2019-2020非住宅物业管理行业分析报告.docx

2019-2020非住宅物业管理行业分析报告 正文目录 前言 .8 非住宅物管：业 态空间广阔，将成为物管领域新赛道 .9 我国非住宅物管市场：收入已占基础服务半壁江山 .9 非住宅物管模式特点：高门槛、更分散、盈利能力具备改善空间 . 11 非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向 .14 非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求 .14 非住宅领域增值服务仍有较大挖掘空间 .15 物管领域证券化提速，非住宅运作案例增多 .17 物业管理空间 突破将成必然，非住宅物业管理市场将成为重要蓝海 .19 未来非住宅业态占比将持续提升，市场规模有望超 8000 亿 .19 各种非住宅业态将带来龙头新一轮集中度提升空间 .20 非住宅物业业态 结构：百花齐放，多元蓝海 .22 商办物业：覆盖度相对较高，服务深化空间大 .22 商办物业管理空间 .22 商办物业管理特点 .23 商办物业管理业态结构：写字楼 .24 商办物业管理业态结构：商业 .25 产业园区：从基础物管到园区运营 .27 产业园区物业管理空间 .27 产业园区物业管理特点 .27 产业园区物业管理业态结构 .27 学校：后勤服务社会化推动发展，公益属性突出 .29 学校物业管理空间 .29 学校物业管理特点 .29 学校物业管理业态结构 .30 医院：把握后勤服务市场化、社会化趋势 .32 医院物业管理特点 .32 医院物业管理业态结构 .32 公共场馆：潜在空间广阔，龙头积极布局 .34 公共场馆物业管理特点 .34 公共场馆物业管理业态结构 .35 非住宅物管模式 思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值 .38 海外设施管理 30 年：单一到集成服务、本地到全球、低附加值到高附加值 .38 设施管理行业全球过万亿美元，中国市场规模和渗透率提升空间依然较大 .40 非住宅物管龙头 复盘：借力资本并购，拓展空间、升维模式 .43 商办物管典范 世邦魏理仕：布局商业地产全生命周期的跨境服务商 .43 发展历程：基于客户关系和全产业链资源的多元服务组合和全球化并购扩张 .43 业务模式 ： 物业管理和服务外包收入持续提升 ， 商业地产优势赋予客户粘性和 服务连续性优势 .45 物业管理 ：零售、写字楼、物流等商业地产为主，成本节约效应明显 .47 历史业绩 ：长期增长稳健，外延并购和内生增长双驱动 .49 市场表现 ：市值持续创新高，历史 PE（ TTM）中枢 20 倍 .50 爱玛客： 深耕美国，注重资本运作和并购扩张的集成设施管理龙头 .51 发展历程 ：资本运作频繁，并购筑就壁垒 .51 业务模式 ： 团餐与设施管理业务多采用 类 “ 包干制 ” 模式 ， 制服业务规模效应 更佳 .53 历史业绩 ：业务量质齐升叠加利息费用收窄，第三次上市后业绩持续增长 .56 市场表现 ：快速成长期市值 CAGR 为 19%， PE（ TTM）均值 30 倍 .57 欧艾斯： 聚焦大客户战略，自营传统服务的集成设施管理龙头 .57 发展历程 ：从数量到质量有机升级，全自营提供高品质服务 .57 业务板块 ：聚焦传统自营服务，集成服务发展迅速 .59 历史业绩 ：重整市场业务布局，聚焦核心客户高质量发展 .61 市场表现 ：快速成长期市值 CAGR 为 25%， PE（ TTM）均值 30 倍 .63 小结：基 础赋能到价值创造，三路径谋多元发展 .63 投资建议 .65 风险提示 .66 图表目录 图表 1： 非住宅物业的分类 . 9 图表 2： 我国城镇化率 . 10 图表 3： 我国城镇居民人均可支配收入 . 10 图表 4： 全国物业管理行业管理规模和同比增速 . 10 图表 5： 全国物业管理行业经营收入和同比增速 . 10 图表 6： 2018 年 500 强物管企业管理面积业态分布 . 10 图表 7： 2018 年 500 强物管企业基础物业服务营收业态分布 . 10 图表 8： 2018 年 500 强物管企业布局各业态的企业数量占比 . 11 图表 9： 2019 年各业态物业管理服务领先企业 . 12 图表 10： 2018 年 500 强物管企业分业态平均物业费 . 13 图表 11： 2018 年 500 强物管企业分业态平均物业费收缴率 . 13 图表 12： 2018 年 500 强物管企业收入结构 . 13 图表 13： 2018 年 500 强物管企业成本结构 . 13 图表 14： 2018 年部分物管公司盈利能力对比 . 14 图表 15： 2018 年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比 . 14 图表 16： 2018 年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比 . 14 图表 17： 上市物业管理公司非住宅物业布局情况 . 15 图表 18： 2018 年 500 强企业增值服务营收和净利润占比 . 16 图表 19： 百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率 . 16 图表 20： 2018 年部分上市物管公司增值服务收入占比 .16 图表 21： 2018 年百强物管公司增值服务收入来源 .17 图表 22： 我 国物管公司上市情况 （ 数据截至 2019 年 10 月 29 日， PE 为 Wind 一致预期） .17 图表 23： 保利物业非住宅项目营收占比 .18 图表 24： 保利物业非住宅项目在管面积占比 .18 图表 25： 招商物业城市综合运营模式 .18 图表 26： 2018 年以来部分百强物管公司收并购案例 .19 图表 27： 全国商品房竣工面积和同比增速 .20 图表 28： 全国物管管理规模累计增量和商品房竣工面积累计值 .20 图表 29： 2025 年我国非住宅物管市场规模测算 .20 图表 30： 2017 年末全国各类建设用地面积 .21 图表 31： 百强物管企业管理面积和市占率 .21 图表 32： 百强物管企业营业收入和市占率 .21 图表 33： 500 强企业细分业态覆盖度 .22 图表 34： 管理面积 低于 100 万平的 500 强细分业态布局企业占比 .22 图表 35： 物业收入低于 5000 万元的 500 强细分业态布局企业占比 .22 图表 36： 全国商品房新开工面积：写字楼 .23 图表 37： 全国商品房竣工面积：写字楼 .23 图表 38： 全国商品房新开工面积：商业 .23 图表 39： 全国商品房竣工面积：商业 .23 图表 40： 部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌 .24 图表 41： 2018 年 500 强企业写字楼物业管理面积区间段分布 .24 图表 42： 2018 年 500 强企业写字楼物业服务收入区间段分布 .24 图表 43： 2018 年 500 强企业写字楼管理面积城市能级分布 .24 图表 44： 2018 年 500 强企业写字楼各城市能级物业费情况 .24 图表 45： 2018 年 500 强企业写字楼收费形式分布 .25 图表 46： 2018 年 500 强企业写字楼各收费形式物业费情况 .25 图表 47： 百强企业写字楼平均管理面积 .25 图表 48： 百强企业写字楼平均物业服务收入 .25 图表 49： 2018 年 500 强企业商业物业管理面积区间段分布 .26 图表 50： 2018 年 500 强企业商业物业服务收入区间段分布 .26 图表 51： 2018 年 500 强企业商业管理面积城市能级分布 .26 图表 52： 2018 年 500 强企业商业各城市能级物业费情况 .26 图表 53： 2018 年 500 强企业商业管理收费形式分布 .26 图表 54： 2018 年 500 强企业商业管理各收费形式物业费情况 .26 图表 55： 百强企业商业平均管理面积 .27 图表 56： 百强企业商业平均物业服务收入 .27 图表 57： 全国工业用地成交总建面 .27 图表 58： 2018 年 500 强企业产业园区物业管理面积区间段分布 .28 图表 59： 2018 年 500 强企业产业园区物业服务收入区间段分布 .28 图表 60： 2018 年 500 强企业产业园区管理面积城市能级分布 . 28 图表 61： 2018 年 500 强企业产业园区各城市能级物业费情况 . 28 图表 62： 2018 年 500 强企业产业园区收费形式分布 . 28 图表 63： 2018 年 500 强企业产业园区各收费形式物业费情况 . 28 图表 64： 百强企业产业园区平均管理面积 . 29 图表 65： 百强企业产业园区平均物业服务收入 . 29 图表 66： 全国各级各类公办和民办学校数量 . 30 图表 67： 2018 年全国部分类别公办学校校舍建筑面积 . 30 图表 68： 学校物业服务内容 . 30 图表 69： 2018 年 500 强企业学校物业管理面积区间段分布 . 30 图表 70： 2018 年 500 强企业学校物业服务收入区间段分布 . 30 图表 71： 2018 年 500 强企业学校管理面积城市能级分布 . 31 图表 72： 2018 年 500 强企业学校各城市能级物业费情况 . 31 图表 73： 2018 年 500 强企业学校收费形式分布 . 31 图表 74： 2018 年 500 强企业学校各收费形式物业费情况 . 31 图表 75： 百强企业学校平均管理面积 . 31 图表 76： 百强企业学校平均物业服务收入 . 31 图表 77： 全国医院数量 . 32 图表 78： 2017 年不同类别医院数量 . 32 图表 79： 2018 年 500 强企业医院物业管理面积区间段分布 . 33 图表 80： 2018 年 500 强企业医院物业服务收入区间段分布 . 33 图表 81： 2018 年 500 强企业医院管理面积城市能级分布 . 33 图表 82： 2018 年 500 强企业医院各城市能级物业费情况 . 33 图表 83： 2018 年 500 强企业医院管理收费形式分布 . 33 图表 84： 2018 年 500 强企业医院管理各收费形式物业费情况 . 33 图表 85： 百强企业医院平均管理面积 . 34 图表 86： 百强企业医院平均物业服务收入 . 34 图表 87： 全国城镇固定资产投资 . 34 图表 88： 艺术馆、图书档案馆、体育馆固定资产投资 . 34 图表 89： 2018 年 500 强企业公共场馆管理面积区间段分布 . 35 图表 90： 2018 年 500 强企业公共场馆服务收入区间段分布 . 35 图表 91： 2018 年 500 强企业公共场馆管理面积城市能级分布 . 35 图表 92： 2018 年 500 强企业公共场馆各城市能级物业费情况 . 35 图表 93： 2018 年 500 强企业公共场馆收费形式分布 . 36 图表 94： 2018 年 500 强企业公共场馆各收费形式物业费情况 . 36 图表 95： 百强企业公共场馆平均管理面积 . 36 图表 96： 百强企业公共场馆平均物业服务收入 . 36 图表 97： 万科商企服务业务概述 . 37 图表 98： 万科物业珠海横琴新 区 “城市物业 ”模式的具体业务 . 37 图表 99： 设施管理的具体服务范畴 . 38 图表 100： 设施 管理涵 盖的物业业态 . 39 图表 101： 设施管理行业的发展历程 .40 图表 102： 设施管理全球市场规模 .40 图表 103： 2017 年设施管理市场规模在全球主要 区域的分布情况 .41 图表 104： 2017 年中国设施管理市场规模及结构 （单位：亿美元） .42 图表 105： 2017 年全球与中国设施管理行业比较 .42 图表 106： 房地产五大行简介 .43 图表 107： 世邦魏理仕主要业务和服务业态类型 .44 图表 108： 世邦魏理仕发展历程 .45 图表 109： 世邦魏理仕基于全产业链的业务组合 .46 图表 110： 世邦魏理仕业务分类 .46 图表 111： 2016-2018 世邦魏理仕（ CBRE）营收结构 .47 图表 112： 1999-2001 世邦魏理仕（ CBRE）营收结构 .47 图表 113： 2018 年仲量联行（ JLL）营收结构 .47 图表 114： 2018 年戴德梁行（ CWK）营收结构 .47 图表 115： 2018 年高力国际（ CIGI）营收结构 .47 图表 116： 2018 年第一太平戴维 斯 （ SVS）营收结构 .47 图表 117： 2018 年末世邦魏理仕物业管理业态分布 .48 图表 118： 世邦魏理仕物业管理主要服务内容 .48 图表 119： 世邦魏理仕地产景气度评价 .49 图表 120： 五大行营收（亿美元）及增速 .50 图表 121： 五大行净利（亿美元）及增速 .50 图表 122： 五大行毛利率 .50 图表 123： 五大行净利率 .50 图表 124： 世邦魏理仕市值 .50 图表 125： 世邦魏理仕 PE（ TTM） .50 图表 126： 五大行 PE（ TTM）对比 .51 图表 127： 五大行市值对比（亿美元） .51 图表 128： 爱玛客发展历程 .52 图表 129： 爱 玛客美国和海外营收分布 .53 图表 130： 爱玛客团餐与设施管理服务业务概况 .54 图表 131： 爱玛客损益合同和客户利息合同的对比 .55 图表 132： FSS 美国营收和同比增速 .55 图表 133： FSS 海外营收和同比增速 .55 图表 134： FSS 美国和 FSS 海外息税前营业利润率 .55 图表 135： 制服业务营收和同比增速 .56 图表 136： 制服业务息税前营业利润率 .56 图表 137： 爱玛客营收和同比增速 .56 图表 138： 爱玛客归母净利润和同比增速 .56 图表 139： 爱玛客息税前利润率和归母净利率 .57 图表 140： 爱玛客第三次上市后的市值 .57 图表 141： 爱玛客第三次上市后的 PE(TTM) . 57 图表 142： 欧艾斯发展历程 . 58 图表 143： 2018 财年欧艾斯营收占比（按客户群体） . 58 图表 144： 2018 财年欧艾斯营收地域分布 . 59 图表 145： 欧艾斯重点客户 /非重点客户市场内生增长率 . 59 图表 146： 欧艾斯六大业务板块 . 60 图表 147： 2016-2018 财年欧艾斯各业务营收占比 . 60 图表 148： 2018 财年欧艾斯收入分类（按服务类型） . 61 图表 149： 2012-2018 财年欧艾斯集成设施服务营收额（单位：亿美元） . 61 图表 150： 欧艾斯集成设施服务方案 . 61 图表 151： 欧艾斯营业收入和同比增速 . 61 图表 152： 欧艾斯息税前利润率 . 61 图表 153： 欧艾斯负债权益比 . 62 图表 154： 欧艾斯营业利润、净利润与主要成本 . 62 图表 155： 现有全球重点客户 . 63 图表 156： 欧艾斯业绩展望 . 63 图表 157： 欧艾斯市值 . 63 图表 158： 欧艾斯 PE（ TTM） . 63 图表 159： 非住宅物管公司的三条发展思路 . 64 图表 160： 中航善达物业管理业务营收和归母净利润 . 65 图表 161： 万科物业营收和毛利 . 65 图表 162： 2018 年末华夏幸福产业新城基础设施建设情况 . 66 图表 163： 蓝光嘉宝服务营收和归母净利润 . 66 核心观点 我们认为国内非住宅物管市场空间广阔，且由于业态多元、专业化要求更 高，将产生多元延伸增值服务的机会，服务模式将从基础服务升维到高附加值，是一片亟待挖掘的新蓝海。未来国内非住宅物业管理企业可能往三个方向发展：商办物业管理，以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出；专注于部分领域的外包服务提供商。建议关注中航善达、万科 A、华夏幸福、蓝光发展，以及其他正在加速物业管理证券化的企业。 非住宅物管：业态空间广阔，将成为物管领域新赛道 非住宅物业主要包括商办物业、公共建筑和城市公共空间三大类。根据物 协和易居的数据， 2018 年我国非住宅物管市场规模 2941 亿元，占据基础物业服务半壁江山。相较住宅物业，行业竞争格局分散复杂，进入门槛、物业费、收缴率更高，盈利能力存提升空间，将成为国内物管公司拓展的重要方向，证券化也将提速。我们测算 2025 年非住宅物管市场规模有望 超 8000 亿元，城市公共空间的模式拓展可能进一步拓 宽规模。商办物业、产业园区、学校、医院、公共场馆等业态百花齐放，产业园区、学校、医院等业态 500 强企业覆盖度不足 30%，覆盖度和集中度提升空间广阔。 非住宅物管模式思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值 海外非住宅物管以“设施管理”为核心，从非核心业务外包的思路出发， 三十余年来出现了从单一到集成服务、从本地到全球、从低附加值到高附加值的进化过程。相比之下，国内非住宅物业存量广阔，但存在着管理粗放、服务少且品质弱等问题，蕴含着专业服务供需错配带来的较大发展机会。我们认为未来国内非住宅物管的发展路线将 与住宅物管呈现明显差异， 在丰富的物业业态、迥异的增值服务需求驱动下，将产生更为专业化、多元化的延伸服务机会。 非住宅物管龙头复盘：借力资本并购，拓展空间、升维模式 通过复盘世邦魏理仕、爱玛客和欧艾斯的案例，我们认为行业龙头的发展 路径，是通过产业链上的某项强势业务为切入点，形成自己的优势、壁垒或粘性，再借力资本市场进行横向或者纵向收购，拓展多元化业务和服务区域，最终形成对物业所有者的集成产业链服务或者集成设施管理服务， 自身定位从物业所有者的“外包业务执行者”升级为“战略合作伙伴”，从一开始帮助物业所有者进行基础管理、降费增效，到最终反哺核心业务、创造更高附加值。 总结：基础赋能到价值创造，三路径谋多元发展 我们认为国内公司可以沿三条发展思路布局非住宅物管：一、商办物业管 理，以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；二、公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出；三、专注于部分领域的外包服务提供商，在部分服务领域成为标杆。建议关注推进收购招商物业的稀缺非住宅物管标的中航善达，开发企业中具备发力非住宅物管业务禀赋的 万科 A、华夏幸福等，控股 90%的物管子公司蓝光嘉宝服务已在 H 股上市的蓝光发展。目前仍有很多物业管理公司证券化仍在进行当中，我们认为发力布局