房地产行业专题报告：未来中国房地产市场空间有多大.pdf

请务必阅读正文之后免责条款部分 Table_Summary 未来中国房地产市场空间有多大 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2019/10/11 首席 房地产研究员 ： 夏磊 研究员 ： 黄什 实习生李佳鸣对本报告有贡献 相关研究 ： 1. 如何识别房企风险？ 透析房企财务指标背后的秘密 2019-09-25 2. 国房地产税的改革历程、征收现状及效果 2019-09-12 3. 房地产税征收的国际经验 2019-09-05 4. 发达国家如何监管住房租赁市场？ 2019-08-13 5. 告别短期刺激，房地产融资向何处去 2019-07-31 6. 中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估 2019-07-18 7. 中国住房制度：回顾、成就、反思与改革 2019-07-11 8. 国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验 2019-06-28 9. 控制供地 +货币超发 =高房价 英国住房制度启示录 2019-06-27 10. 房地产投资拐点已现 2019-06-14 11. 中国房地产企业的三种未来 2019-06-12 12. 中国房企未来发展之路：新加坡 REITs 模式经验 2019-06-11 13. 中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验 2019-06-10 14. 香港龙头房企如何玩转房地产 2019-06-04 15. 钱流进房地产了吗？ 2019-05-06 16. 日本 房地产 市场大起大落的终极逻辑 2019-04-02 导读 ： 今年以来，在房地产融资大幅收紧、棚改货币化大幅下降的大背景下，房地产市场降温趋势明显。 7月 30日，中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。市场担心未来房地产销售将出现断崖式下跌。我们认为，当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。未来房地产市场有多少自住需求？整体市场的销售中枢是多少？哪些区域和城市更具市场潜力？ 摘要： 1、 六 大因素支撑 我国房地产市场中长期市场空间 第一， 城镇化 推进 ，大量农村人口持续进城 。 2018 年我国 常住人口 城镇化率 59.6%， 仅 相当于 1868 年的英国， 1910 年的德国， 1945年的美国，1958 年的日本 。 我国城镇化仍处于 快速 发展阶段 ， 预计未来十年 城镇化率 年均 提升 1 个百分点、 年均 1300万 农村人口转变为 城镇常住人口 。 第二， 城市间人口迁移增加 。 2000-2015 年城 -城流动人口占 全国流动人口比例 从 20.8%持续增加至 37.9%。 未来， 城市间经济发展不平衡将推动人口持续从 欠 发达城市向较发达城市迁移。 第 三 ，住房消费升级。 一是观念升级。 98 年以前买公房，解决“有房住”问题。 98 年房改 后住房消费商品化 ，满足便民化居住需求 。 进入 21 世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买 高 品质 商品房 。 二是区域升级， 城市间 由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级 ， 城市内由老区旧宅到新区新房升级。 三是 品牌 升级。 购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。 第四， 居住条件 改善。 一是 住房质量改善空间 大 ，根据 2015年人口小普查， 城镇 家庭住房成套率仅 85%，有 20%是平房、 41%是 1999年以前修建。二是 主力置业人口年龄中枢上移，住房 改善需求 增加、能力提升 。 20-60岁城镇主力置业人口总数在 2045年以前 稳定在 5.5亿人左右 ，其中 35-60岁改善需求年龄段 占比由 2020年 63.2%提升至 2030年 68%。 第 五 ，经济增长带动居民住房消费。 居民居住消费 和经济发展水平 匹配。1960-2008 年 的 美国 和 2004-2018 年 的 我国 ， 居民居住消费 /GDP 分别 稳定 在 8.5-10.3%、 5.4-6.6%。 随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。 1985 至 2018 年， 我国城镇居民 吃穿用支出占比由 75.4%下降至 40.9%， 居住 支出 占比从 4.8%增加至 24%。 我国经济基数低增速快，增长空间大 。 2018 年 人均 GDP 不足美国 1/6、日本 1/4， 6.6%的 实际 GDP 增速位居世界前列。 98 年房改后住房 消费 20 年匹配 的是 改革开放 40 年经济 大 发展 ， 未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。 第 六 ，家庭结构变化 ， 规模小型化 。 2017 年我国家庭户均人数 2.99 人，1-2 人家庭户占比 42.8%，分别较 2004年减少 0.25 人、增加 15.4 个百分点 。 和 德日 英韩美 均值 2.36 人、 63.6%相比， 我国 家庭规模有进一步恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 17. 美国如何造就 60 房地产大牛市？ 2019-03-17 18. 当前房 地产 市场是否实现平稳健康发展？ 2019-02-19 19. 传统周期延续，还是长效机制破局？ 2019 年房地产市场展望 2018-12-26 20. 当前房 地产 融资渠道和形势 2018-08-10 21. 棚改 货币化 即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 22. 本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018) 2018-06-10 小型化空间。 一 是随着婚姻观念改变、 成本提高 和 适婚 人口性别比失衡 ，结婚率下降、离婚率上升 ， 2018 年全国结婚 和离婚登记对数 分别较 2014年 减少 22.4%、 增加 22.7%。二是 现代城市 生活 方式下 传统家庭功能弱化，子女婚后自立门户， 三代 及 以上 大 家庭数量减少 ，一代和两代户增加。 2、 总量稳定，我国房地产市场仍有巨大潜力 六大因素 产生三大自住房需求 。一是 城镇人口增长需求 ， 受益于 城镇化推进 和城市间人口迁移增加 。 二是 城市更新改造需求 ， 受益于 住房质量提升 和住房消费区域升级 。 三是 居住条件改善需求 ， 受益于 置 业人口中改善群体占比提高 ， 经济增长带动住房消费增加 ， 住房消费升级 以及 家庭结构变化导致 的 家庭 小型化。 2019-2030 年 ， 全国自住房需求年均 11.7 亿平，超过 2013 年全国商品住房销售面积 11.6亿平 。 其中 ， 2019-2020年、 2021-2025、 2026-2030年年均分别为 13.6 亿平、 11.6 亿平和 11.0 亿平，相当于 2016、 2013和 2015 年全国商品住房销售面积。 城镇常住人口增长、城市 更新 和居住条件改善 需求 分别 占总需求的 41.4%、 5.4%和 53.2%。 其中， 城镇常住人口增长需求中 99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长 。 城市更新需求在 2019-2020 年 主要来自于棚改 货币化安置 ； 2021 年 开始 以旧城改造为主 ， 并随城市存量面积增长而持续增加 。 居住条件改善需求 在 未来十年 持续 增加 ，并从 2020年 开始 成为 最主要 需求来源，市场进入改善时代。 3、区域分化， 市场空间 向一二线城市和主要城市群集中 2019-2030年，一线、二线、三四城市的 年均 住房 需求分别为 1.0、 4.4、6.3 亿平，占全国 8.6%、 37.5%、 53.9%；与 2012-2018 年商品住房 销售面积 占比相比 ， 分别 提升 4.4、 提升 4.4、 下降 8.8个百分点。 其中， 一线城市需求 占比提升，主要受 居住条件改善支撑。 一是 现有人均面积偏低，改善空间大 ；二是 保障房供应增加 ，中低收入群体住房条件 改善 。二线城市需求 占比提升， 主要受益于 常住城镇人口增加 。 35个二线城市相对于本省的 经济 -人口比 平均 1.6，经济发展水平 和教育医疗等配套 在省内具有 绝对优势， 持续 吸引区域内三四线城市人口流入。 三四线城市需求占比下降， 一是 由于 人口净流出 ， 2018 年三四线城市的经济 -人口比 仅 为 0.76； 二是因为需求漏损较多， 新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。 2019-2030年， 商品 住房需求 将集中在 19 大城市群。 第一梯队包括 长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛 6 大 城市群， 年均需求 1-2.1 亿平，占全国 8.7-17.7%。 第二梯队包括 中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中 8 大 城市群， 年均需求 0.26-0.56亿平，占全国 2.2-4.8%。 第三梯队包括 哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄 5大 城市群， 年均需求 0.24 亿平 以内 ，占全国比重 不高于 2.1%。 整体而言 ， 全国 住房需求 分布有两个特征。第一，需求向重要城市群集中，地区分化显著。 第一、二和三梯队 城市群 年平均需求分别为 1.35、 0.35 和 0.15 亿平，占比 11.5%、 3.0%和 1.3%。 第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。 东部沿海、中部、西南部、西北部 和东北部 城市群需求占比分别为 51.5%、 24.2%、14.9%、 5.9%和 3.3%。第一梯队有 2/3 为东部沿海城市群；第二梯队有5/8 为中部和西南部城市群；第三梯队 全部为东北和西北部城市群。 风险提示 ： 房地产政策超 预期收紧 或放松 ，房地产市场超预期 波动 等 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 . 5 1.1 房地产进入提质降速的高质量发展新周期 . 5 1.2 “房住不炒 ”引导，销售回归自住需求中枢 . 6 2 全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 . 7 2.1 支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 . 9 2.1.1 城镇化：城镇化率持续提升 . 9 2.1.2 人口迁移：城市间人口迁移增加 . 10 2.1.3 住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 .11 2.1.4 住房质量：居住条件改善 .11 2.1.5 经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 . 13 2.1.6 家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 . 15 2.2 测算我国未来房地产市场空间 . 17 2.2.1 6 大因素支撑下的三类自住需求 . 17 2.2.2 方法与数据 . 18 2.2.3 测算结果：市场空间稳固十年以上 . 19 3 区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 . 21 3.1 需求向一二线城市集中 . 21 3.1.1 测算结果 . 21 3.1.2 区域分化成因 . 22 3.2 需求向主要城市群集中 . 24 3.2.1 测算结果 . 24 3.2.2 区域分化成因 . 27 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略 图表目录 图表 1： 房地产开发投资增速放缓 . 5 图表 2： 中国城镇套户比（ 1978-2018） . 5 图表 3： 存量住房性质构成（ 2011-2017） . 5 图表 4： 主力置业人口及增速（ 1970-2018） . 6 图表 5： 主力置业人口中改善占比增加 . 6 图表 6： 2014-2019 年棚 改货币化去库存测算 . 6 图表 7： 2016 年以来历次中央政治局会议关于房地产的政策精神 . 7 图表 8： 我国未来房地产市场的 3 大需求及其 6 个支撑因素 . 9 图表 9： 2020-2050 年中国城镇化率空间 . 9 图表 10： 2018 年全世界所有国家地区城镇化率整体分布及主要国家城镇化率列示 . 10 图表 11： 2018 年我国 39 个一二线城市常住人口城镇化率和人均 GDP 相关关系 . 10 图表 12： 2018 年我国 31 个省、自治区和直辖市常住人口城镇化率和人均 GDP 相关关系 . 10 图表 13： 我国居民购房观念升级进程图 .11 图表 14： 2015 年城镇家庭户按建筑年代存量住房构成 . 12 图表 15： 典型城市 90-140 平户型占比持续提升 . 12 图表 16： 中国未来人口预测 -恒大研究院 . 12 图表 17： 中国未来人口预测 -联合国 . 12 图表 18： 2020-2050 年城镇主力置业人口数量及年龄结构 . 13 图表 19： 1960-2008 年美国 GDP 增速和个人住房消费支出增速变化 . 14 图表 20： 2005-2018 年 GDP 和居民居住消费增速 . 14 图表 21： 1985-2018 年城镇居民消费支出结构 . 14 图表 22： 1978-2018 年中国 GDP 水平 . 15 图表 23： 中国经济 增速处于世界前列 . 15 图表 24： 我国户均人数呈下降趋势，二人户逐渐超过三人户家庭 . 16 图表 25： 不同国家家庭平均规模 . 16 图表 26： 不同国家家庭构成 . 16 图表 27： 日本平均家庭规模随城镇化进程而下降 . 17 图表 28： 我国近年 来结婚率下降、离婚率上升 . 17 图表 29： 未来商品住房需求测算方法 . 19 图表 30： 商品住房市场空间预测 . 19 图表 31： 城镇常住人口增加、城市更新改造、居住条件改善年均需求预测 . 20 图表 32： 商品住房市场三大需求趋势变化 . 20 图表 33： 一线、二线和 三四线城市未来住房市场空间预测 . 21 图表 34： 重点城市住房需求总量及占比 . 22 图表 35： 2013 年以来一线城市与全国人均收入水平 . 23 图表 36： 分线城市经济 -人口比 . 23 图表 37： 二线城市相对于所在省 份的经济 -人口比值 . 24 图表 38： 2019-2030 年全国不同区域的住房需求地图 . 25 图表 39： 2019-2030 年 19 大城市群所在省份年均商品住房需求预测 . 26 图表 40： 2018 年各省经济 -人口比 . 27 图表 41： 2017 年各省乡村常住人口 . 28 图表 42： 2017 年不同省 份的城镇套户比 . 28 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略 1 房地产进入平稳发展新阶段 ，住房销售回归需求中枢 1.1 房地产进入提质降速 的高质量 发展新 周期 我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降速 、平稳发展的 新阶段。 从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。 2015 年以来，房地产开发投资增速从两位数高增长逐渐回归 10%左右平稳增长，若扣除土地购置费，开发投资于 2018 年首次出现负增长。 二是我国存量住房套户比在2018 年已达 1.09，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间，根据 2010年全国人口普查数据，存量住房中商品房套数仅占 40.7%， 1999年以前修建的住房占比高达 41.4%。 图表 1： 房地产开发投资增速放缓 资料来源： Wind，恒大研究院 图表 2： 中国城镇套户比 （ 1978-2018） 图表 3： 存量住房性质构成（ 2011-2017） 资料来源： 中国住房存量报告： 2019 ，恒大研究院 资料来源： 当前房地产市场是否实现平稳健康发展 ，恒大研究院 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%2012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-06房地产开发投资额同比增速 剔除土地购置费后同比增速0.81 0.85 0.87 0.89 0.910.95 0.991.07 1.07 1.090.00.20.40.60.81.01.2 套户比0%20%40%60%80%100%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017商品房套数占比 保障房套数占比自建房及其他套数占比2019年以来增幅趋稳，总体呈缓慢增长 2018年 3-12月呈负增长， 2018年 6月同比增幅达历史低位 -5% 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略 从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长 ， 20-59 岁的主力置业人口增速从 2008 年开始明显回落，并在 2014 年开始出现小幅负增长。 另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。 35-59岁人口在主力置业人口中占比曾在 1995-2009 年明显提升，但彼时尚处于房改后住房需求集中释放时期，套户比不足 1，各年龄段均存在大量首次置业现象。而 2014年以来， 35-59岁人口占主力置业人口比重再次进入持续上升通道，此时套户比已达到 1.07， 表明 追求居住品质的改善需求人群占比增加。 图表 4： 主力置业人口及增速 （ 1970-2018） 图表 5： 主力置业人口中改善占比增加 资料来源： 联合国 ，恒大研究院 资料来源： 联合国 ，恒大研究院 1.2 “ 房住不炒 ” 引导 ，销售回归 自住需求中枢 在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期” “不将房地产作为短期刺激经济的手段” 的政策 指引 下 ， 未来房地产市场销售将回归居民自住需求中枢。 第一， 棚改 货币化安置 红利逐步退出 。 2014 年起棚改货币化安置比例大幅提升，我们测算， 2014-2018年棚改货币化安置共拉动商品房销售面积 6.73 亿平，占销售面积的 9%。从 2018 年起， 棚改货币化对房地产销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。 棚改融资方式由PSL支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债，融资规模大幅减少 ，货币化安置比例 随之 降低 。 二是新开工减少。 2019 年棚改新开工套数 285.3 万套，比 2018 年实际 新开工套数减少 54.5%； 根据国家新型城镇化规划（ 2014-2020年），到 2020年基本完成城市棚户区改造的任务。 图表 6： 2014-2019 年棚改货币化去库存测算 时间 棚改新开工套数 （万套） 货币化安置比 例（ %） 央行 PSL 总额（亿元） 拉动销售面积 （亿平） 拉动销售百分 比（ %） 2014 480 9% 3831 0.28 2.3% 2015 601 30% 6981 1.05 8.2% 2016 606 49% 9714 1.75 11.1% 2017 609 60% 6350 2.18 12.8% 2018 616 40% 6920 1.47 8.6% 2019E 285 30% 1615 0.51 3.1% 2014-2018 2912 38.8% 33796 6.73 9.0% 资料来源： 住建部，恒大研究院 -1%0%1%2%3%4%02468101970197319761979198219851988199119941997200020032006200920122015201820-59岁主力置业人口数量（亿人）增速（ %，右）0%20%40%60%80%19701973197619791982198519881991199419972000200320062009201220152018主力置业人口中 20-34岁占比（ %）主力置业人口中 35-59岁占比（ %）2014 年起， 主力置业人口总数 出现负增长 2014年起，改善置业人口占比再次进入上升通道 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 7 服务国家大局战略 第二， 2016 年 930 调控以来 已历时 3 年 ，在“房住不炒”指引下，房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进。政策取得显著效果，市场回归理性、 商品房销售 回归居民自住房需求。 2016 年 12 月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。 2019年 7月 30日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 明确未来住房制度和房地产政策基调。第一， 未来住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系，回归解决居民住房问题。 第二， 房地产政策将在长效管理机制引导下，坚持一城一策，