商业物业经营行业深度研究：非住宅物业：美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘.pdf

行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 商业物业经营 证券 研究报告 2019 年 11 月 26 日 投资 评级 行业 评级 强于大市 (首次 评级 ) 上次评级 作者 刘章明 分析师 SAC 执业证书编号： S1110516060001 liuzhangmingtfzq 孙海洋 分析师 SAC 执业证书编号： S1110518070004 sunhaiyangtfzq 资料 来源： 贝格数据 相关报告 行业走势图 非住宅物业 ： 美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘 非住宅物业概况 后勤社会化改造释放行业空间 ，后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来，推向社会，以市场为导向，让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等，主要目的是通过社会化改造，提升后勤部门的工作效率，通过更有效的资源配置，在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时，精简人事，降低成本。我国开始后勤社会化改造已超过 20 年，目前仍处于半社会化阶段。 机构后勤项目的释放是一个长期的过程，但随着越来越多的机构通过后勤社会化受益，这个过程正在加快。 非住宅物业千亿市场，占据物管半壁江山 。 非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园 区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。 中物研协数据显示， 2018 年 500 强物管企业非住宅管理面积占比 36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比 52.38%，非住宅总管理面积 43.41 亿平方米。 2018 年 500 强基础物业管理服务非住宅总营收 1182.50 亿元 ， 中指院预计到 2025 年，非住宅销售面积累计达到 37 亿平方米，按非住宅物业费均值（ 5.92 元 /月 /平米）计算，市场规模 2628.48 亿元。 非住宅单价高，收缴率高，利润稳定性佳 。 中指院数据显示， 2018 年 百强企业办公物业平均单价最高，达 7.84 元 /平方米 /月；其次是商业物业，单价为 7.01 元 /平方米 /月 ； 住宅物业单价 2.25 元 /平方米 /月。收缴率方面，非住宅物业普遍高于住宅物业。 2018 年住宅物业收缴率 91.67%；非住宅物业中除商业物业（收缴率 93.12%）之外，其余所有业态均在 97%之上。 此外，非住宅项目提价更容易，周期更短。 竞争格局尚未明确，壁垒高 。 相对住宅物业而言，现阶段非住宅物管领域竞争格局总体上尚未明确， 非住宅物业对管理效率和科技赋能的高要求决定了其更高的进入壁垒，此外，不同业态之间参与者和竞争态势各不相同。非住宅项目的核心竞争力还包括： i.品牌效应，如拿下地标性项目； ii.优秀的服务质量； iii.拥有优秀的销售团队和广泛的关系网络 。 各细分市场分析 商办，商业物业 +商业办公市场约 1500亿 ， 国家统计局数据显示， 2000-2018年商业用商品房累计销售面积 11.89 亿平方米，其中 1.20 亿为 2018 年新增销面积。以百强物管企业 18 年商业业态均价（ 7.01 元 /平方米 /月）计，商业物业市场空间 1000 亿元，其 中 18 年新增市场空间 101 亿元。 2000-18年办公楼商品房累计销售面积 3.67 亿平方米，其中 0.44 亿为 2018 年新增销面。以百强物管企业 18 年办公业态均价（ 7.84 元 /平方米 /月）计，办公物业市场空间 345 亿元，其中 18 年新增市场空间 41 亿元。 高要求造就高单价，商写办公单价最高 ， 商办物业业务范围广。除传统的保安、保洁和设施管理等基础业务外，商办物业还会涉及商务支持性业务，主要包括商业形象宣传推广以及承租客户选择等 ， 主要特点是管理规模大、服务对象多、服务行业广，对质量和安全要求高 。 机场，民航业发展迅速， 机场物管市场约 240 亿 ， 据 2018 年民航机场生产统计公报显示， 2018 年我国民航颁证运输机场共 235 家，假设平均每家每年 1 亿元基础物管费开支（其通常由多个物管公司共同承担），则物管机场物业共有市场约 240 亿元。 民航物业特点是规模大，服务范围广， 项目种类多。服务范围通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等，性质各不相同，项目包括保洁、保安、设施维护等，对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求 。 先发优势显著，龙头企业抢滩登陆 ， 国内机场物业市场尚处蓝海阶段。尽管民航业规模大，业内物-6%-1%4%9%14%19%24%29%2018-11 2019-03 2019-07商业物业经营 沪深 300行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 管公司的市场份额较小，分散程度高。龙头企业积极布局，均不同程度上涉及航空物业领域。 学校，业主单一，注重教学和学生安全，存量市场约 800 亿元 ， 2018 年我国公民办小初高及高校共 23 万家，其中包含普通高校 2663 家，假设高校平均每年物管费 3000 万元，且全部交于社会化第三方物管公司，则该市场约为 800 亿元。 传统体制制约，后勤社会化推动产业发展 ， 学校传统管理体制制约自身发展，我国一直在努力推进学校后勤社会化改革，但有些学校后勤社会化改革仍然不完善。教育物业服 务优秀企业以规范化、标准化、专业化的服务品质，树立教育物业的标杆，竭诚为师生员工营造良好、安全的教学环境。 医院，伸业务多，专业性、资源整合能力及管控能力强 。 医院物业管理包括传统的“四保”业务，还延伸到中央运送、护理服务、医疗指导服务、床上用品清洗、医疗垃圾处理的业务等。 医院物业管理具有明显的专业性和特殊性，因为医院容易发生人身伤害、交叉感染和群体性事件，新建医院规模大、结构复杂、设备设施先进，要求医院物业有较强的资源整合能力及管控能力。 人性化、专业化、智能化成未来发展趋势 。 城市公建，城市公建管理由政府投资，为公众提供服务 。 大型社会公建项目具有以下三重属性：一是由政府或企事业单位投资；二是为了全体公众利益；三是为公众提供服务。 新技术应用快速增加、人工成本降低成未来发展趋势 。 新大正： “基础物业 +智慧科技”双擎驱动，助飞“国门”大兴 重庆新大正物业集团股份有限公司于 1998 年正式成立，是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施，管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。 2018 年新大正物业在管项目 308 个（其中 222 个来自重庆），在管面积 5367 万平方米（其中 3500 万平米来自重庆）；2018 年签约项目存量为 314 个，签约面积为 6272 万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等 16 个省市。 深耕公共物业领域，市场化运营能力领先行业。新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下，将未 来战略定位于城市公共物业领域，并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标，搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”，并制定向“智慧运营”转型的完整路径。 新大正物业的公共物业中的机场物业项目，近年来发展迅猛，有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力，利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。 风险 提示 ： 劳务成本 上涨、房 地产开发速度不及预期 、核心业务人员流失 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 内容目录 1. 非住宅物业概况 . 5 1.1. 后勤社会化改造释放行业空间 . 5 1.2. 非住宅物业千亿市场，占据物管半壁江山 . 5 1.3. 非住宅单价高，收缴率高，利润稳定性佳 . 7 1.4. 竞争格局尚未明确，壁垒高 . 8 2. 各细分市场分析 . 9 2.1. 商办 . 9 2.1.1. 商业物业 +商业办公市场约 1500 亿 . 9 2.1.2. 高要求造就高单价，商写办公单价最高 . 11 2.1.3. 竞 争格局：市场化、规模化、品牌化 . 12 2.2. 机场 . 12 2.2.1. 民航业发展迅速，机场物管市场约 240 亿 . 13 2.2.2. 航空物业项目规模大，标准高，管理严 . 13 2.2.3. 先 发优势显著，龙头企业抢滩登陆 . 14 2.2. 学校 . 14 2.2.1. 业主单一 ， 注重 教学和学生安全，存量市场约 800 亿元 . 14 2.2.2. 传统体制制约 ， 后勤社会化推动产业发展 . 14 2.3. 医院 . 15 2.3.1. 延伸业务多，专业性、资源整合能力及管控能力强 . 15 2.3.2. 人性化、专业化、智能化成未来发展趋势 . 16 2.4. . 17 2.4. 城市公建 . 17 2.4.1. 城市公建管理由政府投资，为公众提供服务 . 17 2.4.2. 新技术应用快速增加 、 人工成本降低成未来发展趋势 . 17 3. 新大正：“基础物业 +智慧科技”双擎驱动，助飞“国门”大兴 . 18 4. 风险警示 . 18 图表目录 图 1： 18 年 500 强物管企业非住宅在管面积占比 36.52% . 5 图 2： 18 年 500 强物管企业非住宅基础服务营收占比 52.38% . 6 图 3：非住宅物业特点及对物业公司的要求 . 7 图 4：非住宅物业单价相比住宅物业更高 . 8 图 5：非住宅物业收缴率更高 . 8 图 6： 18 年百强物业非住宅物业收入占比 54.2% . 8 图 7： 18 年物管 500 强中 93%布局办公物业， 74%布局商业物业。 . 9 图 8：商业、办公物业收入在所有非住宅业态中占比最高 . 9 图 9： 18 年办公用商品房累计销售面积 0.44 亿平米， 00-18 年累计销面 3.67 亿平米 . 10 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图 10： 18 年商业用商品房销售销售面积 1.2 亿平米， 00-18 年累计销面 11.89 亿平米 . 10 图 11：商办物业特点 . 12 图 12： 18 年百强物业商业、办公物业平均单价最高 . 12 图 13： 18 年定期航班通航机场 233 个，同比增 2.19% . 13 图 14： 18 年民用机场旅客吞吐 12.65 亿人次，同比增 10.18% . 13 图 15： 2018 年我国民航颁证运输机场共 235 家 . 13 图 16：管理体制和模式呈多样 化 . 15 图 17：医院物业管理的特征 . 16 图 18：医院物业管理未来发展趋势 . 17 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 1. 非住宅物业概况 1.1. 后勤社会化改造释放行业空间 后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来，推向社会，以市场为导向，让社会力量为其提供后勤服务。 其主要面向高校、机构、医院和军队等，主要目的是通过社会化改造，提升后勤部门的工作效率，通过更有效的资源配置，在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时，精简人事，降低成本。 我国开始后勤社会化改造已超过 20 年，目前仍处于半社会化阶段。 以高校后勤为例，其一方面引入社会资源，另一方面仍拥有自己的后勤管理部门，且这些部门具有较大的权限与职责。大部分高校中，社会资源还未能完全进入后勤服务的核心。部分高校的后勤部门 还未能完全剥离出来，成为独立法人。 随着后勤社会化进程的加深与后勤服务的剥离，越来越多的项目将进入市场，在非住宅物业领域释放广阔的市场空间。 各单位推进后勤社会化内生动力强劲。 大型机构的后勤服务体系庞大而复杂，机构难以保证质量、多样性和专业性，且传统的后勤部门人员数量庞大，效率低下。后勤服务本身就是社会和市场的有机组成部分，将后勤集团转为独立的企业，并逐步融入社会和市场体系之中能充分发挥比较优势，优化社会资源配置。目前，后勤社会化的主要障碍是行政后勤既得利益者，而和平处置既得利益者是一个漫长的过程。 因此机构后 勤项目的释放是一个长期的过程 ， 但随着越来越多的机构通过后勤社会化受益，这个过程正在加快。 非住宅领域的物业企业在竞争这些机构后勤相关项目上具有优势。 主要 是物业和后勤服务具有较强的相关性。 后勤服务中的保安、保洁、绿化、设施管理维护以及场地租赁等服务是物业服务中的常见项目，物业公司拥有专门的技术平台以保证服务专业性和丰富的经营管理经验以保证服务质量。此外，物业公司通常拥有多样的渠道，能提供多样化的服务，满足业主的各项需求。 因此，物管企业将能够从后勤社会化改造中收益，尤其是在非住宅项目中拥有丰富经验，市场化运营， 且能够服务大型项目的头部物业管理企业。 1.2. 非住宅物业 千亿市场 ， 占据物管半壁江山 非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、 园区物业和 公建物业 。城市公建物业又可进一步细分为 学校物业、医院物业、公共交通物业等 。 非住宅物业覆盖范围广，是物管行业的重要组成部分。 非住宅领域市场空间广阔。 中指院数据显示， 2018 年全国产业园区物业在管面积 8.9 亿平方米；医院数量 2.9 万个，其中三级医院 2267 个，二级医院 8081 个；全国教育事业发展统计公报显示， 全国 普通 高等学校数量 2663 所 （含独立学院 265 所） 。 2018 年 500 强物管企业非住宅营收占比超 50%。 中物研协数据显示， 2018 年 500 强物管企业非住宅管理面积占比 36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比 52.38%。 具体来看： 商业、办公、园区、学校、医院在管面积分别为 6.94 亿平方米 ， 10.98 亿平方米 ，7.39 亿平方米 ， 6.29 亿平方米 ， 2.04 亿平方米 ，非住宅总管理面积 43.41 亿平方米 。 图 1： 18 年 500 强物管企业非住宅在管面积占比 36.52% 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 资料来源： 中物研协， 天风证券研究所 2018 年 500 强基础物业管理服务 商业、办公、园区、学校、医院 营收分别为 169.86亿元， 497.19 亿元， 125.40 亿元， 112.03 亿元， 111.17 亿元，非住宅总营收 1182.50 亿元 。 图 2： 18 年 500 强物管企业非住宅基础服务营收占比 52.38% 资料来源： 中物研协， 天风证券研究所 预计 2025 年非住宅物业市场规模 2628.48 亿元 。 中指院预计到 2025 年，非住宅销售面积累计达到 37 亿平方米，按非住宅物业费均值（ 5.92 元 /月 /平米）计算，市场规模 2628.48 亿元 。 商品住宅销售面积累计 238 亿平方米，按照百强企业住宅物业费（ 2.25 元/月 /平米）计算，市场规模 6426 亿元；整体市场规模 9054. 48 亿元，非住宅市场规模占比 29.03%。 与住宅物业相比，非住宅 物业最大的区别在于其对专业性的要求更高。 首先 ， 非住宅项目建筑 层数多， 类型广，功能复杂，人员稠密， 容易 发生安全问题。 因此， 完善 的 安全监控设施 和丰富的安保经验 尤为重要， 是保障 安全的基础 。 设施 和人员需要做到紧密结合，63.48%5.84%9.24%6.21%5.30%1.72%6.71%36.52%500强各业态在管面积占比住宅 商业 办公 园区 学校 医院 其他47.62%7.53%22.03%5.56%4.96%4.92%5.43%52.38%500强各业态基础服务营收占比住宅 商业 办公 园区 学校 医院 其他行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 各项监控信息需有效传达 至控制中心 。管理 人员 需事先制定 和准备 应急预案 ， 以应对各项突发事件。 此外，安保人员还需 24 小时不间断值班巡逻，高度警惕，严格记录人员和物资进出。 安全是一切 生产活动 的前提， 非住宅项目更复杂的 情况 对 管理者 要求 更高 。 第二 ， 非住宅项目对保洁业务 要求更高 。 作业者 需制定详细的定期保洁计划， 并需要有效沟通， 及时 处理 辖区内的保洁事件， 以确保 场所及设施 全天无死角卫生清洁 。 如果保洁工作 得不到 及时、有效地进行， 场所的整体形象 和业主满意度均 将受到负面影响。 第三， 非住宅物业 服务 范围更广泛。 传统住宅物业管理范围主要是公共区域，而 非住宅业务 服务范围包括 厕所、楼梯 和其他公共区域， 还涉及到 舞台、会议室 的出租和管理 等 ，服务的内容更广泛，对服务人员 专业性要求 更高。 此外， 相比于住宅物业， 非住宅 物业负责的设施种类 更多， 规模 更大 。因此 ， 非住宅项目服务人员在上岗前 通常 需要经过更系统、科学、有针对性的岗前培训 。同时，企业还需 定期或不定期地对服务人员的 工作状态和效率进行检查 ，以确保服务质量。 图 3： 非住宅物业特点及对物业公司的要求 资料来源：天风证券研究所 因此， 非住宅物业企业 注重管理效率与科技赋能，其 需要拥有完善 、规范 的工作流程，并 建立配套的 信息 平台 和 科学 的 管理 制度 。 完善、规范的工作流程 使各项工作 有章可循，保证了服务的 有效性和科学性， 是管理好非住宅项目的重要基础。 物管公司 在日常经营中需不断改进和完善现有工作流程，以提高服务品质。 科学、完善的管理制度是企业在复杂的非住宅项目中生存的重要条件。 管理效果关乎项目安全和服务质量。 项目规模越大 ，对服务商的管理能力要求越高。此外，管理效率还决定了企业的规模和扩张速度 优秀的管理能力是企业 在保证服务质量的前提下， 实现高速扩张，达到更大规模的前提。 对信息技术的运用，尤其是 信息 平台 有助于实现协同运作，消除信息孤岛， 提升管理的 精细化和一体化 ， 打通线上和线下， 提升工作效率 和服务质量 。 管理平台 及对 移动互联和 物联网科技的应用 是 目前 非住宅物管的 重点发展方向， 如保利物业 投资 “ 芯智慧 ” 平台 、 中航善达开发 的 “ 智慧物业平台 ” 以及新大正物业 开发 的“慧服务”平台等。 目前互联科技 在物业行业中的总体渗透水平较浅，在未来有较大提高空间。 随着 移动互联科技的 发展，在 5G 技术得到充分应用 后 ，非住宅 物业对信息科技的应用有望迎来又一轮 成长 。 1.3. 非住宅单价高，收缴率高 ，利润稳定性佳 相较于住宅物业，非住宅物业单价较住宅物业更高 。 中指院数据显示， 2018 年百强企业办公物业平均单价最高，达 7.84 元 /平方米 /月；其次是商业物业，单价为 7.01 元 /平方米 /月。而住宅物业单价仅有 2.25 元 /平方米 /月。 收缴率方面，非住宅物业普遍高于住宅物业。 2018 年住宅物业收缴率 91.67%； 非住宅非住宅业务更容易发生安全问题 完善的监控设施和丰富的安保经验尤为重要，是保障安全的基础对保洁业务要求更高 科技赋能，建立高效的沟通、管 理机制和标准化的服务流程服务范围广泛，涉及项目多 对服务人员的专业性提出更高要 求，需定期培训、检查行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 物业中除商业物业（收缴率 93.12%）之外，其余所有业态均在 97%之上。 图 4： 非住宅物业单价相比住宅物业更高 图 5： 非住宅物业收缴率更高 资料来源： 中指院， 天风证券研究所 资料来源： 中指院 ， 天风证券研究所 非住宅项目 提价 更容易 ，周期更短 。 住宅物业提价 过程繁琐 ，周期长。 住宅项目提价需要和政府 部门报备，并和业主及 业 委会沟通 。因此 部分住宅项目 物管单价数十年来都没有提升， 目前 企业住宅业态单价的提升主要来自于 新项目的更高单价。 非住宅提价 流程更简单， 且合同期相比住宅项目更短， 因此出现连续亏损的概率较住宅项目更低 。 此外， 企业能更灵活地进入或退出 非住宅项目， 及时退出 低利润项目 ；相比之下住宅项目的 进入或退出往往需要平衡多方利益 ，流程繁琐冗长 。 更高的流动性 是非住宅项目拥有更高、更稳定毛利的保障。 随着人力成本 的不断攀升， 毛利率和 单价的重要性日益 增长 。 人力成本是 物业企业最主要的 营业 成本。 中指院 数据 显示， 2018 年百强物业人员费用占营业成本 57.84%，同比+2.00pct。 随着人们对生活水平 的 要求日益提升， 平均工资呈刚性上涨趋势 。物业 企业开始寻求 通过提升管理效率和 提 高 项目 单价以保证利润率。 行业头部企业开始加速开展非住宅物业项目 ， 物业管理协会数据显示， 2018 年百强企业在非住宅物业领域集中发力， 2018非住宅收入占比同比增 13.9%， 占比达 54.2%，近 4 年来首次超过 50%。 图 6： 18 年百强物业非住宅物业收入占比 54.2% 资料来源： 中指院， 天风证券研究所 1.4. 竞争格局 尚未明确， 壁垒高 2.257.84 7.013.72 3.61 3.586.84 5.924.220246810住宅 办公 商业 公共 产业 学校 医院 其他 平均2018各业态单价（元 /平方米 /月）91.67%93.12%97.47%98.34%97.34%98.20%98.69%90%92%94%96%98%100%住宅 商业 办公 公共 产业 学校 医院收缴率45.8%59.7%57.8%53.6%14.5%12.6%10.1%6.8%19.9%14.4%14.8%22.3%19.8%13.3%17.3%17.3%0% 20% 40% 60% 80% 100%2018201720162015百强各业态收入占比住宅 商业 办公 其他行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 相对住宅物业而言， 现阶段 非住宅 物管 领域竞争格局总体上尚未明确， 非住宅物业 对管理效率和科技赋能 的高要求决定了其更高的进入壁垒 ，此外，不同业态之间参与者和竞争态势各不相同 。 国内领先的非住宅物业企业，如保利、中航善达和万科等，均在早年进入非住宅物业，并拥有丰富的管理经验。不同业态间竞争态势不同，如中航善达在机构物业领域处于领先位置 ； 万科 在商业和办公物业领域 领先 ，并发布“万科商企”子品牌 ； 学校物业主要参与者为丹田股份、东吴物业和新大正等。 因此 我们认为， 要想在非住宅物业中有所斩获，物业企业最好能更早地进入非住宅领域，并开展多种业态的业务。 除了 管理能力和科技赋能之外 ， 非住宅项目的核心竞争力还包括： i.品牌 效应 ， 如 拿下地标 性 项目； ii.优秀的服务质量 ； iii.拥有 优秀的销售 团队和广泛的关系网络。具体来看： 非住宅项目口碑传播很快 非住宅项目的业主之间交流更频繁，因此 物管公司的口碑传播速度很快 。 拥有样板工程，且 口碑良好的物管公司能够很快开拓新的业务 。如重庆 新大正物业， 其通过对重庆江北机场的高质量服务相继赢的了北京 首都国际机场 T3 航站楼的业务，并 成功进驻大兴机场 。 单个 项目 不同业务 通常由多个公司负责， 满意度高的公司能 赢 取 更多业务 部分规模较大的非 住宅项目由多个公司 管理， 并 负责不同的 业务。因此，业主 能够对比 不同公司 的业务水平和服务质量 ， 并在日后将更多的业务分给好公司。 能提供高质量 服务的企业能留下来， 逐渐获得更多业务， 而服务质量不佳的企业 会被迅速淘汰。 企业有时需要通过关键的销售人员获取新业务 业主通常会更加信任 自己认识的人， 部分 非住宅 项目 需要一定的人脉关系才能 获得 ，而企业的人脉关系可能来自于少数几名关键人员 。 因此， 企业需要 完善、有效 的激励机制以保留关键员工 ，并充分发挥其能力 。 优质 非住宅物管企业 拥有 良好的管理体系，重视科技赋能， 能够提供优秀的服务质量，并拥有完善有效的激励体系。 2. 各细分市场 分析 2.1. 商办 商办物业即商业物业和办公物业。 商业物业主要是各种购物商场，包括商业、餐饮、娱乐等多 种 功能 的 经营场所，具有经营性、服务性的特点；办公物业主要是写字楼。 2.1.1. 商业物业 +商业办公市场约 1500 亿 商办物业是非住宅物业的重要组成部分，是我国非住宅物业 中 发展最成熟，覆盖最 广，贡献营收最多 的业态。 中物研协数据显示， 2018 年物管 500 强企业中，有 93%的企业布局办公物业，有 74% 的企业布局商业物业，在所有非住宅业态中排一、二名。 500 强商业、办公物业总收入占非住宅物业总收入 14.36%， 42.05%，在所有非住宅业态中排一、二名。 图 7： 18 年物管 500 强中 93%布局办公物业， 74%布局商业物业。 图 8： 商业、办公物业收入在所有非住宅业态中占比最高 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 资料来源： 中物研协， 天风证券研究所 资料来源： 中物研协， 天风证券研究所 商办物业行业空间大，增速高。 国家统计局数据显示， 2000-2018 年商业用商品房累计销售面积 11.89 亿平方米，其中 1.20 亿为 2018 年新增销 面积 。 以百强物管企业 18 年商业业态均价（ 7.01 元 /平方米 /月）计， 商业物业市场空间 1000 亿元， 其中 18 年新增市场空间 101 亿元。 2000-2018 年办公楼商品房累计销售面积 3.67 亿平方米， 其中 0.44 亿为 2018 年新增销面。以 百强物管企业 18 年办公业态均价（ 7.84 元 /平方米 /月）计， 办公物业市场空间345 亿元， 其中 18 年新增市场空间 41 亿元。 图 9： 18 年办公用商品房累计销售面积 0.44 亿平米， 00-18 年累计销面 3.67 亿平米 资料来源： 国家统计局， 天风证券研究所 图 10： 18 年商业用商品房销售销售面积 1.2 亿平米， 00-18 年累计销面 11.89 亿平米 74.0%93.0%54.4%62.8%41.6%47.2%48.8%0%50%100%商业 办公 园区 学校 医院 公众 其他500强物管企业各业态布局数量占比14.36%42.05%10.60%9.47%9.40%3.72%10.39%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%商业 办公 园区 学校 医院 公众 其他2018非住宅业态收入占比437 503 53