《2019年新型城镇化重点任务》解读报告.pptx

2019年新型城镇化重点任务解读报告,2019.6.25,0. 政策解析：户籍放开+城市群建设=深化新型城镇化,政策思路：“推进市民化、落户逐级放开、协调城市群发展” 3条主线“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”，延续了14年国家新型城镇化规划的主旨，即推动农业转移人口市民化“继续加大户籍制度改革力度”，加速推动不同城级城市逐步放开落户限制，延 续了16年关于深入推进新型城镇化建设的若干意见的思路“优化城镇化布局形态；推动大中小城市协调发展”，相比之前14年及16年文件 重点提及“加快培育中小城市和特色小城镇”，此次文件政策思路有所转变，重 点转为培育城市群发展，强调城市定位与协同政策要点：“户籍放开力度、土改推进力度、财政统筹”3大亮点户籍放开力度进一步提升，“城区常住人口100万300万的型大城市要全面取 消落户限制”，已经涉及部分2-2.5线城市，对人口流动、城市格局长期影响深远涉及土地制度改革内容增加，“探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦 腾退的建设用地指标由输入地使用；允许农村集体经营性建设用地入市，允许就 地入市或异地调整入市”，从农民增收、增量土地供给两个角度推进城镇化进一步强调了财政在统筹城市发展、推动市民化进程中的作用，“落实中央基建 投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜政策，完善财政性建设资金 对吸纳贫困人口较多城市基础设施投资的补助机制。”,主要内容,放宽落户条件，加快人口流动推进城市群发展，效率优先落户放宽利好城市与标的推荐,3,1.1 新型城镇化主要任务：放宽落户条件，加快人口流动,核心I：加快人口流动（劳动力要素）城区常住人口300万以下全面放开，300-500万放宽，500万以上增加落户规模考核指标：城镇化率；农业转移人口市民化城镇常住人口/总人口，衡量城市化进程与人口分布户籍人口/常住人口，衡量常住人口享受公共资源权利现状：城镇化率较高但质量不高市民化程度相对较低（也有“开大门、关小门”的），有“进不来的”、有“不 想落的”，地方上“重人才、轻农民”，“被市民化”现象普遍存在（乡改镇、 村改居）主要难题：“两头不积极”，地方政府不积极，农民进城落户不积极解决办法：提升地方积极性，通过增加“市民化”的指标考核，实行“人地 钱”挂钩，通过推行财税改革加大财政补贴、用地指标与人口挂钩向人口流 入城市倾斜建设用地规模与资金；土地改革，完善农村资产资本化制度，顺 畅退出渠道；弱化户籍制度，用居住证制度承载公共资源服务，实现城乡双 轨并行,1.2 城镇化指标达标但质量不高,2020年城镇化水平的量化指标预计可达标目前基本公共服务质量距离目标尚有较大的距离，主要体现在农民工随迁子 女接受义务教育比例、保障性住房覆盖率,国家新型城镇化规划（2014-2020年）提出的发展目标与2017年完成情况,1.3 地方政府不积极市民化成本较高,2017年中央财政给与市民化奖励资金约200亿元，较2016年100亿元有大幅增长；2017年落户1600万人，人均奖励1250元，较实际人均市民化成本（4-15万元/人）仍有较大差距明确市民化成本承担主体，典型城市数据,政府企业个人人均市民化成本（万元/人）,山东德州78%11%11%15.6湖北孝感61%9%30%13.9,重庆30%40%30%湖北仙桃21%35%44%,4.94,资料来源：国家新型城镇化报告2017，申万宏源研究各级政府明确承担责任比例，典型城市数据,中央省市区,武汉23%22%55%湖南株洲天元区60%0%16%24%,1.4 “人钱地”挂钩，提高地方积极性,财税体制的配套改革是“人钱”挂钩的前提财权上收至中央，做资源的统一调配收入与支出需相匹配，2017年中央本级财政收入占全国的47%，但支出仅占14.7%，再现性中央与地方财权事权分配制度下，中央到地方各级政府在农民工市民化汇总的成本分摊责任与财政保障能力匹配失衡土地制度改革是“人地”挂钩的推动器在城市建设用地指标有限的情况下，通过“占补平衡”，扩大挂钩指标流转范围， 实现市场化的土地指标分配目前从省内流转扩大到对口省域流转，未来有望实现全国范围内的流通完善健全“人钱地”挂钩的体系以常住人口为基数，增加市民化率的权重，奖励市民化程度高的城市获得更多资 源,1.5 农民落户进城不积极，担心失去农村权益,因担心失去农村土地权益而不愿进城落户的农民占比达58%（资料来源：国家新型城镇化报告2017）一般的地级市、县级市、建制镇等虽然放开了落户限制，但就业机会少、城 乡公共服务差距小，户籍吸引力弱，农业转移人口不愿意落户农业转移人口想落户但落不了户的集中在部分II型大城市、多数I型大城市与 超大特大城市目前中小城市与部分II型大城市大多已放开落户，在农村土地改革尚需时日、中小 城市缺乏产业支柱与就业岗位的环境下，主要矛盾为土地改革与经济发展，而非 户籍制度的门槛解决办法：弱化户籍制度，推广居住证制度，提高居住证的公共资源承载力，城乡双轨并行农村权益确权，可实现农民带权入城加快农村土地资源流转，扩大交易平台,主要内容,放宽落户条件，加快人口流动推进城市群发展，效率优先落户放宽利好城市与标的推荐,9,2.1 新型城镇化主要任务：推进城市群发展,核心II：鼓励城市群发展，市场化优先、效率优先加快农业转移人口市民化目标不变，但方向从“推进中小城市建设”到向“推进大中小城市协调发展“主要措施：“人地钱挂钩”，用地指标、建设资金、财政补贴跟着人口走城市群规划：京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群排序靠前2019年规划：加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区 建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市 群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、 北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施对比2018年规划：编制实施粤港澳大湾区发展规划，印发实施关中平原、兰州 西宁、呼包鄂榆等跨省区城市群规划，加快实施长三角、长江中游、成渝、中原、 哈长、北部湾等城市群规划,45.50%54.50%,五大城市群生产总值,38.90%61.10%,五大城市群人口,2.2 城市群空间利用效率更高,2016年，京津冀、长三角、珠三角、 长江中游、成渝五大城市群，以10.4% 的国土面积集聚了38.9%的人口，创造 了54.5%的国内生产总值,10.40%,89.60%,五大城市群面积,2.3 主要问题与解决方案,人口流动不顺畅：户籍改革城镇格局构建“各自为政”：财税体系与政治体系改革经济质量不高，缺乏就业岗位与人口吸引力：经济结构转型城乡要素流通不顺畅：土地改革城镇化建设资金保障不足，土地财政和举债担保：发展资本市场长周期来看，后续需跟踪上述改革进度，落实到城市群的人口、经济发展增速， 投资布局城区群的房企标的仅就本次扩大落户范围的文件，我们筛选出目前市民化程度较低、受到落户范围 强制放开影响较大的城市，若该城市落户以及限购限贷政策较严，则落户放宽将 利好布局该城市的房企，详见3.1-3.4,主要内容,放宽落户条件，加快人口流动推进城市群发展，效率优先落户放宽利好城市与标的推荐,13,3.1 珠海、海口、惠州市民化程度较低且落户门槛较高,户籍比率低于80%的城市梳理（万人，年）,3.2限购政策一览：珠海落户可多得2套房票,市民化程度较低的城市限购政策一览（万人，年）,(新房)，2年,3.3.1 重点城市限贷政策一览：二套贷款要求普遍较高,市民化程度较低的限贷政策一览（万人，年）,城市分类省份城市,估算市 辖区常 住人口,户籍/,居住、社,常住稳定就业年限,保缴纳、 限贷：首套,限贷二套,II型大城市 广东省 珠海,177,无房无贷30%，无房有贷：普通40% 贷款未结清：购普通50%、购非购非普通60%; 有一套房无贷：40% 普通70%,227,非本省户籍家庭商贷首付不低于70% 贷款未结清70%，首套无贷款 居民无贷款40%，名下有贷款70%40%,197,67%55575%55577%333,首套无贷款按基准,二套房首付4成，利率上浮10%； 如名下有两套贷款，第三套全款,II型大城市 海南省 海口II型大城市 广东省 惠州II型大城市 内蒙古 包头,200,无,II型大城市 内蒙古 呼和浩特 171,无,I型大城市广东省 中山,326,78%000无78%020无52%33030%,无贷或已结清30%；贷款未结清40%,I型大城市,福建省 厦门,401,58%555,商贷：首次贷款30%，贷款未结清，,90平方米及以下20%，90平方米及 以上30%,普通房60%、非普通房70%；公积金 公积金：50%,I型大城市,新疆省 乌鲁木齐 344,63%000,I型大城市,浙江省 宁波,320,75%050,无无商贷30%；公积金：商住30%、二手 商贷未结清40%；公积金已结清：,I型大城市,江苏省 无锡,341,75%010,商贷20%；公积金首次20%，二次 40%,商贷40%；公积金首次20%，二 次30%,3.3.2 重点城市限贷政策一览：二套贷款要求普遍较高,市民化程度较低的城市限贷政策一览（万人，年）,住人口,估算市 户籍/常,城市分类省份城市辖区常 住,稳定就业 年限,居住、社保缴纳、 限贷：首套,限贷二套,超大城市,广东省 深圳,1,253,35%052,无房无贷款：30%；无房有贷50%,不低于70%,超大城市,上海市 上海,2,418,60%770,无房无贷35%；无房有贷：购普通,50%，购非普通70%,普通50%，非普通70%,超大城市,广东省 广州,1,450,62%550,无房无贷30%；无房有贷：购普通,40%，购非普通70%；,购普通：有贷或已结清50%，贷,款未结清70%；购非普通70%,超大城市,北京市 北京,2,171,63% 171717 无房无贷(离异一年以上的)：普通,35%，非普通40%,有房有贷：普通60%，非普通,80%,056,商贷：无房无贷30%，无房有贷,商贷60%(含无房有贷)，公积金,特大城市,湖北省 武汉,677,78%220,无房无贷：限购区域30%；不限购,有房无论是否有贷，在限购区域50%，购买非普通住宅(144平以,区域30%,特大城市,浙江省 杭州,701,80%881,商贷：首次购房30%，无房有贷 40%；公积金30%,商贷：已结清30%，未结清60%；,公积金：已结清30%，未结清 60%,中小城市,海南省 三亚,76,77%05030%,50%,3.4 投资标的,II型城市强制放开落户条件，利于目前落户门槛较高且市民化程度较低的城市加快人口要素流通，并绕道“限购”政策、增加持有“房票”人群的规模布局珠海房企：华发股份、格力地产I型城市要求放宽放开落户条件，受影响较大的城市为中山、厦门布局厦门房企：建发股份、建发国际集团、阳光城、泰禾集团、世茂房地产超大特大城市增加落户规模，目前落户门槛较高的城市为深圳、上海、广州、 北京、天津、东莞、杭州，均位于京津冀、粤港澳、长三角城市群布局城市群房企：京津冀（华夏幸福、荣盛发展、首开股份），长三角（新城控 股），粤港澳（招商蛇口、保利地产、世荣兆业、龙光地产、佳兆业、华发股份、 雅居乐），其他（金地集团、万科）成渝城市群在2019年规划中顺序前置，未来发展空间较大布局成渝城市群房企：金科股份上述斜体字标的为未覆盖标的，仅从城市布局角度自上而下的做出筛选,3.5 城市分类附表（1-44城）,【申万宏源地产】城市分类整理（万人，年）,3.5 城市分类附表（45-90城）,【申万宏源地产】城市分类整理（万人，年）,3.5 城市分类附表（91-131城）,【申万宏源地产】城市分类整理（万人，年）,户籍/常住55%65%78%80%,77%83%,3.6 重点行业报告列表,2019.3 国际对比及总量视角看我国居民杠杆率房地产长周期专题报告之六2019.2 从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的2019年房地产行 业投资策略之二2018.11因城施策调整，政策改善可期2019年房地产行业投资策略2018.10多角度探讨房地产税方案与影响房地产长周期专题报告之五2018.8一线租赁供给端是核心矛盾、哪些城市房产税压力可能转嫁以住宅结构 为锚拆解房产税影响2018.7城市发展及融资角度看集中度提升2018下半年房地产行业投资策略2018.5龙头房企业绩可持续性高增长，融资优势助力加杠杆扩张2017年与2018Q1房地产行业综述2018.3双轨制下的地产投资新逻辑租赁市场建设和棚户区改造双轨并行2018.3资产证券化注入长效机制新活力房地产长周期专题报告之四2018.1详解房地产资金来源与开发投资额预测方法论房地产长周期专题报告之三2018.1租售并举重塑供给新十年格局房地产长周期专题报告之二2018.1阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应房地产长周期专题报告之一,3.7 重点公司估值表,公司代码公司简称收盘价EPS市盈率PE归母净利润（百万）归母净利润增速,6月24日 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E2018A2019E2020E 2018A 2019E 2020E,谢谢观看,THANK YOU,