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房地产消费信贷产品分析上海易一代网络信息技术有限公司版权所有2018 年 5 月1.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。1.2 市场分析2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、广州 5.45%、深圳 5.45%。同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10%水平。1.3 产品分析1.3.1 贷款对象年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。1.3.2 贷款金额（1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房贷款金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有贷款记录者，上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。1.3.3 贷款利率贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。1.3.4 贷款期限最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。1.3.5 还款方式按月等额本息和等额本金两种还款方式1.3.6 贷款用途及支付方式借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。1.4 风控要点1.4.1 调查要点（1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性；（2） 审核借款人提供的担保真实、有效；（3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。1.4.2 贷后管理要点（1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为；（2） 借款人申请提前全额或部分还款；（3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。指 导 人 员 向晖飞研究编辑人员 连维佳 利剑 李隆 马天丽 高远 美 编 周 乐免责声明泥鸽靶出品，转载请标明出处；禁止商 用转载，违规 转载法 律必究本报告作者具有专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。泥鸽靶不会因为接收人接受本报告而将其视为客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，泥鸽靶对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映泥鸽靶于发布本报告当日的判断。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，泥鸽靶、泥鸽靶员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与泥鸽靶、泥鸽靶员工或者关联机构无关。本报告版权仅为泥鸽靶所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得泥鸽靶同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“泥鸽靶”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。1.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。1.2 市场分析2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、广州 5.45%、深圳 5.45%。同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10%水平。1.3 产品分析1.3.1 贷款对象年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。1.3.2 贷款金额（1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房贷款金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有贷款记录者，上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。1.3.3 贷款利率贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。1.3.4 贷款期限最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。1.3.5 还款方式按月等额本息和等额本金两种还款方式1.3.6 贷款用途及支付方式借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。1.4 风控要点1.4.1 调查要点（1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性；（2） 审核借款人提供的担保真实、有效；（3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。1.4.2 贷后管理要点（1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为；（2） 借款人申请提前全额或部分还款；（3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。2018/5/14来源：泥鸽靶自主研究绘制。创造普惠金融卓越价值 微信号：nigeba77房地产消费信贷产品分析 个人住房按揭贷款11.1 宏观政策1.2 市场分析1.3 产品分析1.3.1 贷款对象1.3.2 贷款金额1.3.3 贷款利率1.3.4 贷款期限1.3.5 还款方式1.3.6 贷款用途及支付方式1.4 风控要点1.4.1 调查要点1.4.2 贷后管理要点房屋抵押贷款22.1 宏观政策2.2 市场分析2.3 产品分析2.3.1 贷款对象2.3.2 贷款金额2.3.3 贷款利率2.3.4 贷款期限2.3.5 还款方式2.3.6 贷款用途及支付方式2.4 风控要点2.4.1 调查要点2.4.2 贷后管理要点1.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。1.2 市场分析2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、广州 5.45%、深圳 5.45%。同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10%水平。1.3 产品分析1.3.1 贷款对象年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。1.3.2 贷款金额（1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房贷款金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有贷款记录者，上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。1.3.3 贷款利率贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。1.3.4 贷款期限最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。1.3.5 还款方式按月等额本息和等额本金两种还款方式1.3.6 贷款用途及支付方式借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。1.4 风控要点1.4.1 调查要点（1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性；（2） 审核借款人提供的担保真实、有效；（3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。1.4.2 贷后管理要点（1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为；（2） 借款人申请提前全额或部分还款；（3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。2018/5/14来源：泥鸽靶自主研究绘制。创造普惠金融卓越价值 微信号：nigeba77房地产消费信贷产品分析 CONTENTS目录个人租房贷款33.1 宏观政策3.2 市场分析3.3 产品分析3.3.1 贷款对象3.3.2 贷款金额3.3.3 贷款利率3.3.4 贷款期限3.3.5 还款方式3.3.6 贷款用途及支付方式3.4 风控要点3.4.1 调查要点3.4.2 贷后管理要点个人购房垫资贷款4房地产消费信贷资金来源分析51.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。1.2 市场分析2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、广州 5.45%、深圳 5.45%。同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10%水平。1.3 产品分析1.3.1 贷款对象年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。1.3.2 贷款金额（1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房贷款金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有贷款记录者，上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。1.3.3 贷款利率贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。1.3.4 贷款期限最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。1.3.5 还款方式按月等额本息和等额本金两种还款方式1.3.6 贷款用途及支付方式借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。1.4 风控要点1.4.1 调查要点（1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性；（2） 审核借款人提供的担保真实、有效；（3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。1.4.2 贷后管理要点（1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为；（2） 借款人申请提前全额或部分还款；（3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。2018/5/14来源：泥鸽靶自主研究绘制。创造普惠金融卓越价值 微信号：nigeba77房地产消费信贷产品分析 1.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。1.2 市场分析2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。城市本地限购 限贷外地 首套 二套北京上海广州深圳单身限购 1 套家庭限购 2 套单身限购 1 套家庭限购 2 套单身限购 1 套家庭限购 2 套单身限购 1 套家庭限购 2 套限购 1 套，连续缴满 5 年（含）以上社保或个税限购 1 套，前 63 个月连续缴满 5 年（含）以上社保或个税限购 1 套，5 年内连续缴满 5 年（含）以上社保或个税限购 1 套，连续缴满5 年（含）以上社保或个税普通住房首付 35%非普通住房首付 40%无房无贷首付 35%无房有贷首付 50%无房无贷首付 30%无房有贷首付 40%无房无贷首付 30%无房有贷首付 50%普通住房首付 60%非普通住房首付 80%（有贷款记录即为二套）普通住房首付 50%非普通住房首付 70%有房无贷首付 50%有房有贷首付 70%首付 70%2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、广州 5.45%、深圳 5.45%。同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10%水平。1.3 产品分析1.3.1 贷款对象年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。1.3.2 贷款金额（1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房贷款金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有贷款记录者，上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。1.3.3 贷款利率贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。1.3.4 贷款期限最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。1.3.5 还款方式按月等额本息和等额本金两种还款方式1.3.6 贷款用途及支付方式借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。1.4 风控要点1.4.1 调查要点（1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性；（2） 审核借款人提供的担保真实、有效；（3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。1.4.2 贷后管理要点（1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为；（2） 借款人申请提前全额或部分还款；（3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。2018/5/14来源：泥鸽靶自主研究绘制。创造普惠金融卓越价值 微信号：nigeba77房地产消费信贷产品分析 1 个人住房按揭贷款1.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。1.2 市场分析2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、广州 5.45%、深圳 5.45%。同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10%水平。1.3 产品分析1.3.1 贷款对象年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。05101520252018年第一季度2017年第四季度2017年第三季度2017年第二季度2017年第一季度2017年1季度至2018年1季度个人住房按揭贷款存量个人住房贷款余额（万亿元）19.0520.1021.1021.9022.86024681012杭州深圳广州上海北京首套房平均贷款利率（%） 二套房平均贷款利率（%） 平均上浮（%）5.275.787.64.945.440.85.325.668.65.435.6610.85.465.6611.42017年11月部分城市房贷利率(%)1.3.2 贷款金额（1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房贷款金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有贷款记录者，上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。1.3.3 贷款利率贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。1.3.4 贷款期限最长 30 年，借款人年龄与