2018-2019年房企融资白皮书.pdf

同策研究院 0 0 2018-2019 年 房企融资白皮书 0 0 荣誉出品 2019 年第 1 季度 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 目 录 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 .4 第一节 2018 年房地产开发企业到位资金与投资完成额 增速“剪刀差” . 4 第二节 2018 年房地产开发企业到位资金结构 . 5 第三节 小结 . 6 第二章 2018 年房地产行业融资现状与方式及 2019 年趋势判断 .8 第一节 房地产行业相关的金融相关政策 . 8 第二节 2018 年房地产企业的融资方式及政策影响 . 10 2.1 项目层面 . 10 2.2 集团 /主体层面 . 12 第三节 2019 年房地产行业融资方式趋势判断 . 12 第三章 2018 年 40 家典型上市房企总体融资情况 . 13 第一节 监测数据说明 . 13 第二节 融资方式分析 . 14 2.1 整体融资情况 . 14 2.2 债权融资情况 . 17 2.3 股权融资情况 . 18 第三节 融资币种情况 . 19 3.1 本币融资情况 . 20 3.2 外币融资情况 . 20 第四节 融资成本情况 . 21 第四章 2018 年 40 家典型上市房企债权融资情况 . 23 第一节 债权融资整体情况 . 23 第二节 公司债融资情况 . 25 第三节 中期票据融资情况 . 26 第四节 其他债权融资情况 . 28 同策研究院 第五章 2018 年 40 家典型上市房企股权融资情况 . 30 第一节 股权融资整体情况 . 30 第二节 境内股权融资情况 . 31 第三节 海外股权融资情况 . 32 第六章 2018 年 40 家典型上市房企融资特征分析及 2019 年趋势判断 . 34 第一节 2018 2019 年房地产行业债权融资趋势分析 . 34 1.1 政策效果立 竿见影并将持续作用 . 35 1.2 境外资金扮演房企融资重要角色 . 36 1.3 融资成本受多个市场影响 . 36 第二节 2018 2019 年房地产行业股权 融资趋势分析 . 38 第三节 小结 . 39 第七章 2018 年房地产企业角度融资分析及 2019 年趋势判断 . 42 第一节 2018 2019 年 40 家典型上市房企资金背景趋势分析 . 42 1.1 金融机构人民币房地产贷款水平 . 42 1.2 房地产行业及企业存量债务到期情况 . 43 1.3 房地产企业背景 . 44 1.4 房地产企业财务状况 . 44 1.5 小结 . 46 第二节 2018 2019 年 40 家典型上市房企融资特点趋势分析 . 46 2.1 融资额度的辩证分析 . 46 2.2 融资方式的共性与个性 . 47 2.3 融资成本的逐步分化 . 49 2.4 综述 . 49 第八章 总结 . 51 图表目录 . 54 附录： 40 家典型上市房企名单 . 56 重要声明 . 57 同策研究院业务介绍 . 58 第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 第一章 2018 年 房地产行业 资金运用 情况 2018年是中国宏观经济值得高度关注的一年 。在外部 世 界经济结构裂变 ，内部 市 场情绪 波动 的双重影响下， 我国 宏观经济核心指标在 “ 稳中有变 ” 中持续 增加 压力 。 与此同时， 房地产行业 自身也正在经历着深刻的变化。自 2017 年“十九大”起，行业整体有了全新的定位，“房住不炒”的定调直接影响着行业整体的发展预期和发展方 向。 然而，由于房地产行业规模庞大且资本密集，在积极调整的过程中 不可避免会遭遇到来自不同方面的困难。 在这样变化的环境中，房地产企业的各项能力是支撑其发展的关键。 其中，对于资金的管理和运用能力 更是 直接关系到企业的生存与发展。因此，本文将从 房地产企业 融资的角度切入，观察数据的 构 成，捕捉细微的变化， 并 主要 从资金的角度分析说明 房地产 行业的现状与发展趋势。 第一节 2018 年 房地产开发企业到位资金与投资完成额 增速“剪刀差” 从行业整体角度来看， 房地产开发企业本年到位资金是房地 产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金 。 其 不仅直接 影响房地产行业开发投资的完成额度， 同时也 反映了行业整体的资金充沛程度。 2018 年，房地产开发企业到位资金 规模 165963 亿元， 绝对值 同 比上年增长 6.4%； 增速同比 上年的 8.2%回落 1.8个百分点， 相较于 2016年 最高点 15.2%下滑 8.8个 百分点 。 与此同时，2018 年 1 12 月，全国房地产开发投资 完成额达 120264 亿元，同比去年增长 9.5%，增速相较于上年同期提高 2.5%。 结合房地产行业到位资金以及开发投资完成额的情况来看，房地产 行业到位资金整体 增速自 2016 年达到高位之后逐步 下滑 ，但是投资完成额度同期却保持着稳健的增长，2018 年出现了到位资金增速不及投资额增速的现象 ，可以看出房地产行业对于资金的 需求 与市场对于 房地产行业的资金供应 预期出现了明显的差别 。 同策研究院 图表 1 - 2016 2018 年全国房地产 开发投资完成额（累计额）及增速（累计同比） （单位：亿元， %） 信息来源 ： WIND， 国家统计局 ， 同策研究院整理 图表 2 - 全国房地 产 开发企业 到位 资金 规模 增速情况 （单位： %） 信息来源 ： WIND，国家统计局，同策研究院整理 第二 节 2018 年 房地产开发企业到位资金结构 从 统计局口径的到位资金 结构来看，房地产企业到位资金 具体细分为 四个组成部分 ： 国内贷款 （包含 银行贷款和非银行金融机构贷款 ）、 自筹资金 （包含 企事业单位自有资金 、 资本市场融资部分 及 非标自筹部分 ）、 其他 资金 （ 包含定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金）以及 利用外资 。 102580.61 109798.53 120263.516.90 7 9.5024681012020000400006000080000100000120000140000房地产开发投资完成额（累计额） 房地产开发投资完成额（累计同比）14.70 16.80 15.60 14.80 15.00 15.20 7.00 11.50 9.90 9.00 7.40 8.20 4.80 3.10 2.10 5.10 4.60 6.90 7.70 6.40 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00第一章 2018 年房地产行业资金运用情况 2018 年， 在 房地产开发企业到位资金 165963 亿元 中 ，最大 的组成部分为 其他 资金 ，规模为 86019.74 亿元， 占比 51.83%。 其中定 金及预收款 55418 亿元， 同比 增长 13.8%、个人按揭贷款 23705.89 亿元， 同比 下降 0.8%、其他到位资金 6895.68 亿元， 同比 下降 4%；排名第二 的是占比 33.64%的 自筹资金 ， 规模 55831 亿元， 同比 增长 9.7%； 排名 第三的是 国内贷款 ，规模为24005 亿元， 同比 下降 4.9%。 国内贷款包含国内银行贷款和非银行金融机构贷款，分别占 总 国内贷款的比 重 为 80%、 20%； 最后，融资金额 最少 的部分是 利用外资 1，规模为 108 亿元， 同比 下降35.8%。 图表 3 - 2018 年全国房地产 开发企业资金 构成 情况 （单位：亿元） 信息来源 ： WIND，同策研究院整理 第三 节 小结 2018年我国房地产行业 投资完成额度保持着稳定的增长 ， 然而同期 整体到位资金 的增速却表现出持续疲软的现象 ，因此可以看出房地产行业对于资金的需求 与 市场对房地产行业的资金供应预期出现了明显的差别 。 1 包括对外借款 (外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票 )、外商直接投资、外商其他投资。不包括 房企发行 的美元企业债及票据等自筹部分 。 国内贷款 , 24,004.52 , 15%利用外资 , 107.89 , 0%自筹资金 , 55,830.65 , 34%定金及预收款 , 55,418.17 , 33%个人按揭贷款 , 23,705.89 , 14%其他 , 6,895.68 , 4%其他 , 86,019.74 , 51%同策研究院 房地产行业的资金来源 主要 分为两个部分： 1、 定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金与房地产市场的表现直接相关，占 总资金来源 比 51.8%； 2、 自筹资金 、国内贷款、利用外资等部分则均来自于 银行或非银行金融机构 ，占 总资金来源 比 48.2%。 总体来看， 房地产市场与金融市场 共同形成了 房地产 行业发展的重要支撑。 更进一步， 除了直接向房地产行业输血资金，金融市场还间接影响着房地产市场的资金动向，比如说 房地产市场资金部分中的 个人按揭贷款额度与金融机构市场环境高度相关 （由银行直接审批） ，因此 ， 金融机构对于房地产行业资金支持的实际比重超过 50%。 然而，金融机构的支持意愿 及 强度与宏观环境、政策导向、投资方式、安全性以及回报率等多方面因素相关 ； 与此同时，房地产行业 是 涉及经济 和 民生的重要支柱型产业 ， 作 为机构资金的重要投资方向，同样持续 受到监管部门的关注。 2018年，在 房地产 以及金融市场 同时进行调整的情况下，房地产企业 融资出现了新的特征和现象。 展望 2019 年，房地产行业 对于资金的需求依然旺盛 ， 然而 ， 融资环境 稳中收紧、稳中有变的 现状 将进一步延续 。 在下文中 ， 同策研究院将 基于 2018 年房地产行业融资现状， 并根据 两年来持续监测追踪的 40 家典型上市房企融资事件， 对 2019 年 房地产行业资金环境以及企业融资环境 进行分析以及趋势判断 。第二 章 2018 年房地产行业 融资现状 与方式及趋势判断 第二章 2018 年 房地产行业融资现状 与 方式 及 2019 年 趋势判断 由于 国家 统计局 数据 公布的 房地产行业 融资分类与 行业中企业 融资的实际操作路径存在一定的偏差，因此， 宏观 整体数据与房地产行业融资 的直观感受 存在着一定的差异。因此本章将从行业的角度切入，分析、描述金融机构 和房地产行业 政策监管的变化 ，以及 如何在微观 层面 上影响着房企融资的方式 ，最后 判断未来趋势。 第一 节 房地产行业相关的金融相关政策 规范金融机构业务 ， 防范系统性金融风险是近年来 我国 监管部门的主要目标和工作方向之一。由于 房地产行业 存量债务额度庞大， 新增债务规模扩张迅速， 在承接或循环时 存在 引发系统性风险 的偶然性 ，因此， 除了直接监管与调控金融市场， 房地产行业的资金环境 同样持续受到监管部门的关注。自 2016 年“ 930” 政策 以来， 中国人民银行、 银监会、证券交易所 、 发改委、财政部及国土资源部 以及其他重要部门 相继出台政策，对房企融资规模、渠道、方式等做出进一步规范，对企业的资质审核与资金管控更加严格。 图表 4 - 2016 年“ 930“ 2017 年 机构 关于房地产融资政策一览 时间 机构 主要内容 2016 年 10 月 央行 加强房地产银行信贷管理 上交所 收紧公司债券发行 2016 年 11 月 银监会 加强银行资金管理以及信托业务的监管 深交所 加强公司债券分类监管 2017 年 2 月 央行 严格管理银行信贷流向 证监会 规范上市公司股权融资 中基协 限制私募资产投资 2017 年 4 月 银监会 进一步加强银行信贷管理以及对金融机构 、 信托公司监管 2017 年 5 月 银监会 加强对信托业务违规检查 财政部及国土资源部 严格限制土地储备债务发行 发改委 收紧海外债发行审核 2017 年 8 月 央行 继续严格限制银行信贷 2017 年 12 月 银监会 发布 关于规范银信类业务的通知 信息来源 ： 证监会，银 监会， 中国证券投资基金业协会，中国 信托业协会， 发展和改革委员会，财政部及国土资源部， 同策研究院整理 自 2018 年以来 ， 政策 进一步 延续 之前的定调 。 一方面 出台了规范和监管性政策，如银 监会进一步清理了表外业务和通道业务、 规范了委托贷款业务 ，同时 重要部门 也明确了房地产企业及项目的相关要求 ； 另一方面扶持 和鼓励 性 的政策 也层出不穷 ，如 在 大力扶持和发展住房租赁市场 的同时 ， 2018 年 4 至 5 月， 银保监会 2相继推出了关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知以及关于保险资金参与长租市场有关事项的通知，为保险资金以及金融机构进入住房租赁市场开辟道路 。总的来看， 不论 规范 或 扶持 ，尽管监管约束的主体为金融机构， 但是由于 房地产行业融资渠道和方式的特殊性，行业层面的 资金面受 到了不同 深度与广度 的 影响 。 图表 5 - 2018 年 房地产企业 融资相关典型 政策 、事件 时间 文件名 主要内容 文件重点 2018 年 1 月 中国 银监会关于印发商业银行委托贷款管理办法的通知 明确规定了委托贷款的资金来源，不得 是 “ 受托管理的他人资金、银行授信资金 、具有特定用途的各类专项基金、其他 债务 性资金和无法证明来源的资金等 ” ； 规定银行不得接受委托人为 金融资产 管理公司和经营贷款业务机构的委托贷款业务 申 请 ； 规定资金不得用于国家禁止领域 限制 委托贷款 2018 年 2 月 上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知 就并购贷款展开进一步规范，要求严格控制并购贷款投向，特别是房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应穿透监管 地产相关项目应按穿透原则管理 2018 年 4 月 关于规范金融机构资产 管理业务的指导意见 坚持有的放矢的问题导向。重点针对资产管理业务的多层嵌套、杠杆不清、套利严重、投机频繁等问题，设定统一的标准规制，同时对金融创新坚持趋利避害、一分为二，留出发展空间 限制 银行表外和通道业务 2 自 2018 年 3 月，银监会与保监会合并组成中国银行保险监督委员会（银保监会）。 第二 章 2018 年房地产行业 融资现状 与方式及趋势判断 2018 年 4 月 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等 规范房企境外发债资金投向 2018 年 4 月 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 开展住房租赁 ABS 的基本条件 ；优先和重点支持领域；完善住房租赁 ABS 的工作程序 ；加强住房租赁 ABS 监管 ，营造良好政策环境 推进租赁住房ABS 2018 年 5 月 关于保险资金参与长租 市场有关事项的通知 文件主要从项目和 SPV 两个方面对于险资投资住房租赁市场进行规范。另外强调了严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。 明确险资参与租赁住房市场 信息来源 ： 证监会，银保监会， 中国 信托业协会， 公开资料， 同策研究院整理 第二 节 2018 年 房地产企业的融资 方式 及政策影响 房地产行业是典型 的 资金 密集型行业， 房地产企业每一个项目的开发都伴随着大量的资金投入。整体来看， 房地产企业 对于资金的需求 主要 分为项目和集团两个层面 ， 更具体来看， 项目层面又根据开发流程分为多个融资阶段。 因此， 金融 市场的 监管政策 直接 影响着房地产开发 过程中的多个 环节。 2.1 项目层面 项目开发与销售是 目前我国大多数 房地产企业的主营业务。 开发项目所需求的资金量巨大，是房地产企业 大规模融资最重要的用途和投向。项目开发的全流程大致分为前期准备、工程建设、销售 /自持以及物业运营四个阶段，每个阶段都有着不同的融资需求和融资方式。 房地产项目前期准备阶段 最重要的内容包括：土地使用权获取，规划设计，设计报规，项目报建以及 登记申办 施工许可证等其他证照办理。其中，获取土地 使用权 需要缴纳大笔的土地款。据同策研究院 上市房企拿地金额和面积排行榜 对 20 家 重点 上市房企 月度 拿地金额 与面积 数据的持续监测， 2018 年，监测房企拿地金额累计高达两万亿元人民币以上。 在目前的政策 监管 环境下，缴纳土地款项的资金必须 是房地产企业的 自有资金， 合规的项目层面外部 融资 只能发生在 项