2018-2019珠三角城市群住房租赁研究报告.pptx

2018-2019珠三角城市群住房租赁研究报告,PART A城 市 群 概 述,珠江三角洲城市群包括广州、深圳 、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆等9个主要城市，新规划扩容汕尾、清远、云 浮、河源、韶关 5个城市，共14个城市所 形成的珠三角城市群。,A1 珠三角城市群-亚太地区最具活力的经济区,涵盖香港、澳门与珠三角九城面积：5.6万平方公里湾区人口：6600万GDP生产总值：10万亿元（ 2017年）,A2 粤港澳大湾区打造世界级科技创新湾区,粤港澳大湾区城市群包括广州等9市和香港、澳门两个特别行政区。2017年，“粤港澳大湾 区城市群发展规划”正式升级为国家战略，要 打造世界级科技创新湾区，成为继纽约湾区、 旧金山湾区、东京湾区之后的世界第四大湾区。 目前，粤港澳大湾区发展规划还未正式出台。,珠三角城市群的经济发展处于全国前列，重点城市中，香港、深圳、广州三城2017 年的GDP总量超2万亿元，处于领先地位。从增速来看，深圳、佛山、澳门、珠海的 同比增速高于8%，城市的经济发展具有较 大的活力。,10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%,0,5000,10000,15000,20000,2017年珠三角城市GDP及同比增速25000,2017年GDP（亿元）,香港深圳广州佛山东莞惠州中山澳门江门珠海肇庆同比增速,A3 香港、深圳、广州三城GDP超2万亿元,-20.00%,0.00%,20.00%,40.00%,60.00%,广州深圳东莞,佛山惠州江门,肇庆中山珠海,2017年珠三角城市常住人口总数及外来人口占比160080.00%1400120010008006004002000,2017年常住人口（万人）,外来人口占比,与其他经济发展成熟的城市群相同，珠三角重点城市的外来人口占比高涨，统计数据显示，2017年深圳常住人口中外来人口占比65.3%，东莞的外来人口占比高达74.6%。大量的人口流入对于租房需求有相当大的影 响，珠三角城市群的租房市场有巨大的发展潜 力。,A4 深圳外来人口占比65.3% 租房市场有巨大潜力,珠三角九城与香港、澳门组成了粤港澳大湾区，粤港澳大湾区的建设已经写入十九大报告和政府工作报告，提升到国家发展战略层面。统计数据显示，香港、深圳、广州三城2017年的GDP总量超2万亿元，处于领先地位。从增速来看，深圳、佛山、澳门、珠海的同比增速高于8%，城市的经济发展具有较大的活力。城市群内的外来人口也有较大占比，深圳2017年外来人口占比65.3%，东莞的外来人口占比为74.6%。 人口流入自然会带来较大的租房需求，珠三角的住房租赁市场将有巨大的发展空间。,总 结OPINION,PART B住 房 租 赁 政 策 发 展,B1 各市竞相出台租房相关举措 保障租赁市场发展,珠三角各城出台的住房租赁政策,B2 积极探索集体土地建设租赁住房 保障租房供应,珠三角九城均已出台住房租赁相关的政策，从租赁双方权益、租赁市场供需及市场规范性等 方面保障租赁市场发展。除此之外，佛山、肇庆等城市还探索利用集体 土地建设租赁住房，到2020年成功建设集体租 赁住房项目。,自广州提出“租购同权”开始，我国的住房租赁市场发展步入了一个新阶段。-不论是国家层面出台的政策，还是各城颁布的本地化的房地产调控政策，都旨在建立“租购并举”的住房制度、推动住房租赁市场的稳定发展、保障租赁双方的合法权益。-珠三角城市中有4城为首批租赁试点城市，3城为集体建设用地建设租赁住房试点城市， 未来珠三角的租赁市场发展将起到示范作用。,总 结OPINION,PART C租 赁 市 场 供 应,C1 积极保障租房市场供应 租赁住宅规划提上日程,从土地供应结构的调整入手，珠三角各城明确租赁住房建设用地的供应计划，从供 给端保障租房市场的发展。广州规划到2021年供应租赁住房用地825 公顷，东莞明确表示到2020年新增租赁住 房有效供应7.9万套，珠海2018年计划供 应公共租赁房8.0217公顷。,深圳,广州,东莞,珠海,佛山,惠州,中山,江门,肇庆,2018年1-7月珠三角各城租赁房源信息量分布,C2 租赁房源供应量集中于广深两城,2018年1-7月广州各区租房信息发布量天河 番禺 白云 海珠 越秀 荔湾 黄埔 萝岗 花都 增城 南沙 从化,南山,宝安,福田龙华新区龙岗区罗湖,布吉,2018年1-7月深圳各区租房信息发布量,深圳租赁房源供应量在南山区最多，其次为宝安；广州天河区租赁房源供应量占全市的27%，番禺、白云、海珠的租房供应量基本项目。,C3 各区租赁房源供应量呈现明显差异,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2018年1-7月广州租赁房源信息量月度走势,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2018年1-7月深圳租赁房源信息量月度走势,从月度走势来看，2018年1-7月，春节期间租赁房源信息发布量为年内低谷，之后逐步走高； 在5-7月毕业季前后达到高位。,C5 春节过后租赁房源供应量逐步走高,58安居客房产研究院监测数据显示，43%的珠三角租赁房源为50以下小户型，其次为70-90的房源，占比22%； 深圳线上发布的租赁房源中，有54%的房源面积在50以下。,43%,11%,22%,11%,6%,2018年1-7月珠三角九城租赁房源各面积段供应量占比3% 4%50以下,50-70,70-9090-110,110-130130-150大于150,0%,50%,100%,广州东莞珠海佛山惠州中山江门肇庆,2018年1-7月珠三角城市租房面积段供应占比,深圳50以下110-130,50-70130-150,70-9090-110大于150,C6 租房供应集中于小户型 深圳50以下供应超半数,九城整体数据来看，报价在1500元/月以上的租赁房源占比近九成。珠三角各城经济发展水平不均，一线城市 深圳的房源租金报价较高，4500元/月以上的房源占比34%。广州的房源报价集中在3000-4500元/月。,21%,22%,19%,27%,2018年1-7月珠三角九城租赁房源价格段供应量占比0% 4%7%,500以下500-1000,1000-15001500-20002000-30003000-45004500以上,100%80%60%40%20%0%,广州东莞珠海佛山惠州中山江门肇庆,2018年1-7月城市租房价格段供应占比（元/月）,深圳500以下2000-3000,500-10003000-4500,1000-15001500-20004500以上,租赁房源报价多高于1500元/月 深圳4500元/月以上房源占比34%,C7,珠三角各城多将租赁住宅的供应提上日程，从供给端保障住宅租赁市场的长久发展。对比各城规划，深圳、广州的租赁住宅供应量领先城市群，这点也在数据得以体现。-58安居客房产研究院监测数据显示，珠三角城市群中，租赁房源供应量集中于广深两城，城市中各区供应也呈现明显差异； 从月度走势来讲，春节期间租赁房源的供应量处于低谷，而后逐渐上升。-供应的租赁房源中， 50以下的小户型占比43%，70-90的租赁房源占比22%； 九城中报价在1500元/月以上的租赁房源占比近九成。深圳报价在4500元/月以上的房源占比34%，广州的房源报价集中在3000-4500元/月。,总 结OPINION,PART D用 户 租 房 需 求,从用户需求来看，2018年前7月，深圳、,广州的租房需求量领跑珠三角九城，深圳,的租房需求占珠三角总体的42%，广州需求占比为27%。同比去年，珠三角九城前7月的租房访问 量均有不同程度上涨，涨幅约三成。,深圳,广州,东莞,佛山,中山,珠海,惠州,江门,肇庆,珠三角各城租房访问量及同比,2017年1-7月,2018年1-7月,D1 深圳、广州租房需求量领跑,与全国大趋势相同，珠三角城市中，租房访问量的高峰期出现在春节后的3月份及7月份的毕业季。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2018年1-7月广州租房访问量月度走势,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2018年1-7月深圳租房访问量月度走势,D2 3月份为租房需求量的高峰期,但从品牌公寓的访问量来看，其高峰出现在7月份，从4月份开始逐步走高。这与品牌公寓的受众有很大关系，多数选择品牌公寓的租客为年轻白领或刚离开校园的大学生，大 量毕业生的出现推高了品牌公寓的需求。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2018年1-7月广州品牌公寓访问量月度走势,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2018年1-7月深圳品牌公寓访问量月度走势,D3 品牌公寓需求高峰出现在7月,D4 深圳、广州住房租赁市场供需两旺,广州,深圳,珠海 佛山,中山,东莞,肇庆江门,惠州,0,20,100806040,140120,0,20,40,60,80,100,120,140,2018年1-7月珠三角九城租赁市场需求/供应热度对比,供应热度160,从租赁市场的访问量及信息发布量的,数据来看，珠三角九城中深圳的住房,租赁市场供需两旺，广州次之；其他,七城的住房租赁市场发展不够成熟，,供应量和需求量都较低。,需求热度160180,从珠三角城市群的租房数据来看，租房的需求依然向大城市集中。深圳的租房需求占珠三角总体的42%，广州需求占比为27%。-政策的倾向及租赁市场的发展促使人们对租房的接受度升高，对比去年，珠三角租房的访问量上涨约三成。-从月度走势来看，租房需求的高峰期出现在春节后的返城潮，7月份毕业生离校也带来了租房需求的小高 潮。而对比品牌公寓的需求量，7月毕业季为需求高峰期。这与其更偏向于年轻化的定位有关，年轻人更愿意为较高的租住品质买单。,总 结OPINION,PART E租 金 走 势,58安居客房产研究院监测数据显示，2018年珠三角九城的平均租金在32.93 元/月，不同级别城市间存在明显差 异，深圳以62.31元/月的平均租金领 跑，广州45.32元/月居第二位。,28.56,27.45,25.78,24.46,22.81,22.18,7062.3160 5045.3237.48403020 10 0深圳广州珠海佛山东莞江门惠州肇庆中山,2018年1-7月珠三角各城平均租金（元/月）,E1 深圳2018年平均租金62.31元/月,2018年珠三角各城平均租金月度走势（元/月）80 70 60 50 40 30 20 10 0,1月2月深圳广州,3月珠海佛山,4月东莞,5月6月江门惠州,7月肇庆中山,E2 一线城市租金走势与需求呈正相关,月度走势方面，深圳各月租金波动较为,明显，这与月度需求走势呈正相关。,佛山、东莞、江门、惠州、肇庆、中山,等城市的月度平均租金波动不大，而都,在30元/月以下。,珠三角的品牌公寓集中于深圳、广州。从租金价格来看，两城2018年品牌公寓平均租金在80元/月左右，高于普通租赁房源的平均租金。,75.65,70.09,E3 品牌公寓平均租金高于普通租房,房屋的租金价格受城市发展情况的影响极大，珠三角九城中，深圳的平均租金位居首位，为62.31元/月，广州平均租金在45.32元/月，居第二位。-租房的供需走势对租金价格的波动有一定影响，返城潮、毕业季带来的租房需求一定程度上带动租金的上扬。-品牌公寓因其优质的服务和良好的居住环境，其价位远高于普通房屋的租金， 对于想要选择品牌公寓的租客来说，需要考虑租金和居住品质的平衡性。,总 结OPINION,PARTF未 来 展 望,F1 人口流入差异性将导致不同城市租赁规模变化,F2 品牌公寓在珠三角有将较大的发展空间,截止2018年7月，在深圳涉足品牌公寓的房企已有十余家，包括万科、招商蛇口、碧桂园 等。广州主流的品牌公寓涵盖万科泊寓、龙 湖冠寓、魔方公寓、 YOU+公寓、红璞公寓、 碧桂园碧家等。大型房企纷纷抢滩品牌公寓市场，并推出针对毕业生的优惠活动，珠三 角品牌公寓市场已逐步进入正轨。,F3 香港公租模式的参考,香港在房屋租赁方面也进行了很多探索，现行政策是按照收入由少到多，居民依次可以申请 租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房；房委 会每年检讨轮候册收入及资产限额，并确保真 正有需要的人才符合资格申请公屋。,谢谢观看,