成都之“新”：成都甲级写字楼高新科技租户专题研究.pdf

本次报告 涉及调查企业 个 2600 高新科技 企业 个 350 涉及成都符合第一太平 戴维斯标准的甲级写字楼 栋 42 涉及办公 承用面积近 万平方米 180 内容摘要 作为立足西部的国家中心城市，成都长期以来重视高新科技 产业发展，且提出打造西部科技中心。近几年高歌猛进的发 展造就高新科技企业成为写字楼市场新需求增长点。短短五 年时间，成都甲级写字楼的高新科技类行业租户占比从 4% 上升到 14%，跻身甲级写字楼办公需求前三大行业来源， 2017 年更是贡献市场新增租赁成交面积的 20%，成为市场办 公去化重要支撑。 根据科技企业办公使用调查发现： - 互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技行 业租户占比最高的四大细分行业。 - 由于本地科技企业承租面积小于内资企业，外资高新科技企 业采取审慎态度扩张，数量和承租面积占比均较小。- 高新科技企业较大面积承租需求相对较小，300 平方米及 以下的需求占近一半，同时承租大面积办公需求也开始愈发 突出。 -55% 甲级写字楼高新科技租户集聚在南延线，同时超过一半 的外资科技企业租户集中在市中心商务区，而本土科技企业 则扎堆大源商务区。 高新科技产业作为南延线支柱产业，办公需求逐步蔓延至 甲级写字楼，其中 24% 办公面积由高新科技企业承用，且 2017 年新增租户成交中 42% 属于高新科技行业。高新科技 行业主导的南延线板块租金领涨全市，带动成都甲级写字楼 租金整体上涨，成功扭转市场走势。 成都高新区长期以来都是成都经济增长动力和产业发展引擎， 产业优势和科技企业富集离不开长期政策扶持，当前政策支 持手段多样化，扶持企业针对性和细分化趋势，覆盖对象越 来越多元化，促使越来越多的高新科技企业集聚在南延线区 域。 从选择办公楼来看，高新科技企业非常重视楼宇的地铁通达 性，良好电力供应系统，大面积标准层，以及配套服务设施。 更值得注意的是，高新科技企业日益关注楼宇品质，超过 65% 的企业选择单一业权甲级写字楼。 高新科技企业在甲级写字楼市场长期以来被划入成本敏感性 客户，但统计发现，13.2% 高新科技企业开始选择相对高租 金定价的楼宇，可以认为不同规模和细分行业企业的承租能 力开始出现分化现象。 通过风险投资的股权融资，高新科技企业得以实现规模化业 务扩张和人员增长， 也带来办公空间扩大和升级的巨大需求。 据统计，所有可追踪股权融资历史的高新科技租户中，超过 一半来源于本地科技企业办公升级需求，而 40% 属于中资科 技企业获得融资后来成都布局新设立的分公司。 展望未来，高新科技办公需求将持续大量释放，企业多中心 分布逐步显现，市中心和继续南迁将成为未来热点区域。未 来预计科技企业办公升级需求继续上涨，高品质楼宇会更受 青睐。投资购买自用楼宇和第三方办公空间将成为不同规模 科技企业的选址新策略。高新科技租户办公使用调查 高新科技租户崛起的序幕 第一部分 第二部分 2.1 行业分析 2.2 企业资本来源分析 2.3 面积段分析 2.4 成交类型分析 2.5 区域分布分析 07 10 12 15 16 07-17 1 2 04-06 page page18 20 22 24 26 3.1 南延线高新科技办公楼用户是否成为市场扭转的根本因素之一？ 3.2 甲级写字楼的高新科技租户缘何扎堆南延线区域？ 3.3 高新科技企业楼宇选择偏好几何？ 3.4 高新科技公司承租能力依然较弱？ 3.5 风险投资鼓动高新科技企业办公需求释放？ 展望未来 高新科技租户发展特征和趋势分析 第三部分 第四部分 29-30 3 4 18-28 page page contents成都之“新” 04 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 part one Rise of Grade A Office High-tech Occupiers 亿元 图 1.1 成都历年高新科技产业生产总值 (1990-2016) 高新科技租户 崛起的序幕 数据来源：成都市统计局 “十九大”明确提出中国经济开始由高速增长阶段转向高质量发展阶段，因此经济增长主要从要素驱动转向创 新驱动。作为立足西部的国家中心城市，成都长期以来重视高新科技产业发展，其相关产业生产总值逐年提高 且有加速发展现象。近期，成都提出打造西部科技中心，作为迈向国家中心城市的核心功能，驱动城市转向高 质量发展。05 高新科技租户崛起的序幕 图 1.2：全国各大城市 “ 双一流 “ 大学数量 数据来源：教育部，第一太平戴维斯研究部整理 合肥 3 长沙 4 哈尔滨 4 广州 5 天津 6 武汉 7 西安 8 成都 8 南京 12 上海 14 北京 30 成都拥有成为西部科技中心的众多必备要 素。首先，教育和科研资源集聚。成都拥 有四川大学、电子科技大学等 56 所高校， 其中 8 所“双一流”大学，位列中国第五、 西部第一（图 1.2），还有中科院成都分院 等国有独立科研机构 108 家，拥有专业技 术人才 151 万，其中两院院士 36 人，国 家“千人计划”专家 169 人，国家有突出 贡献中青年专家 121 人，均位居中西部城 市前列。高新技术产业发展的核心是人， 丰富的科技创新教育和研发资源，吸引相 关行业人才流入，不断扩大人才库，为高 新科技产业发展培育和输送人才。 其次，产业扶持政策不断强化。成都市政府始终高度重视高新科技 产业发展，制定全方位多层次扶持政策，从税收和财政补贴到吸引 人才落户，从融资到企业登记管理。过去一年，成都更是将高新科 技融入新经济发展大潮中，并在全国率先成立新经济委员会，为高 新科技企业发展壮大不断营造宽松政策环境， 成为西部地区的表率。 （见图 1.3） 最后， 创新创业环境不断优化。 2017 年， 全市专利申请量 113985 件， 发明专利申请量 47036 件，分别增长 16% 和 19.1%，位列中西部 第一；拥有专利代理机构 62 家、知识产权服务机构超过 200 余家， 领跑中西部，推动高新科技成果转化和知识产权等服务加快发展， 并获批成为全国唯一的专利代理行业进一步改革试点城市和国家中 小企业知识产权战略推进工程试点城市。成都不断提升的“双创” 氛围，为高新科技企业发展加铸城市底蕴，促使其“双创”实力位 列全国非一线重点城市第二（见图 1.4）。 图 1.3：近年成都市出台涉及高新技术产业发展的主要政策一览 数据来源：成都市政府，第一太平戴维斯研究部整理 杭州 2 成都市高新技术产业发展 “十二五”规划发布，强调 要通过加强财税扶持、拓展融 资渠道等方式保障高新技术企 业的发展，扶持重点企业做强 做大， 支持中小企业创新发展。 关于大力发展高新技术服务 业支撑产业功能区及园区建设 增强西部科技中心功能的实施 意见，提出构建“两核、多 区、多点”的高新技术服务特 色聚集区、做大做强高新技术 服务市场主体。 成都市科技创业天使投资引 导资金管理暂行办法，创新 财政科技投入方式，建立科技 资源市场配置机制，吸引社会 资本参与支持成都处于初创 期、种子期的科技型中小微企 业发展，进一步完善科技金融 服务体系。 关于创新要素供给培育产业 生态 提升国家中心城市产业 能级若干政策措施的意见， 内容包含加强技术创新供给， 加快人才聚集培养，提升财政 金融服务能力等。 关于营造新生态发展新经济 培育新动能的意见，提出重 点发展信息技术软硬件、人工 智能为代表的数字经济、智能 经济等六大新经济形态，为新 经济企业营造良好生长环境和 要素供给体系。 成都市创新型城市建设 2025 规划，开展国家自主 创新示范区引领工程、创新创 业人才汇聚工程、创新型企业 培育工程。 成都市科技型企业培育行动 计划（2017-2020 年）， 提出启动实施科技型中小企 业、 高新技术企业、 “成都创造” 领军企业梯度培育三大工程。 2012.1 2016.3 2017.11 2018.4 2017.7 2017.12 2014.9成都之“新” 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 在此大背景下，成都高新科技行业的规模 愈发壮大，企业数量与日俱增，相应的办 公需求不断释放，成都优质写字楼市场也 成为高新科技企业落户空间。在甲级写字 楼市场，高新科技企业逐步成为市场需求 来源的中坚力量，根据第一太平戴维斯调 查，截止 2017 年底，成都甲级写字楼承租 面积前二十大企业中，高科技企业就占据 了 6 席，前五十大中占据 10 个（图 1.5）， 2017 年高新科技企业更是贡献市场新增租 赁成交面积的 20%，成为市场一股新兴的 办公去化支撑。有鉴于此，第一太平戴维 斯撰写此专题报告，详细分析高新科技行 业承用甲级写字楼特征，深入研究其作为 当前主导办公需求之一的发展趋势，为开 发商楼宇项目开发和甲级写字楼办公楼租 赁从业人员提供参考。 图 1.4：全国非一线城市“双创”实力排名 数据来源：普华永道和中国发展研究基金会 杭州 26 26 南京 24 24 武汉 21 23 苏州 20 22 长沙 21 19 天津 18 21 厦门 20 18 西安 17 15 重庆 18 12 成都 25 25 图 1.5 2017 年成都甲级写字楼承用面积 TOP 企业 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 高科技企业 其它行业租户 6 TOP20 10 TOP50 15 TOP100 06 创业环境 创新应用part two Survey of High-Tech Occupiers 高新科技租户 办公使用调查 高新科技行业蓬勃发展，成为支撑成都甲 级写字楼市场去化的新生力量。短短五年 时间，成都甲级写字楼的高新科技类行业 租户占比从 4% 上升到 14%，跻身甲级写 字楼办公需求前三大行业来源。从发展阶 段来看，2013 年之前属于蓄势阶段，无论 本土培育还是招商引资进入成都的高新科 技企业主要集中在产业园区，对甲级写字 楼办公需求较少。2014 到 2016 年属于稳 步增长阶段， 政府不断出台各类扶持政策， 且覆盖甲级写字楼，同时长期市场培育衍 生出办公需求，在政策和市场合力之下， 高新科技企业日益成为重要的需求来源， 其租户占比达 10%。2017 年进入跃升增长 阶段，多年市场积累和政策持续发酵，不 仅大量国内外代表性企业入驻成都甲级写 字楼，如微软、苹果、华为、斐讯、金山、 陌陌等知名企业，而且本土成长起来的高 新科技企业纷纷进驻，也成为市场不容忽 视的力量。 行业分析 2.1 图 2.1 2017 年成都甲级写字楼历年租户结构分析 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 2013 2014 2015 2016 2017 高新科技 专业服务 金融 房地产建筑 零售与贸易 其它 * 根据全球行业分类标准 (Global Industry Classification Standard)，本次报告所指高新科技行业主要包括互联网软件与服务、软件、信息技术服务、电子设备、电 脑硬件和周边设备、通信设备等。 高新科技租户办公使用调查 07图 2.2 成都甲级写字楼高新科技租户历年面积占比 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 4% 7% 8% 10% 蓄势增长阶段 2013 2014 稳步增长阶段 2015 2016 14% 跃升增长阶段 2017 互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技行业租户占比最高的细分行业，无论整体甲级写字楼租赁总面积还是 2017 年新增 租赁成交，这四个细分行业面积始终是最主要的办公需求来源，合计占比均在 80% 以上。 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 图 2.3 2017 年成都甲级写字楼高新科技细分行业租户构成 信息技术服务 电子设备 互联网服务 软件 电脑硬件与外围设备 通讯设备 其他高新科技 细分行业租户构成 新增租户构成 25% 24% 18% 19% 1% 1% 5% 5% 8% 7% 27% 22% 21% 17% 成都之“新” 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 08高新科技租户办公使用调查 09 对甲级写字楼较大面积承租（1000 平方米或以上）的企业分析可以看出，高新科技行业 承租较大面积的意愿强烈，仅次于金融服务位列第二。同时，高新科技企业占据 14% 的 企业数量，实现 17% 的面积去化贡献率，单个企业的面积需求高于其它行业企业。 对大面积租户细分行业分析发现，互联网服务和电子设备的大面积承租最多，去化贡献率 均接近 30%；信息技术服务和软件其次，两者的去化贡献率均为 16%。 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 图 2.4 成都甲级写字楼主力行业较大面积租户去化贡献率分析 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 图 2.5 高新科技细分行业较大面积租户去化贡献率分析 公司数量占比 公司数量占比 去化贡献率占比 去化贡献率占比截止 2017 年底，成都甲级写字楼中高新科技类企业中以本地（四 川本土企业）和内资（非本地中国企业）企业数量最多，占比均在 40% 以上。 从面积使用来看， 内资企业承租面积明显高于本地企业， 2017 年录得新增租赁成交更为明显，新增高新科技企业的本地企 业数量接近一半，而承租总面积占比约四分之一，远低于内资企业 面积比重。在“对外招大引强、对内集群壮大”的产业发展战略下， 成都本土高新科技企业崛起，入驻甲级写字楼的企业数量已经与内 资旗鼓相当，但由于许多本地企业尚处于初创期或业务规模受限， 因此整体租赁面积需求相对较小。 企业资本来源分析 2.2 图 2.6 2017 年高新科技租户内外资比重 企业数量 52% 40% 15% 45% 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 承租面积 35% 13% 内资 内资 本地 本地 外资 外资 图 2.7 2017 年新增租赁高新科技企业内外资比重 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 企业数量 46% 61% 47% 26% 13% 7% 承租面积 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 10 成都之“新”截止 2017 年底，成都已落户世界 500 强企业 281 家，其中境外企 业有 199 家， 同时， 成都与全球 228 个国家和地区建立了经贸关系， 加快构建西部对外交往中心和国际门户枢纽。科技创新是城市发展 驱动力之一，政府引进大批外资科技企业，推动成都参与融入全球 化分工体系。成都甲级写字楼现有外资高新科技企业中，美国企业 数量和承租面积均为之首，也反映出美国企业在全球科技业的发展 规模。 图 2.8 2017 年成都甲级写字楼高新科技外资企业国别分析 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 60% 17% 11% 6% 3% 2% 1% 0.3% 美国 韩国 英国 日本 新加波 德国 荷兰 港澳台 47% 美国 12% 韩国 9% 6% 12% 6% 6% 3% 港澳台 英国 日本 新加波 德国 荷兰 企业数量 租赁面积 高新科技租户办公使用调查 11成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 12 成都之“新” 图 2.9 2017 年成都甲级写字楼高新科技主要细分行业租户资本来源构成 73% 22% 73% 5% 45% 45% 10% 1% 26% 68% 26% 6% 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 电子设备 软件 信息技术服务 互联网服务 以提供信息科技咨询服务及数据外包服务为主的信息技术服务行业多以 规模小、人员少、初创阶段的企业为主，尤其本地业务需求强烈，因此 该细分行业的本地企业占比达 70% 以上。与之相反，电子设备类企业资 金需求大、产品品牌性强，则企业准入门槛较高，因此甲级写字楼中该 细分行业的本地企业相对较少。 另外， 全国性互联网企业近年来扩张迅猛， 众多企业来蓉开设分公司，因此该细分行业甲级写字楼办公需求主要由 内资企业主导。 内资 本地 外资 截止 2017 年底，与甲级写字楼主要行业相比，高新科技企业较大面积承租需求较小，与零售与贸易和专业服务等行业接近。 面积段分析 2.3 2000 46% 31% 12% 12% 12% 8% 3% 2% 27% 27% 21% 51% 42% 48% 24% 15% 7% 6% 20% 21% 10% 6% 26% 13% 8% 零售与贸易 房地产与建筑 专业服务 金融与保险 高新科技 图 2.10 2017 年成都甲级写字楼主要行业租户承租面积段分布 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度高新科技租户办公使用调查 13 高新科技企业主力租赁面积需求在 300 平方米或以下，占比达到 48%，300-500 平方米需求占比近四分之一，而 2017 年录得新增 租赁成交数据显示两个面积段需求占比双双下降。与之相反，承租 面积在 1000 平方米或以上企业达到 13%，而 2017 年录得新增租 赁数据则上升至 15%。可以看出，随着产业高速发展，成都甲级写 字楼中高新科技类企业的承租面积也呈现日益增长的现象，大面积 办公需求愈发突出。 2000 租户面积段分布 新增成交面积段分布 图 2.11 2017 年成都甲级写字楼新增租赁高新科技企业面积段分析（按企业数量划分） 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 48% 46% 23% 17% 9% 6% 24% 15% 7% 6%成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 14 成都之“新” 从细分行业来看，电脑硬件类企业大面积 办公需求最大，无论 90 分位数还是中位数 均为最高，是高新科技整体水平的 1.5 倍 以上。电子设备和互联网服务类的企业大 面积需求也高于其他行业，90 分位数面积 接近 2000 平方米。软件、信息技术服务 类企业面积较为紧凑，对大面积办公需求 相对较小。因此，甲级写字楼高新科技租 户的大面积需求主要来自于互联网、电子 设备和电脑硬件三大类企业。 图 2.12 2017 年成都甲级写字楼高新科技细分行业承租面积分布 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 0 500 1000 1500 2000 2500 互联网 平方米 信息技术 电子设备 电脑硬件 软件 通信设备 90 分位数面积 平均面积 中位数面积 10 分位数面积 图 2.13 2017 年成都甲级写字楼高新科技细分行业面积段分析（按企业数量划分） 61% 11% 17% 6% 6% 33% 28% 11% 6% 22% 41% 30% 11% 11% 8% 46% 24% 13% 10% 6% 41% 28% 17% 10% 4% 52% 20% 16% 9% 3% 通信设备 电脑硬件及外围设备 电子设备 软件 信息技术服务 互联网服务 2000高新科技租户办公使用调查 成都良好的高新科技创业氛围，使得无论产业园区还是写字楼时刻 都在见证一批批新公司设立，甲级写字楼也毫不例外。从成交类型 来看，新设立是主要成交来源，其企业数量和去化贡献率在高新科 技整体行业中均超过 6 成。办公场所升级需求也成为高新科技行业 的重要成交来源。随着许多公司业务规模增长，为提升环境和招揽 人才，选择升级搬迁至办公环境更好、服务品质更佳的甲级写字楼 亦成为重要诉求，因此统计发现，成都甲级写字楼高新科技租户三 成以上来自于非甲级写字楼搬迁而来。 按企业资本来源分析，无论内资还是外资企业，新设立需求基本主 导同类企业成交来源。在成都高新科技产业高速发展背景下，许多 位于产业园区或普通品质楼宇的本地科技企业办公升级需求大量释 放，去化贡献率占本地企业近四成。 成交类型分析 2.4 图 2.14 2017 年成都甲级写字楼高新科技企业成交类型分析 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 承租面积 企业数量 67% 60% 29% 37% 3% 1% 3% 1% 新设立 新设立 升级 升级 扩租 扩租 搬迁 搬迁 图 2.15 2017 年成都甲级写字楼高新科技不同资本来源的企业成交类型分析（按承租面积划分） 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 本地 67% 内资 82% 外资 18% 54% 3% 6% 37% 5% 67% 15截止 2017 年底，成都甲级写字楼高新科技企业中 55% 集聚在 金融城和大源商务区，并且南延线区域集聚效应在 2017 年继续 放大。录得全年新增租赁成交中，76% 新增高新科技租户分布 在南延线区域，这与成都高新区长期持续扶持高新科技类行业 密不可分。从细分行业来看，信息技术服务类企业主要集聚大 源片区，而其他企业则主要集中在金融城片区。另外值得注意 的是，电子设备类和互联网服务类的企业超过 35% 都分布在市 中心核心商务区（CBD 和东大街商务区），与这类企业客户来 源和企业对外形象要求有一定关联。 区域分布分析 2.5 图 2.16 2017 年成都甲级写字楼高新科技区域分布 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 租户分布 新增租户分布 东大街及延线 中央商务区 人民南路 大源 15% 21% 39% 9% 16% 15% 3% 56% 6% 20% 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 成都之“新” 金融城 16图 2.17 2017 年成都甲级写字楼高新科技主要细分行业区域分布情况 大源 大源 外资 本土 31% 6% 8% 17% 35% 图 2.18 年成都甲级写字楼本土和外资高新科技区域分布情况 高新科技租户办公使用调查 17 东大街及延线 东大街及延线 20% 17% 金融城 金融城 43% 23% 中央商务区 中央商务区 人民南路 人民南路 电子设备 软件 52% 39% 16% 23% 6% 2% 10% 10% 17% 24% 信息技术服务 互联网服务 52% 7% 7% 12% 18% 46% 13% 16% 7% 22% 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 从企业资本来源的分布来看，超过一半的外资租户集中在市中 心的中央商务区和东大街商务区两大核心商务区。虽然南延线 甲级写字楼也集聚了超过四成的科技企业，但主要集中在金融 城商务区， 大源片区的甲级写字楼几乎没有外资高新科技企业。 成都本土企业的分布正好相反，由于大源拥有天府软件园等产 业园区集聚大量本土初创科技企业，因此临近甲级写字楼近水 楼台吸引许多本土企业入驻，但出于成本和靠近行业集聚区考 虑，对市中心楼宇偏好明显较弱。part threeCharacteristics and Trend of High-tech Occupiers 高新科技租户 发展特征和趋势分析 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 18 成都之“新” 成都南延线区域坐落于成都高新南区，是成都城市拓展和产业发展 的基础和支点。该区域写字楼项目富集，由金融城和大源两大商务 区组成。随着 2011 年前后地铁一号线的开通运营和成都市政府南 迁至金融城商务区，整个南延线区域进入房地产开发高峰期，写字 楼供应量多年保持高位。其中，南延线的甲级写字楼新增供应连续 五年超过全市当年供应量 50%。在需求端，南延线亦占据全市半壁 江山，市场供需波动下依然连续五年贡献全市甲级写字楼 45% 或 以上的去化面积。供需两端连年发力，南延线区域加速商务氛围成 熟完善，推动成都甲级写字楼逐步迈向“双核”格局。 南延线高新科技办公楼用户是否成为市场扭转的根本因素之一？ 3.1 平方米 图 3.1 历年南延线新增供应和净吸纳量在全市甲级写字楼占比 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017 年第四季度 南延线新增供应占比（右） 南延线净吸纳量占比（右） 净吸纳量（左） 新增供应（左）高新科技租户发展特征和趋势分析 19 高新科技产业作为高新南区支柱产业，办公需求不仅局限于产业园 区和特色楼宇，并逐步蔓延至甲级写字楼之中。截止 2017 年底， 南延线近 24% 的甲级写字楼办公面积由高新科技企业承用，并且 2017 年南延线甲级写字楼新增用户中 42% 属于高新科技行业，其 中 70% 来自于新设立企业或从产业园区 / 乙级写字楼升级搬迁而 来，高新科技行业逐步主导南延线区域甲级写字楼办公需求来源。 图 3.2 2017 年南延线新增用户的高新科技企业面积贡献占比和成交类型比例 高新科技企业 新增租户 新设立和升级 新增租户的高新科技企业占比 高新科技新增租户成交类型 数据来源：第一太平戴维斯研究部 42% 70% 由于多年不断的较高新增供应量导致阶段性供需失衡，成都市场租 金自从 2012 年底起进入下行通道，历经近 5 年的租金下滑，业主 方不断面临市场“供过于求”的局面。但是，在高新科技行业主导 带动下，南沿线不断筑底市场需求，成都甲级写字楼市场终于在 2017 年第三季度迎来租金止跌上扬，且连续三个季度持续走高， 由此进入租金上行通道。对比第一太平戴维斯研究部监测全国重点 城市租金情况，可以发现在近几年经济增速放缓以及进入写字楼 供应高峰期后，大多数城市的甲级写字楼市场逐步向租户端倾斜， 2017 年租金涨幅不及以往或出现下跌现象。成都甲级写字楼市场 则在南延线板块租金上涨带动下，扭转市场走势逐步跨入租金正向 增长趋势，优于多数重点二线城市。 0 -20% 50 -15% 100 -10% 250 5% 150 -5% 300 10% 200 0% 350 15% 400 20% 人民币元 / 平方米 / 月 广州 杭州 武汉 重庆 西安 深圳 成都 南延线 成都 上海 北京 南京 图 3.3 中国主要城市甲级写字楼 2017 年租金和租金变化情况对比 数据来源：第一太平戴维斯研究部 2017 年增长率（右） 过去三年累积增长率（右） 租金（左）为大力发展高新科技产业，中国各城市政府往往会在城市新区规划 中某个特定区域投放扶持产业发展各项政策， 打造特殊 “政策空间” ， 降低产业发展交易成本，形成产业集群，北京中关村和望京、上海 张江、广州琶洲、深圳南山等高新科技发达区域莫不如此。近年来， 各城市更是把高新科技产业当作引领城市产业创新转型升级的牵引 力， 纷纷加码政策投放， 以期进一步提高产业集中度和企业集聚度。 从办公选址来看，政策扶持下形成的产业集群区域一直是高新科技 行业选择办公地点的首要考量因素，相邻物理空间里行业相关企业 高度集中衍生出人才流动和潜在商业机会是其选址主要动因，也铸 就高新科技产业新区的强大吸引力。 成都高新区自上世纪 90 年代获批以后，从 2.5 平方公里发展到 613 平方公里，国家科技部国家高新区综合排名中连续多年保持西 部第一且跻身全国前三。长期以来，高新区都是成都经济增长动 力和产业发展引擎，占成都市 GDP 比重逐年增长，2017 年达到 12%。高新科技产业发展亦占据全市半壁江山，企业集聚度全市最 高，政府认定高新科技企业和入库科技型中小企业高新区占全市一 半，技术先进型企业占全市八成。与高新西区偏重制造业不同，高 新南区集聚绝大部分研发和服务类型的高新科技企业，强大的行业 集聚度不断释放磁力吸引一批批高新企业进入该区域，为企业入驻 甲级写字楼奠定基础。 甲级写字楼的高新科技租户缘何扎堆南延线区域？ 3.2 图 3.4 历年成都高新区地区生产总值和全市比重变化情况 图 3.5 历年成都高新区高新技术企业数量和占全市比重变化情况 亿元 亿元 高新区（左） 成都其它区域（左） 全市比重（右） 数据来源：第一太平戴维斯研究部 数据来源：第一太平戴维斯研究部 高新地区生产总值 ( 左 ) 全市比重（右） 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 20 成都之“新” 1,200 1,600 2,000高新南区的产业优势和科技企业富集离不开长期政策扶持，自成 立之初便不断出台各类相关政策招商引资，吸引各类高新科技企 业入驻。据第一太平戴维斯梳理历年出台扶持政策，发现三个特 点：一是政策支持手段越来越多样化，从税收和租金补贴到融资 和技术交易阶段的补贴。二是政策支持企业越来越具备针对性和 细分化趋势，比如近期专注扶持数字和智能等新经济行业。三是 政策覆盖对象越来越多元化，从初创企业到行业龙头总部，从各 类孵化器到优质写字楼，从高端人才到创业大学生。 高新区一系列完善的扶持政策逐步壮大产业和培育市场，促使越 来越多的企业集聚在南延线区域，值得注意的是高新区针对写字 楼物业制定打造专业特色楼宇政策，利用企业集聚效应和各类补 贴政策作为吸引科技企业入驻优质写字楼的条件，帮助南延线众 多写字楼迅速提高入驻率，比如大源某乙级专业特色楼宇，截止 2017 年底达到 90% 入驻率，其中 95% 的入驻企业为高新科技 企业。除了租赁成本相对较低的产业园和乙级写字楼外，相关楼 宇政策也推动越来越多科技企业选择入驻南延线区域内的甲级写 字楼。在第一太平戴维斯监测成都南延线甲级写字楼中，超过一 半的楼宇被认定为专业特色楼宇，其中许多楼宇的高新科技企业 承用面积比例已超过 40%。由此可见，大量政策投放不仅有助 于发展产业集群，同时有效帮助作为产业发展载体的写字楼切实 提高入驻率，进而获得更多租金收益回报。 图 3.6 成都高新区扶持政策示意图 数据来源：第一太平戴维斯研究部 政策支持手段多样化 税收和租金补贴 融资和技术交易 阶段的补贴 政策支持企业 针对性和细分化提高 针对高新科技大行业 针对数字和智能 等细分领域 政策覆盖对象 越来越多元化 初创企业 孵化器 行业龙头总部 优质写字喽 高新科技租户发展特征和趋势分析 21如前文所述高新科技企业运营和业务模式特性决定了选址区域 与产业政策和产业集群强相关，不同于金融企业和专业服务对 市中心或商业成熟区域的选址倾向，高新科技企业往往会选择 距离市中心较远的“政策洼地”新兴商务区（如大源商务区）。 从全国的经验看来，地铁线路修建和开通可对新兴商务区写字楼 去化有较大积极作用。成都在过去五年地铁修建实现跨越发展， 运营里程从 2012 年近 20 公里到 2018 年近 200 公里，增长近 十倍之多。其中，一号线向南延伸有力支撑南延线区域写字楼去 化，比如五年内大源商务区入驻率上升近 20 个百分点，比全市 同期 高出近 6 个百分点。 入驻率大幅提高也得益于高新科技企 业员工把地铁作为主要出行工具，因此企业对地铁通达性具有较 高要求。截止 2017 年底，成都入驻甲级写字楼的高新科技企业 中 90% 以上步行 10 分钟以内可达地铁站点，如囊括在建地铁线 路，该比例可高达 98%，足以反映出高新科技企业对地铁周边 楼宇的偏好。 地铁通达性要求高 高新科技企业楼宇选择偏好几何？ 3.3 图 3.7 成都甲级写字楼高新科技企业办公用户的地铁通达性分析 数据来源：第一太平戴维斯研究部 企业数量比例 地铁直接可达 地铁间接可达 无地铁可达 承用面积比例 8% 7% 22% 8% 84% 71% * 地铁直接可达指楼宇为地铁站上盖物业或与地铁站口 3 分钟步行距离；地铁间接可达指楼宇与地铁站口 10 分钟步行距离；无地铁可达指楼宇与地铁站口超过 10 分钟步行距离。 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 22 成都之“新” 高新科技公司对数据需求呈现指数性增长，因此许多公司会将大量 服务器放置在办公场所以储存和处理数据，进而办公场所的电力供 应能力对公司业务至关重要。 因此， 高新科技租户在选择楼宇之时， 电力供应能力、备用电力和相应的冷却水系统被当作最重要的硬件 指标之一。据第一太平戴维斯调查，成都近 40% 以上的现有高新 科技租户选择入驻具有 80 瓦 / 平方米或以上的荷载供电能力和冷 却水系统的甲级写字楼，预计未来该需求会继续扩大。 良好电力供应系统是关键高新科技租户发展特征和趋势分析 23 高新科技企业往往倾向选择具有较大面积标准层和隔间进深较大的 办公楼。一是企业办公人员相对集中，大标准层和高进深可更加灵 活和紧凑的安排工位，相对节省实际办公使用面积，进而减少一定 租赁成本。二是与传统行业不同，科技企业常常呈现业务爆发式增 长，人员规模会在短时间急速扩张，租赁楼宇会把潜在扩租需求考 虑在内，基于此标准层较大的楼宇可较好的容纳科技企业潜在增长 需求。成都甲级写字楼高新科技租户中，60% 的企业选择标准层 2000 平方米或以上，而承用较大面积的高新科技办公用户（1000 平方米或以上）中 65% 企业入驻进标准层超过 2000 平方米的甲级 写字楼，反映出成都高新科技租户在此需求的特征。 近年来，成都甲级写字楼市场发展壮大，单一业权楼宇开始主导市 场，本次报告涉及调查楼宇中 68% 属于单一业权，而近三年入市 项目中 95% 为单一业权，有效提升整体市场成熟度。以资产管理 运营为核心目标的单一业权写字楼， 往往拥有专业租赁和管理团队， 能有效应对市场波动和风险，针对租户的服务更为细致而全面，对 长期保持楼宇品质有较高支撑。随着高新科技行业逐步变成市场需 求主要来源之一，其企业开始寻找具有更为稳健和保障的管理水平 的楼宇。与其他行业比较，高新科技企业明显对单一业权楼宇有更 高倾向性，超过 65% 的企业选择该类楼宇，与房地产行业相当， 而金融、专业服务、零售贸易等传统行业则低于全行业平均水平。 大面积标准层颇受欢迎 单一业权日趋重要 40% 50% 60% 70% 80% 90% 全行业平均比重 各行业比重 金融 62% 专业服务 64% 制造业 63% 高新科技 65% 保健与医药 63% 教育与培训 57% 公共机构 87% 零售与贸易 能源化工 房地产与建筑 物流运输 49% 66% 67% 57% 图 3.8 成都甲级写字楼各行业在单一业权写字楼承用面积比重对比 数据来源：第一太平戴维斯研究部许多高新科技企业驻扎在城市新区，商业配套远不及市中心和成熟 商圈。虽然配套设施和服务不是该类企业选址关键因素，却依然 是企业招揽和留住人才的加分项，尤其是食堂配套已成为选址重 要考量因素。据第一太平戴维斯调查，截止 2017 年底，成都甲级 写字楼中 60% 高新科技企业选择内部有食堂供应或提供餐饮配套 服务的楼宇，且这些企业承用面积达到高新科技行业承用总面积的 75%，显示承用较大面积企业对食堂餐饮配套更加偏好的特征。 其他配套设施 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究 24 成都之“新” 长期以来，由于自身业务特点，高新科技企业在甲级写字楼市场往 往被划分为成本敏感性客户，大量办公需求在研发类产业园区或周 边乙级写字楼得到释放， 性价比高的甲级写字楼也更容易受到青睐。 近年来，成都高新科技行业长足发展，随着一些高新科技龙头企业 进入成都市场，以及本土培育的企业规模迅速扩张，办公升级需求 日益凸显。对成都各租金价格区间的甲级写字楼的租户结构统计发 现， 虽然高新科技企业仍然在租金定价相对较低的楼宇中占比较大， 但越来越多的高新科技企业开始选择相对高租金定价的楼宇，在该 类楼宇中其承租面积占比达到 13.2% 之多。2017 年内新增租赁成 交数据显示这一趋势更加显著，虽租金定价较低楼宇依然吸纳众多 高新科技租户，但 2017 年新租的高新科技企业在中高租金定价以 上的楼宇比重也有所增长，因此，第一太平戴维斯认为不能片面认 为所有高新科技企业属于成本敏感性租户，而随着科技行业不断发 展成熟，不同规模和细分行业企业的承租能力开始出现分化现象。 高新科技公司承租能力依然较弱？ 3.4 图 3.9 成都各租金价格区间甲级写字楼的租户结构对比 数据来源：第一太平戴维斯研究部 数据来源：第一太平戴维斯研究部 0% 20% 40% 60% 80% 100% 100% 高 高 中高 中高 中低 中低 低 低 金融 金融 专业服务 专业服务 高新科技 高新科技 零售与贸易 零售与贸易 房地产与建筑 房地产与建筑 制造