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2019粤港澳大湾区区域发展专题报告 2019年 02月 28日正文目录 一、 粤港澳大湾区纲要 落 地 ， 创新引领新一轮腾飞 .6 4.1.大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略 . 6 4.2.大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞 . 7 二、 区域楼市梯队明显 ， 协 同 发展潜力犹存 .8 3.3.楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山 . 8 3.4 房价梯队特征显著，整体增速远超全国 . 11 3.5.区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切 . 13 三、 经济及人口汇聚、 交 通 路 网完善奠定楼市发 展 基石 . 16 3.1.区域经济基础良好，潜 在增长空间犹存 . 16 3.2.人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进 . 18 3.3.交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础 . 22 3.4.潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力 . 24 四、 大湾区规划带来的 产 业 契 机探讨 . 25 2.2.园区 地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫 . 25 2.3.物流地产及产业基金有望迎发展良机 . 27 2.4.把握城市更新带来的开发及投融资契机 . 28 五、 投资建议 . 29 六、 风险提示 . 29 图表目录 图表 1 粤港澳大湾区各城市面 积占比 . 6 图表 2 粤港澳大湾区行政区划图 . 6 图表 3 粤港澳大湾区相关政策时间线 . 6 图表 4 2008年后广东省服务业占比显著提升 . 7 图表 5 近年粤港澳大湾区服务业占比明显回升 . 7 图表 6 粤港澳大湾区主要城市战略及产 业定位 . 7 图表 7 大湾区粤九限售、限购、限贷规定 . 8 图表 8 粤九城历年销售面积走势 . 9 图表 9 2017-2018粤九城销售面积占比持续下滑 . 9 图表 10 粤九城与全国销售面积增速对比 . 9 图表 11 2018年大湾区粤九城成交面积结构 . 10 图表 12 2018年广东各城市商品房成交面积 . 10 图表 13 粤九城 2017-2018年销售面积增速 . 10 图表 14 粤港澳大湾区主要城市库存（ 2018.12） . 11 图表 15 粤港澳大湾区主要城市去化月数（ 2018.12） . 11 图表 16 粤港澳大湾区 2018年楼市均价 . 11 图表 17 大湾区粤九城住房均价走势 . 12 图表 18 五大城市群平均房价水平对比 . 12 图表 19 粤港澳大湾区主要城市房价收入比 . 13 图表 20 大湾区粤九城土地成交情况 . 13 图表 21 大湾区粤九城土地出让结构 . 14 图表 22 2018年大湾区粤九城土地出让占比 . 14 图表 23 粤港澳大湾区九城地价走势图 . 14 图表 24 2018年大湾区粤九城出让住宅用地地价 . 15 图表 25 广 东多个城市土地开发强度超 30%警戒线（ 2016） . 15 图表 26 粤九城居住用地占城市建设用地比例（ 2016） . 16 图表 27 2017年粤港澳大湾区 GDP占比达 12% . 16 图表 28 2016年粤港澳大湾区出口占比较高 . 16 图表 29 粤港澳大湾区与三大湾区 GDP对比 . 17 图表 30 粤港澳大湾区与三大湾区人均 GDP对比 . 17 图表 31 四大城市群与大湾区人均 GDP对比（ 2017） . 17 图表 32 粤九城人均 GDP（ 2018） . 18 图表 33 粤港澳大湾区各城市 2017年常住人口数量 . 18 图表 34 2017年粤港澳大湾区各城市人口占比 . 19 图表 35 2006年以来粤港澳大湾区人口净流入数 . 19 图表 36 2017年各城市人口净流入广深占大头 . 19 图表 37 2008年以来广深佛三城人口净流入数领先 . 19 图表 38 2017年大湾区主要城市 人口密度 . 20 图表 39 粤港澳大湾区与三大湾区面积对比 . 20 图表 40 2016年粤港澳与三大湾区人口及密度对比 . 20 图表 41 五大城市群人口 &面积对比 . 20 图表 42 广深佛 2020年常住人口规划 . 21 图 表 43 广东省重点大学数量占比 . 21 图表 44 2003-2016年广东专利申请数占全国比重 . 21 图表 45 各湾区人均轨道长度（ 2016） . 22 图表 46 粤港澳大湾区交通路网规划 . 22 图表 47 粤港澳大湾区一小时城市圈 . 23 图表 48 粤港澳大湾区规划纲要关于机场群建设规划 . 23 图表 49 粤港澳大湾区各地城镇化率 . 24 图表 50 2018-2025年大湾区粤九城新增城镇人口住宅需求测算 . 24 图表 51 粤港澳大湾区各城市与深圳房价及人均 GDP对比 . 25 图表 52 粤港 澳大湾区重要园区规划 . 26 图表 53 粤港澳大湾区产业园区全国 50强园区 . 26 图表 54 粤港澳大湾区园区涉足产业情况 . 26 图表 55 2016年粤港澳大湾区海港吞吐量 . 27 图表 56 2016年粤港澳大湾区河港吞吐量 . 27 图表 57 2016年粤港澳与三大湾区港口吞吐量对比 . 27 图表 58 2016年粤港澳与三大湾区集装箱吞吐量 . 27 图表 59 物流仓储用地占比仍有提升空间 . 28 图表 60 普洛斯物流地产基金运营模式 . 28 图表 61 存量建设用地已成为深圳供地主力 . 29 图表 62 深圳城市更新供地占比持续攀升 . 29 2019年 2月中共中央、国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要。 楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。 2018年粤九城实现销售面积 8828万平，同比增长 1.1%，占全国销售比重的 5.1%，其中广佛惠贡献 成交 50%以上。 2015年至今主要城市房价涨幅均超过 50%，除珠海外粤 九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。未来 在大湾区协同发展带动下，人均 GDP与房价偏离较大的佛山、中山、江门等 节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。 2018年粤九城整体土地成 交 1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅 55.4%，广佛贡献 50%的土地出 让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角 城市土地开发强度均已超国际 30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。 楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。 粤 港澳大湾区占全国 GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。以科技创新为代表的旧金山湾区人均 GDP遥遥领先，未来创新有望引领 粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为 1208人 /平方公里，低 于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人 口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来区域将 拥有一批在全国乃至全球 极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲 要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。 产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。 纲要规 划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。针对大湾区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构， 积极参与孵化、 培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。纲要明确构 建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城 市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参与城市更新衍生的投融资机遇。 投资建议： 粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶 段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投 资标的来看，重点关注 大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团，同时关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面，短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补 涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策博弈的反弹机会 。 风险提示： 1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期； 2） 2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险； 3）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险； 4）若楼市降温超预期，且融资渠道依 旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 股票价格 EPS（元 /股） PE（倍） 股票名称股票代码 评级 2019-2-27 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 招商蛇口001979.SZ 21.51 1.55 1.94 2.45 3.05 13.9 11.1 8.8 7.1 强烈推荐 万科 A000002.SZ 28.01 2.54 3.26 4.11 5.10 11.0 8.6 6.8 5.5 强烈推荐 保利地产600048.SH 13.30 1.31 1.58 1.91 2.30 10.2 8.4 7.0 5.8 强烈推荐 金地集团600383.SH 11.35 1.52 1.85 2.13 2.44 7.5 6.1 5.3 4.7 强烈推荐 新城控股601155.SH 33.24 2.67 4.45 6.01 7.88 12.4 7.5 5.5 4.2 强烈推荐 天健集团000090.SZ 5.85 0.42 0.50 0.74 1.29 13.9 11.7 7.9 4.5 推荐 一、粤港澳大湾区纲要落地，创新引领 新一轮腾飞 1.1 大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略 粤港澳大湾区由广东省的广州、深圳、佛山、肇庆、东莞、惠州、珠海、中山、江门 9市和中国香港、中国澳门两个特别行政区组成，与原珠江三角洲和港澳合成的“ 大珠三角” 在覆盖范围上一致，总面积 5.6万平方公里， 2017年末总人口约 7000万人。 图 表 1 粤港澳大湾区各城市面积占比 图 表 2 粤港澳大湾区行政区划图 肇庆惠州江门广州佛山东莞深圳中山珠海香港澳门 2008年 12月，珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008-2020年 )提出共同规划实施珠江口地区 的“ 湾区” 重点行动计划。 2015年 3月推动共建丝绸之路经济带和 21世纪海上丝绸之路的愿景与行动中首次提出“ 粤港澳大湾区” 概念， 2017年 3月政府工作报告将粤港澳大湾区设想从区域经济合作安排上升为国家战略顶层设计。十九大报告中进一步指出：“ 支持中国香港、中国澳门融入国家发展大局，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域等为重点，全面推进内地同中国香港、中国澳门互利合作。” 2019年 2月中共中央、国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要，明确进一步提升粤港澳大湾 区在国家经济发展和对外开放中的支撑引领作用。 图表 3粤港澳大湾区相关政策时间线 2008年 12月 珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年 )支持 共同规划实施珠江口 地区的“湾区”重点行劢计划 2015年 3月 发改委、外交部、商务部发布推劢共建丝绸之路经济带和 21世纨海上丝绸之路的愿景与行劢，正式提出“粤港澳大湾 区”概念 2016年 3月 国务院印发“十三五”规划纲要，提出推劢粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设 2017年 3月 十二届全国人大政府工作报告提出研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，将粤港澳大湾区的设想从区域经济合作安排上升为国家战略顶层设计 2017年 7月 发 改委 及 广 东省 、 香港、澳门政府联合发 布 深化粤港澳合作推 进大湾区建设 框 架协 议，明 确提出 粤港澳大湾区建 设原则 、重点领域与体制 机 制安 排 2019年 2月 中共中央、国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要，进一步提升粤港澳大湾区在国家经济发展和对外开放中的支撑引领作用 0.1% 3.2%2.0% 3.5%3.0% 4.4% 6.9% 26.4% 13.2% 20.6% 16.8% 1.2 大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞 腾笼 换鸟 +凤凰涅槃，创新驱动大湾区发展。 1978年改革开放以来，广东省由于毗邻港澳，且拥有绝佳的地理位置，在我国对外开放前十年的进程中独占鳌头。 2008年受金融危机冲击，广东省先后推出“ 腾笼换鸟” 和“ 凤凰涅槃”战略，持续推进产业结构调整与转型升级。经历近十年产业结构调整转型后， 2012年后制造业占比逐渐回落，服务业占比显著上行。目前除拥有平安、广药、白云山等知名集团外，还汇聚了华为、腾讯、大疆、中兴、佳都等大型科技公司，已成为中国的创新产业中心。创新也将成为粤港澳大湾区未来发展的重要驱动之一。 图 表 4 2008年后广东省服务业占比显著提升 图 表 5 近年粤港澳大湾区服务业占比明显回升 广东第二产业 GDP占比 (%)广东第三产业 GDP占比 (%) 54 52 50 48 46 44 42 40 67% 66% 65% 64% 63% 62% 粤港澳大湾区第三产业 GDP占比 粤港澳大湾区第二产业 GDP占比（ 右 ） 37% 36% 35% 34% 33% 32% 31% 大湾区建设步入全面实施阶段，区域经济有望迎来新一轮腾飞。 大湾区规划纲要明确打造粤港澳大 湾区，建设世界级城市群，加快培育发展新动能、实现创新驱动发展，为国家经济创新力和竞争力不断增强提供支撑。未来以中国香港、中国澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。随着规划逐步实施和落地，未来区域经济实力和综合竞争力有望再次提升。根据规划，预计到2020年大湾区综合实力显著增强； 2035年形成以创新为主要支撑的经济体系及发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强。 图表 6粤港澳大湾区主要城市战略及产业定位 城市 粤港澳大湾区规划纲要战略定位 主要产业 中国香港 国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽；全 球离岸人民币业务枢纽；国际资产管理中心及风险管理中心；亚太区国际法律及争议解决服务中心；更具竞争力的国际大都会 金融服务业、旅游业、贸易物流 中国澳门 中心城市 世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台；文化交流合作基地 博彩业、旅游业、建筑业、地产业 200020022004200620082010201220142016200520062007200820092010201120122013201420152016深圳 经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城 市；现代化国际化城市；具有世界影响力的创新创意之都 通信设备制造、电子信息 广 州 国家中心城市和综合性门户城市；国际商贸中 心、综合交通枢纽；科技教育文化中心；国际大 新能源、新材料产业、海洋产业 城市 粤港澳大湾区规划纲要战略定位 主要产业 都市 珠海 航空产业、机械制造 江门 交通及海洋装备制造 、 电力设备制造 佛山 重要节点城 特色鲜明、功能互补、具有竞争力；强化与中心 纺织家具、建筑材料 中山 市 城市的互动合作，带动周边特色城镇发展，共同 生物医药、装备制造 东莞 提升城市群发展质量 通用和专用设备制造 、 金属制品 惠州 石油化 工 肇庆 现代农业产业 二、区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存 2.1楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山 2016年来全国主要城市步入调控周期，大湾区主要以核心城市及强三线为主，与全国步调一致，除肇庆外均出台相关政策。从各城市政策对比来看，广深政策最为严格，涉及限贷限购限售等多个方面， 2018年 7月深圳调控进一步升级，覆盖离婚购房、企业购房等细则。东莞、珠海政策相对严格，相比之下中山、江门等地政策相对宽松，未涉及限售，且购房社保仅需半年到 1年。 图表 7大湾区粤九限售、限购、限贷规定 城市 限售 限购 限贷 个人 企业 本市户籍 非本市户籍 首套 二套 广州 满 2年 满 3年 单身 1套 家庭 2套 1套（连续缴纳 5年社保或个税） 无房无贷 30%；无房有贷：普宅 40%、非普宅 70% 有房无贷50%；有房有 贷 70% 深圳 住宅满 3年；公寓 满 5年 住宅暂停购买；公 寓满 5年 单身 1套 家庭 2套 1套（需 5年社保或个税） 无房无贷： 30%；无房有贷 款记录：50% 70% 东莞 满 2年 2套 2套 （ 首套需1年社保、二套需 两年社保） 30% 无贷 /贷款结 清 30%；有贷 40% 惠州 满 3年 不限 30% 40%