中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估.pdf

请务必阅读正文之后免责条款部分 Table_Summary 中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2019/7/18 房地产 首席 研究员 ： 夏磊 联系人 ： 郑南宏 联系人 ： 庞欣 陈雨田对本文有重要贡献 相关研究 ： 1. 中国住房制度：回顾、成就、反思与改革 2019-07-11 2. 国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验 2019-06-28 3. 控制供地 +货币超发 =高房价 英国住房制度启示录 2019-06-27 4. 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 日本住房制度启示录 2019-04-02 5. 发达经济体房地产税怎么收？ 2019-03-18 6. 60 年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 美国住房制度启示录 2019-03-01 7. 传统周期延续，还是长效机制破局？ 2019 年房地产市场展望 2018-12-26 8. 高房价之困 香港住房制度反思 2018-11-07 9. 新加坡如何实现“居者有其屋”？ 新加坡住房制度启示录 2018-09-21 10. 全面解码德国房价长期稳定之谜 德国住房制度启示录 2018-08-20 导读 ： 房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。 纵观 70 年 中国住房制度变迁与房地产市场演变， 每个历史阶段的房地产市场问题， 很大程度上 都 跟我国基本住房制度有关 。 促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。 中国住房制度形成于 1949-2019年的一系列改革。 从解放之初的福利公房，到改革开放后的提租改革，从 1994年出售公房，到 1998年商品房改革。70年 制度变迁 ， 是 每 一 个追求美好生活的中国人 共同 创造的辉煌历史， 也是 发挥中央、地方两个积极性，不断的 摸着 石头过河 ， 以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。 中国 ，一个 14 亿 人口的 大国 ， 占 世界 18.8%的人口，在 1949年 解放 之初，人均居住面积仅 4.5 平米 ， 到 如今 城镇 人均住宅建筑 面积 超 30 平 ， 市场的力量 创造 着 奇迹 ，因为 房改，充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都 对 改善住房条件有持久的动力，蕴含其中的改革哲学，奠 定着成功的基石。 新时代 ， 新思路 ，新 住房 制度。 住房 制度 的 要义 就是解决住房问题 ， 维持平稳发展的房地产市场。 当前，城镇化率仅 59.6%，住房自有率 79.2%，经济发展水平从 1998 年房改时的人均 GDP6860元、经济总量世界第八，到 2018年人均 GDP64644 元、世界第二大经济体。对住房制度的认识，当随着发展阶段而逐渐深化。 摘要 ： 什么是好的房地产市场 ？ 综观全球，各经济体房地产市场表现各异，有的实现了房价近半个世纪的稳定；有的经历过 60 年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣，却引爆了全球金融危机，进而黯然落幕；有的历经两次房地产危机，痛苦地度过了“失去的二十年” 。 一个好的房地产市场，理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高 。 我国有着怎样的房地产市场？ 单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况，因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中，“量”对应着供给风险，包括套户比等指标；恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 “价”对应着价格风险，包含房价增速、房价收入比等指标；“质”是指住房质量，用 人均居住面积 、 住房成套率 等指标来衡量 。 从“量”上看，供需较为均衡 ， 2017 年城镇 住房 套户比 1.07， 从国际看，当前美国、日本 、德国和英国 分别为 1.15、 1.16、 1.02 和 1.03， 中国城镇住房套户比尚低于 1.1， 既解决了住房短缺问题，又不存在明显过剩。从 “ 价 ” 上看，房价绝对涨幅高，相对 涨幅低 。 1998-2018年 中国 名义 房价 上涨 4倍 ， 年均涨 8%， 高于美国、日本 、英国 等主要发达 经济体 ， 但 同期城镇居民 人均 可支配收入上涨 6 倍 ， 名义房价涨幅 /人均收入涨幅仅为0.6， 低于 OECD 平均 值 1.1。 2018年 全国 房价收入比 7.3， 为 1998 年以来最低 25%分位，尚处于较安全的水平 。 从“质”上看， 整体居住水平较好，2016年 城镇 人均住房建筑面积 为 36.6平 /人， 折算成人均 居住 面积为 29.3平 /人 ， 已达到部分发达 经济体 的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为 16.0、 22.3、 27.6平方米； 住房设施方面，估算 2015年 城镇住房成套率（同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比） 达 85.7%， 相比 2000年 68.0%明显提升，但相比发达 经济体 接近 1的水平还有 改善空间 。 二十年 房地产 周期回顾 中国房地产经历了二十年长景气周期， 由 城镇化 和 经济增长 驱动。 1998-2018年 ， 中国 城镇化率 从 33.4%上升至 59.6%， 年均提升 1.3 个百分点 ；同期， 中国 城镇人均可支配收入 年均增长 11%，居民住房购买力大幅提升 。 由 城镇化 和 经济 增长 驱动 ， 中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。 1998-2018年 ， 商品住宅均价 从 1740 元 /平方米上涨至 8544 元 /平方米，累计上涨 4倍，年均上涨 8%。 涨幅高于 多数发达国家， 如英国、美国 、德国 、日本 同期 分别上涨 2.2、 1.3、 0.4、 -0.3 倍 ， 年均 上涨 6%、 4%、2%、 -2%。 二十年 长景气周期 中 包含 六 轮 小周期 。 中国房地产市场维持上行趋势的同时，经历了 6轮小周期波动 ， 平均每轮历时 3年， 周期峰值 （以商品房销售额同比 、商品住宅销售均价同比 为指标） 依次为 2003、 2005、 2007、 2010、 2013和 2016年。 小周期上行阶段房价上涨 8%至 54%，下行阶段房价 增速 -4%至 15%，每轮 小 周期结束房价累计 增速 -2%至 54%。 伴随 房地产小周期波动， 中国 共 出台 6轮房地产调控 政策 ， 其中 2 轮 刺激 ，包括 2008-2009 年 、 2014-2016 年 9 月 ； 4 轮 收紧 ，包括 2002-2004 年 、 2005-2007 年 、 2010-2013年 、 2016 年 9月至今 。 风险提示 ： 政策推动不及预期等 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 70 年住房制度变迁与房地产市场演变 . 4 1.1 1949-1978：福利公房时代 . 4 1.1.1 时代背景：重工业优先战略， “先生产，后生活 ” . 4 1.1.2 住房制度：统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度 . 5 1.1.3 市场表现：住房供给效率低 . 7 1.2 1978-1994：提租改革时期 . 8 1.2.1 时代背景：邓小平 是住房制度改革的总设计师 . 8 1.2.2 政策实践：提高公房租金；土地、商品房预售等基本制度确立 . 10 1.2.3 市场表现：房地产市场过热初现 . 12 1.3 1994-1998：出售公房改革时期 . 14 1.3.1 时代背景：市场经济确立，各项改革全面提速 . 14 1.3.1 政策实践：出售公房、建立公积金制度 . 16 1.3.2 市场表现：房改进程提速，地方民营房企崛起 . 16 1.4 1998-2018：商品房时代 . 17 1.4.1 时代背景：亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点 . 17 1.4.2 政策实践：住房实物分配终结 . 18 1.4.3 市场表现：启动房 地产市场 . 20 2 中国住房制度评价 . 21 2.1 房地产市场发展阶段：从大建设阶段转向提质降速阶段 . 21 2.2 房地产市场风险评估 . 27 2.2.1 房价泡沫风险：不存在全局性风险 . 27 2.2.2 流动性风险： 居民、企业加杠杆放缓 . 28 2.2.3 供给过剩风险：住房基本充足，但不存在过剩 . 30 2.3 住房需求：住房领域经历三轮消费升级 . 31 2.4 住房供给：集中度提升，行业从粗放到成熟 . 31 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略 1 70年住房制度 变迁 与房地产市场演变 1.1 1949-1978：福利公房时代 1.1.1 时代 背景： 重工业优先战略 ，“先生产，后生活” （ 1）宏观定调：重工业优先 ， 住房建设 被界定为“非生产性建设” 。1955 年 一五计划 提出 优先发展重工业 ， 并要求降低包括住房建设在内的非生产性建设的标准， “ 先生产、后生活 ”成为城市建设的纲领。 （ 2）经济图景：经济增长高波动、 低工资 制、城镇化停滞。 1978年以前经济 增长大起大落， 1958 年 GDP 同比增速高至 21.3%， 1961 年 则 降至 -27.3%；同期 政府 推行 低工资 制， 1953-1978年 1， 职工 年平 均工资 累计仅增长 24%；同时 1958 年户口登记制度 建立 ， 叠加“上山下乡” 人口逆流动， 1960-1977 年 城镇化率由 19.8%下降至 17.6%。 低工资制决定政府需为居民提供维持基本生活的实物 补贴，住房是其中之一 ；控制城镇化延缓 城市居住矛盾的暴露，是 福利公房制度能够 推行 20余年的重要背景。 图表 1： “ 一五”到“四五”：以重工业为发展目标，政府对住房建设采取压制态度 资料来源： 关于发展国民经济的第一个五年计划的报告 等，恒大研究院 1 中国统计年年鉴 1978、 中国统计年鉴 2010 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略 图表 2： 1978 年以前经济增长高波动 图表 3： 1978年以前住宅投资让位于生产性投资 资料来源： Wind，恒大研究院 资料来源： 中 国统计年鉴 1981-1993，恒大研究院 图表 4： 配 合重工业建设，政府采取低工资策略 图表 5： 配 合重工业建设，控制人口流入城市 资料来源： 中国统计年鉴 ，恒大研究院 资料来源： 中 国统计年鉴 ，恒大研究院 1.1.2 住房制度 ： 统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度 住房建设 、分配 由 单位、 政府主导 。 需房单位的建房计划经批准后，由政府无偿、无期限划拨土地，由政府或需房单位出资建设公房 2。公房建成后依据 单位等级、 职工 职级等 分配， 存在分配不公的弊端 。 例如 1995年北京工人家庭人均居住面积 4.51平方米 ，比干部家庭 低 20.3%3。 2 包宗华，中国房改 30 年 3 温梓森，北京旧居住区典型调查，建筑学报， 1956 -4-20246810121401,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000195219561960196419681972197619801984198819921996人均 GDP（元）GDP增长率（ MA5， %，右 )0100200300400500600195019521954195619581960196219641966196819701972197419761978非生产性建设投资 -住宅（亿元）非生产性建设投资 -非住宅 (亿元）生产性建设投资（亿元）02004006008001,0001,2001,4001,6001952195419561958196019621964196619681970197219741976职工年平均工资 (元 ) 工业增加值 (亿元 )1953-1977 职工年平均工资维持在 500元上下0510152025020,00040,00060,00080,000100,000120,000194919511955196019651971197319751977总人口（万人）常住人口城镇化率（ %，右轴）城镇 化 停滞 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略 图表 6： 低租公房建设、分配流程：单位 /政府 主导 资料来源： 恒大研究院 图表 7： 公房分配：不同单位 、 职工 获取住房能力不同 资料来源： 恒大研究院 房屋设计小户型 、 低配套 ，居住条件差 。 1959 年建工部召开住宅标准座谈会，要求 公房 居住面积采用人均 4-6平方米标准。 以江苏 省 为例 4，60-70年代 住房户均使用面积仅 21-28平方米，户型多为 一居室 ，没有阳台、需共用厨房 和 卫生间。 4 江苏地方志（房地产卷） 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 7 服务国家大局战略 图表 8： 老公房：小户型、低配套 资料来源： 房天下， 恒大研究院 建设 资金 高度 依靠财政拨款 ，财政负担重 。 90%以上的城镇住房建设投资 依靠 中央和地方政府 ， 少量靠单位自筹 。以 1975年为例， 政府投入住宅建设投资 22.9亿元、公房维护投资 5.8亿元（估算） ， 两项共 占财政支出的 3.0%，相当于财政赤字的 459.2%。 图表 9： 低租公房制度下政府财政负担估算 年份 住宅建设投资 （亿 ） 公房维护投资（亿元） 住宅投资占财政支出的比重 (%) 住宅投资占财政赤字的比重 (%)* 存量公房居住面积 (亿平 )* 公房维护投资（亿元） * 1950 1.25 1.94 0.54 2.64 30.51 1955 6.16 2.55 0.72 2.62 51.08 1960 15.7 3.94 1.10 2.61 23.54 1965 9.43 3.84 1.08 2.28 - 1970 7.62 4.15 1.16 1.35 - 1975 22.94 4.51 1.26 2.95 459.24 1980 107.76 5.23 1.46 8.89 158.20 资料来源：中国统计年鉴（ 1981-2000） 等 ，恒大研究院 测算说明： *存量公房居住面积 =城市人均居住面积 *城镇人口 *70%； *公房维护投资 =存量公房居住面积 *0.28元 /平米 *12;*数据空表示所在年份财政盈余 以租养房 ，但租难养房。 公房 后期维护依赖职工缴纳的租金 ， 但 公房租金极低， 根据 1955年国务院颁布的中央国家机关工作人员住用公房宿舍收租暂行办法，每平方米租金仅 0.12元。 根据 1956年职工家庭收支调查 5， 职工平均每户每月负担房租 2.1元，占家庭收入的 2.4 ，只达租金 成本 的 1/3 到 1/2 左右，低租金制带来租不养房的问题。 1.1.3 市场表现 ： 住房供给效率低 计划体制下 住房供给效率低，居民居住水平下降。 在“多建多赔、少建少赔、不建不赔” 的情况下，单位 供给 意愿低 。 1950-1978住房 建设 投资占 基本建设投资 的比重仅 5.9%， 住房供给严重不足 。 另 据 国家建委 19775 周恩来（ 1957）， 关于劳动工资和劳保福利问题的报告 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 8 服务国家大局战略 年底的统计 6，全国 190 个城市平均每人居住面积仅为 3.6 平方米，比解放初期的 4.平方米下降 0.9平方米 。 同时 缺房问题 严峻 ， 截至 1978年全国 共有 缺房户共 323万户，占居民总户数的 17。 图表 10： 1978年前后各国人均居住面积对比 图表 11： 1978年缺房户占全国总户数的 17% 资料来源： 武力 (2010)，恒大研究院 资料来源： 国家建委（ 1978），恒大研究院 1.2 1978-1994：提租改革时期 1.2.1 时代背景 ： 邓小平 是住房制度改革的总设计师 （ 1）改革契机：邓小平首提住房制度改革 。 1978年 9月城市住宅建设会议 ， 传达了 邓小平 的指示： “ 解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房、私建公助、分期付款 ”； 1980年 4月 2日，邓小平同胡耀邦、万里 等 谈长期规划问题，发表了颇具影响力的 642字谈话 ： “ 城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出”、“要改变一个观念，就是建筑业是赔钱的” ， 为住房为 非生产性建设 、房子只租不售思想解绑 ，住房制度改革拉开序幕。 图表 12： 邓小平是住房制度改革的总设计师 资料来源： 邓小平文选等，恒大研究院 6 国家建委 国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告 ， 1978 251815 13.6 13 13 12.79.63.6051015202530德国（1978)美国（1976)新加坡（1980)南斯拉夫（1979)法国（1976)日本（1977)苏联（1977)罗马尼亚（1977)中国（1978)人均住房面积 (平方米 /人 )恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 9 服务国家大局战略 （ 2）政府定调：中央对住房问题的态度从“非生产性建设”扭转 。1981年赵紫阳在政府工作报告指出 ，“ 我们过去曾经有一个相当长的时期，片面强调基本建设，忽视人民生活 忽视住宅和城市其他公用设施建设” ， 此后 1982 年“六五”计划提出“五年内 建成住宅 3.1 亿平”、“七五”计划提高 至 6.5亿平、“八五”计划提高至 12亿平。 （ 3）宏观图景：经济增长、居民收入与人口流动新局面 。 改革开放后经济平稳增长， 1978-1994年 GDP实际增长率年均 10.1%， 全国职工 年平均工资 年均增 13.3%。 同时城乡人口流动壁垒松动 ， “农转非” 放宽 ，1978-1994 城镇化率由 17.9%增至 28.5%，年均增 0.64%，城市居住矛盾开始 凸显。 图表 13： 1980-1994政府工作报告：布局多项住房领域重要改革 资料来源： 1980-1994政府工作报告全文，恒大研究院 图表 14： 经济平稳增长，居民收入快速提升 图表 15： 城镇化率相比改革开放前明显推进 资料来源： 中国统计年鉴，恒大研究院 资料来源： Wind，恒大研究院 -1001020304001,0002,0003,0004,0005,0001976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994职工平均工资（元 /年 /人）工资增长率（ %，右）GDP增长率（不变价， %，右）051015202530020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,00019491951195519601965197119731975197719791981198319851987198919911993总人口（万人）常住人口城镇化率（ %，右轴）17.9% 28.5% 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 10 服务国家大局战略 1.2.2 政策实践 ： 提高公房租金； 土地、商品房预售等基本制度确立 （ 1）住房商品化改革启动。 1980-1988 年， 地方 试点 ， 从售公房到提租 +补贴 。 国家先后进行 全价售公房 试点 （ 1979-1981） 和 “三三制”补贴售公房 （ 1982-1985） 试点，由于 低租金下居民 购房意愿低 ， 试点 失败 。 此后改革转向 以提高租金为切入点（ 1986-1988） ， 1986 年 3 月，国务院确定 在 烟台、唐山、蚌埠试点提租改革 。其中烟台 的提租 +补贴方案取得了较好 效果 。 1988-1991 年， 全国推广提租 +补贴 ， “ 提补持平 ” 。 1988年 2月 ，住房制度改革 领导小组发布关于全国城镇分期分批进行住房制度改革的实施方案 ，提出 提租 （ 提至 1元以上）、 发 补贴 券 （ 发券总额与提租总额相等，即 “ 提补持平 ” ）、 建住房基金 等改革措施。 但该方案 实施效果 不佳，原因是 误判收入分配趋势 ， 80 年代以来 伴随 经济体制改革， 居民 收入快速增长， 1986-1992年 ， 城镇居民 人均可支配收入年均增 16%， 但 全国一般预算收入 年均仅增 8%,“提补持平” 下 房租在居民支出中的占比未明显提高 、 同时 财政支出压力不减反增 。 图表 16： 80 年代初居民收入快速增长 资料来源： Wind，恒大研究院 1991-1994 年 ， “提补持平”到“ 多提少补 ” 。 1991年 国务院先后发布关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知、关于全面推进城镇住房制度改革的意见，提出 “ 租 （提租）、 售 （售公房）、 建 （支持集资建房）”并举等 措施。 其中 1991年的房改 方案 对“提补持平”进行了矫正：提租补贴改为“多提少补”或小步提租“不补”。 但提租改革落实不佳 ， 在“稳定压倒一切”的中央指示下 ，地方以“能多补就多补，补不起就不动” 7为原则， 1988-1993年全国平均应交房租从3.19元 /平米提高到 6.54元 /平米， 实交房租仍停留在 0.13元 /平米。 7 对我国房改思路的分析 傅斌 0%5%10%15%20%25%30%19801981198219831984198519861987198819891990199119921993城镇居民人均可支配收入同比全国一般公共预算收入同比