房地产长效机制之城市篇：深圳的壮志与束缚.pdf

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 点评报告 总量研究 | 房地产 推荐 （ 维持 ） 深圳的壮志 与束缚 2018年 09月 19日 -房地产 长效机制 之城市篇 上证指数 2700 行业规模 占比 % 股票家数（只） 150 4.2 总市值 （亿元） 17328 3.8 流通市值（亿元） 14046 3.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 0.1 -21.3 -23.2 相对表现 4.0 -0.9 -7.9 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、从房地产税的混乱预期中寻找可能的“锚” -长效机制探讨系列2018-09-10 2、“三底” 招商房地产最新观点 &数据跟踪 2018-09-03 3、“未来房地产还会有什么政策“已经成为路演结束的固定台词 招商房地产最新观点 & 数据跟踪2018-08-19 观点： （ 1） “限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市”； （ 2） 深圳住房供需一直失衡且缺口持续扩大，未来需要保障的人或越来越多 ； （ 3） 深圳“二次房改 ”更是“长期安排”，更多 “长效机制” 需建立 ； （ 4） 区域上看，深圳优先拆除重建区属未来价格弹性区域， 而 保障房难对核心城区购房需求形成负面影响；（ 5）深 圳的出路 一是 扩容 ，二是 “公式化”或“规则化”现有短期调控手段，避免新的风险 。 “限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市”。 深圳“ 730新政”仍集中在限制需求上，而供给缺少才是本质；在深圳出台限售条款之前确有一些城市已出台，但这并不代表成功经验。限售将带来流动性下降叠加供需关系进一步失衡，房价波动（上或下）风险或积累放大；由于交易受限，“黑市”出现概率会增加，或将增加政府的管理成本。 深圳住房供需一直失衡，未来需要保障的人或越来越多。 十三五内深圳估计新增住房需求约 180万套，“二次房改”在未来 18 年中计划筹建住房也仅 170万套，长达 18 年的供给计划都难以匹配“十三五”的 5年住房需求，深圳住房供需失衡特点一直存在且逐步放大；深圳存 量住房中商品住房不足 15%，当前深圳市政府对供给结构的调整或已极大化了以“保民生”为目标的“长效机制”；但同时，增加保障性住房将进一步压缩商品房供给，而使得商品房长期上涨压力提升， 短期来看 ， 该 保障的人确实会更多被保障，但商品房 供需从紧带来的商品房价格 上涨压力提高，或 将形成“未来需要保障的人越来越多”这一负反馈，这是一个“最低工资之辩”的翻版。 “长效机制”还是“长期安排”？ 十八年规划覆盖时间 很长， 未来需要进一步建立起动态的长效机制来保证供需关系的动态调节。同时，超过一届政府任期的规划，也需要靠机制来保障在换 届之后的连续性 ；保障性住房的“筹集与筹建”一字之差，执行上会否“打折扣”存疑 ，需要 依靠 市场化的力量来提高“盘活存量”的效率 ；保障房 5、 6折的定价只是老政策的延续， 但 未来受众会有所提升是事实 。 区域篇：区域、区域还是区域。 从各区域成交情况来看， 新房价格信号或已失真，历史价格 弹性一定程度上或映射出各区域供需关系的差别，从各区域开发强度上我们可发现，罗湖、福田、南山等区开发强度已经超过 70%，大鹏、盐田、坪山等区开发强度仍低于 20%； 优先拆除重建区属于未来价格弹性区域 ：自由贸易试验区，蛇口片区，福田保税区，笋岗 -清水河片区，高新北片区，大空港新城，宝安中心区，坂雪岗科技城，北站商务中心区，坪山中心区，光明凤凰城，龙岗中心区这“ 11大”重点更新区域未来或具备弹性；大规模的保障房建设项目布局在相对“非核心”的光明等地区， 保障房难以对核心城区购房需求形成负面影响 。 深圳的出路。 深圳开发强度位于一线之首，扩容也许是未来唯一出路；长效机制难以短期出台，需求端行政性手段亦难以短期退出的背景下，“公式化”或“规则化”现有短期的行政性调控手段，一定程度上也是一种“长效机制”，可以帮助避免新的风险，这是深圳需要考虑的事情。 赵可 博士 0755-82943231 zhaokecmschina S1090513110001 刘义 0755-82940790 liuyi5cmschina S1090512050003 董浩 研究助理 donghaocmschina 李洋 研究助理 liyang24cmschina -40-30-20-1001020Sep/17 Jan/18 May/18 Aug/18(%) 房地产 沪深 300行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 正文目录 一、 “限制需求 ”或放大市场波动同时催生 “黑市 ” . 4 二、全市篇：供给与需求 . 5 1从政府眼里的 “需求 ”窥供需矛盾 . 5 2. 存量住房中商品住房套数不足 15%，增加保障房供给这一 “民生 ”目标在短期政策目标中胜出 . 6 3. “最低工资之辩 ”的翻版：增加保障性住房或将使得未来需要保障的人越来越多 . 6 4. 到底是 “长效机制 ”还是 “长时间安排 ”？ . 7 5. “筹集与筹建 ”一字之差，保障性住房执行上会否 “打折扣 ”存疑 . 10 6保障房 5、 6 折的定价已不是新鲜事，共有产权房或是未来一线城市推进的重点 12 三、区域篇：区域、区域还是区域 . 14 1. 从量价关系和开发强度看各区域静态供需关系 . 14 2. 从城市更新角度看区域房价弹性 . 17 3. 大规模的保障房 建设项目布局在相对 “非核心 ”的光明等地区， 保障房难以对核心城区购房需求形成负面影响 . 18 四、深圳的出路 . 21 1开发强度位于一线之首，扩容或是唯一出路 . 21 2 “公式化 ”或 “规则化 ”现有短期调控手段，避免新的风险 . 22 图表目录 图 1： 保障性住房筹建方式分类 . 10 图 2： 筹建到实际上市供应仍有一段过程 . 11 图 3： 福田区商品房成 交量价同比 . 16 图 4： 福田区 二手 房成交量价同比 . 16 图 5： 南山 区商品房成交量 价同比 . 165 图 6： 南山 区 二手 房成交量价同比 . 165 图 7： 罗湖 区商品房成交量价同比 . 166 图 8： 罗湖 区 二手 房成交量价同比 . 166 图 9： 宝安 区商品房成交量价同比 . 166 图 10： 宝安 区 二手 房成交量价同比 . 16 图 11： 龙岗 区商品房成交量价同比 . 166 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 3 图 12： 龙岗 区 二手 房成交量价同比 . 16 图 13： 盐田 区商品房 成交量价同比 . 16 图 14： 盐田 区 二手 房成交量价同比 . 16 图 15： 深圳市各区开发强度 . 16 图 16： 深圳市城市更新 “十三五 ”规划基础支撑能力评估图 . 17 图 17： 深圳市 “十三五 ”规划城市更新分区指引图 . 18 图 18：四个一线城市中， 深圳市辖区面积最小 . 21 图 19： 深圳市开发强度远高于国际警戒线水平 . 22 表 1： “十三五 ”期间深圳住房总需求（含租购）预计 180万套，计划筹建 75万套，缺口较大 . 5 表 2：深圳存量房中商品住房占比不足 20% . 6 表 3： 深圳市 “十 二五 ”以来保障性住房筹建占住房筹建比例逐步提高 . 7 表 4： 深圳市 “十二五 ”以来住房筹建计划与实际完成情况 . 8 表 5： 深圳市 “十二五 ”以来商品住房筹建套数峰值期在 2017 年 . 8 表 6： 深圳市 “十二五 ”以来保障性住房筹建套数 “十三五 ”期间有所扩量且于 2017-2018年达到峰值 . 9 表 7： “筹集 ”占比由 “十二五 ”的 32%提高至 “十三五 ”的 48%，或使得 “有效供给 ”效率打折. 11 表 8： 样本人才房租金约为市场租金的 35%-63% . 12 表 9： 样本安居房房价约为市场租金的 26%-54% . 12 表 10： 样本公租房租金约为市场租金的 28%-40% . 13 表 11：深圳市各区域城市更新用地供应规模占全市比重 . 17 表 12：人才房主要分布在南山区，安居房和公租房主要分布在龙岗区、龙华区和坪山区 . 19 表 13： “十三五 ”住房建设规划中保障性住房新供用地储备各区分布 . 20 敬请阅读末页的重要说明 一、“限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市” 我们今天的样本是深圳，作为全国房市的“领先指标”， 7 月下旬市场上流传了一份深圳市规土委的内部文件市规划国土委关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平 稳健康发展的若干措施的请示， 这份 请示文件流出没几天， 7 月 30 号深圳市人民政府办公厅就正式颁布了关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“深圳 730 新政”，新政的大致内容是增加限售（住房 3 年，公寓 5 年）、限离、限企业购房、继续实施摇号购房等调控措施。 从文件的内容不难判断，目前的政策更多集中在 需求 端管理 ，而深圳更多的问题 或 在于供给的缺少。 如果一定要定性，新政措施仍属于短期调控手段， 我们认为 短期调控手段是需要设定退出时间表或条件的，但截止目前， 包括深圳在内的 许多城市的短期调控手段并没有设定明确的退出时间表和条件。通常，没有退出时间表和条件 的短期政策容易“发力过猛” ，而带来新的风险。拿货币化补贴举例，其本来是一个很好的政策，但 市场 是 变化 的，从政策实施到 2016 年，行业库存得到了明显改善，那么，我们可以思考的是，如果有相关的动态机制把关政策的进与退， 2016 年是否是一个好的退出时间点呢？ “ 730 新政” 中的限售条款值得寻味，在深圳出台之前确有一些城市已经出台，但这并不代表其是成功的经验。 边际交易决定价格，而非由存量供给和长期需求决定，限制交易也即限制市场的流动性，同时，限售也减少了当期供给，使得有效供给和真实需求缺口进一步拉大。 房市 流动性下降叠 加供需关系进一步失衡， 未来 房价波动（上或下）的风险或 积累而放大。 另外，由于交易受限， 许多真实的交易需求难以完成， “黑市”出现的概率会增加，这将大大增加政府的管理成本。 打个比方，对资金急需的家庭会寻找黑市的通道，这种对资金的需求包括乔迁，住房改善，就医甚至生意上的资金周转，新政的出台对未来这些正常而合理的需求恐怕会造成压制，而带来一些未可预期的风险。我们觉得高层有必须对政策后果进行估计和模拟。 由此，我们又回忆起了今年深圳早些时候颁布的“二次房改”， 6 月 5 号颁布关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道 保障租购并举的住房供应与保障体系的意见征求意见稿， 7 月 27 号颁布正式文件， 这也是 全国首个面向 18年时间而制定的住房规划文件。 该文件旨在优化调整增量结构，盘活规范存量市场，构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，实现高端有市场、中端有支持、低端有保障。所谓“二次房改”具体的内容请参考附件，大致分为八大主体 +六大渠道 +四大类住房，同时辅以货币补贴。 这些政策出来时候，市场欢呼雀跃的声音占了主导，主要结论在于，认为（ 1）未来增量供给结构会改善 （ 2）保障房价格和租金较商品房大幅折让（ 3）政策一出就覆盖 18年，前所未有。真实的情况到底如何 ，是否还有值得改善的地方 ？ 由此，我们翻阅和研究了政府的各种规划，尝试从客观数据出发进行一些深入的分析。也有朋友说，如果数据研究太深了，以后政府就不公布这些数据了。但我们相信，深圳是走在市场化前沿的一线城市，数据质量只会越来越好。从当前看，一线城市里头关于公开的房地产数据，深圳的数据最全同时质量相对也最高，忍不住也要赞一个。毕竟，没有良好的数据，哪来的调控底牌。 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 5 二、全市篇：供给与需求 1从政府眼里的“需求”窥供需矛盾 需求总是一个难以估计的东西，而政府眼里的需求到底是怎么样的，应该是其设定供给的第一“参考”。 根据深圳市住房建设规划（ 2016-2020）披露，“十三五”期间深圳新增住房总需求预计约 180万套。其估算的方法比较科学客观，大致分为三块： a. 存量常住人口自住和改善 带来 53.5万套的购房需求； b. 以大学生和外来务工为主的 新流入人口住房需求 约 89 万套（购房 /租房分别约 9.8万套 /79.2万套），租房占比达 89%； c. 城市更新带来的住房需求 约 37.5 万套（购房 /租房分别 约 7.5 万套 /30 万套），租房占比达 80%。 表 1： “十三五”期间深圳住房总需求（含租购）预计 180万套，计划筹建 75万套，缺口较大 “十三五”期间新增住房总需求预测 (万套） 租购总需求 购房需求 租赁需求 存量常住人口自住 &改善性需求 53.5 53.5 新流入人口住房需求 (a+b) 89 9.8 79.2 a. 大学生 49 9.8 39.2 b. 外来务工 40 40 城市更新引致住房需求 37.5 7.5 30 合计 180 70.8 109.2 “十三五”期间计划筹建住房 (万套） 75 资料来源：深圳市住房建设规划（ 2016-2020），招商证券 单位：万套 一方面， 2016-2020年的 5年内，深圳新增住房需求约 180万套，而该 5年内计划筹建住房仅 75万套（年均 15万套），不到新增住房需求的一半，住房供需失衡。 另外，根据“二次房改” 意见稿， 2018-2035 年总共 18 年中，计划筹建住房也仅170 万套，年均小于 10 万套。从年均套数观察，较“十三五”规划出现缩量，更重要的是， 长达 18 年的供给计划都难以匹配“十三五” 5 年的住房需求，中长期看，深圳住房供需失衡的特点一直存在且逐步放大 ，当然，这也是一线城市的共性。 另一方面 ，从住房筹建到住房实际上市形成供应还存在一个转化效率。以保障性住房为列，从过去看，其转化效率一直偏低（ 2006-2015 年不到 50%）。这带来的结果是，有效供给（马上能住的房子）将更不足。 以上描述的是政府眼里的需求与政 府自己计划的供给，从中不 难看到，具体的情况和问题政府都是掌握的，但解决供需矛盾却存在客观障碍 。 这种障碍又不同于全国其余城市的“土地金融”。其余许多城市土地有效供给低，是因为大量的土地掌握在政府平台手中，直接抵押给了银行等，而因为抵押品“不能”发生大幅跌价风险，才使得真实出让给市场的土地越发有限，而深圳，是少有的问题不在“有效供给” 不足 的城市，而确实是土地的 全口径供给 紧缺。 今年四月份，王石曾说过 ： “深圳城市面积是北京的 1/8，上海、广州的 1/3。经过 40年的开发，深圳可用的土地只剩下 20 平方公里左右，每年新增用地不足 2 平方公里，城市进一步发展的空间严重受损。”我们按照套均 50 平、容积率 2.5 计算，每年新增行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 6 用地一半拿来做住房（这已经不算低），也仅能提供 5万套住房，这和前文的政府计划供应套数（ 10万 +）相比缺口并不小，由此可看到 政府的供地计划里头已经是想方设法在城市更新和盘活存量上大做文章 。 2. 存量住房中商品住房 套数 不足 15%，增加保障房供给这一“民生”目标在短期政策目标中胜出 根据深圳市住房保 障发展规划（ 2016-2020）披露，截至 2013年末，深圳全市住房总量为 1035 万套。其中，商品房约 128 万套，占比 12%；政策性保障性住房约 34 万套，占比 3%；单位及个人自建住房约 55 万套，占比 5%；原村民集体经济组织自建、合建房约 650 万套间，占比达 63%；工业区配套宿舍及其它 168 万套间，占比 16%。 表 2： 深圳存量房中商品住房占比不足 20% 深圳市 2013 年底存量房 套数（万套） 占比（ %） 商品房 128 12% 政策性保障性住房 34 3% 单位及个人自建住房 55 5% 原村民集体经济组织自建、合建（小产权等） 650 63% 工业区配套宿舍及其他 168 16% 合计 1035 100% 资料来源：深圳市住房建设规划（ 2016-2020），招商证券 单位：万套 许多第三方机构基本上也是参照了以上规划中的住房总量和结构数据，再根据后续的竣工等数据做出的最新年度数据测算，我们暂取 2013 年的数据作为参考。不难看出， 从静态供给来看， 深圳 商品房占比不足 15%，小产权等占比很高。小产权房占比高是深圳的一大特点。从商品房占比来看，上海，北京住房结构中的商品房比例类似，均不高，这是一线城市的共性。 3. “最低工资之辩”的翻版：增加保障性住房 或 将使得未来需要保障的人越来越多 保障房占比逐渐提高，政府增加保障房供给的意图很 明显 。 如下表，从比例上来看，“十二五”期间计划筹建的保障性住房占全部筹建的住房比例为 45%，而实际筹建的保障性住房占全部筹建住房的比例仅 40%；“十三五”期间， 2016， 2017年保障性住房实际筹建占比分别为 52%、 54%， 2018年计划筹建占比更是高达 70%， 2019-2020年占比回落到56%；根据“二次房改”的规划，“十四五”、“十五五”期间保障性住房计划筹建占比再次提高并稳定在 60%。不难看出， 保障房供给 占比逐渐提高，政府增加保障房的意图比较明显 。 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 7 表 3： 深圳市“十二五”以来保障性住房筹建占住房筹建比例逐步提高 商品住房 ： 保障性住房 计划 实际完成 十二五 2011-2015 5.5:4.5 6.0:4.0 十三五 2016-2020 4.7:5.3 2016 4.7:5.3 4.8:5.2 2017 4.5:5.5 4.6:5.4 2018 3.0:7.0 2019-2020 5.6:4.4 其中 :2018-2020 4.7:5.3 这次二次房改：18-35 年住房供应计划 其中 :2018-2020 4.0:6.0 十四五 2021-2025 4.0:6.0 十五五 2026-2030 4.0:6.0 十六五 2031-2035 4.0:6.0 资料来源：深圳市住建委官网，招商证券 保障性住房占比提高是政府为保障“民生”而主动为之的结果 ，但却牺牲了商品房供给 。不难分析政府的意图 在保证基本住房需求，但因为土地总供应受限，最后的结果是不得不牺牲商品住房的供给。 最理想的长期政策当然是商品房与保障房供给同时做大，但因为总供给有限， 我们判断当前深圳市政府对供给结构的调整或已极大化了以“保民生”为目标的“长效机制”。 我们可以理解，政府为保障基本住房需求做出了牺牲商品房供给的调整， 但这同样也造成了商品房供需关系的进一步失衡，从道理上讲，政府确实在土地供给上充分考虑了“民生”，面向基本住房保障群体提供更多供给，但这是否会带来新的问题？ 更加失衡的商品房供给势必对未来商品房的价格造成更多的上涨压力， 一定程度上，先把该保障的人保障起来，那么商品房价格上涨带来的“民生”压力会下 降，但换个角度假设下， 如果 商品房 房价越来越高，岂不是需要保障的人也越来越多？ 目前来看， 18年规划未来能一定程度上改善 基本住房保障的问题， 但 商品房供需失衡 仍然存在， “更多的需保障群体” 出现的压力仍然存在 。这个其实是经济学上“最低工资之辩”的翻版。 4. 到底是“长效机制”还是“长时间安排”？ 许多报导因为深圳“二次房改”而欢呼雀跃，因为规划一次性涉及了未来 18年的安排，确实也 可谓空前。更觉得这是一个考虑非常长远的“长效机制”，可是， 考虑长远的安排就会是一个完美的安排吗？考虑长远就等于“长效机制”了 ? 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 8 表 4： 深圳市“十二五”以来住房筹建计划与实际完成情况 Data 计划（年均 万套） 完成率（ %） 商品住房 :保障性住房 总筹建 商品住房 保障性住房 商品住房 保障性住房 全部住房 计划 实际完成 人才房 安居房 公租房 十二五 2011-2015 10.8 6.0 3.5 1.3 119% 102% 112% 5.5:4.5 6.0:4.0 十三五 2016-2020 15.0 7.0 8.0 4.7:5.3 其中 :2016 9.1 4.3 4.8 103% 101% 102% 4.7:5.3 4.8:5.2 其中 :2017 17.8 8.0 9.8 122% 118% 120% 4.5:5.5 4.6:5.4 其中 :2018 16.4 5.0 11.4 3.0:7.0 其中 :2019-2020 14.0 7.9 6.1 5.6:4.4 其中 :2018-2020 14.8 6.9 7.9 4.7:5.3 这次“二次房改”：18-35年住房供应计划 其中 :2018-2020 14 5.7 8.3（ 1:1:1） 4.0:6.0 十四五 2021-2025 9.0 4.0 5（ 1:1:1） 4.0:6.0 十五五 2026-2030 8.3 3.3 5（ 1:1:1） 4.0:6.0 十六五 2031-2035 8.3 3.3 5（ 1:1:1） 4.0:6.0 资料来源：深圳市住建委官网，招商证券 注： 1）以上均为年均筹建或完成套数； 2）政府的表述是筹建不少于，我们先把这个作为目标中枢来看待。 单位 万套 上表是深圳市“十二五”以来住房筹建计划与实际完成情况的对比，表中，我们把今年“二次房改”意见稿的 18年规划按照五年规划的形式划分成 2018-2020年 /2021-2025年/2026-2030 年 /2031-2035 年四个阶段。 总量上看， 2017-2018 年是住房筹建的峰值期，而后回落。 如下表，从商品住房筹建套数来看，峰值期在 2017 年，其中“十二五”与“十三五”筹建套数大体持平，“十四五”起明显缩量； 商品住房筹建套数占全部住房筹建套数的比例，由“十二五”期间的六成，趋势性回落至“十四五”期间的四成并保持稳定。 表 5： 深圳市“十二五”以来商品住房筹建套数峰值期在 2017 年 商品住房 计划筹建 实际完成 完成率（ %） 十二五 2011-2015 6.0 7.1 119% 十三五 2016-2020 7.0 其中 :2016 4.3 4.4 103% 其中 :2017 8.0 9.8 122% 其中 :2018 5.0 其中 :2019-2020 7.9 其中 :2018-2020 6.9 这次二次房改： 18-35 年住房供应计划 其中 :2018-2020 5.7 十四五 2021-2025 4.0 十五五 2026-2030 3.3 十六五 2031-2035 3.3 资料来源：深圳市住建委官网，招商证券 注：以上均为年均筹建或完成套数，单位 万套 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 9 再看下表，从保障性住房的筹建套数来看，“十三五”期间有所扩量且于 2017-2018 年达到峰值，“十四五”起计划筹建套数明显缩量并开始趋稳； 从保障性住房筹建套数占全部住房筹建套数的比例来看，由“十二五”的四成，趋势性上升至“十四五”的六成并保持稳定。 表 6： 深圳市“十二五”以来保障性住房筹建套数“十三五”期间有所扩量且于 2017-2018 年达到峰值 保障性住房 计划筹建 (新增建设 +筹集） 实际完成 住房类型 筹建方式 合计 人才房 安居房 公租房 新增建设 筹集 筹集占比 实际完成 完成率（ %） 十二五 2011-2015 3.5 1.3 3.3 1.5 32% 4.8 4.9 102% 十三五 2016-2020 8.0 4.2 3.8 48% 8.0 其中 :2016 4.8 4.0 0.8 17% 4.8 4.8 101% 其中 :2017 9.8 5.0 4.8 49% 9.8 11.5 118% 其中 :2018 11.4 5.0 6.4 56% 11.4 其中 :2019-2020 6.1 6.1 其中 :2018-2020 7.9 7.9 这次二次房改：18-35 年住房供应计划 其中 :2018-2020 8.3（ 1:1:1） 8.3 十四五 2021-2025 5（ 1:1:1） 5 十五五 2026-2030 5（ 1:1:1） 5 十六五 2031-2035 5（ 1:1:1） 5 资料来源：深圳市住建委官网，招商证券 注：以上均为年均筹建或完成套数，单位 万套 到底是“长效机制”还是“长时间安排”？ 从“二次房改”的 18 年规划看，某种意义上其实是“十三五”剩下的三年（ 2018-2020），加上未来的“十四五”、“十五五”和“十六五”。总计 3+5 3 = 18 年。那么为什么我们要做一个 18 年规划呢？我们的疑问也就来了，我们的政策到底是“长效机制”，还是“长时间安排”呢？ 配的上用“机制”二字的政策一定是一个良好的动态政策制度体系，在其中由市场的力量自发调节和纠偏。长效机制并不是 政策覆盖 时间订的比较长就 称为 长效机制了， 本质上，我们想不出来一次性做完十八年规划会比每隔三五年做一次规 划更优，至少目前看到的政策内容并没有因为政策覆盖时间更长而出现 充分的 “ 长效 机制” 的身影。 覆盖了 18 年 的政策，我们认为，未来需要进一步建立起动态的长效机制来保证供需关系的动态调节 。同时，超过一届政府任期的规划， 也需要靠机制来保障 在换届之后的连续性。 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 10 5. “筹集与筹建” 一字之差 ，保障性住房执行 上会否“打折扣”存疑 这里有一个文字表述需要重点提一提，关于保障性住房，有新增安排筹建和筹集两种方式增加供应，一字之差到底意味着什么？ 其中新增安排筹建包含新供应用地建设、城市更新建设、征地返还用地建设和拆迁安置用地建设等，筹集主要是针对存量房的改造升级等，如下图所示。 图 1： 保障性住房筹建方式分类 资料来源：深圳市住房建设规划（ 2016-2020），招商证券 （ 1）筹建并不意味着形成“有效供给” 筹建是安排建设的概念，筹建完成并不意味着已形成有效供应。 譬如：对于新增供应用地建设保障房而言，筹建完成是指完成用地批复，对于城市更新规划建设保障房而言是指完成专项规划审批，对于产业配套住房指完成工业用地出让；也即保障房筹建完成到开工、竣工以及实际上市供应还有一段过程。 根据深圳市住房建设规划（ 2011-2015）披露， 2006-2015 年，深圳累计筹建保障性住房约 43.3 万套，但截至 2015 年，累计新开工保障性住房约 31.2 万套，仅占筹建总规模的 72.1%，累计竣工保障性住房约 17.9万套，仅占筹建总规 模的 41.3%。 筹建到实际上市供应效率偏低，主要是受土地整备难度大、市政公共配套建设滞后、城市更新配建项目拆迁缓慢以及产业园区配套宿舍难以监管等原因。 我们的疑问是，针对 18 年规划的“二次房改”，政府又会通过什么样的机制来促进供应效率的提升呢