2019年房地产行业发展趋势分析报告.pptx

2019年房地产行业发展趋势分析报告,2019年12月17日,2,房地产行业投资策略核心观点：,行业增速放缓，集中度加速提升政策调控未具备持续趋严的条件融资进一步收紧，资源向龙头集中行业发展回归理性，房企估值有待修复推荐龙光地产（3380.HK）、时代中国控股（1233.HK）、禹洲地产（1628.HK）,2013-02,2013-06,2013-10,2014-02,2014-06,2014-10,2015-02,2015-06,2015-10,2016-02,2016-06,2016-10,2017-02,2017-06,2014-06,2018-02,2014-02,2014-10,2015-02,2015-06,2015-10,2016-02,2016-06,2016-10,2017-02,2017-06,2017-10,2018-02,2018-06,2018-10,2017-10,2018-06,2018-10,30.0%,3,行业增速放缓，集中度加速提升房地产开发投资整体增速开始放缓，住宅类投资占比稳步提升：10月份房地产开发投资累计同比增长9.7%，较上月减少0.2个百分点；10月当月增速同比增长7.7%，比上月减少1.2个百分点，为2018年8月以来连续三个月录下降（左图）。其中，住宅类开发投资规模从2015年底开始加速，同比增长稳步提升至2018年10月的13.7%，比2017年全年增加了4.4个百分点。而住宅类开发投资占比从2017年初开始逐年提高，截至2018年10月，其占比达到70.8%，比2017年全年提升2.4个百分点（右图） 。,2014年2月-2018年10月房地产开发投资当月及累计增速（%）,2013年2月-2018年10月住宅类开发投资当月及累计增速（%）,-10.0,0.0-5.0,15.010.05.0,25.020.0,累计同比,当月同比,0.4%,6.4%,9.4%,13.7%,67.3%,67.0%,68.4% 70.8%,0.0%,20.0%10.0%,60.0%9.7% 50.0%40.0%7.7%,80.0%70.0%,住宅类投资同比增长,住宅类投资累计占比,2014-02,2014-06,2014-10,2015-02,2015-06,2015-10,2016-02,2016-06,2016-10,2017-02,2017-06,2017-10,2018-02,2018-06,2018-10,2014-02,2014-06,2014-10,2015-02,2015-06,2015-10,2016-02,2016-06,2016-10,2017-02,2017-06,2017-10,2018-02,2018-06,2018-10,4,行业增速放缓，集中度加速提升商品房销售增速处于低位，疲软趋势不改：全国商品房销售面积增速在经过2015年Q2 -2016年Q2的爆发式增长后，开始逐渐回落。2018年10月，全国商品房销售金额及面积同比增长12.55%和2.2%，较上月分别减少0.65和0.76个百分点；当月销售面积增速从2018年9月起连续两个月出现负增长，同比分别录得-3.59%和-3.11%。商品房销售总体增速处于低位，接近2014年的水平，验证了房企销售端承压，市场呈观望态度，成交进一步走弱，在当前政策严调控及去杠杆的背景下，预计2019年销售疲软的趋势不会改变。2014年2月-2018年10月全国商品房销售面积、销售额累计同比（%） 2014年2月-2018年10月全国商品房销售面积当月同比增速（%）,40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%,60.00%50.00%,商品房销售面积累计同比,14.47%12.55%3.32% 2.2%商品房销售额累计同比,-3.11%,30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%,50.00%40.00%,按月同比增速,2013-06,2013-02,2013-10,2014-02,2014-06,2014-10,2015-02,2015-06,2015-10,2016-02,2016-06,2016-10,2017-02,2017-06,2017-10,2018-02,2018-06,2018-10,5,行业增速放缓，集中度加速提升土地购置面积及费用增速回落：土地购置面积10月份当月及累计同比增速分别较上月下降4.2和0.4个百分点至12.2%和15.3%（左图）。土地购置费方面，10月当月增速同比增长45.8%，比上月的61%减少15.2个百分点；10月累计同比增长63.4%，较上月的66%减少2.6个百分点（右图）。全国土地购置面积及土地购置费增速在经历了2017年底至2018年初的量跌价升之后，今年下半年增速呈双双放缓的趋势，但仍处于2015年以来的高位。因市场压力所带来的收并购机会对土地需求的补充，预计2018年全年和2019年上半年的全国土地购置面积及土地购置费增速将有所减缓。,63.4%45.8%,80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%,2013年2月-2018年10月土地购置费当月及累计增速（%）100.0%,当月同比,累计同比,15.3%12.2%,40.030.020.010.00.0-10.0-20.0-30.0-40.0-50.0,2015年2月-2018年10月土地购置面积当月及累计增速（%）50.0,当月同比,累计同比,2016-02,2016-04,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2018-10,6,行业增速放缓，集中度加速提升房屋施工及新开工面积持续增长，房屋竣工及待售维持负增长：截至2018年10月底，全国房地产施工面积累计同比增长4.3%，较上月提升0.4个百分点；新开工面积同比增长16.3%，比上月增加0.1个百分点；而房屋竣工及商品房待售面积的增速依然维持持负增长，分别下降12.5%和12.4%。2018年以来，房屋新开工面积的快速增长带动施工面积增速的持续提升，对库存形成一定补充；房屋竣工面积的减少影响房企实际交付及结转的时间；而商品房待售面积持续下降，在一定程度上体现了房企加速周转及库存去化的效率。预计未来年度行业库存仍将维持在相对稳定的水平。,2016年2月-2018年10月房地产投资同比增速（%）,4.3,16.3,-12.4,-10.0,10.00.0,20.0,40.030.0,房屋施工面积,房屋新开工面积,房屋竣工面积,商品房待售面积,2018-10,-20.020,000.000.00,40,000.00,80,000.0060,000.00,2013年2月-2018年10月房屋竣工及待售面积（万平方米）120,000.00100,000.00,2013-12,2014-12,2015-12,2016-12,2017-12,房屋竣工面积,商品房待售面积,7,行业增速放缓，集中度加速提升行业集中度持续提升，资源向龙头集中：从销售金额口径统计，全国前5和前100房地产企业于2018年6月销售金额占比达到21.2%和68.56%，较17年底分别增加4.27和13.04个百分点；从销售面积口径来看，2018年6月前5和前100房地产企业销售面积占比分别为15.78%和45.07%，比2017年12月增加4.3和12.2个百分点。2018年以来房地产企业无论从销售金额还是销售面积均呈现加速向头部集中的趋势，行业集中度进一步提升。龙头房企将逐渐受益于规模效应，在资源获取及融资方面享有更多的优势。2015年12月-2018年6月前5-前100房地产企业销售金额占比（%） 2015年12月-2018年6月前5-前100房地产企业销售面积占比（%）,55.5245.7938.3324.1616.93,68.5657.9447.9229.5421.20,0.00,80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.00,2015-12,2016-06,2016-12,2017-06,2017-12,2018-06,销售金额:CR30,销售金额:CR5销售金额:CR50,销售金额:CR10销售金额:CR100,32.8727.5623.4815.3811.48,45.0738.1532.5021.1415.78,0.00,50.0040.0030.0020.0010.00,2015-12,2016-06,2016-12,2017-06,2017-12,2018-06,销售面积:CR30,销售面积:CR5销售面积:CR50,销售面积:CR10销售面积:CR100,2014-01,2014-04,2014-07,2014-10,2015-01,2015-04,2015-07,2015-10,2016-01,2016-04,2016-07,2016-10,2017-01,2017-04,2017-07,2017-10,2018-01,2018-04,2018-07,2018-10,2014-01,2014-04,2014-07,2014-10,2015-01,2015-04,2015-07,2015-10,2016-01,2016-04,2016-07,2016-10,2017-01,2017-04,2017-07,2017-10,2018-01,2018-04,2018-07,2018-10,8,政策调控未具备持续趋严的条件政策调控效果较为显著，商品房销售价格依然承受较大压力：在行业整体增速放缓的背景下，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数在今年10月份环比增速保持稳定。其中，一线城市增长势头年中以来基本被遏制，10月环比止跌，略微反弹0.1个百分点录得零增长，维持在相对稳定的水平；二线城市增速放缓，仍保持在2017年以来的高位；三线城市10月增速较今年8月的高点近乎腰斩，比上月回升0.2个百分点。二手住宅方面，10月一二三线城市价格表现相对疲软，分别录得0.1、0.5和0.3个百分点的下降，未有反弹趋势。新建及二手商品房价格增速下半年整体有所下降并处于相对低位，显示政策因城施政调控效果较为显著。未来年度随着商品房成交量的走弱，预计商品房销售价格依然承受较大压力，从而避免触发更为严厉的调控措施。,2014年1月-2018年10月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比 (%),2014年1月-2018年10月70个大中城市二手住宅价格指数环比,0.30,2.001.100.600.00-0.10,3.002.001.000.00-1.00-2.00,4.00,一线城市,二线城市,三线城市,0.50-0.20,5.004.003.002.001.000.00-1.00-2.00,6.00,一线城市,二线城市,三线城市,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,5.47,9,政策调控未具备持续趋严的条件首套二套房贷平均利率增速放缓，部分城市出现松动：,2016年5月-2018年10月全国首套房贷平均利率及环比增速（%）,2018年1月-2018年10月一线城市首套房贷利率（%）,2018年1月-2018年10月一线城市二套房贷利率（%）,5.71,4.64,0.18,0.00-2.00-4.00,2.00,8.006.004.00,全国首套房贷平均利率,环比增速,5.73 5.725.49,4.804.60,5.00,5.805.605.405.20,首套房贷平均利率:北京,首套房贷平均利率:上海,首套房贷平均利率:广州,首套房贷平均利率:深圳,6.07,1.21,0.17,0.00-1.00,6.005.004.003.002.001.00,2017年2月-2018年10月全国二套房贷平均利率及环比增速（%）7.00,全国二套房贷平均利率,环比增速,6.04,6.04,6.005.805.605.405.20,6.20,二套房贷平均利率:北京,二套房贷平均利率:上海,二套房贷平均利率:广州,二套房贷平均利率:深圳,10,政策调控未具备持续趋严的条件政府土地收入增幅收窄，土地与财政收入占比逐年提升：全国10月份国有土地使用权出让收入同比增长32.1%，为2018年5月同比增长45.9%的高位以来的新低，增速回落至2017年年初的水平（左图）。地方政府土地收入占财政收入的比例从2017年的39.21%开始逐年提高，于2017年底接近57%的占比，较2016年增加13.97个百分点（右图），可见目前土地收入仍是地方政府主要收入来源。,2015年2月-2018年10月国有土地使用权出让收入同比增长（%）,2012年12月-2017年12月土地与财政收入比（%）,45.9,32.1,-20.00-40.00-60.00,40.0020.000.00,60.00,国有土地使用权出让收入:累计同比,46.69%,59.77%,56.15%,39.21%,56.91%42.94%,20.00%10.00%0.00%,60.00%50.00%40.00%30.00%,70.00%,土地与地方财政收入比,2012-02,2012-07,2012-12,2013-05,2013-10,2014-03,2014-08,2015-01,2015-06,2015-11,2016-04,2016-09,2017-02,2017-07,2017-12,2018-05,2018-10,3.50%,11,政策调控未具备持续趋严的条件地方政府财政压力加大，政策调控并未具备持续趋严的条件：土地收入对推动城镇发展及维持地方政府良好的负债状况具有重大意义。随着地方政府债务的稳步提升和财政收入增速的下行，地方政府财政压力逐渐加大；土地收入增速的放缓，进一步增加地方政府债务风险。我们认为政策调控并未具备持续趋严的条件，并对未来土地市场持较乐观态度，但预计全年增速依然稳中有降。,2017年11月-2018年10月地方政府债务余额及环比增长（%）,2012年02月-2017年12月地方财政收入累计同比（%）,14.90,11.70,12.707.70 7.10,18.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.00,20.00,地方本级财政收入:累计同比,-0.7%,0.8%,0.0%,3.3%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.8%0.50%0.00%-0.50%-1.00%,4.00%,185,000.00180,000.00175,000.00170,000.00165,000.00160,000.00155,000.00,190,000.00,地方政府债务余额,环比增长,2014-01,2014-03,2014-05,2014-07,2014-09,2014-11,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,2018-11,2014-01,2014-03,2014-05,2014-07,2014-09,2014-11,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,2018-11,12,政策调控未具备持续趋严的条件土地供应与挂牌均价略微放松，缓解部分房企短期拿地压力：全国100大中城市土地规划建筑面积供应在经历了10月份的收缩之后，11月份二三线城市录得大幅增长（环比增长分别达到68.5%和116.8%），一线城市稳中有升（环比增31%）； 11月全国100大中城市土地挂牌均价在高位震荡，录得2575.1元/平米，较上月降低12.6%。土地供应与挂牌均价从9月量稳价跌，10月量跌价升，至11月略微放松量升价跌，这在一定程度上缓解了部分房企短期拿地压力。,2014年1月-2018年11月百城土地规划建筑面积供应（万平方米）,2014年1月-2018年11月百城土地供应挂牌均价（元/平米）,11,6186,6391,091,14,000.0012,000.0010,000.008,000.006,000.004,000.002,000.000.00,一线城市,二线城市,三线城市,2,9452,5752,353,3,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.000.00,100大中城市:供应土地挂牌均价:当月值,2013-09,2014-01,2014-05,2014-09,2015-01,2015-05,2015-09,2016-01,2016-05,2016-09,2017-01,2017-05,2017-09,2015-07,2015-11,2013-03,2013-07,2013-11,2014-03,2014-07,2014-11,2015-03,2016-03,2016-07,2016-11,2017-03,2017-07,2017-11,2018-03,2018-01,2018-05,2018-09,2018-07,13,融资进一步收紧，资源向龙头集中房地产贷款累计增速放缓，新增房地产贷款增速低位震荡：2018年9月份主要金融机构房地产贷款余额人民币37.45万亿元，同比增长20.42%，为2017年初以来的低位，环比增长4.67%，房地产贷款累计增速同比环比均呈放缓趋势（左图）。9月单月新增房地产贷款数据来看，同比和环比分别增长1和16个百分点，单月规模增速维持在低位震荡（右图）。,2013年9月-2018年9月房地产贷款增速（%）,2013年3月-2018年9月新增房地产贷款单月增速（%）,5.90%4.67%,26.99%,20.42%,10.00%5.00%0.00%,30.00%25.00%20.00%15.00%,环比增速,同比增速,22%23%-14%2%,50%0%-50%,250%200%150%100%,新增房地产贷款同比,新增房地产贷款环比,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,14,融资进一步收紧，资源向龙头集中房地产开发贷款维持稳定增长，个人购房贷款增速下行：其中，2018年9月份主要房地产开发贷款余额录得人民币10.06万亿元，贷款余额基数处于高位，同比增速得24%，与上季度持平；环比增速4%，比上季度的6%减少2个百分点，全年来看每季度环比增速整体高于去年。个人购房贷款余额录得人民币10.06万亿元，同比增长从2017年Q1高位的35.7%降低至17.9%，环比增长4.36%，增速回到2015年6月的水平。由此可见，房地产开发贷款的季节性及个人购房贷款增速的下行，导致了房地产贷款增速的放缓。随着土地供应和新开工面积在年末的放量，及明年银行开门红的支撑，房地产贷款的增速在明年Q1应有所回升。我们预计2019年Q1增速将维持在6%左右，总体保持平稳增长。,2015年9月-2018年9月主要金融机构房地产开发贷款增速（%）,2014年3月-2018年9月主要金融机构个人购房贷款增速（%）,24%,6%,3%,4%,10%,6%,15%10%5%0%-5%,30%25%20%,同比,环比,17.80%4.46%,35.70%,17.90%4.36%,-5.00%,25.00%20.00%4% 15.00%10.00%5.00%0.00%,40.00%35.00%30.00%,个人购房贷款环比,个人购房贷款余额:同比,15,融资进一步收紧，资源向龙头集中龙头房企融资大幅增长，集中度提升：港股排名前100的上市房企中，前30和前100房企有息负债从15年来录得大幅增长，虽然17年底以来增速有所下降，但仍处于高位，前30上市房企增速明显高于前100上市房企（左图）。另一方面，前30名上市房企的有息负债占比从2014年开始逐年提高，至2018年6月，录得79%的增长，比14年底的71%增加8个百分点的占比（右图）。可见前100房企负债大幅增长的同时，行业融资集中度进一步提升，资源向龙头集中。2015年6月-2018年6月前30&前100上市房企有息负债增速（%） 2014年6月-2018年6月前30上市房企有息负债占前100的比例（%）,71%,71%,71%,73%,74%,76%,78%,79%,79%,68%66%,72%70%,80%78%76%74%,2014.06 2014 2015.06 2015 2016.06 2016 2017.06 2017 2018.06,Top100上市房企：Top30有息负债占比,线性,23%,11%,41%33%,24%,5%0%,20%15%10%,45%40%35%30%25%,2015.06,2015,2016.06,2016,2017.06,2017,2018.06,Top100上市房企有息负债增速,Top30上市房企有息负债增速,16,融资进一步收紧，资源向龙头集中龙头房企融资成本仍占据优势：港股排名前30的上市房企在有息负债占比不断提高的情况下，利息支出的占比从17年6月开始呈下降趋势，至2018年6月利息支出占比累计降低3个百分点录得64%，呈现龙头量升价跌的趋势；而利息支出的增速逐渐降低，与有息负债的增速表现一致（左图）。另一方面，龙头上市房企18年6月平均融资成本涨跌不一，总体成本较前17年有所上升，融资环境进一步趋紧（左图）。表明在行业整体融资成本上行的周期，龙头房企融资成本仍占据优势，但融资环境逐步收紧的趋势不改，对房企利润的增长将形成一定压力。,2015年 -2018年6月前30上市房企利息支出增速&占前100的比例（%）,2016年 -2018年6月部分房企平均融资成本 （%）,8%,17%,31%,29%,60%,61%,64%,67%55%,67%49%,64%,58%56%,60%,62%,68%66%64%,10%0%,20%,30%,60%50%40%,2015,2016.06,2016,2017.06,2017,2018.06,top30利息支出增速,top30利息支出占比,7.9%,6.7% 6.5%,6.3% 6.0%,5.8% 5.6% 5.6% 5.6%,5.3%,4.5% 4.4% 4.3%,0.0%,1.0%,3.0%2.0%,4.0%,9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%,2016,2017,2018.06,17,融资进一步收紧，资源向龙头集中境内融资受限，海外发债逐渐成为主流：国内房地产政策严调控以来，2017年房地产企业海外发债迎来了爆发式的增长，仅2018年上半年房企新增海外债就达到306亿美元，同比增长23%，境外债务余额基数处于高位。由于房地产企业境内融资受限，开始寻求海外融资，海外发债逐渐成为房企寻求资金的主流方式之一。在强美元加息预期的阶段，房企的境外融资成本大概率会进一步上行；而中小房企受制于融资评级过低、融资渠道受限及资金成本过高等问题，将逐步淡出市场。预计明年上半年市场上会出现更多合作开发和收并购机会，资源将进一步向龙头集中 。,2014年-2017年全年房企新增海外债规模增速（USD 亿）,2014年6月-2018年6月年中房企新增海外债规模增速（ USD 亿）,115,67,95,386,-100%,350%300%250%200%150%100%50%0%-50%,0,45040035030025020015010050,2014,2015,2016,2017,全年房企新增海外债,全年增速,69,39,27,249,306,23%,-100%,900%800%700%600%500%400%300%200%100%0%,0,35030025020015010050,2014.06,2015.06,2016.06,2017.06,2018.06,上半年房企新增海外债,增速,行业发展回归理性，房企估值有待修复未来展望：,行业整体增速放缓，房企销售端承压，资金成本上升，利润进一步压缩大型房企面临多元化经营转型存不确定性；中小房企面临资金及盈利压力为行业带来加速整合机会，龙头房企集中受益，会在短期内对销售及利润形成一定补充随着城镇化的持续推进，一线城市逐渐步入存量房经营时代，二线、强三线城市仍具发展空间,行业的过速发展，必然引发较多的社会矛盾，大浪过后一切可趋于平静。按照目前房地产政策的调控基调，未来房地产市场将逐渐回归理性，维持平稳健康的发展，在此前提下，以目前房地产板块的表现来看，PE估值处于低位，房企估值将有待修复。我们认为，当前政策面调控超预期，目前看不到持续趋严的空间，预计明年第二季度将有放松的可能性；另一方面，受制于外围因素的不确定性，国内宏观调控政策有可能会相应调整，后市总体维持谨慎策略。推荐具备安全性及弹性双属性的估值相对较低、土储优质、经营稳健且融资能力较强的粤港澳大湾区龙头房企。2018年1月-2018年12月港股房地产板块 PE BandPE6.25xPE5.11x18,19,相关估值,.,20,推荐龙光地产（3380.HK）,经营表现：公司于2018年11月单月合约销售额约为人民币50.2亿元，同比增长55.0%。合约销售面积约47.5万平方米，合约销售单价约为10,386元；2018年前11个月合约销售额较2017年同期增长70.1%至人民币648.9亿元，合约销售面积约381.9万平方米。公司前11个月销售目标完成率达到92.7%，全年有望达成人民币700亿元的销售目标。,大湾区龙头房企，低成本土地储备充裕，销售增长确定性高：,公司的土地储备主要集中在粤港澳大湾区内的核心城市，占比达到81%，其中深圳区域占比达到约30%。以土地储备分布来看，公司销售成长确定性高，融资及盈利能力较有保障。截至2018年6月底，公司总土地储备货值约4161亿元人民币，其中，2018年上半年通过招拍挂获取项目合计24个，总建筑面积达644.6万平方米；另外，公司孵化中的并购及城市更新项目货值约2244亿人民币，低成本的城市更新项目进一步保障公司的销售增长，同时为毛利提升带来空间。公司合计拥有约人民币6400多亿总货值储备，足够支撑未来的发展。,盈利能力稳步提升：,公司的毛利率及核心利润率持续改善，毛利率从2016年的31.9%稳步上升至2018年6月的37%，累计增加5.1个百分点；公司利润率于2016、2017年底及2018年6月份别录得15.1%、16.7%和19.4%，合计提升4.3个百分点；考虑到当前房地产政策严调控，及融资成本上升的预期，预计未来公司毛利率将维持在35%左右。,21,推荐龙光地产（3380.HK）融资能力有所增强，财务成本有望维持稳定：12月6日，评级机构惠誉给予公司拟发行美元票据 “BB-”的预期评级；中诚信给予公司非公开发行首期住房租赁专项公司债券发行人主体信用等级及债券信用评级为AAA最高评级。随着相关评级机构给予公司的乐观评级，及公司基本面持续改善，未来公司融资成本有望维持相对稳定的水平，预计2018年平均融资成本将保持在6.2%左右的水平。投资建议：大湾区龙头标的。公司得益于大湾区良好的土地储备，销售成长确定性高，而公司经营基本面的持续改善同时助推融资能力的增强。预计公司2018和2019年EPS分别为1.37和1.84元，给予公司2019年7.5x PE，对应股价13.8元。,百万人民币营业收入增长率(%)归母净利润增长率(%)每股收益(EPS)市盈率(P/E),2017A2769034.82%546735.90%0.9968.93,2018E4153450.00%750237.22%1.3676.51,2019E5814840.00%1010734.72%1.8414.83,2020E7850035.00%1360834.64%2.4793.59,22,推荐时代中国（1233.HK）,经营表现：公司2018年前11个月累计合同销售金额较2017年同期增长50.82%至人民币538.18亿元，已完成全年550亿元销售目标的97.85%，年底有望超额完成全年销售目标至接近人民600亿元。,低成本土地储备及未入账城市更新项目面积稳步增长：,公司土地储备主要位于粤港澳大湾区内的重点核心城市，截至2018年6月底，公司总土地储备建筑面积达到1820万平方米,较2017年底的1684万平方米增长8%，平均成本为3195元/平方米。按照均价1.5万元人民币/平方米计算，货值约为2730亿元人民币，足够支撑未来3-5年的发展。同时公司未入账城市更新项目增加至70个，约可转换建筑面积1950万平方米的土地储备。其中30个项目合计用地面积约215万平方米，预计在2020年之前完成改造，可为公司带来建筑面积562万平方米的土地储备增长，从而保障了销售的增长及进一步提升公司毛利率水平。,财务成本维持稳定，融资能力有所提升：,公司早期发行债券票息高达12%，近年来随着公司基本面改善，债券成本已经回落至6%左右。公司通过对早期高成本债券进行置换，融资成本逐年降低。2015-2017年公司平均融资成本分别为：9.64%、8.32%、7.6%。今年以来，评级机构穆迪及惠誉分别上调了公司的信贷评级：穆迪由B1上调至Ba3，；惠誉由“B+”调升至“BB-”。随着相关评级机构上调公司评级，及公司基本面持续改善，未来公司融资成本有望进一步降低。预计2018年融资成本将维持在8%左右的水平。,23,推荐时代中国（1233.HK）盈利能力有所增强：截止至2018年6月底，公司毛利同比增长28.5%至29.6亿元人民币；毛利率持续改善，合计上升1.8个百分点至28.2%；股东应占核心利润同比增长86.1%至11.8亿元，预计公司全年核心利润增长达到30% ；每股基本盈利比去年同期增长124.1%至0.65元人民币。公司毛利率改善主要得益于广州、佛山及珠海项目的加速结转，预计全年毛料率将维持在26%-28%。投资建议：公司专注于粤港澳大湾区，2018年的业绩表现延续高速发展的态势，盈利能力有所增强。得益于低成本土地储备及未入账城市更新项目面积的稳步增长，公司未来销售及利润的增长得以保障。预计公司2018和2019年EPS分别为1.88和2.35元，给予公司2019年5x PE，对应股价11.75元。,