房地产行业研究报告：长三角一体化发展下的机遇.pdf

1 1 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 长三角一体化发展下的机遇 整个地产行业承接四、五月份的复苏复苏势头，六月再下一城。百强房企六月销售约 14,500 亿元，同比上升 13.8%。分区域看，以长三角复苏情况较佳，江浙两省首五月累计销售已回正，长三角房企的销售表现亦较佳，德信及大发上半年销售额同比上升 18%及 58%，大幅领先同业情况。弘阳上半年销售亦录得 4%之同比升幅。凭着长江三角洲区域一体化的发展我们看好环沪、南江苏及浙江北之城市发展。区域性中小房企拥有对当地的熟悉度较高，当地市场地位不低，享有比较优势，有机会在竞争剧烈的市场中突围而出。建议适量关注 长三角精品房企 。首予弘阳、德信、银城买入评级，并维持大发买入评级。 报告摘要 二季度房企销售全面恢复。 整个地产行业承接四、五月份的复苏复苏势头，六月再下一城。根据克而瑞数据，百强房企六月销售约 14,500 亿元，同比上升 13.8%。权益销售额六月约 10,270 亿元，同比上升约 13.4%。销售情况基本已全面恢复过来。上半年整体而言，巨型房企平均销售已回复至去年同期 98%之水平，中大型房企平均销售平均微升 2%。区域上以长三角复苏情况较佳，江浙两省首五月累计销售已回正，同比上升约 5%，长三角房企的销售表现亦较佳，德信及大发上半年销售额同比上升 18%及 58%，大幅领先同业情况。弘阳上半年销售亦录得 4%之同比升幅。 长三角中长线受惠一体化发展。 作为中国第一大经济圈，长三角在发展高新产业以至智能制造上担当重要角色。为了加速发展，去年底国务院印发了长江三角洲区域一体化发展规划纲要，指在区内城市协调 、基础设施互联互通、科创产业融合等方面加强区内合作，形成一体化的发展模式。除了有利沪宁杭核心城市外，我们认为长远亦有助周边城市发展，如环沪的嘉兴，南江苏的南京、苏州、无锡、常州，浙江北的杭州、宁波、湖州等。长三角区域房企亦因而受惠。 房住不炒考验房企投资拿地能力。 行业风险未来仍然围绕在投资拿地上，全国热点城市调控比较严紧，加上当地土地市场维持火热，项目盈利能力受压。地产行业整体盈利能力回落，毛利率从 2018 年的高位后出现拐点。以往加杠杆大举投资拿地的操作之风险飙升。精准投资拿地变得关键，拥有拿地技能的房企 将可突围而出。大型房企、国企故然享有绝对优势，但区域性中小房企对当地的熟悉程度较高，其品牌在当地拥有一定的市场地位，因而享有比较优势，亦有机会在竞争剧烈的市场中突围而出。 可适量关注长三角精品房企。 弘阳、德信土储集中在长三角， 2020 销售目标分别为550 亿元及 750 亿元，江浙销售排名分别在 23 及 25 位，当地市场地位亦较稳固。其中，德信主要集中在杭州、温州，杭州销售排名第七。弘阳主要集中江苏，占整体权益土储约 60%，分布在南江苏四大城市：南京、苏州、无锡及常州；大发、银城两家销售额在 200 亿元之水平，规 模虽然较小，但各有秋千。银城土储集中在南京，占总土储约 50%，南京销售排名第 11。大发发展则比较分散，以高周转为核心策略，在长三角城市间轮替，发展较为灵活。我们基于对四家公司的 NAV 估值，再配以 40%的拆让作目标价。首予弘阳、德信、银城买入评级，并维持大发买入评级 。 风险提示： i) 规模较小业绩波动较大； ii）土储集中风险； iii) 权益比率偏低； iv) 资本市场知名度还需要时间来建立。 Tabl e_Title 2020 年 7 月 22 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业 策略 证券研究报告 关注股份 弘阳地产 (1996 HK) 德信中国 (2019 HK) 银城国际 (1902 HK) 大发地产 (6111 HK) 股价表现 地产板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +8522213-1402 stevewongeif.hk 0 .6 00 .6 50 .7 00 .7 50 .8 00 .8 50 .9 00 .9 51 .0 01 .0 50 1 -2 0 0 2 -2 0 0 3 -2 0 0 4 -2 0 0 5 -2 0 0 6 -2 0 0 7 -2 0地產板塊 恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2020 2021 2022 2020 2021 2022 2020 2021 2022 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 弘阳地产 1996 HK 2.77 3.60 买入 6.5 4.9 4.1 0.57 0.52 0.48 4.6% 6.1% 7.4% 德信中国 2019 HK 2.99 3.50 买入 5.3 4.6 4.0 1.24 1.05 0.89 6.6% 7.5% 8.8% 银城国际 1902 HK 2.35 2.80 买入 29.5 7.0 3.5 1.20 1.04 0.84 1.4% 5.7% 11.5% 大发地产 6111 HK 4.87 5.50 买入 8.3 6.2 5.0 0.99 0.89 0.79 3.6% 4.8% 6.0% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 目录 ： 章节 页数 长三角一体化的机遇 . 3 1.1 长江三角洲区域一体化 . 3 1.2 基建发展 一体化 . 4 1.3 产业发展一体化 . 5 1.4 长三角头部企业带动经济 . 6 1.5 做好民生事务配合人口流入 . 7 支持长三角地产需求 . 8 2.1 长三角房产销售历年来保持强劲，反映经济基础实力 . 8 2.2 后疫情销售复苏较快，反映需求旺盛 . 9 2.3 局部调控短期适应放松，反映稳楼市的预期 . 10 2.4 人才落户加速人口流动加速，长远提供刚性需求 . 11 2.5 土地市场仍然火热，拿地能力成关键 . 12 坚守优质市场 . 13 3.1 二季度销售复苏良好 . 13 3.2 大型房企增长放缓，中小房企仍力争向上 . 14 3.3 房企利润水平下降 . 15 3.4 杠杆比率下降 16 建议关注长三角精品房企 . 17 弘阳地产 (1996)：地产商业双轮驱动 19 德信中国 (2019)：一体两翼，发展商业配合未来发展 23 银城国际 (1902)：小而美的南京头部房企 27 大发地产 (6111)：上半年销售增长强劲 31 3 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.1 长江三角洲区域一体化 长江三角洲城市群（长三角），雏形为 1982 年 12 月成立的上海经济区，位于华东沿海地区，是一个发展程度较高的经济区域。在 2016 年 6 月发布的长江三角洲城市群发展规划中，把江浙两省和上海市 25 个主要城市的基础上去掉了一些城市，同时将安徽省的 8 个城市纳入长江三角洲城市群，总面积约 21 万平方公里。然而从民间广义的长三角，一般所指的范围包括了上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域，总面积约 36 万平方公里。 作为中国第一大经济圈，长三角亦是亚太地区重要的国际门户及全球制造业中心，与其他世界级城市群齐名于国际。为了加强城市间的协同和联动，使经济发展再下一城，长三角一体化概念于2003 年初次提出。 2003 年 “ 两会 ” 结束，时任浙江省委书记的习近平同志率浙江省党政代表团60 余人赴上海、南京，与上海签署了关于进一步推进沪浙经济合作与发展的协议书，与江苏签署了进一步加强经济技术交流与合作协议。经历十 多年的发展，国家主席习近平总书记于2018 年在首届中国国际进口博览会上宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，同年被国务院总理李克强写入政府工作报告，着力落实新发展理念，构建现代化经济体系，推进更高起点的深化改革。 2019 年 12 月，国务院印发了长江三角洲区域一体化发展规划纲要（发展纲要），当中明示了 多項 发展 目標，包括改善 中心区城乡居民收入差距控 、 人均 GDP 差距 、提高 常住人口 。經濟方面， 改善 科创产业融合 、增加 高技术产业产值。 在 基础设施 上，做到 互联互通 ，增加 铁路及公路 网密度 ，提升 5G 网络覆盖率。公共服务 方面， 提高 便利共享水平 ， 建立 基本公共服务标准体系，实现基本公共服务均等化。 我们认为发展纲要中提及到的一体化比较全面，体现在经济、基建、环保及民生上。加强主要城市间的互联互通，并按城市的比较优势去发展应该的产业。在这大前题下，城镇发展将会维持高位， 主要城市常住人口城镇化率会逐步提升，支持房地产的刚性需求 ，长远有利长三角头部房企之发展。此外， 我们预期未来地产 +策略将是大趋势，以地产为载体，发展商业、产业、康养、文旅等实体经济。能够配合政府发展实体经济的房企如新城、宝龙、弘阳等， 在拿地上将更具优势。 图 1： 长三角主要城市群 图 2： 长江三角洲区域一体化发展规划纲要 主要目标 Z 主要目标 具髅内容 城乡区域协调发展 2025 年中心区城乡居民差距控制在 2.2： 1以内；中心区人均 GDP 与全域人均 GDP差距缩小至 1.2： 1。 基础设施互联互通 2025 年铁路网密度达到 507 公里（每万平方公里）；高速公路密度达到 5 公里（每百平方公里）； 5G 网络覆盖率达到 80%。 科创产业融合发展 2025 年研发投入强度达到 3%以上；科技进步贡献率达到 65%；高技术产业产值占规模以上工业总产值比重达到 18%。 生态环境共同保育 2025 年细颗粒物（ PM2.5）平均浓度总体达标；地级及以上城市空气质量优良天数比率达 80%以上；跨界河流断面水质达标率达到 80%；单位 GDP 能耗较 2017 年下降10%。 公共服务便利共享 2025 年人均公共财政支出达到 2.1 万元；劳动年龄人口平均受教育年限达到 11.5年；人均期望寿命达到 79 岁。 Z 资料来源： 国务院、 安信国际 资料来源： 国务院、 安信国际 4 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.2 基建发展 一体化 为了完成发展纲要中提到的基础设施互联互通，交通运输部亦发出了长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划（交通运输规划），提出到 2025 年，加快构建长三角地区现代化综合交通运输体系。目标包括一体化交通基础设施网络总体形成，中心城市之间享受 1 小时至 1.5 小时客运服务，以增强大型机场群和港口群在全球的竞争能力。根据中国铁路上海局集团的工作会议， 2020 年长三角铁路建设继续推进，建设投资仍将保持较高增速，全年计划投资额约 870 亿元。 2019 年长三角铁路完成基建投资 約 850 亿元，连续 5 年保持 800 亿元以 上。预计开通新线里程将超 1000 公里，居全国铁路首位。年内投产新线里程 874.8 公里。截至 2019年年底，长三角铁路营业里程 約 11,630 公里，其中高铁里程 約 5000 公里，位居全路第一。 2020 年长三角铁路计划开通商合杭高铁合湖段、通沪铁路赵甸至黄渡段、连镇铁路淮镇段、合安高铁、衢宁铁路、皖赣铁路芜宣段、三线电化水蚌线改线等 8 个大型项目，开工建设沪苏湖、合新高铁安徽段、沿江武合高铁、沿江合宁沪高铁、金建铁路、宁芜二线等 6 个项目。此外，年内力争开工建设通苏嘉甬、杭温二期、沪嘉杭等工程。 2020 年长三角铁路建 设投资计划占全国铁路系统约六分之一。新线里程约占全国规划四分之一，区域路网规模质量将得到进一步提升。 长三角铁路以服务长三角一体化发展等国家战略为主要工作，全面打造都市圈 1 小时通勤圈。上海、江苏、浙江、安徽三省一市的联系密切，持续推进大规模、高标准铁路建设，共建轨道上的长三角，打造现代化高质量综合立体交通网络。织线成网、互联互通、持续扩容的长三角铁路版图，让长三角区域内除舟山市外的其他所有地级市实现了市市通动车，以高铁成网运营优势满足沿线人民群众出行需求，也带动形成了半小时至 三 小时城际交通圈，促进 “同城化 ”效应不断扩大，以推动长三角高质量一体化发展。 日趋完善的高铁路网加速沿线地区生产和消费要素的流动，在增强沿线区域经济联动的同时，还能辐射周边非高铁区域，使区域内生产要素不断向其集聚。对于热点长三角城市如上海、杭州、南京而言，自身经济实力较强，高铁建设无疑是锦上添花。对于周边的三线城市而言，高铁集聚效应下人口流入将支撑当地房产需求，配合人才政策，未来将继续享受来自核心城市楼市的溢出红利。交通基础愈趋完善，加上产业发展的配合， 我们看好环沪、南江苏及浙江北部地区 ，如環沪的嘉兴， 南江苏 的南京、苏州、无锡、常州， 浙江北 的杭州、宁波、湖州等 。 图 3： 江浙 沪地区常住人口增量情况 图 4：长三角城际铁路规划 资料来源： 國家統計局 、安信国际 资料来源： 发改 委 、 安信国际 0 . 80 . 91 . 01 . 11 . 21 . 31 . 41 . 51 . 62000 2005 2010 2015浙江 江苏 上海常住人口（相对 2 0 0 0 年）倍-2 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01 6 , 0 0 01 8 , 0 0 02000 2005 2010 2015浙江 : 常住人口 江苏 : 常住人口 上海 : 常住人口常住人口万人5 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.3 产业发展 一体化 在一体化的前题下，硬件基建有所强化，下一步就是加强协同创新产业体系建设，深入实施创新驱动发展战略，走 “ 科创 + 产业 ” 道路，促进创新链与产业链深度融合，以科创中心建设为引领，打造产业升级版和实体经济发展高地，不断提升在全球价值链中的位势，为高质量一体化发展注入强劲动能。构建区域创新共同体、加强产业分工协作，周边城市配合核心城市的发展，而核心城市要引领带动周边城市，进行产业转型升级。 在卫生事件的影响下，今年首季度上海生产总值同比下降 6.7%，然而新兴产业却逆势上涨，比如 信息传输、软件和信息技术服务业 同比增长 13.1%。从供给侧看，上海在集成电路、生物医药、新能源汽车、工业机器人等先进制造业方面拥有较多的项目储备，发展潜力较大。周边地区亦主动与上海在产业上关联和协同，承接其溢出红利，把握新基建带来的机遇。 江苏省以其强大的制造业基础之优势，正在加快培育工业互联网、集成电路、高端装备等先进制造业集群。 2020 年 4 月，江苏省省长吴政隆在省政府常务会议上强调，要加快推进 5G、物联网、人工智能、工业互联网等新型信息基础设施建设，促进信息消费扩大升级，大力推动产业数字化、数字产业化。目前江北新区内的研创园已在集成电路设计、智能研发 、大数据云计算人工智能这三大产业逐步形成集聚效应，下一步将加快发展高端高新产业，推动产学研融合，布局一批国家级创新平台。智能制造产业园正在发展 “ 5G+” 工业互联网平台，培育智能装备及工业机器人、服务器装备及工业互联网三大新兴产业集群。 浙江省政府在 2020 年初发布了推进长三角区域一体化行动方案，坚持战略协同，充分发挥旅游资源、数字经济、海洋经济、民营经济等特色优势，把湾区大花园、大通道、大都市区建设等融入长三角一体化发展。主要围绕新一代信息技术、高端装备制造、生命健康、节能环保、新材料、智能交通等产业领 域，跨区域打造现代化的产业创新体系和全产业链，加快大数据、云计算、物联网、量子信息、未来网络、类脑芯片、第三代半导体、下一代人工智能等未来产业布局。集中建设一批高能级战略平台，率先打造杭州钱塘新区、宁波前湾新区、绍兴滨海新区、湖州南太湖新区等标志性创新大平台。加快建设一批国家和省级新型工业化产业示范基地。 图 5： 江苏重点园区特色产业 图 6： 浙江 重点园区特色产业 资料来源：安信国际 整理 资料来源：安信国际 整理 中国声谷（江苏信息服务产业基地）中国中小企信息产业园（电子商务）南京软件谷（通信软件研发和制造）常州创意产业基地（数字娱变和动漫制作）江苏互联网产业园（跨境电商）无锡泓山物联网特色小镇（传感网、设备制造）无锡（国家）工业设计园（集成电路）泰州大数据产业园（大数据）南通市经济技术开发区电子信息产业园（ IC 半导体产业、光电产业）苏州工业园区（入工智能M E M S 传感器）嘉兴智慧产业创新园（软件和信息服务）嘉兴科技城（电子信息）浙江电子信息产业（南湖）示范园（新型电子元器件）湖州经济技术开发区（传感技术）杭州未来科技城（大数据、软件设计）杭州云栖小镇（云计算）杭州智慧产业园（科技 + 金融）杭州云谷小镇（大数据、云计算）滨江物联网小镇（物联网系统集成商）绍兴国家高新技术产业开发区（软件及服务外包）袍江经济技术开发区（电子信息、新材料）中国（舟山）海洋科学城（海洋数据）宁波市工业物联网特色产业园（云计算和大数据）台州高新技术产业园区（电子信息机电产品）溫岭智能装备电子产业基地（工业机器人）6 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.4 长三角头部企业带动经济 参考长三角企业百强榜单，入围门槛之营收超过 500 亿元， 49 家企业营业收入超过 1000 亿元，成为千亿俱乐部企业。其中，上汽集团、苏宁控股和太平洋建设位列榜单前三。千亿营收企业占全国总数的比例为 20%，共实现了约 10 万亿元的营业收入。长三角百强企业的营业收入总额 約143,600 亿元，增长率 15%。 从地域分布来看，长三角百强企业中，浙江上榜最多，达到 36 家，上海与江苏分别以 27 家和 26 家位列其后，安徽为 11 家。按上榜企业营业收入总量排列，上海最高， 約 52,000 亿元；浙江省次之， 約 43,000 亿元；江苏第三， 約 38,500 亿元；安徽第四，約 10,000 亿元。 上海市上榜企业主要以资产总额和资本的优势，以致营收规模较高，这也与上海长期以来经济发展中的龙头地位相匹配。浙江的互联网服务业表现强劲，如阿里巴巴营业收入和净利润增长强劲是上榜企业的突出亮点。过去一年，在经济下行压力加大的环境下，长三角百强企业依然保持了较快的发展增速。这主要得益于汽车制造业的稳步增长和黑色冶金、化学纤维行业的反弹。另外，银行保险业、住宅地产业稳步增长和互联网服务业的业绩，也为长三角服务业的持续发展提供了保障。 长三角的新兴服务业正逐步成长起来，新旧发展动能的转换初见端倪。以阿里巴巴公司为代表 的互联网服务业、物流和产业链供应等新兴行业抓住了消费交易手段变革的机遇，应用互联网和人工智能技术实现了连续多年的经营业绩高速增长。长三角的互联网服务业、新兴物流等行业发展空间依然很大。而诸如智能制造、芯片制造，生物医药、大飞机等新兴制造产业也正处于成长期，发展活力旺盛。 在当前长三角一体化高质量发展不断推进的过程中，凭着城际互联互通，产业上的升级，我们认为长三角未来将会创造更多千亿级别的头部企业，龙头企业无疑将成为长三角地区重要的经济发展力量。随着头部企业数目上升，大区经济发展加快，配合人才落户政策，将吸引 更多人口流入，随着人口的自然增长，对基本的居住需求和改善性居住需求会逐渐释放到房地产市场上，支持当地房地产刚性需求。 图 7： 长三角头部企业 （按营业收入排名） Z 省份 城市 公司名称 百万元 上海 上海 上海汽车 902,194 江苏 南京 苏宁控股 602,456 江苏 南京 太平洋建设 572,981 上海 上海 中国宝武钢铁 438,620 上海 上海 交通银行 434,046 浙江 杭州 阿里巴巴 376,844 江苏 苏州 恒力集团 371,736 上海 上海 中国太平洋保险 354,363 上海 上海 绿地控股 348,426 上海 上海 上海浦发银行 334,382 浙江 杭州 浙江吉利 328,521 浙江 杭州 物产中大 300,538 江苏 苏州 江苏沙钢 241,045 浙江 温州 青山控股 226,501 江苏 南通 中南控股 222,543 安徽 芜湖 海螺集团 188,512 安徽 铜陵 铜陵有色 177,582 浙江 杭州 海亮集团 173,642 上海 上海 上海建工 170,546 上海 上海 上海医药 159,084 上海 上海 光明食品 158,008 上海 上海 东浩兰生 154,344 浙江 杭州 浙江恒逸 147,393 江苏 苏州 盛虹控股 143,480 浙江 杭州 浙江交通投资 137,691 浙江 杭州 浙江荣盛 128,600 Z Z 省份 城市 公司名称（续） 百万元 上海 上海 东方航空 127,949 江苏 常州 中天钢铁 125,033 江苏 南通 南通三建 122,356 江苏 无锡 海澜集团 120,059 江苏 南京 南京钢铁 118,206 上海 上海 上海电气 114,528 浙江 杭州 万向集团 112,100 江苏 苏州 协鑫集团 111,816 上海 上海 东方国际 111,478 上海 上海 复星国际 109,352 上海 上海 上海均和 104,044 江苏 苏州 亨通集团 101,982 Z 资料来源：财富出版、安信国际整理 上海6% 江苏10%浙江9%安徽2%其他地区73%中国企业 500 强分布7 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.5 做好民生事务配合人口流入 长三角推进更高质量一体化进程，除了经济上的互联互通外，民生和公共服务一体化亦是基础，尤其是教育、医疗卫生、养老等与百姓生活息息相关的公共服务，打造长三角民生幸福圈。发展纲要中提出要建立基本公共服务标准体系。全面实施基本公共服务标准化管理，以标准化促进基本公共服务均等化、普惠化、便捷化。统筹考虑经济社会发展水平、城乡居民收入增长等因素，逐步提升基本公共服务保障水平，增加保障项目，提高保障标准。开展基本公共服务保障区域协作联动，确保覆盖全体居民。 教育方面，推动大学大院大所全面合作、协同创新，联手打造具有国 际影响的一流大学和一流学科。长三角地区科教资源丰富，汇聚了全国约四份之一之一流大学、国家重点实验室、国家工程研究中心。 2019 年 5 月，浙江大学、复旦大学、上海交通大学、南京大学、中国科学技术大学共同发起的长三角研究型大学联盟成立，采取联合、共建、协同、开放、共享的运行机制。每年拟举办联盟校长峰会，分领域、分主题举办若干高峰论坛和研讨活动。根据实际需要，经联盟相关程序，可由相关高校牵头组建学科联合体、教育合作组、科技协同中心等创新合作载体，加强联盟成员之间的紧密合作与交流。该联盟还将包括长三角区域三省一市 有关 “双一流 ”建设高校。目标是打造互联互通、紧密合作、开放共享的研究型大学合作载体，在更高层次、更高水平、更高质量上开展战略合作，共同推动长三角高等教育一体化发展。 医疗卫生方面，发展纲要提出，优化配置医疗卫生资源，大力发展，持续提升人民健康水平。三省一市卫生健康工作近年来已经形成良好的合作基础，卫生健康信息化水平也在不断提升。其中，江苏推进电子病例标准化建设，建立了全民健康标准和全省统一的居民健康档案。目前省、市、县三级全民健康信息平台已经实现互联互通，为长三角卫生健康开展跨域信息的互联互通奠定了扎实 基础。在跨域信息的互联互通方面，南京市率先主动向相邻城市安徽宣城、马鞍山等地，开放预约挂号和医检报告查询平台。上海市和江苏南通市亦启动实施国家全民健康信息跨域互联互通业务协同试点项目，积累经验。预计未来将有更多城市参与医疗互通，在转诊病人、异地就医病人就诊信息的及时推送，建立居民健康档案交换机制等方面上将愈趋成熟。 养老方面，长三角区域养老合作与发展正在加速推进。依托长三角优质医疗资源、现代医药产业、养老产业，制定区域产业资本和品牌机构进入当地养老市场指引，培育养老从业人员专业化市场，支持民营养老机构发展。 同时配合大数据，打造国际级的健康医疗服务、养生养老基地。江苏率先发展智慧养老，推进智慧养老数据、信息、接口等统一，探索建设长三角区域养老服务数据源中心，逐步实现长三角养老服务供需资源有效对接。目前，苏州市吴江区、上海市青浦区和嘉兴市下辖嘉善县签署合作协议，共同推进长三角示范区区域养老协作发展，三地将逐步破除养老服务发展障碍，促进老年人共享养老服务资源。现时长三角养老项目入住率较低，平均成本却较高，随着一体化的推进，未来有望降低平均成本，从而提升入住率。 图 8： 中国首 500 强大学按地区分布 图 9：四大区 养老地产比较 资料来源： 软科教育信息、 安信国际 资料来源：媒体资料、安信国际整理 上海 江苏 浙江 安徽 其他地区中国主要大学分布外圈： 1 0 0 强大学内圈： 500 强大学40%45%50%55%60%65%-1 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 05 ,0 0 06 ,0 0 07 ,0 0 08 ,0 0 09 ,0 0 0长三角 京津冀 大湾区 西南成渝养老地产每人 / 月 入住率8 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2.1 长三角房产 销售历年来保持强劲 ，反映经济基础实力 长三角常住人口约 1.5 亿，占中国总人口约 11%，然而当地贡献了全国生产总值约 20%。长三角城市群经济产出在全国排名第一，比大湾区城市群及京津冀城市群更高。 2018 年长三角地区（上海、江苏、浙江） GDP 总额超过 18 万亿元，是中国经济最具活力的城市群，其中，已有六大城市（分别是上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波）的 GDP 已超过万亿元。强劲的经济深度，带动人口流入主要城市，长三角有 7 个城市的人口净流入超过了 100 万大关，主要分布在苏南和杭州湾沿岸。人口的流入支持了房产销售，住宅物业需求仍处于强劲状态，房地产市场一直稳定增长。上海销售额由 2013 年约 3,910 亿元，上升至 2019 年约 5200 亿元，年复合增长率约为4.9%。然而销售面积比较稳定，由 2013-19 年间，销售面积每年约在 2000 万平米左右，较好的年份销售面积高约 2700 万平米。销售额的增长主要来自均价的提升，销售均价从 2013 年的16,400 元（每平米），上升至 2019 年的 30,600 元，年复合增长率约为 11%。 江苏销售额由 2013 年约 7914 亿元，上升至 2019 年约 16,260 亿元，年复合增长率约为 12.8%。销售面积由 2013 年约 11,455 万平米，上升至 2019 年约 13,973 万平米，年复合增长率约为 3.4%。销售均价从 2013 年的 6910 元（每平米），上升至 2019 年的 11640 元，年复合增长率约为 9.1%。省内以省会南京及苏州的经济实力最强，尤其是苏州。改革开放以来，苏州依托自身的区位优势与上海浦东开发的契机，大力吸引外资和台资入驻，以包括苏州工业园区、昆 山经济开发区在内的多个产业园区为支点，不断致力于工业和制造业的创新发展。南京销售额同期的年复合增长率约为 12.5%。销售均价从 2013 年的 12,250 元（每平米），上升至 2019 年的 24,770 元，年复合增长率约为 12.5%。苏州销售额同期的年复合增长率约为 15.5%。销售均价从 2013 年的 11,890元（每平米），上升至 2019 年的 21,900 元，年复合增长率约为 10.7%。 浙江销售额由 2013 年约 5370 亿元，上升至 2019 年约 14,350 亿元，年复合增长率约为 17.7%。销量方面，在 2013-19 年 间，销售建面由 2013 年约 4890 万平米，上升至 2019 年约 9380 万平米，年复合增长率约为 11.5%。销售均价从 2013 年的 11,040 元（每平米），上升至 2019 年的15,300 元，年复合增长率约为 5.6%。对比江苏，浙江房地产销量的增速较高。虽然浙江在地区生产总值及人均地区生产总值较低，然而在人均可支配收入、人均存款和人均生活消费支出上却较高，我们认为主要原因是浙江以民企为主，较多小老板，而江苏却以国企占据主导优势。在消费力上浙江略高于江苏。随着一体化过程，两省将由竞争走到合作，互帮互助、互惠互利 ，未来发展潜力巨大。杭州作为省会，是浙江省的政治、经济、和金融中心，是长三角的核心城市之一，城镇化率达到 77.4%。销售额同期的年复合增长率约为 16.5%。销售均价从 2013 年的16,700 元（每平米），上升至 2019 年的 27,900 元，年复合增长率约为 9.0%。 图 10： 中国及江浙沪地区商品房销售 资料来源：国家统计局、安信国际 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 0-2 0 , 0 0 04 0 , 0 0 06 0 , 0 0 08 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 2 0 , 0 0 01 4 0 , 0 0 01 6 0 , 0 0 01 8 0 , 0 0 02013 2014 2015 2016 2017 2018 2019销售额（左） 均价（右）每平米元中国商品房销售额亿元-5 ,0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 0-1 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 02013 2014 2015 2016 2017 2018 2019销售额（左） 均价（右）每平米元上海商品房销售额亿元-2 ,0 0 04 ,0 0 06 ,0 0 08 ,0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 0-2 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01 6 , 0 0 01 8 , 0 0 02013 2014 2015 2016 2017 2018 2019销售额（左） 均价（右）每平米元江苏商品房销售额亿元-2 ,0 0 04 ,0 0 06 ,0 0 08 ,0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01 6 , 0 0 01 8 , 0 0 0-2 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01 6 , 0 0 02013 2014 2015 2016 2017 2018 2019销售额（左） 均价（右）每平米元浙江商品房销售额亿元9 房地产行业 /行业策略 本报告版权属于安信国际证券 (香港 )有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2.2 后疫情销售复苏较快，反映需求旺盛 受 2019 疫情影响， 2020 年首季度销售同比下降 25%。然而疫情过后，整体中国地产市场迅速复苏，销售成交上在二季度明显逐步好转。四月份环比有所回升，五、六月份基本全面复苏。上半年累计销售情况，全中国销售约 66,895 亿元，同比下降 5.4%，代表已回复至去年 9 成半的销售额，头部企业平均复苏能力更好。根据克而瑞数据，百强房企五月份销售基本已复苏至去年水平，六月份销售再下一城，势头仍然保持强劲。上半年百强销售额约 51,100 亿元，同比下降 2.7%，整体销售大机率在三季度回复至去年水平。 分区域看，整体来看以长三角情况较好，江浙两省首五月累计销售已回正，同比上升约 5%，代表大至已回复去年水平。大湾区和华南地区分化较大，整体回复 80%，和大盘一致，细分 來看 只有热点城市较好，尤其是深圳，支撑大局，累计成交 復甦程度良好 。广西、南宁的情况也不错，广西首五月累计销售已达到去年 9 成以上。 分市级看，行情偏重一线及准一线城市等高线城市销售情况较为理想 ，從以下的衛星圖中，我們看到人口 愈高的地區，復甦情況也較佳。 上海、南苏地区如、南京、苏州、昆山等销情较好，销售额同比增长跑赢大市。从房的价格走势来看，百个大中城市中， 5 月房价环比上升有 66 个，同比上升有 81 个，比三月的底部有明显改善。 70 大城市数据中，热点城市行情的回复亦比较好。 图 11： 1-5 月销售情况 图 12： 1-6 月主要城市累计成交 （万平方米） 情况 省份 销售额 销售面积