养老产业探析：未来十年将步入黄金时代.pdf

请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 养老产业 探析：未来十年将步入黄金时代 2016 年 2 月 3 日 崔娟 房地产行业 分析师 请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 信 达证 券 股份有 限 公司CI ND A SE CUR I T I ES C O . , L T D北 京市 西 城区闹 市 口 大 街 9 号 院1 号 楼 6 层 研究 开 发中心邮 编： 100031信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 邮编： 100031 养老产 业探析：未来十年将步入黄金时代 专题报告 2016 年 2 月 3 日 我国老龄化加速催生对养老产业的巨大需求。 截 至 2015 年底，我国 65 岁以上老人 占总人口比例为 10.5%，已经超过国际老龄化标准。 由于我国出生率的持续下降以及民众预期寿命的持续上升，我国老龄化进程将会进一步加速，催生对养老产业的巨大需求。 我国养老业发展现状与老龄化水平不相匹配，发展潜力巨大。 我国机构养老床位数和养老从业人员严重不足， 养老服务人员缺乏专业化 和职业化的培训 。 养老业是可以解决大量就业的服务行业，国家也在极力推动民营资本进入这个领域。未来 10 年，随着老龄人口的快速增加，养老医养产业一定会迎来快速发展的黄金时期。 我国的养老模式以居家养老为主流，未来社区养老发展空间大。 目前世界上主要的养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。目前在我国，这三种养老模式分布占比约为 96%， 1%和 3%。居家养老是绝对主流。据多地发布的“ 9073”养老规划，机构养老的3%保持不变 ，而社区养老的比例将从现在的 1%上升到 7%。再加上增量的老年人口，这为社区养老带来了 大量的市场空间。 养老地产存在巨大的市场容量。 养老地产这种重资产是下沉其他各个细分养老服务业的“入口”。养老产业涉及众多产业，参与者众多。并且随着养老需求的增长，产业会不断标准化与细化，在这个过程中，掌握主动权话语权就占尽先机。就目前来说，在信息化产业方面养老地产可以“触网”搭建 o2o 平台；而在传统产业方面，诸如医疗、保险等等服务业必须依托社区才能获得良好的收益和外部性，因此掌握这个“入口”是成功进行下一步发展的关键，而重资产这一属性又确保了先行者足够的先发优势。 我国的养老政策不断完善。 通过梳理 2000 年 以来的养老政策，除原本的引导民间资本进入养老产业和鼓励培养专业的养老服务人员外，近期政策更着重强调引导医疗和养老产业结合。在机构养老方面，支持养老机构和医院协作开展医疗服务；在居家养老方面，支持发展远程和上门医疗服务。即形成以“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老模式。 地产公司运营养老产业的商业模式多为租售并举，仍处于探索期。 地产公司运营养老地产的商业模式多为租售并举，包括出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样既可以像出售传统物业那样快速回笼资金、保持企业健康的周转率，也能产生足够 的营运现金流支持起相对高昂的养护费用。进入养老地产行业的房地产公司 以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星为代表，目前大大小小已有 80 余家。 这些房企发挥自己在拿本期内容提要 : 证券研究报告 行业 研究 专题报告 房地产行业 房地产 行业 相对沪深 300 表 现 -4 0 . 0 0 %-2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地产 ( 申万 ) 沪深 300资料来源：信达证券研发中心行业规模及信达覆盖 股票家数（只） 152 总市值（亿元） 23637 流通市值（亿元） 18465 信达覆盖家（只） 8 覆盖流通市值（亿元 ） 5264 资料来源：信达证券研发中心 崔娟 房地产 行业分析师 执业编号： S1500512050002 联系电话： +86 10 63081103 邮 箱： cuijuan1cindasc 请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 地、建设和项目运作方面的特长，已经建立起了一定规模的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式，仍旧处于探索阶段。 保险公司通过保险产品 和养老服务相融合切入养老业。 相比房企，保险机构可采用两种运营模式：其一，投保人具备入住养老社区资格，并缴纳一定的月租或服务费；其二，即通过实物租赁的方式来实现收益。前者把保险、地产、养老产业融合在一起，将寿 险产业链拉长至30 年左右，这也是险企普遍接受的模式。 保险公司布局养老产业试水养老地产的保险公司有泰康、合众、平安、太平等，其中泰康人寿的幸福有约和合众人寿的合众优年项目较为成熟，其基本模式都是与保险产品挂钩，以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。 房地产开发企业和保险资金相互配合，相互补充，共同完善中国的机构社区养老市场体系 。房地产公司的优势在于运营管理、对市场嗅觉更为灵敏，另外可以以租售结合的形式，满足不同客户类型的需要，比较灵活。保险公司的优势在于资金和产业链联动。保险公司将保险产品与养老地产挂钩，通过 销售保险产品的形式，客户更易接受；而且保险公司资金雄厚，属于资本密集型企业，而且资金久期较长，与养老地产更为匹配。 养老产业未来 10-15 年将进入黄金时代。 长期来看，由于中国自身服务业发展程度较低、老人家庭观念强和未富先老等特点，不能照搬发达国家养老地产的发展模式。但是随着我国老年人口的不断上升和家庭观念的转变，养老市场的潜力依旧巨大。未来的养老地产将不仅仅是以地产业为主导，而是结合服务业，实行跨行业整合（养生、护理和治疗），甚至与旅游相结合的模式。同时市场将趋于细分化，对于不同需求，如活跃老人、低度照顾老 人和高度护理老人，有不同的关注点，产生对硬件和软件服务不同的设计。根据全国老龄工作委员会预测中国老年产业的规模到 2020 和 2030 年分别将达到 8 万亿和 22 万亿。未来 10-15 年是养老产业快速发展的黄金年代。 相关行业 和公司 风险： 政策推进力度不够；没有成熟可借鉴的商业模式； 民众观念转变程度不及预期 ； 相关公司可能因为涉及盈利项目占比不多、项目前景变动、股价估值过高等因素产生一定风险。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 目 录 老龄化加速养老产业需求释放 . 2 老龄化进程加快，影响多个产业 . 2 发达国家养老业发展经验 . 6 老年人将成为新的高消费群体，养老产业配套政策将不断完善 . 10 我国养老产业的现状分析 . 13 居家养老是主流，养老机构空床率高，社区养老发展空间大 . 13 9073 计划 10%的老年人需要养老地产 . 14 养老地产存在巨大的市场容量 . 16 适合发展养老地产的城市 . 17 房地产公司布局养老产业模式分析 . 17 多为租售并举，仍处于探索期 . 17 万科 . 18 保利地产 . 21 绿城集团 . 22 远洋地产 . 24 保险公司进军养老产业模式分析 . 27 保险产品和养老服务相融合 . 27 泰康人寿 . 28 合众人寿 . 29 中国太平 . 30 养老产业的发展前景 . 31 “房企系”与“保险系”模式不同，各有优势 . 31 未来 10-15 年将进入黄金时代 . 31 养老产业相关公司 . 32 世荣兆业（002016） . 32 双箭股份（002381） . 33 湖南发展（000722） . 35 凤凰股份（600716） . 37 湖北金环（000615） . 38 相关行业和公司风险 . 39 表 目 录 表 1：八种荷兰养老模式 . 7 表 2：我国历年关于养老产业的政策变化 . 12 表 3：目前主要的养老模式 . 13 表 4：典型养老地产项目汇总 . 27 表 5：中国人口老龄化进程 . 31 表 6：桐乡和济颐养院收费标准 (单位：元) . 34 图 目 录 图 1：我国出生率持续下滑 . 2 图 2：主要国家 2012 年出生率对比 . 2 图 3：我国预期寿命大幅提升 . 3 图 4：联合国对我国预期寿命的预测 . 3 图 5：我国人口年龄分布 . 3 图 6：我国 65 岁以上人口抚养比加速上涨 . 3 图 7：联合国对我国人口年龄分布预测 . 4 图 8：联合国 60 岁以上人口抚养比预测 . 4 图 9：日本 65 岁以上人口抚养比快速上升 . 4 图 10：日本人均国民收入及同比增速 . 4 图 11：日本城市土地价格指数 . 5 图 12：养老服务机构床位数及同比增速 . 5 图 13：城市与农村养老机构老人占比变化 . 5 图 14：养老产业催生其他各个产业发展 . 6 图 15：英国养老模式 . 10 图 16：香港养老模式 . 10 图 17：中国高净值人群数量及可投资资产规模 . 11 图 18：参加基本养老保险人数及劳动力覆盖率 . 11 图 19：农村和城市养老机构年末床位利用率 . 14 图 20：我国所要建成的养老体系 . 14 图 21：养老规划构成与现状对比 . 14 图 22：养老地产行业地方动向 . 15 图 23：养老地产行业参与者 . 16 图 24：几个典型城市老年人口及比重 . 17 图 25：万科幸福汇地块示意图 . 19 图 26：万科幸福汇效果图 . 19 图 28：五矿万科城实景沙盘图 . 19 图 27：五矿万科城位置图 . 19 图 28：五矿万科城效果图 . 19 图 29：青岛万科城位置图 . 20 图 30：青岛万科城效果图 . 20 图 31：随园嘉墅在良渚文化村内的位置 . 20 图 32：随园嘉墅平面效果图 . 20 图 33：保利西山林语位置图 . 21 图 34：保利西山林语效果图 . 21 图 28：万科幸福汇效果图 . 21 图 35：保利西塘越别墅实景 . 22 图 36：保利西塘越位置图 . 22 图 37：临平蓝亭绿城项目内规划 . 23 图 38：雅达国际生态园内的康复设施 . 24 图 39：绿城乌镇雅园内部规划 . 24 图 40：远洋天著位置图 . 25 请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 图 41：椿萱茂凯健内适老活动设施 . 26 图 42：椿萱茂内适老改造细节 . 26 图 43：泰康养老地产商业模式 . 28 图 44：泰康之家燕园内部功能区划 . 29 图 45：位于武汉东湖严西湖畔的泰康之家楚园 . 29 图 46：武汉合众优年社区 . 30 图 47：太平人寿梧桐之家的样板间 . 30 图 48：里维埃拉项目位置 . 33 图 49：横琴岛开发片区规划 . 33 图 50：双箭股份产业整合 . 34 图 51：和济颐养院环境设施 . 35 图 52：春华国际创新型健康养老养生项目效果图 . 36 图 53：长沙县功能分区示意图 . 36 图 54：宜兴凤凰文化广场项目效果图 . 37 图 55：凤凰怡然居区位图 . 37 图 56：白洋淀项目位置图 . 39 图 57：白洋淀项目效果图 . 39 请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 2 老龄化加速养老产业需求释放 老龄化进程加快，影响 多个产业 我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。 源于中国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，由 1952 年的37降至 2014 年的 12.37，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由 1960 年的 43 岁提升至 2012 年的 75 岁。根据联合国2012 年世界人口展望预测，我国人均期望寿命在未来 100 年内将会持续上升，在 2095-2100 年突破 80 岁，达到 85.3 岁。伴随着建国后第一、二次婴儿潮一代逐渐步入老年，预计到 2030 年，中国 60 岁以上人口占比将逼近 30%。在未来的 5-20 年内，中国老龄化进程将会进一步加速，推动养老等多个产业迅速扩张发展。 图 1： 我国出生率持续下滑 0 . 0 0 5 . 0 0 1 0 . 0 0 1 5 . 0 0 2 0 . 0 0 2 5 . 0 0 3 0 . 0 0 3 5 . 0 0 4 0 . 0 0 1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012中国出生率 资料来源： wind， 信达证券研发中心 图 2： 主 要国家 2012 年出生率对比 8 . 2 0 8 . 4 0 1 0 . 1 0 1 1 . 0 0 1 2 . 1 0 1 2 . 6 0 1 2 . 6 0 1 2 . 8 0 1 3 . 3 0 1 3 . 6 0 1 5 . 8 5 1 7 . 6 4 2 0 . 7 2 2 0 . 7 2 0 . 0 0 5 . 0 0 1 0 . 0 0 1 5 . 0 0 2 0 . 0 0 2 5 . 0 0 2012 年人口出生率 资料来源： wind， 信达证券研发中心 请阅读最后一页免责声明及信息披露 cindasc 3 图 3： 我国预期寿命大幅提升 0 . 0 0 1 0 . 0 0 2 0 . 0 0 3 0 . 0 0 4 0 . 0 0 5 0 . 0 0 6 0 . 0 0 7 0 . 0 0 8 0 . 0 0 1960 1963 1966 1969 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011中国 : 出生时平均预期寿命 : 总计 年资料来源： wind， 信达证券研发中心 图 4： 联合国对我国预期寿命的预测 7 3 . 47 4 . 47 5 . 276 7 6 . 77 9 . 98 5 . 3666870727476788082848688中国人预期寿命资料来源：联合国 2012 年世界人口展望， 信达证券研发中心 由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不