物业管理与科技行业联合研究报告（1）：物管搭台，科技唱戏.pdf

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020 年 3 月 5 日 房地产 物管搭台 ， 科技唱戏 光大证券 物业管理与科技 行业 联合研究 报告 (1) 行业 深度 物业供给侧进化之科技赋能 ，疫情下科技应用充分发挥 科技 ， 是物业企业 应对 人 力 成本 提升 的重要手段 ，也是 物业 管理 赋能的重要方式 。 智能化 管理 既可 帮助 物业 企业降低对基础劳动力的依赖 ， 提升管 理效率， 又可助力 业务扩张 及 社区 资源整合。 本次 疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁 /停车等诸多场景 应用 中提升防疫能力 。 物管科技 赋能的 发展方向 ： 硬件和软件齐发力 ，管理 和 终端同提升 总体来看，物业企业科技投入侧重 管理 端、软件端，特别是内部管理系统和商业资源整合。而社区作为管理终端，其硬件设施的提升 很大程度上 依赖 开发商交付状态。目前新房交付的智能化程度提升，物业企业积极推动旧社区改造，社区经营收入的公共收益 也 有望反哺社区硬件提升。 物管科技赋能 的 经济性 案例 ：绿城服务 走在行业前列 物管科技赋能不仅有助于提升物业企业长期竞争力，且在中短期内具备 明显 经济效益 。 2013-2018 年 ， 绿城服务 智能化累计投入 4.1 亿元， 获取 收入 19.67亿元 、毛利超 6.5 亿元。相比 2014 年， 2016-2018 年绿城服务 每平米人工成本下降 14.8%、 13.9%、 12.2%。 物管科技赋能 的 应用场景 ：门禁、停车、安防、设备设施管理 、社区管理 等 物管科技赋能通过众多的服务场景得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备设施 管理等。 门禁场景 ： 多数 企业自行研发门禁系统，融入 物管 APP 平台 ；停车 场景 ： 产销模式与互联网模式主导，物业自建较少 ，智能停车系统在疫情中表现突出； 安防场景 ： 以海康威视、大华股份为代表的安防企业在社区智能安防方面实现全面布局，提供多种解决方案； 设备 设施 管理 ： 以汉威科技（智慧燃气）、宁波水表（智慧水务）为代表的设备厂商，具有成熟物联网产品和配套线上管理系统； 社区管理场景 ： 涌现出不少优秀的 代表性平台 ，如 数字政通数字城管信息系统、捷 顺 科技天启智慧物联管理平台、腾讯海纳管理平台。 投资建议 物业企业的 科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，推荐科技应用较为领先的 绿城服务 （ 2869.HK） 。 围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明 ，空间广阔。 推荐社区智能 设备和服务商 海康威视、 数字政通、 汉威科技、宁波水表 。 头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，建议关注 腾讯控股、阿里巴巴 。 风险分析 智能化设备应用的经济性风险 、依赖风险， 及推进进度慢于预期。 证券 代码 公司 名称 股价 （元） EPS（元） PE（ X） 投资 评级 18A 19E 20E 18A 19E 20E 2869.HK 绿城服务 9.84 0.17 0.21 0.27 35 43 33 买入 002415 海康威视 35.85 1.23 1.33 1.52 21 26 23 买入 300075 数字政通 14.69 0.28 0.32 0.43 39 36 26 买入 300007 汉威科技 14.70 0.21 -0.34 0.53 47 - 25 买入 603700 宁波水表 36.38 1.17 1.35 1.81 25 19 14 买入 资料来源： Wind，光大证券研究所预测，股价时间 2020.3.3；绿城服务股价单位：港元 ； 1港元 =0.89 元 分析师 何缅南 (执业证书编号： S0930518060006) 021-52523801 hemiannanebscn 姜国平 (执业证书编号： S0930514080007) 021-52523857 jianggpebscn 孔蓉 (执业证书编号： S0930517120002) 021-52523837 kongrongebscn 刘凯 (执业证书编号： S0930517100002) 021-52523849 kailiuebscn 王锐 (执业证书编号： S0930517050004) 010-56513153 wangrui3ebscn 殷中枢 (执业证书编号： S0930518040004) 010-58452063 yinzsebscn 范佳瓅 (执业证书编号： S0930518100002) 021-52523691 fanjialiebscn 卫书根 (执业证书编号： S0930517090002) 021-52523858 weishugenebscn 贺根 (执业证书编号： S0930518040002) 021-52523863 hegenebscn 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibinebscn 王经纬 0755-23945524 wangjingweiebscn 乐济铭 021-52523797 lejimingebscn 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 投资 聚焦 研究背景 我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型 物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中 科技赋能 ，提质增效 是物业供给侧进化的重要方向之一。 疫情中，物业企业的科 技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看 ，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。 随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。而社 区智能化程度提 升，带动下游智能设备和服务商市场空间提升，科技产品的社区落地 前景光明。 基于此，我们从物管科技赋能出发，探究物管科技赋能的发展方向和 应用场景，以及由此带动的下游 智能设备和服务商发展机遇。 我们 创新之处 1）从物业企业和社区的角度出发，将物管科技赋能分为总部 /管理端和终端 /传感端，并分别阐述其应用推广的受益者和推动力量； 2）经济性分析。物管科技赋能涉及到企业前期投入，需定量考察投入产出，以方便企业做出决策。经我们测算， 2013-2018 年绿城服务智能化累计投入 4.1 亿元，获取收入 19.67 亿元、毛利超 6.5 亿元。相比 2014 年，2016-2018 年绿城服务 每平米人工成本 下降 14.8%、 13.9%、 12.2%； 3）分场景讨论。物管科技赋能需要通过众多的服务场景才能得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备与设备管理、社区管理等。经过分场景讨论，我们总结出各个场景下下游智能设备和服务商发展现状和发展机遇。 投资观点 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，我们推荐科技应用较为领 先的物业服务商 绿城服务 。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地 前景光明，我们推荐社区智能应用设备和服务商 海康威视、 数字政通 、 汉威科技、宁波水表 。 头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，我们建议关注 腾讯控股、阿里巴巴 。 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 目 录 1、 物业供给侧进化之科技赋能 . 4 1.1、 科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段 . 4 1.2、 科技应用是物业赋能的重要方式 . 6 1.3、 物业企业科技应用历程 . 7 1.4、 物业企业科技抗疫 . 12 2、 物管科技赋发展方向 . 14 2.1、 管理端日趋成熟 . 14 2.2、 终端智能化提升 . 16 2.3、 发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能 . 17 3、 物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例 . 20 3.1、 投入端 . 21 3.2、 产出端 . 23 3.3、 提效端 . 24 4、 物管科技赋能：社区科技的应用场景 . 25 5、 推荐标的 . 42 5.1、 绿城服务 . 42 5.2、 海康威视 . 43 5.3、 数字政通 . 44 5.4、 汉威科技 . 45 5.5、 宁波水表 . 46 6、 风险分析 . 47 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 1、 物业 供给侧进化之 科技赋能 我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型 物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中 科技赋能 ，提质增效 是物业供给侧进化的重要方向之一。 随着物联网、大数 据等技术的普及，智能道闸 、 智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高， 物业服务企业 普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。 疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。 综合来看 ，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期 竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。 图 1： 物业管理企业通过科技应用实现降本增效 资料来源：光大证券研究所 1.1、 科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段 物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指数研究院 中国物业服务百强企业研究报告 ，2017-2018 年，物业百强企业成本构成中，人员费用占比分别为 55.84%和57.84%。 图 2： 物业百强企业成本构成中人员费用占比 图 3： 2018 年物业百强企业成本构成 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 移动互联物联网大数据人工智能其他技术物业服务企业智能道闸系统智能楼宇服务机器人智能门禁系统集成管控系统设施管理系统数据共享中心云平台管理运作成本人工成本物料消耗成本能源消耗成本物业信息化，提升管理效率操作机械化，提升作业效率流程标准化，服务质量统一服务智能化，提升服务品质降本增效50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%60.00%2015 2016 2017 2018人员费用占比 57.8% 公用设施保险费用 绿化费 办公费用 安保费 清洁费 公用设施维护 其他费用 人员费用 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。 图 4： 居民服务和其他服务业就业人员平均工资 图 5： 36 城市物业服务费 :普通住宅（元 /平米 *月） 资料来源： Wind、光大证券研究所 资料来源： Wind、光大证券研究所 ，截止 2020.1 我们在 服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显 物业服务行业系列报告（ 1） 中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有： 1）通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效； 2）加大外包力度， 利用 第三方专业外包公司 的 规模化效应； 3）通过开展业主增值服务实现增收； 4）推动物业费提价。 图 6： 物业企业利润挤压与释放模型 资料来源： 光大证券研究所 0%5%10%15%20%010,00020,00030,00040,00050,00060,0002003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018居民服务和其他服务业就业人员平均工资（元 /年） YoY（ 右轴） 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%0.000.200.400.600.801.001.202013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-0936城市服务价格 :物业服务费 :普通住宅 同比（右轴） 总成本4 . 部分城市调升物业收费标准，利润空间逐渐抬升利润空间1 . 物业费标准涨幅低于成本涨幅，利润空间受到挤压当前时点降成本通道2 . 企业通过提升效率、增加外包等措施降低成本3 . 跨过 “ 刘易斯拐点 ” ，最低工资涨幅趋弱2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 受制于营运需要 ，基础服务外包程度存在极限值。 2016-2018 年，保安、保洁、保修、保绿四项基础服务的外包率上升趋势明显放缓。而推动物业费提价属于外部因素，存在一定的不确定性。 我们认为， 业主增值服务的开展，是物业企业走向“社区综合服务商”的必由之路。而通过 科技应用， 实现 提质增效 ，是企业“修炼内功”的重要途径。 2013-2017 年，百强企业 智能化投入 复合增长率超过 57.8%。 图 7： 百强物业企业基础业务外包率 图 8： 百强物业企业 智能化投入 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 1.2、 科技应用是物业赋能的重要方式 智能化 管理 可以帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖 ， 同时有助于扩大管理半径 ，提升管理效率，加快响应速度。 2014-2017 年，百强企业人均在管面积提升 81%， 2018 年人均产值15.15 万元，较 2014 年提升 75%。 对基础劳动力的依赖减小同样体现在员工结构上， 2014-2018 年，百强企业高中及以下学历的员工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大专及以上学历员工比例上升 4.7pc。 图 9：人均效能明显提高 图 10：百强企业员工学历构成 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 19.0%24.0%29.0%34.0%39.0%44.0%49.0%54.0%59.0%2015 2016 2017 2018绿化 秩序维护 清洁 设备维护 0%20%40%60%80%100%02004006008002013 2014 2015 2016 2017智能化投入（万元） 增长率（右轴） 05101520020004000600080002014 2015 2016 2017 2018人均在管面积（平米） 人均产值（万元）（右轴） 44%46%48%50%52%54%5%10%15%20%25%2015 2016 2017 2018本科及以上 大专 中专 高中及以下（右轴） 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 科技应用 对物业企业的赋能同样体现在业务范围的扩张与社区的资源整合。 目前，头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统筹，从而实现省工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区 O2O相结合，将业主的各项需求进行集合，从而形成社区生态圈。 图 11：基础物业服务网络化 图 12：增值服务社区生态圈 资料来源：光大证券研究所整理 资料来源：光大证券研究所整理 1.3、 物业企业科技应用历程 物业企业及社区内的科技应用历程 ， 实际上伴随着通讯及电子技术的发展普及 。在 硬件端 ， 社区从机械化走向数字化，并逐渐发展智能化；在软件端，从最初的互联网通讯走向网络平台，以及移动 APP 平台。 科技应用在企业管理、居民生活、基层治理方面发挥着重要作用。 1.3.1、 2013 年 关键词：网络化 科技手段最开始应用于大型商业、办公物业，并逐渐普及到公寓住宅的服务管理。随着网络时代的发展，物业企业开始加大智能化投入，根据中指院统计结果，在物业百强企业中， 2013 年管理与技术员工中计算机类占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%， 提升 1.8 个百分点。 2013 年， 百强企业 平均 智能化投入 115.3 万元 ， 同比 +25.1%。 案 例： 彩生活推出“彩之云”， 实行 积分抵物业费 模式； 万科物业推出 APP“住这儿” ，实现“物业沟通”，实现通知推送和信息线上化，以及“商家优惠” ，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务； 中航物业“ 知识管理平台 ” ，有效解决系统前台与后台业务管理问题。 绿化 保洁 保安 维修互联网管控平台可视、可识、速答、统筹省工、省时、降本、增效社区论坛活动召集跳蚤市场邻里社交票务订购洗车修车美容按摩健身俱乐部公共服务家政服务医疗服务社区电商社区金融社区 O 2 O广告、打折资讯热点新闻社区公告惠民政策资讯推送社区生活服务平台2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 1.3.2、 2014 年 关键词： 互联网 + 融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可能 。 2014 年， 百强企业平均智能化投入 168.1 万元，同比 +45.8%。 物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网 +”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，据 中指院 不完全统计，拥有 APP 与微信服务号的企业占到 30%以上，拥有微信公众号的企业占到 70%以上，拥有独立官网的企业占到 85%以上 。 案 例： 卓越物业： FMC“设施之家”设施管理软件，实现设施管理智能化，对设备设施全生命周期的 FM 营运阶段实行严密监控； 长城物业 ： 通过 PMS 系统， 360 度智能化维护物业设备 ，自动化推进工作； 通过 CRM 系统，跨项目远程管理与规范业主的服务流程和标准，把控业主服务全过程 ；通过一应生活服务平台，实现线上、线下的融合，业主可以通过实体的一应便利店和智能终端中的一应生活获得优质的消费和服务体验； 乐生活：通过改造监控体系控制，在电梯间、社区大门前后以及小区内道路上安装 360 度无死角的实时监控，并实现移动 端实时观看； 表 1：“互联网 +”应用举例 企业名称 运营平台 特色优势 长城物业 一应云 CRM、 PMS；服务种类齐全，社区服务 生态圈 彩生活物业 彩之云 社区 O2O； E 卡通 彩付卡 万科物业 睿服务平台 EBA 远程设备监控与运营系统 金地物业 “享 ”系列平台 基于 iBeacon 技术的反向运用；注重服 务体验 金融街物业 96018 金融街生活在线产品 自发交流互动式平台 新城物业 新橙社 小橙成长 积分兑换 银湾物业 银湾云 3A 服务 随时、随地、随心 第一物业 智趣生活 资源整合；跳蚤市场 二手闲置物品买卖 万物至上 物业管理服务平台 PMSP 各部门 /各岗位之间的网络化管理和自 助化协作 新东原物业 东原社区智能系统 三屏互动，互联互通 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 1.3.3、 2015 年 关键词： 移动互联网、大数据 通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低；另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -9- 证券研究报告 2015 年， 百强企业平均智能化投入 266.4 万元，同比 +65%。 人均在管面积和人均产值分别提升 38.7%和 20.1%，净利润构成中，多种经营（社区电商、家政、养老）占比提升至 31.3%。 图 13：人均在管面积和人均产值提升 图 14： 2015 年 多种经营利润占比提升 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 1.3.4、 2016 年 关键词：云计算、大数据 百强企业充分利用云计算、大数据等新技术，构建智慧型社区；积极引进停车场管理系统、智能门禁系统、闭路监控管理系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服务水准，使服务更加便捷高效，实现升级。 移动互联等新技术应用一方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径，促进企业降本增效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社区服务，方便业主生活的同时为企业创造新的盈利点。 2016 年， 百强企业平均智能化投入 478.06 万元，同比 + 79.45% 案例 ： 2016 年 9 月，长城物业推出一应云 智慧平台 2.0 版本，使业主足不出户便可实现报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等服务。此外，百强企业通过推行标准化服务，避免工作操作的随意性，提升服务效率与服务质量。 万物至上拥有国内先进的物业集团化管理 ERP 系统和城市物业电子商务平台，是国内大型物业信息化建设集成服务提供商，能够为物业服务企业提供优质解决方案。 绿城服务通过“幸福绿城” APP 等技术平台实现了园区的智能化管理，提高服务效率，同时提供产品和增值服务， 2016 年增值服务收入为 4.84 亿元，同比增长 74.8%，增幅远高于基础物业服务收入。 7891011300035004000450050002014 2015人均在管面积（平米） 人均产值（万元）（右轴） 16.7% 31.1% 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%物业服务 多种经营 营收构成 净利润构成 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -10- 证券研究报告 图 15： 智慧社区示意图 资料来源： 光大证券研究所 1.3.5、 2017 年关键词： 物联网 物业 企业继续深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理 支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。 此外，物业 企业搭乘 人工智能快车，有机联动智能硬件、物联网传感器等设备进行信息交互 ，提高管理服务效率，为业主及住户带来优质服务体验， 软件方面， TOP10 企业全部拥有自己的 APP， TOP11-30 企业中， 95%的企业推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企业中，也有近 50%的企业上线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。 图 16： 2017 年 百强企业中拥有 APP 数量占比 资料来源： 中国指数研究院、光大证券研究所 云计算 BIM 系统 ERP 技术 VR 技术 大数据物业服务平台 社区 O2O智能停车、远程监控、能耗管理报修、投诉、购物、订餐、缴费 智慧社区物 人社区生态系统100% 95% 77% 49% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100