房价的决定因素：婚龄人口冲击波.pdf

房价的决定因素 婚龄人口冲击波 英大证券研究所 胡研宏 研究员 执业证书编号： S0990113110017 联系方式： 0755-83007164 Email: huyanhongydscfoxmail 房价的决定因素 婚龄人口冲击波 前 面提到过经济学不是科学，宏观经济的理论现实解释力很小，还需要很多进化和发展。以目前的宏观经济理论预测市场，要看运气和 对自我表达欲望的克制（ 毕竟很多人为了预设结论而组织数据 ） 。事实和观点经常被杂糅在很多宏观经济报告里，分析师表达某种观点和结论的欲望常常掩盖经济本身的信号。如果足够放下表达欲望和上帝视角的动机，那么对数据的剖析，会更能抓住当下宏观叙事主线，或者驱动的主要因子，把脉到市场主体的预算约束和所作所为能够产生的经济倾向。笔者可要开始吹了，因为有一组神奇的数据，契合了很多经济现象，一起研究下这个神奇数据。 在分析之前，还是要提醒一下，房产定价的基本原则： A.经济增长率和货币增长率决定房产长期回报率。 B.婚龄人口与边际土地供给决定房产价格。 通俗的来讲，绝对人口总量和边际人口量，土地供应总量与边际土地供应量，货币供应总量和边际货币供应量， 6 大因子共同进行房、地产定价。目前对房地产市场分析，大部分侧重于总量分析，譬如从货币总量， GDP，城镇化人口总量对房价进行研究， 而影响房地产市场和房价的边际因子分析较少， 尤其是 婚龄人口 。本文以为边际人口才是房、地产市场定价的核心力量。 一、中国房价和婚龄人口 对于房地产市场边际需求量，那么是当年的婚龄人口量。 30 岁人口的量（婚育需要，当然房价和收入水平也会改变这个年龄，也许是 29，也许是 32），而不是总人口量（总人口变化不大）是房产新增刚需的主要力量，决定短期价格的 高 /低 点（譬如， 2015年股灾前，大量农民开始炒股，放下田头农活炒股，足以预警市场顶点，因为离市场最远的人都进了市场，未来买方力量随时枯竭）。下图是历年出生人口原始数据，标注全部由笔者完成。从图上显示的数据看，中国房地产市场，乃至于房价，在未来 2年进入关键时期。 2020年是个重要的转折点。因为 1990-2000年人口在 2020-2030年之间的出生人口到了婚育阶段，而中坚力量人口（婚育）的持续下滑将对购房需求产生负面影响，甚至对其他消费需求的影响也是负面的。这将对整个宏观经济施加长期的负面压力。非婚龄人口的消费相对更为稳定，对经济的贡献甚至不那么大。 经济的波动贡献来自于 30岁左右的人，（有点钱且边际消费倾向最高）。 我们将 出生人口量高 /低点年份 +30=新的年份。新的年份，对应到经济上，有这些结论：历史的特殊年份： 1989， 1994， 2000， 2008， 2014， 2015；未来的特殊年份： 2018-2020， 2028， 3031， 2046。 2020 年后， 30岁婚龄人口持续下降，边际需求对房地产市场影响将更为明显，房价的定价将真正从卖方定价走向买方定价。当然结合土地供应（见下图）会得到更为清晰的各大城市房，地产价格波动规律。我们认为婚龄人口的边际定价力量是房地产市场的根本性力量。土地的 边际供给 北京，上海，深圳土地供应持续下降（上海，深圳同期趋势也是下滑） ,叠加了2015-2018 前后婚龄人口变化是可以解释房价的绝大部分变动，更是房价在 2015年期间爆发的根本原因，期间的货币政策和土地供应以及资本外流管 制更助推放大了房价波动。在这个大逻辑下，我们不妨做一个展望 不同的一线城市面临不同的婚龄人口变迁，未来的房价会相应不同这才是必然的，而那些被炒起来的三四线城市大部分将会消失在历史的洪流里。 二、日本房价和婚龄人口 那么这么说，房价的分析找到了根子了 ,是不是事后诸葛亮，按照中国的套路来设计的这个分析思路啊。日本 ,美国呢？笔者看了下日本 :日本历年出生人口变化图 1.1947-1949日本出生人口高峰，在 30年后达到婚龄， 1977-1979 需要结婚买房，对应的下图，日本房价见底， 1980 开始起飞。 2.1955-1960年出生人口到达纪录新低， 30年后， 1985-1990到达婚龄，而房价到达顶峰。 1987-1991房价见顶，开始崩盘。 3.1973年左右日本人口又一次高峰，这些人在 2003年左右达到婚龄 30岁左右，形成再一次的买房需求。考虑到随着新世纪，人口婚龄的推迟，我们发现在 2003年左右日本房价见底，开始反弹。 4.2007年经济危机打破房价上涨趋势，随后基本保持水平状态。 5.考虑到日本人口的低出生率，我们认为未来不会出现明显的趋势性机会。日本房价就此告一段落。 四、中日同与不同，为什么 ？ 中国和日本最大的不同是，中国人口顶峰和波谷对应房价的顶峰和波谷。日本的出生人口顶峰和波谷对应房价的启动和结束点。中国买房是结婚前提，日本是收入是买房前提。日本很少有父母给子女准备婚房。这个问题就变成了，因为 30岁结婚，中国的买房是前置的，因此有了父母的资金支持，中国的婚龄人口和房价是同步变化的。日本因为 30 岁结婚了，所以才开始准备买房，日本的房价是晚于婚龄人口开始启动的。 风险提示 本文主要为定性分析，也存在一些数量分析，结论需要跟进最新经济数据进行演化分析。笔者试图在有限的维度里还原经济与市 场的本真面貌，提出的推演可能，仅供参考，风险自担。 风险提示及 免责条款 股市有风险，投资需谨慎。 本报告不构成个人投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见 、观点或结论 是否符合其特定状况。据此投资，责任自负 。 本报告中所依据的信息、资料及数据均来源于公开可获得渠道，英大证券研究所力求其准确可靠，但对其准确性及完整性不做任何保证。客户应保持谨慎的态度在核实后使用，并独立作出投资决策。 本报告为英大证券有限责任公司所有。未经 本 公司 授权或 同意，任何机构 、个人不得以任何形式将本报告全部或部分刊载、转载、转发，或向其他 人分 发。如因此产生问题，由转发者承担相应责任。本公司保留相关责任追究的权利。 请客户注意甄别、慎重使用媒体上刊载的本公司的证券研究报告，在充分咨询本公司有关证券分析师、投资顾问或其他服务人员意见后，正确使用公司的研究报告。 根据中国证监会下发的关于核准英大证券有限责任公司资产管理和证券投资咨询业务资格的批复（证监许可 20091189号） ，英大证券有限责任公司具有证券投资咨询业务资格。 行业评级 强于大市 行业基本面向好，预计未来 6个月内，行业指数将跑赢沪深 300指数 同步大市 行业基本面稳定，预计未来 6个月内，行业指数 将 跟随沪深 300指数 弱于大市 行业基本面向淡，预计未来 6个月内，行业指数将跑输沪深 300指数 公司评级 买 入 预计未来 6个月内，股价涨幅为 15%以上 增 持 预计未来 6个月内，股价涨幅为 5-15%之间 中 性 预计未来 6个月内，股价变动幅度介于 5%之间 回 避 预计未来 6个月内，股价跌幅为 5%以上