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2017 年 12 月 第 13 期 总第 26 期 如何构建房地产市场长效机制 ？ 人大国发院城市与房地产研究中心 人大国发院简介 国家发展与战略研究院（简称国发院）是由中国人民大学主办的独立的校级核心智库。国发院以 中国人民大学在人文社会科学领域的优势学科为依托，以项目为纽带，以新型研究平台、成果转化平台和公共交流平台为载体，组建跨学科研究团队对中国面临的各类重大社会经济政治问题进行深度研究。 作为首批 25家国家高端智库建设试点单位，人大国发院坚守“国家战略、全球视野、决策咨询、舆论引导”的目标，着眼于思想创新和全球未来，致力于发展成为具有国际影响力的中国特色新型智库，服务于国家发展战略与社会进步。 国发院通过学术委员会和院务会分别对重大学术和行政事务做出决策。目前由人民大学校长刘伟教授担任院长， 副校长 刘元春教授担任执 行院长。 地址：北京市海淀区中关村大街 59号中国人民大学科研楼 A座 8楼 网站 ： NADS.ruc.edu 欢迎媒体摘发、转载或采访。 媒体热线：王涵；办公电话： 010-62625159 17801016092 主 办 ： 中国人民大学国家发展与战略研究院（首批 国家高端智库试点单位之一 ） 主编：聂辉华 编辑部 主任：邹静娴 本期责编 ：邹静娴 王涵 摘 要 最近，中央经济工作会议指出， “完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 ”。 围绕 “构建中国住房长效机制 ”这一主题， 11 月14 日， 在人大国发院 城市与 房地产 研究中心成立仪式暨城市与 房地产高端论坛上，众多政界、学界和业界人士就中国房地产市场可借鉴的经验、面临的问题、存在的风险进行了梳理，并纷纷建言献策。原住建部副部长仇保兴认为，建立房地产长效机制 的 关键在于提高系统韧性，增强主体能动性；人民大学叶裕民教授认为，特大城市流动人口住房供给问题还是要通过市场解决；人民大学陶然教授认为，要解决房地产问题，必须从根本上打破政府对土地的垄断；链家地产研究院院长杨现领分析了十九大后的租赁市场趋势。 同时，针对 “新时代 ”的区域协调发展战略和要素市场改革等问题，专家们也从不同角度分析了房地产市场未来的改革方 向及可能影响。 1 国务院参事、原住建部副部长仇保兴教授：建立房地产长效机制的 关键在于提高系统韧性，增强主体能动性。 从经验角度来看，日本和海南房地产市场的教训值得研究。 因为中国不存在永久雇工制，特别是民营企业，因此如果中国出现类似日本房地产市场的崩溃，实业衰退时间会比较长。海南房地产崩溃以后的几种现象是个缩影：一是海南的房地产崩溃以后 GDP 增速连续三年名列全国最末两名；二是积压的烂尾楼需要很长时间才消化；三是几乎全民炒房；四是大量企业加入到房地产大军中；五是大量的资源浪费在房地产 上 。这些历史教训 历历在目 。 经过了 40 年的高速发展，中国房地产为国家贡献了大量资产，但是它自身也暴露出一些脆弱性：一是中国居民部门资产过多投入房地产；二是城市金融资产分布和人口增长的两极分化；三是 GDP 增长 过度倚赖于 房地产业；四是地方政府已经养成靠房地产提振经济的思维惯性；五是相关金融衍生产品风险过高。 存在这么多脆弱性，反脆弱长效机制就必须考虑，思路可以从以下几方面拓展： 第一，多样化 ，尤其是主体能力的多样化，具体而言就是住房供给形式以及调控工具的多样性； 第二，分散化 ，要发挥各层级主体的能动性与适应性，调控方式由集中变分散，调控手段由行政变经济，调控主体由中央变地方； 第三，模块独立化 ，调控的评价、监管要相对独立，一系列的监管工具要相互协调，任何地方房价的涨价不能高于人均收入的涨幅，出现问题要有永久性 追究责任的机制；第四，要学会管理慢变量；第五，适时反馈，系统联动 ，对重大的外2 界干扰保持灵敏性和协调动作能力； 第六，给调控留有余地。 任何一个富有弹性的系统，必然要给调控机制留有余地，以应对各种可能的突发情况。 总之，房地产市场长效机制的建立关键有三点：一是提高系统坚韧性 ，关键在于弱化房地产的投机和投资属性，降低金融杠杆； 二是降低系统脆弱性 ，使低收入者的住房供给渠道更多元化，同时丰富调控主体的工具和手段。 三是增强主体能动性 ，强化调控主体的灵活性、适应力和协调性，摆脱房地产投资和土地财政依赖症。 中国人民大学商 学院学术委员会主任谷克鉴教授： 2008 年金融危机后房地产市场从受经济周期影响转为影响经济周期。 十九大提出了房子是用来住的不是用来炒的，这 将 使中国经济和房地产的关系会发生根本的转变，所以未来应当研究中国的经济周期同房地产市场发展的平衡关系。经济周期是宏观经济学的一个最基本的问题。接近一个世纪以来经济学家都在研究经济周期的问题。从经济周期的模式来看，研究经济周期以增长循环为基本对象，增长循环和供应链循环不同，增长是研究增量变化。从经济活动的角度，一般把经济周期划分为四大类：一是短期波动，持续时间大概是三年多，主要是由于企业、个人投资的变化产生；二是中周期波动，就是朱格拉周期，大概 10 年左右；三是中长周期，库茨涅茨周期；四是长周期，它是一个趋势。相对短的周期是围绕长期趋势的波动，这是直观的。 3 我们研究发现中国和美国 的 经济周期变化非常相似，研究美国的经济周期以及整个宏观经济政策有非常重要的意义，包括研究房地产这样一些极具特定属性的市场发展都是非常有必要的。美国上个世纪90 年代出现新经济，给经济周期注入了新的活力，同时金融危机的出现，也显示出经济周期出现新的特征，这些都需要认真研究，如金融危机所引发的美国经济周期同房 地产市场发展之间的关系问题。 如果我们观察美国的经济运行周期，传统的看法是经济周期是房地产市场的一个外生变量，即房地产市场受经济周期波动影响。但是 2008年金融危机以后发生了很大的变化，表现为房地产市场转而成为经济周期的重要影响因素。 触发此番金融危机的一个重要导火索就是房地产市场的泡沫破灭，尤其是 “ 两房 ” 的债务危机引发的美国次贷债务危机。美国对我们有很多启示，尤其需要思考 以 下几个问题：第一个问题是消费者购买力，这是房地产市场发展的动力。但在房地产市场泡沫的条件下，从发达国家来看，发展中国家的房地产动力何在？第二是政府的调控政策，包括货币政策手段。第三，关于杠杆率的问题，中国的杠杆率问题可能是体制性的问题。 中国人民大学公共管理学院学术委员会主任叶裕民教授：特大城市流动人口住房供给问题还是要通过市场解决。 城市是个复杂系统，它的脆弱性是这个复杂系统优化的关键难题， 而在城市住房系统当中脆弱的环节之一就是中低收入居民的住房问题，这一点对于超特大城市尤为重要 。首先，流动人口是中国最大4 的住房特困难群体，规模十分庞大。 2016 年整个中国流动人口规模大概是 2.4 亿，大概占城镇人口的 30%。这些人集中在特大城市，其中跨省长期、带家属的流动人口大部分也都集中在特大城市，显然这是中国特大城市人口住房难题的核心，这些特大城市中的流动人口大多住在城乡边缘，或是城乡接合部的城中村，住在公租房的比例极低，很多时候是零。我们对城中村进行调查发现这些住房整体从内到外环境都很差，但几乎每一个特大城市都存在城中村大量聚集的区域，所以 2035 年中国要初步实现现代化，特大城市应该要率先实现现代化。这个问题不仅涉及到城 中村流动人口，还涉及到整个中心城市特大城市的现代化问题，这是中国特有的城市内部二元结构问题。 针对这一问题我们提出城中村改造，但是却步履维艰，耗费时间很长，而且随着城中村改造出现了流动人口生存环境恶化、越住越远等现象，这不适合中国的新型城市化。这是中国住房难题中的难中之难。怎么去解决它？ 首先还是要通过市场解决， 一部分要政府给市场提供廉租房 。市场怎么提供？可以利用城中村改造的机遇，通过补偿居民合法的住房面积，把出租的部分变成小面积的健康住房，这是关键。对于老百姓的意愿，需要减少政府给予他们的博弈空间。而对于缺 少公共空间的问题，可以学习台湾的市民城市化问题，让城中村改造中收益的村民贡献部分空间做公共之用。 如果按照这一思路我们就可以提出为全国特大城市人口流动建立一个可支付的健康住房的问题长效机制。 5 中国人民大学公共管理学院住房发展研究中心主任吕萍教授 ：“ 三块地改革 ” 有利于住房发展。 十九大指出 “ 三块地 ” 改革（即：农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革）试点工作将再延续一年，改革的出发点和发力点应该在农村，而在此基础上农村治理的理顺会影响城市的住房市场。 “ 三块地 ” 改革至少应该在几个方面影响到城 乡发展和城乡住房：一是对集体和农民的收入产生积极影响。 改革后在制定征地的过程中土地增值收益的核算以及分配更清晰、更明确，既要农民的收入提升，也要集体经济组织的增值收益增加； 二是促进城乡建设用地市场发展。 此次改革无疑有利于制度的完善，打破土地市场的垄断，这个影响是非常巨大的。 三是缓解城乡的住房供需矛盾。 可以看到改革在住房的供地规模和空间规模上，都使得城乡的住房用地规模或是空间拓展得到极大的发展，还 使得 市场供地机制更加完善，可以 缓解城乡住房的需求或者局部的供求矛盾。另外，农村发展的软件平台建设完备为新农村的振兴 奠定了重要的基础，通过宅基地改革也为城乡的发展创造了条件。对于城市住房的问题，最大的问题就是解决结构性的矛盾问题，它包括解决新市民（包括青年住房）、外来人员（包括农民工）等的住房问题。总之，城乡土地供应关系的进一步理顺，城乡住房保障的进一步完善，城市居民和农村居民多种的选择机会、选择能力的提升，必将会促进住房市场的发展。 6 中国人民大学社会与人口学院副院长张耀军教授：理解房价长期走势需从基于空间视角的人口城市化着眼。 对于人口的研究很重要，能看到很多本质 问题 ，因为人口的规模就代表着市场的容量，人口密度就是市场的强度，人口在空间上流动和分布的趋势和格局代表着最优质的资源在区域流向和分布的格局。 从人口空间格局和未来到 2030 年的一个预测来看，有四个问题值得讨论：第一，人口城市化变化格局。 2010 年我国 361 个地市级城市中，常住人口超过千万人口的有 13 个，占全国人口的 13.73%，常住人口在 500 万到 1000 万的特大城市有 76 个，超大城市人口和大城市人口一起占据了中国人口的半壁江山，这是中国人口的格局。 从密度上看，从东北到西南密度的变化特别明显，东南部密度很稠，而 中部和西部一些地区 的 密度 有所 下降。 从城镇化率看，由东向西呈阶梯式下降的格局致使西部人口聚集程度低。对于房地产开发而言， 准确预判人口未来的分布格局十分重要，东南沿海地区未来人口依然要流出，高素质人口会从西部、中部流入东部。 第二，城市房价空间的探索。从需求上看，东部地区仍然比较热， 研究 地区房价之间的相互关系，发现相关程度很明显，房价受相邻地区影响特别明显。第三， 通过对 城市房价的空间实证，发现全国大多数城市 GDP 对房价的影响都是正向的，东部沿海地区和东北地区以及西部部分地区 GDP 的正向影响更为显著，长三角地区 GDP 对于房价的影响程度比京津冀和珠三角偏低。人均可支配收入方面，南部的影响特别大，北部较弱。对于土地供应链，东部经济发达地区比中西部系数要小。东部地区城