加速推进落地，二线城市释放需求与活力； 3）上半年开发投资彰显韧性，低库存下土地投资有支撑； 4）一线城市成交回暖，二三线城市销售预期稳定； 5）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。 我们维持板块强于大市评级，建议积极关注融资环境变化， 1）龙头房企：推荐万科 A、保利地产、新城控股； 2）区域房企：推荐华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展，关注华发股份；建议关注 优质资源房企：推荐华侨城 A、关注金融街等。 支撑评级的要点 政策 端 ： 全面调控稳字当头，人才新政值得期待 。 2016 年 Q2 至今的房地产调控周期已持续近 2 年，行政调控 框架 基本完备。 2018 年两会期间明确延续“房住不炒”定位，并提出中短期监管和长效机制并举 ：中短期内，“因城施策”依旧是政策贯彻的方向；中长期， 长效机制深化落地，多主体供给加速推进 。总体来看， 行政调控基调偏紧， 但 结构性边际改善可期 ，中央表态温和转向，由“去杠杆” 转向“稳杠杆”，同时多地 人才新政 陆续出台落地 ， 激发二线城市 释放 需求与活力。 销售 端 ：区域成交 分化，销售预期稳定 。 一二线城市成交量历史 低位 ，我们预计未来随着基数效应的回落和 供货能力的持续释放，一二线城市或为增长重要积极因素，与三四线城市的增速差继续收敛。而三四线城市在棚改总量下滑，货币化安臵比例下降的背景下，预计销售增速较 2017年收窄。 考虑到棚改城市级别下沉，我们认为货币化安臵的均价下降后可带动更多的库存去化量，仍是支撑楼市存量需求的重要力量，但增量贡献将回落。 中期来看，由于 “ 居民 去杠杆”持续深化 ， 按揭贷款金额降幅扩大，房贷利率持续攀升，难以支持销售增速高位增长 。长期来看，随着人口红利减弱，楼市将 步入存量时代，预计二手房销量将全面超过新房，同时区域成交加剧分化，近年二线城市的人口净流入效应明显，而三四线城市棚改将继续推进，但预计去库存的增量贡献有限。 供给端：开发彰显强韧性，融资制约高增延续 。 2018 年 1-5 月投资持续保持高位彰显 韧性，其中土地购臵费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显，主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈。但在流动性持续收紧的背景下， 房企调整拿地及开工节奏，以及在主流房企可售货值充足的情况下， 补库存节奏变缓，下半年继 续大幅增长的可能性下降。 从土地角度看， 土地市场成交呈现出城市下沉的趋势，二三线仍将作为土地成交增长 主要动力。同时， 一线 城市 住宅土地成交 上半年有所 回暖。 公司端：弱市助力整合，关注财务风险 。 今年 TOP 50 房企的销售规模占比已过半，随着明年行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从房企现金流和财务情况看， 一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率上升 ，我们认为明年在龙头房企规模继续扩张的同时，下行周期中也存在高杠杆房企的财务风险。另一方面， 由于结算均价上升，推升板块收入及利润率水平，一 线房企增速尤为明显，我们认为收入及业绩 仍将保持惯性增长。 风险提示： 融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升 。 Table_Companyname 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 2 目录 政策端：全面调控稳字当头，人才新政值得期待 . 5 1. 行政调控基调偏紧，结构性边际改善可期 . 5 2. 长效机制落地深化，多主体供给加速推进 . 6 3. 中短期调控政策升级，力度强化广度扩充 . 7 4. 人才新政值得期待，二线城市活力释放 . 9 销售端：区域成交分化，销售预期稳定 . 12 1. 行业销售增速放缓，库存降至近年低位 . 12 2. 一二线成交历史低位，降幅收窄预期平稳 . 12 3、三四线棚改总量放缓，货币安臵城市下沉 . 13 4、居民信贷 去杠杆深化，按揭贷款降幅扩大 . 15 5、总量见顶区域分化，楼市步入存量时代 . 17 供给端：开发彰显强韧性，融资制约高增延续 . 19 1、投资开发彰显韧性，预计下半年增速放缓 . 19 2、待售库存去化见效， 去化周期 有所回升 . 20 3、 土地供给城市下沉 ， 二三线成交活跃 . 21 4、行业资金趋紧，融资放缓制约投资 . 24 2018 年预测：销售面积同比 -5%，销售金额同比 0%，投资同比增长 7% 26 公司篇：弱市助力整合，关注财务风险 . 27 1、龙头规模扩张，集中度持续提升 . 27 2、受现金流紧张制约，投资回落杠杆率新高 . 27 3、收入增速蛰伏后回升，利润水平连续上行 . 28 4、 毛利率净利率双升，稀缺资源优势凸显 . 29 5、 行业观点：关注 融资环境变化 . 30 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 3 图表 目录 图表 1. 2016 年以来中央关于房地产政策表述 .6 图表 2. 2018 年热点城市地区租赁住房、共有产权房政策一览 .7 图表 3. 各地楼市调控政策新增内容概览（表示 2016 年以来较上轮 2013 年调控新增使用的内容） .8 图表 4. 部分城市 2017 年以来人才落 户新政 .9 图表 5. 部分城市人才落户门槛 . 10 图表 6. 部分城市人才落户货币补贴政策 . 11 图表 7. 商品房竣工面积及销售面 积 . 12 图表 8. 商品房销售额和均价走势 . 12 图表 9. 2018 年一线城市 1-5 月累计成交量历史低位 . 13 图表 10. 2018 年 2 月起 30 城一二线城市成交降幅收窄 . 13 图表 11. 线城市销售面积增速 2018 年起降幅收窄 . 13 图表 12. 北上广深成交量同比降幅 2018 年 2 月起收窄 . 13 图表 13. 2013-2018 年棚改货币化安臵计划于完成情况 . 14 图表 14. 棚改完成数量与货币化安臵比例 . 14 图表 15.国开行棚改贷款、 PSL 新增贷款、农发行棚改贷款 . 14 图表 16. PSL 期末余额与每月新增额 . 15 图表 17. 地方政府棚改资金来源 . 15 图表 18.居民中长期和非金融企业新增贷款额 . 15 图表 19. 居民中长期和短期新增贷款增速 . 15 图表 20. 新增居民贷款和房企个人按揭贷款增速 . 16 图表 21. 新增企业贷款和房企国内贷款增速 . 16 图表 22.重点城市平均房贷利率统计 . 16 图表 23. 重点城市首套房平均房贷利率 . 16 图表 24. 市场长短短端资金利率一览 . 16 图表 25. 我国 25-45 岁适龄购房人口数峰值已过 . 17 图表 26. 未来 25-29 岁适龄结婚人口下滑幅度较大 . 17 图表 27. 各线城市户籍人口数量增速 . 17 图表 28. 各线城市普通小学在校生数量增速 . 17 图表 29. 个人按揭贷款金额和居民中长期贷款额 . 18 图表 30. 个人按揭贷款金额和居民中长期贷款增速 . 18 图表 31. 商品房地产开发投资额及增速 . 19 图表 32. 商品房新开工和施工面积及增速 . 19 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 4 图表 33. 各线城市商品房新开工面积增速 . 20 图表 22. 商品房待售面积及同比增速 . 20 图表 34. 重点城市库存去化水平 . 21 图表 35. 十大城市 3 个月移动平均去化月数 . 21 图表 36. 全国购臵土地面积累计增速 . 22 图表 37. 全国土地成交价款累计增速 . 22 图表 38.百城土地供应和成交面积 . 22 图表 39. 百城住宅用地供应和成交面积 . 22 图表 40. 百城住宅用地供应量增速 . 23 图表 41. 百城住宅用地成交量增速 . 23 图表 42. 百城土地用地供应和成交价款 . 23 图表 43. 百城住宅用地供应和成交价款 . 23 图表 44. 百城土地成交总价增速 . 24 图表 45. 百城住宅用地成交总价增速 . 24 图表 46. 2018 年 4 月房地产企业到位开发资金来源统计 . 24 图表 47. 房地产企业资金来源构成 . 25 图表 48. 房地产投资增速和房企开发资金来源 . 25 图表 49. 房企国内贷款增速和房地产投资增速 . 25 图表 50. 房企自筹资金增速和房地产投资增速 . 25 图表 51. 房企定金及预付款和房地产销售增速 . 25 图表 52. 房企个人按揭款增速和房地产销售增速 . 25 图表 53. 房地产行业数据与同比增速预测 . 26 图表 54. 2016 至 2018 年 1-4 月百强房企集中度占比 . 27 图表 55. 2016-2018 年 1-4 月百强房企销售金额集中度 . 27 图表 56. 2017 及 2018 年 1-5 月百强房企销售金额排位门槛 . 27 图表 57. 2015-2017 板块购买商品及劳务现金流出累计同比 . 28 图表 58. 2015-2017 房地产板块净负债率水平 . 28 图表 59. 2016-2018Q1 房地产板块收入增长率 . 29 图表 60. 2016-2018Q1 房地产板块净利润增长率 . 29 图表 61. 2016-2018Q1 房地产板块毛利率水平变化 . 29 图表 62. 2016-2018Q1 房地产板块净利率水平 . 29 附录图 表 63. 报告中提及上市公司估值表 . 32 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 5 政策端： 全面调控稳字当头 ，人才新政值得期待 1. 行政调控基调偏紧 ，结构性边际改善 可期 2018 年以来，房地产调控政策整体基调依旧偏紧，但官方表述出现温和边际放松迹象： 2018 年 4 月23 日，中共中央政治局会议表示，“把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行 .要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患”； 2018 年 5 月11 日央行发布的 2018 年一季度中国货币政策执行报告中指出，货币政策的核心表述为“稳增长、调结构、防风险”，将上期的“去杠杆”调整为“调结构”。 我们认为当前各城市房地产调控政策已是史上 较 严的状态，本质上仍以行政上抑制需求端和降低流动性为主要手段，虽然有力地打击了投机性资金， 但也不可避免地错杀了部分正常的购房和臵换需求。以往调控中中央大多提及“房地产泡沫”、“抑制风险”等关键字，而 2017 年底住建部则表态强调“差别化调控“。 2018 年 5 月 19 日住建部则再次强调扩大热点城市土地供应，提升中小户型商品房供应比例，支持刚需，遏制 炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。我们认为房地产调控政策总基调有所温和，从以去杠杆为目标到一切以保障房地产市场平稳健康发展为目标。 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 6 图表 1. 2016 年以来中央关于房地产政策表述 日期 政策表述 2016/7/27 要落实各项减税降费措施，保证公共支出能力和力度，发挥财政资金效应，引 导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道，优化信贷结构，支持实体经济发展。要有效防范和化解金融风险隐患，保持人民币江率在合 理均衡水平 上基本稳定。要持续深化“放、管、服”和财税、金融、 创新、国企等重点领域改革。全面面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，通过有效的市场竞争，提高资源配臵效率，实现优胜劣汰和产业重组，提升产能过剩行业集中度，积极推进科 技创新，增强核心竟争力。去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑押制资产泡沫和降低宏观税负。 2016/10/28 要有效实施积极的财政政策，保 证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。要落实供给侧结构性改革各项任务，抓紧完成年度重点改革任务。要创造良好发展预期，加强产权保护，做好市场沟通工作。要巩固投资有所企稳态势，推推动消费平稳増长，促进对外贺易改善。 2016/12/9 坚持以提高发展质量和效益为中心，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引 导，深化创创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐檍稳定。要深入推进“三去一降一补”，推动五大任务有实质性进展。要积极推进农业佚给侧结枸性改革，大力振兴实体经济，培育壮大新动能，加快研究建立合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，加快推进国企、财税、金融、社保等基性关健性改革，更好发挥经济体制改革的牵引作用。要扎实推进“一带一路”建设，完善法治建设，改善投资环境，释放消费潜力，扩大开放领域，积极吸引外资。 2017/4/26 全面做好稳增长 、促改革、调调结构、忠民生、防风险各项工作，及时解决经济运行中的突出矛盾和问题，确保经济平稳健康发展，确保供给側结构性政革得到深化、确保不发生系统性金融风险。深化供侧结构性改革，坚定不移 推进“三去一降一补”。要高度重视防控金融风险，加强监管协调，加 强金融服务实体经济，加大惩处违规违法行为工作力度 。 2017/7/25 确保供给侧结构性改革得到深化，推推动经济结构调整取得实质性进；确保守住不发生系统性金融风险的底线。要坚定不移深化供给侧结构性改革、深入推进“三去一降一补”，要积极稳妥化解累积的地方政府债务风 险，有效规范地方政府举債融资，坚决遏制隐性債务増量。要深入扎实整治金融乱象，加强金融监管协调，提高金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地产市场，坚持政策逹续性稳定性，加快建立长机制。要稳定外资和民间投资，稳定信心，加强产权保护，扩大外贡市场准入，增强营商环境对投资者的吸引力。 2017/12/9 坚持以推进供给倒结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新题动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。要统筹规划，有序推进，确保打三大攻坚战。 防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发晨长效机制，加快推进国企、财税、金融，社保等基础性关键性政革，更好发挥经济体制改革的牵引作用。 2018/4/23 中国经济周期性态势好转，但制制约经济持续向好的结构性、深层次问题仍然突出，“三大攻坚战”还有不少难题需要政克，世界经济政治形勢更加错综复杂完成全年目标任务需要付出艰苦努力。要更加加积极主动推进改草开放，深化国企国资，财税金融等改革，尽早落实已确定 的重大开放举措。保持币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要深化供给侧结构性改革，更多运用市场化法治化手段化解过剌产能，加强关键核心技术攻关，积极支持新产业、新模式，新业态发展晨。要推动信貸、股市、债市，汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。 资料来源：万得 资讯 及中银证券 2. 长效机制落地 深化，多主体供给加速推进 2017 年 7 月，住建部等 9 部委联合发文发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，要求培育机构化、规模化住房租赁企 业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应。此后多地相继出台租房租赁政策。 2017 年 11 月，十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 2018 年两会期间 明确延续“房住不炒”定位，并提出中短期监管和长效机制并举：“中短期内，通过差别化调控与金融监管，促使房地产去投资属性；中长期内，通过完善租赁市场、推进棚户区改造，建立房地产长效调控机制。” 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 7 2018 年 5 月，住建部再次发文强调房地产调控政策的坚定立场，明确 要求 “ 加快制定实施住房发展规划 ，抓紧调整住房和用地供应结构 落实地方调控主体责任。” 同时向 16 个热点城市发出指示， 6月底前针对供地政策提出并上报具体实施方案， 我们认为随着楼市进入存量时代，供需错配问题也将更多地 从供给端来解决，租赁住房 、共有产权住房 的 建设推进 将是未来长期政策支持的重点 ，多 主体 供给 、多渠道保障、多元化开源将是长期发展趋势，为盘活存量资源、解决供需困局提供 可行措施保证。 预计 2018 年下半年将有更多支持性政策出台并落实， 推进“房住不炒”，使得 房地产回归居住属性，从而为长效机制的 建立 提供良好基础。 图表 2. 2018 年热点城市地区租赁住房、共有产权房政策一览 城市 主要 租赁住房 、共有产权住房 政策和措施 深圳 市 发布深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见征求意见稿，明确表示深圳将构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，通过市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类，满足不同人群的居住需求。同时探索建立先租后售、以租抵购制度，实施租售并举。自今年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于 60%，并将严格控制大户 型高档商品住房用地。 北京 市 住建委发布关于加强限房价项目销售管理的通知，加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设 项目中可售住房的销售管理，限房价项目在土地出让时的销售限价与市保障房中心对该项目的评估价比例不超过 85%，项目转化为共有产权住房。 上海 市 2018 年将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源 20 万套，新增代理经租房源 9 万套，简历住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。 广州市 广州南沙开发区管委会日前对外公布，首筑花园作为首个共有产权住房试点 项目，预计今年 8 月份可接受申购，符合条件的高端人才可以购买南沙新区共有产权住房的 60%产权。 重庆 市 未来三年将提供 7.5 万套公租房配租和使用。 厦门 市 2018 年开工建设保障性住房 2.1 万套，同步完善教育、医疗、交通、商业、生活服务等配套。 福州 市 2018 年新开工租赁住房和共有产权房 5000 套、新增供应 5000 套。 南京 市 加大住房保障力度，筹集租赁房源 100 万平，优化土地供给结构，加大租赁住房建设力度，争取租赁房工地占住房工地比例达到 30%以上。 珠海 市 正式出台关于实施“珠海英才计划”加 快聚集新时代创新创业人才的若干措施（试行），一、二、三类人才科选择与政府按各占 50%的比例，申请购买珠海市共有产权房，连续工作 10 年后可无偿获赠政府所持有的 50%产权。 热点城市 2018 年 5 月，住建部发文要求：提高住房用地比例，热点城市“住房用地”占“城市建设用地”的比例不低于 25%；大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上；北京、上海、广州、深圳等 16 城市要探索推动工地主体多元化， 6 月底前提出并上报具体实施方案。 资料来源：万得资讯及中银证券 3. 中 短期 调控 政策升级 ， 力度强化广度扩充 此轮房地产调控政策始于 2016 年 Q2，至今已持续 22 个月。 2017 年，已基本形成以限售、限购、限贷、限价为主的行政调控体系。 其中，“限售”及“限贷”打压投资性需求的盈利空间，“限贷”提高购房者门槛，“限价”稳定商品房价格。 本轮调控至今 ，初步统计已覆盖 超过 80 个城市及部分县城， 其中包括 全部 4 个一线城市 、 27 个二线城市，及 34 个三四线城市等。 今年以来，已有 12 个城市调控政策进一步收紧，其中包括： 5 个城市及地区升级限购政策，在购房区域、购房门槛等方面有所收紧； 3 个城市及地区强化 限贷； 12 个城市限售区域或年限升级。 此轮 调控政策呈现以下特征： 城市能级不断下沉， 由一二线拓展至三线城市； 覆盖广度不断扩充 ， 中西部地区逐渐东部化； 政策力度不断强化 。 我们认为此次调控在时间、政策范围及数量等各 维度上已超越 近年 任一次调控，充分显示中央对于实现“房住不炒、实施差别化调控、建立健全长效机制、促进房地产市场平稳健康发展“这一主要目标的决心，坚持调控力度不放松、调控目标不动摇。 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 8 图表 3. 各地楼市调控政策新增内容概览（表示 2016 年以来较上轮 2013 年调控新增使用的内容） 城市 限购 限贷 限价 限售 一线城市 北京 上海 广州 深圳 二 三 线 核心 城市 杭州 南京 厦门 合肥 天津 济南 青岛 南昌 重庆 成都 武汉 长沙 太原 南宁 西安 贵阳 沈阳 三亚 福州 郑州 石家庄 苏州 无锡 扬州 嘉兴 绍兴 宁波 佛山 东莞 珠海 中山 惠州 烟台 保定 张家口 廊坊 开封 沧州 资料来源：万得资讯及中银证券 2018 年 6 月 29 日 地产行业 2018 年中期策略 9 4. 人才新政值得期待 ，二线城市活力释放 2017 年下半年以来有 近 30 城市密集出台人才引进相关政策 措施，综合来看，人才新政主要聚集于以下三个领域： 1. 落户门槛降低， 本科甚至专科即可直接落户，部分城市家庭可随迁落户； 2. 配套购房补贴政策充足， 根据人才资质等级设立不同的货币补贴力度； 3. 针对中高端科技人才，部分城市给予创新创业高额启动资金补贴。 同时，我们可以观察到，此轮人才落户新政高峰 起始 于二线城市， 下延 至三线城市， 上 扩 至一线城市 ，覆盖范围不断扩大。截至目前初步统计，已有 37 座城市出台人才落户新政。西安、南京 、郑州等强二线城市为重点区域， 今年以来 中山、珠海、呼和浩特等弱二线城市及株洲等三线城市也陆续出台人才引进及落户政策 ； 2018 年 6 月 14 日，深圳出台普通高校应届毕业生引进和落户“秒批”(无人干预自动审批 )工作方案 ，强一线城市 加入“人才争夺战”，凸显人才竞争之激烈。 从落实及执行层面来看，人才引进政策增加所在城市 定居落户及 潜在购房需求， 推动户籍人口增速高于常住人口增速，加快城镇化率。 以西安为例，根据第三方机构统计， 2017 年人才新政实施以来新迁入落户人口近 40 万。新增人口部分有望转化为购房需求，另外从远期影 响来看，城镇化率的提升有望为城市发展蓄能，提升长期总需求的同时为楼市基本面提供产业支撑。 图表 4. 部分城市 2017 年以来人才落户新政 城市 日期 政策文件 人才落户相关政策文件 西安 2017/3/1 进一步吸引人才放宽部分户籍准入条件户口登记办事指南 2017/12/6 西安市人才安居办法 2018/2/1 西安市公安局 2018 年户籍业务办理指南 2018/3/22 西安市公安局 2018 年户籍业务办理指南 南京 2017/4/25 南京市人才安居办法 2017/5/8 关于明确住房限购政策有关事项的通知 2018/1/4 市政府关于进一步加强人才安居工作的实施意见 2018/1/4 关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策