2019-2020中国写字楼市场研究报告.docx

2019-2020中国写字楼市场研究报告 目录 摘要： . 4 第一部分：宏观背景 . 6 一、 人均 GDP 仍有较大的增长空间 . 6 二、 经济下行压力大， 三 产 保 持较好表现 . 7 三、 第三产业仍有较大 增 长 空 间 . 8 四、 三产从业人数占比 有 望 提 升 . 8 五、 城市化率继续提升 . 9 第二部分：行业现状 . 10 一、 写字楼开发投资同 比 扭 转 颓势 . 10 二、 新开工面积同比增速由负转正 . 11 三、 竣工面积延续负增 . 12 四、 施工面积处于高位 . 13 五、 写字楼销售遇 冷 . 13 六、 广义库存去化压力大 . 14 第三部分：大宗交易 . 15 一、 大宗交易自 2016 年其风起云涌 . 15 二、 一线城市占比高， 外 资 参 与度攀升 . 15 三、 写字楼交易占比下滑 . 16 四、 2019 大宗交易整体活跃 . 17 第四部分：租赁市场 . 17 一、 一线城市空置率分化 . 18 二、 租金整体承 压 . 18 三、 北京深圳新增供应 量 较大 . 19 四、 净吸纳量大幅下滑 . 20 第五部分：需求来源 . 21 一、 TMT 发展前景广阔 . 22 二、 联合办公贴合时代 发 展 . 22 三、 金融开放想象力无限 . 23 第六部分：租赁热度 . 24 一、 城市热度排 名 . 25 二、 区域热度排名 . 26 三、 租赁面积热 度 . 26 摘要： 整体来看，写字楼的市场需求主要和 GDP 增速、人均 GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关 。 当前，我国 GDP 总量全球第二，但人均 GDP 只有美国的不到六分之一，人均 GDP 仍有 较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产 GDP 占比远低于发达国家如美国，三产从 业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。 因此，我们认为，中国写字楼的 整体市场需求仍然处于上升通道。 2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写 字楼项目施工进度缓 慢， 后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库 存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 中国商业地产大宗交易在 2015 年 “ 限外令 ” 取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市 占比 8 成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来，人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会，预计商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与 热情持续提升。 一线城市 GDP 增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。 今年以来一线城市写字楼空置率除广州外 全部上浮，四城租金全线承压。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。 由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租 户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。 调查显示， TMT、专业服务业、金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占 GDP 比重处于上升通道 ，随着研发投入的增加以及新技术的应用， TMT 领域的业务和从业人数将会继续 壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着 行业带来的 企业空间解决方案革新，有望带来更多租赁需求 。当前中国的 经济自由度仍有较大开放空间 ，随着进一 步扩大金融业对外开放 ，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。 线上写字楼搜索数据显示，今年 1-9 月， 重点十城整体租赁热度抬升，一线城市中广州热度提升明显，二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青睐，二线城市办公替代效应渐显。 第一部分：宏观背景 写字楼整体市场需求处于上升通道 总体来看，写字楼的市场需求主要和 GDP 增速、人均 GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关 。 当前，我国GDP 总量全球第二，但人均 GDP 只有美国的不到六分之一，人均 GDP 仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产 GDP 占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。 因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。 一、 人均 GDP 仍有较大的增长空间 2018 年我国的 GDP 总量超过 90 万亿人民币，全球排名第二，仅次于美国。 2018 年我国人均 GDP 为 64644 元人民币，尽管增速较快，但绝对值仍远低于美国的 62853 美金， 人均 GDP 仍有较大的增长空间。 二、 经济下行压力大， 三 产 保 持较好表现 中国的 GDP 增速近年来有所回落，但仍能维持 6%以上的较高增长。自 2013 年起，第三产业累计增速一 直高于 GDP 累计增速，第三产业得到蓬勃发展，这也和国家大力支持小微企业、推动万众创业大众创新 的各项政策密切相关。截至今年 9 月，我国 2019 年 GDP 累计增速为 6.0%，第三产业累计增速为 7%， 可 见经济下行压力加大，但第三产业仍保持了相对较好的增长表现。 三、 第三产业仍有较大 增 长 空 间 中国的第三产业增长迅速，但在 GDP 中的占比仍远低于发达国家。2018 年中国第三产业产值占 GDP 的比 重为 52.2%，相比 2009 年的 44.4%已经有了接近 8%的增长。而美国 2018 年第三产业占 GDP 的比例为 80.6%，且十年来此比例一直维持在 80%左右。 和美国相比，中国的第三产业占比仍然较低，未来仍有较 大的增长空间。 四、 三产从业人数占比 有 望 提 升 和第三产业 GDP 占比相对应的是第三产业从业人数占比。据世界银行统计，美国 2018 年第三产业从业 人数占比为 79.14%，略低于第三产业 GDP 占比的 80.6%。而中国 2018 年第三产业从业人数占比为 46.30%， 明显低于第三产业 GDP 占比的 52.2%。 随着中国第三产业 GDP 占比的不断抬升，相信中国第三产业从业 人数占比也会逐渐增加。 五、 城市化率继续提升 进入 21 世纪，随着市场经济的不断发展，中国的城镇化率迅速抬升。 2018 年底我国的城镇化率已提高 至 59.15%，比 10 年前提升 11 个百分点，体现了新兴经济体的活力。发达国家的城镇化率一般在 80%左 右，美国 2018 年底的城镇化率为 82.26%，仅比十年前提高 1.82%。而中国距离发达国家水平仍有较大 差距，因此较快的城镇化率提升仍会持续。根据中国社会科学院 2019 年发布的中国城市竞争力第 17 次报告估算，预计到 2035 年，中国城镇化比例达到 70%以上。更多的城市人口意味着更大的服务市场 和更多的需求。 第二部分：行业现状 新开工同比由负转正，库存压力尚存 2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明 开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写 字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库 存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 一、 写字楼开发投资同 比 扭 转 颓势