上海地产股迎三重利好：长三角一体化、自贸区、科创板.pdf

行业 报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券 研究报告 2019 年 05 月 13 日 投资 评级 行业 评级 强于大市 (维持 评级 ) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号： S1110517110001 chentianchengtfzq 徐超 分析师 SAC 执业证书编号： S1110518070007 xuchaotfzq 资料 来源： 贝格数据 相关报告 1 房地产 -行业研究周报 :一二线城市销售稳定、地产股配置价值再现 房地产销售周报 0512 2019-05-12 2 房地产 -行业研究周报 :4 月土拍市场涨幅明显、地产股配置价值重现 房 地 产 土 地 周 报 20190512 2019-05-12 3 房地产 -行业点评 :龙头房企销售强劲 、 地 产 配 置 价 值 再 现 百强房企 2019 年 4 月销售点评 2019-05-08 行业走势图 上海地产股 迎三重利好 ：长三角一体化、自贸区、科创板 长三角一体化示范区推进，当地土储丰富的企业有望直接受益， 建议关注：城投控股、上实发展、光明地产、中华企业 。 2019 年 3 月政府工作报告正式提出，将长三角一体化建设上升为国家战略，相比于此前的市场化的自发合作行为，国家将自上而下对区域进行顶层统筹设计治理，有望使长三角地区在政策环境、设施建设、影响力方面更上一层 ，建设力度有望超预期 。我们认为随着一体化示范区的建设推进，示范区土地储备丰富的企业直接受益，有望获得租金收入与货值提升的双重增值。未来示范区如果能进一步推广扩容，临近区域的土地也有望进一步升值。青嘉吴示范区内，上实发展拥有 67.6 万平土储，占总土储 18.2%；城投控股土储 45万平，占比 8.5%；光明地产土储 30.3 万平占比 3.3%、中华企业土储 8.8 万平，占比 2.7%。上述公司在上海本地深耕发展，在青嘉吴示范区拥有土地储备，受益长三角一体化，未来价值重估可能性提升 。 城投控股作 为 上海市政府要求城投集团作为城市运营的主力军， 有望深度 参与一体化建设的标的，有望长期受益 。 自贸区深化改革，区域内房企土地、园区经营、土储价值双增长 ， 建议关注：上海临港 、 光明地产 等 。 2013 年上海自贸区首度成立， 15 年第二批自贸区加入，面积扩大至 120.72 平方公里。自贸区以开放倒逼加快推进金融、税收、贸易、政府管理等一系列改革，成立至今效果显著，对区域经济的带动、周边地区的辐射效应十分明显。自贸区具有巨大的、长期的经济发展潜力，对区域内的上市公司经营产生实质性的积极影响。 2019 年政府工作报告特别提到上海自贸区深化改革、探索建设中国特色自由贸易港 。自贸区内企业房地产主营业务受益显著，公司土地价值有望大幅提升，同时持有型物业租金、价值双双升值。以深耕上海自贸区内区域的公司为例， 2018 年浦东金桥公司房地产主营业务实现营收 27.5 亿，同比增长 65%；陆家嘴主营业务营收 126.39 亿元，同比增长 35.54%。浦东金桥、外高桥、陆家嘴、上海临港、绿地控股等长期涉足上海自贸区的企业，将受益于自贸区深化改革带来的增长机会和政策红利。 科创板加快落地，“基地” +“基金”模式企业有望大幅受益 ， 建议关注：张江高科、市北高新、城投控股等 。 2018 年 11 月 5 日，国家 主席习近平宣布将在上海证券交易所设立科创板并试点注册制。 2019 年 1 月，总体实施方案公布， 3 月证监会和上交所公布具体实施规则、管理办法。在上交所新设科创板，主要服务于符合国家战略、突破关键核心技术、市场认可度高的科技创新企业，缓解科创企业在发展过程中的融资瓶颈，缩短企业的成长周期。科创板在上海证券交易所设立，对上海国际金融中心和科技创新中心建设起重要的支持作用，吸引全国科创小微企业进入上海，提振产业园区板块估值。张江高科、市北高新作为上海市科创企业孵化“基地” +“基金”支持，有望同时受益于土地增值与科创企业 投资回报大幅提升。张江高科主要围绕科学城物业和科技创新企业投资为主，投资收益为主要业绩来源， 2018 年公司投资收益 6.26 亿元，占营业利润 98.7%。张江高科对上海市科创母基金，累计出资 3 亿元，投资企业估值和投资收益均有望随上海科创中心建设和科创板开板提升。市北高新依托旗下国家级科技企业孵化器，通过“基地 +基金”、“融资 +孵化”模式，深挖产业园区价值， 2018 年投资收益 4.32 亿元，占营业利润 111.3%，为公司业绩成长提供动能。 投资建议： 上海作为长三角的经济引擎，在国家经济发展中的战略地位持续提升，在长三角一体化、自贸区深化、科创板推进等利好下，上海本地地产企业将持续收益，在手储备有望持续升值，建议关注： 1）长三角一体化核心标的：城投控股、上实发展、光明地产、中华企业； 2）自贸区深化：上海临港、 光明地产 等； 2）科创板推进：张江高科、市北高新、城投控股等 。 风险 提示 ： 政策未来变化 超预期；相关区域发展不及预期 ； -33%-27%-21%-15%-9%-3%3%2018-05 2018-09 2019-01房地产 沪深 300 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 多重利好为上海带来重大历史机遇 . 7 1.1. 长三角一体化 . 7 1.1.1. 交通优势明显 . 7 1.1.2. 消费潜力巨大 . 8 1.1.3. 产业结构合理 . 9 1.1.4. 人才储备丰富 . 10 1.1.5. 政策动向与长三角一体化示范区 . 10 1.2. 自贸区深化改革快速推进 . 11 1.3. 科创板加速推出 . 11 2. 多家上海本地股有望受益 . 13 2.1. 上实发展：立足 “ 一核两翼 ” ，布局 “1+3+X ” . 13 2.1.1. 公司历史及特色简介 . 13 2.1.2. 公司主要经营数据 . 14 2.1.3. 公司土储分布与长三角一体化示范区布局 . 15 2.2. 光明地产：股东实力雄厚，项目布局八省一市 . 17 2.2.1. 公司历史及特色简介 . 17 2.2.2. 经营数据 . 18 2.2.3. 土地储备及长三角一体化示范区情况 . 19 2.3. 城投控股： 长三角一体化核心标的 . 21 2.3.1. 公司历史：上海国企改革先行者 . 21 2.3.2. 经营数据 . 22 2.3.3. 土地储备情况 . 23 2.3.4. 投资业务：受益于股市回暖、股权投资资产账面价值大涨 . 26 2.4. 市北高新：地产 +投资双轮驱动， “ 融资 +孵化 ” 综合服务 . 27 2.4.1. 公司历史及特色简介 . 27 2.4.2. 经营数据 . 27 2.4.3. 土地储备 . 28 2.5. 中 华企业：历史悠久，混改注入新活力 . 29 2.5.1. 公司历史及特色简介 . 29 2.5.2. 经营数据 . 29 2.5.3. 土地储备情况 . 30 2.6. 张江高科：科技地产商、产业投资商、创新服务商 . 30 2.6.1. 公司历史及特色简介 . 30 2.6.2. 经营数据 . 31 2.6.3. 土地储备 . 31 2.7. 浦东金桥：租售结合，以租为主 . 32 2.7.1. 公司历史及特色简介 . 32 2.7.2. 公司主要经营数据 . 32 2.7.3. 公司土储及分布 . 33 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 2.8. 外高桥：四大板块齐头并进 . 34 2.8.1. 公司历史及特色简介 . 34 2.8.2. 公司主要经营数据 . 34 2.8.3. 公司土储及分布 . 35 2.9. 陆家嘴：打造 “ 一核两翼三城 ” 发展格局 . 37 2.9.1. 公司历史及特色简介 . 37 2.9.2. 公司主要经营数据 . 37 2.9.3. 公司土储及分布 . 38 2.10. 上海临港：服务国家战略，专业从事园区开发和运营 . 39 2.10.1. 公司历史及特色简介 . 39 2.10.2. 公司主要经营数据 . 40 2.10.3. 公司土储及分布 . 41 2.11. 绿地控股： 500 强企业集团，多元产业并举 . 42 2.11.1. 公司历史 及特色简介 . 42 2.11.2. 公司主要经营数据 . 42 2.11.3. 公司土储及分布 . 43 3. 投资建议 . 46 图表目录 图 1：长三角、大上海立体交通网 . 7 图 2：京津冀、长三角、珠三角交通对比 . 7 图 3：长三角城市群示意图 . 8 图 4：长三角城市群 “ 一核五圈丝带 ” 格局示意图 . 8 图 5：珠三角示意图 . 8 图 6：京津冀示意图 . 8 图 7：三大城市群 GDP 及全国占比对比 . 9 图 8：三大城市群城镇居民人均可支配收入对比 . 9 图 9：三大城市群产业结构对比 . 9 图 10： 2017 年规模以上工业企业研发经费与项目 . 10 图 11：三大城市圈大专院校人才储备 . 10 图 12： 2017 年三大城市群地方财政、外商投资对比 . 10 图 13：科创板进展时间轴 . 13 图 14：上实发展 “1+3+X ” 战略布局 . 14 图 15：上实发展一核多翼发展战略 . 14 图 16：公司股权结构图 . 14 图 17：公司营业收入及其同比 . 15 图 18：近年公司归母净利润及同比 . 15 图 19：历年销售额变化 . 15 图 20：历年销售面积变化 . 15 图 21：公司毛利率及净利率 . 15 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图 22：公司土储分布情况 . 16 图 23：公司权益土储面积（万平米） . 16 图 24：光明地产历年营业收入及同比增速 . 18 图 25：光明地产历年销售毛利率、净利率 . 18 图 26：归母净利润及同比增速 . 18 图 27：历年销售金额及同比增速 . 18 图 28：历年销售面积及同比增速 . 19 图 29：光明地产待开发土地储备区域分布 . 19 图 30：城投控股历史事件 . 21 图 31：城投控股股权结构 . 22 图 32：城投控股 2018 年净利润构成 . 22 图 33：地产业务营业收入、归母净利润和营收同比增速 . 22 图 34：城投控股历年营业 收入、归母净利润和营收同比增速 . 22 图 35：城投控股历年总资产与净资产 . 22 图 36：公司在青浦区域土储约 45 万方、占总土储的 8.49%. 23 图 37：公司城市更新项目列表 . 24 图 38：公司市场化项目列表 . 24 图 39：土地储备面积 . 25 图 40：土地储备分布 . 25 图 41：公司可供出售金融 资产最新市值（ 2019 年 4 月 23日） . 26 图 42：市北高新历年主营业务营业收入结构 . 27 图 43：公司主营业务毛利率对比 . 27 图 44：营业收入及同比增速 . 27 图 45：销售毛利率、净利率 . 27 图 46：归母净利润及增速 . 28 图 47：销售与租赁收入及增速 . 28 图 48：土地储备分布 .