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2018-2019房地产行业研究报告 综述 岁月轮转，新年又至。保利房地产行业白皮书的发布，已进入第 3 年。回 首过往，我们发现即便时代瞬息万变，但万物发展都有其坚固的内核，秉 持关键逻辑去预判房地产行业仍可奏效。比如，我们运用市场运行周期理论预判 短期市场走势，明确提出“ 2018 年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。 事实证明，本轮市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现；我们运用行 业生命周期理论展望中长期趋势，明确提出“房地产已进入峰值时代”，实际数 据已印证，即使 2018 年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。 落笔新章，我们将以“云游”式的广阔视角观察新生力量，但最终依然回归 质朴有力的保利周期理论，看清本质、勾勒未来。 诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心 边缘”理论，即在一个平衡的 区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一 成不变的。这个理论在今天仍有借鉴意义，在人口、经济和产业等多重推拉力下， 我国城市“地壳运动”正在持续进行，有的城市上升，有的城市下沉。我们重申， 基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生 命周期就是房地产的生命周期。 风起于青萍之末。城市晋级赛激战正酣，房地产行业亦呈现出新趋势。我们 发现，趋向于“零和游戏”的节点上，无论在城市发展抑或行业发展中，人口都 已成为重要的活力因子。本次白皮书我们聚焦新趋势新机遇时，对人口的结构、 迁移也给予了重点关注。我们发现以下 3 个新趋势： 趋势一，“工程师红利”，发展新动能。人口规模已告别高增长的数量红 利，但巨大的人口 基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新 一轮的人口质量红利。过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决 定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。 趋势二，边界模糊，尖角耸起。城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场 边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只 1 个；而 在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚。 趋势三，“冰山”融化，首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输 成本，正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部 大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升。 增量开发市场： 2018 年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计 2019 年将是“调整年”，整体延续调整。但局部窗口显现，下半年先行一二线城 市有望率先筑底放量。 存量经营市场：前期火热的长租公寓却遭遇“风波年”证明存量经营当前仍 面临诸多难点痛点，因而需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。 我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现 1991 年日本、1998 香港和 2008 年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来 5 10 年仍将维持十万亿 +更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的 动能基础和时间缓冲。 展望未来，随着公募 Reits 的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线 和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐 渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态，成为 美好生活的同行者。 Part 行业生命周期 城市基本面决定行业生命周期，峰值时代聚焦最优百城 探究房地产行业两大核心驱动力 人口及城市，可以发现：人口步入“质 量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结 构变化， 2.5 亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。 经济转型升级下，新一轮产业分工逐步形成，城市竞争格局动态调整，三大 都市圈的底层驱动逻辑亦有差异，中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代 更应追寻需求而非供给，布局聚焦最优百城。 人口维度： 2.5 亿高素质人口规模创国家纪录 人口总量高位区间，内部结构变化趋势是关键变量 中国人口增长率的高峰期已过，国家人口发展规划： 2016 至 2030对于 人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多，十四五之后受育龄妇女数 量减少和人口老龄化影响，人口增长势能减弱”， 2020 年中国人口预计为 14.2 亿， 2030 年总人口达到 14.5 亿的峰值。 90 后有 2.1 亿，而 00 后仅为 1.6 亿， 人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转，但人口内部结构 性变化不可忽视。 人口迈入“质量红利”周期，人才竞争决定未来城市格局之变 近期关于人口危机的探讨，很多人将其归因于对生育的政策性限制，但其实 世界上绝大多数国家没有限制人口，但全球生育率仍在不断下滑；这称为工业化 生育率悖论，指随着经济发展，生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济 高速发展，高等教育得以大规模推广，过去十年间，我国国民受教育程度显著提 升，人口素质红利待爆发。 人口周期转变，人口迁移形势随之变化。一方面，流动人口规模在 2014 年 前 后趋势性下滑，这与流动人口主要构成 农民工年龄结构显著上升关系较大， 我 们观察到农民工有回流三四线城市迹象，这也是这一轮三四线房地产市场及消 费市场大爆发的重要背景之一。另一方面， 90 后中超 7000 万人受过高等教育， 80 后中 3500 万高等院校毕业生，未来将有 2.5 亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。 城市维度：最优百城呈现动态更新发展 经济“强核”发展，高质量人口继续向核心城市聚集 选取 2000、 2010 和 2018 年三个时点，追踪各区域 GDP 占全国比重，可以 看出：北方区域 GDP 贡献度普遍下滑，其中东北下滑最为明显；而以武汉为首 的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显著提升。 全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势，从社会融资规模看， 长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。 进一步细化至城市层面，核心城市经济贡献度持续提升 ： （ 1） 三大城市群， 京津冀核心城市贡献度最高、长三角、珠三角核心城市贡献率略有提升但幅度不 大。其中，珠三角九市 GDP 占广东全省比例从 2000 年的 78%上升至现在的 85%； （ 2）北方区域其他核心城市贡献比例不高，未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性；（ 3）中部区域，武汉区域贡献度提升显著提升，而郑州、南昌在省内经济优势地位虽有提升趋势、但暂时优势仍不明显。 三大都市圈底层驱动力各异，城市发展形态阶段不同 京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈是中国经济发展的核心引擎。这里以占 全国 5%的土地、 24%的人口，创造了 43%的 GDP 总量，并培育出超过 3000 家 上市企业，为房地产市场贡献了 26%的成交规模。三大都市圈虽各具特色，但都 有极大的发展空间和潜力，无疑仍将成为未来高素质人口的首选流入之地。 基于不同的现状特征和资源条件，三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京 津冀都市圈侧重“协同”，是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”；长三角都市圈侧重“一体化”，是上海、杭州、南京 与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”；粤港澳大湾区侧重“融合”， 是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。 京津冀都市圈：政策驱动强，单核主导发展不平衡 政治心脏，政策优势明显。京津冀都市圈历来是我国的政治中心，政策倾斜 力度大。但反过来由于其行政色彩偏重，导致市场化程度不高。 以北京为单核的空间布局，资源矛盾加剧，环境恶化。北京过强的虹吸效应， 导致周边城市增长乏力，呈现单核特征。 产业分工尚待调整，方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比，增强 对天津和河北的第二产业拉动，逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。 长三角都市圈：资本高地，创新创意引领新发展 独具历史积淀，经济与教育基础雄厚。长三角既有港口优势，又腹地广阔， 自古就是富庶之地。教育资源丰富，为知 识经济发展打下了坚实的基础。 城市串珠型分布，空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁，上海、杭州、 南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地，有效外溢不足。 产业门类齐备，创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业 领域处于领先地位，以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。 粤港澳大湾区：高度市场化，创新驱动可持续发展 商贸基础厚实，高度自由化市场经济体。以香港、广州为代表的商贸之都， 海纳百川，积累了深厚的商业传统和坚实的商贸基础，市场经济意识深植人心。 城市呈连绵带状发展，已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连，形成 了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界。 全球独特的完整产业链，创新能力突出。香港金融中心 +深圳科创中心+广州 商贸中心，造就了完备的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续动力。 “冰山”成本消解，中西部核心城市首位提升 全国城市 GDP TOP20 折射城市格局的变化，背后是经济产业格局的变化。 制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。武汉、西安、成都、贵阳 等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。 例如，武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿，成为“中国光谷”；西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等。产业地位提升，也使得这些城市房地产市场加速发展。 中西部核心城市人口聚力显著拔升是重要例证。对比中西部典型省份省会与省内其他城市小学生人数增幅，发现： 2010 年以前，省会对省内人口吸引力 并不显著，具体表现为小学生人数增减是同向变化的；2010 年以后，省会城市 人口吸引力明显提升，如成都小学生规模累计增幅近四成，而同期四川其他城市 小学生规模仍处于负增长区间。