2020年房地产行业问题汇总研究报告.docx

2020年房地产 行业 问题 汇总研究报告 目录 一、房地产投资是明年经济波动的核心变量 . 5 二、房地产投资的韧性来源于销售 . 5 三、房地产销售连续 3 年 17 亿平的直接原因是房价连续 4年正增长 . 7 四、房价保持正增长的根本原因是刚需和低库存 . 8 五、预计 2020 年商品房销售面积小幅负增长，价格增速回落和库存回补已经出现趋势 . 10 六、限购限贷可能出现结构性松动 . 12 七、明年房地产新开工、施工面积增速大概率回落，但幅度相对温和 . 13 八、 2020 年施工强度小幅回落，建安投资增速稍低于 2019 年 . 16 九、 2020 年竣工加速修复 . 19 十、 2020 年房地产投资增速 6 -6.5 ，主要拖累是土地购置费 . 20 图表目录 图 1： 2015 年以来商品房销售面积增速连续正增长（ %） . 5 图 2： 2016 年以来房地产开发投资增速连年上升（ %） 6 图 3： 2016 年以来房价持续正增长（ %） . 7 图 4： 2015 年后各线城市轮动上涨，二三线韧性较强（ ） 8 图 5：近三年单月新增居民中长期贷款稳定维持在 3500-5000 亿 . 8 图 6：棚改货币化显著拉动了三 四线城市的商品房销售（ %） 10 图 7： 2017 年年底之后期房和现房的销售增速剧烈分化（ %） . 10 但是中期来看，高周转对销售的提升不可持续，其代价是广义商品房库存回补和房价回落。 . 11 图 8：广义库存去化周期重新回升（月 ） 12 图 9：房价系统性下跌、销售转负压力或引发政策结构性松动（ %） . 12 图 10：广义库存增速与新开工面积增速趋势上负相关，且有领先性（ %） . 14 表 1：建安投资的细项拆解：单位面积施工强度逐年降低 . 17 图 11：塔吊新单指数年线同比已经见顶（ %） . 17 图 12：塔吊新单周线持续回落，年线大概率见顶回落 . 18 表 2：竣工 /销售 2020 年大概率出现均值回归修复，竣工加速 . 19 图 13：土地市场走势与影子银行政策高度相关（亿元 /%） . 21 图 14： 100 大中城市土地成交情况领先土地成交价款领先土地购置费（ %） . 22 表 3：各项指标 2020 年预测增速 V.S. 2019 年 1-10 月增速 . 22 2016-2019 年，房地产开发投资增速连年攀升，核心因素是房地产销售的高景气。 2020 年，房地产投资可能成为影响宏观经济波动的核心变量。 预计 2020 年商品房销售面积增速 -2%0%（ 19.1-10 0.1%），房屋新开工面积增速 4% -6% 19.1-10 10%），施工面积增速 5%-7% 19.1-10 9%），竣工面积增速 20%左右（ 19.1-10 -5.5%预计 2020 年房地产建安投资增速 5.4%（ 19.1-10 6.7%），20Q1 仍在 7%以上的高位， Q2 出现拐点，至 Q3 回落至 3%-4%；土地购置费增速 9%10%（ 19.1-10 18.4%），节奏上低开高走，开年 6%左右。 预计 2020 年房地产开发投资增速 6%-6.5%（ 19.1-10 10.3%），整体节奏为逐渐回落， 20Q1-Q4 当季同比： 7.4%、 6.8%、 5.2%、6.1%， 20Q2-Q3加速下行，年底阶段性企稳。 风险提示：居民购房政策持续偏紧；房地产施工强度超预期一、房地产投资是明年经济波动的核心变量 2019 年，地产投资增速再超市场预期，其中建安投资增速触底反弹，对相关工业品价格和工业企业利润形成托底，也缓解了基建承担的稳增长压力。 2020 年，房地产投资是影响宏观经济波动的核心变量：基建（小幅回升）和制造（底部震荡）不会有太大意外，消费波动较小，出口虽然可能继续走弱，但关税的边际影响在减弱。因此，在政策持续偏紧的环 境下，房地产投资韧性的持续性和拐点可能成为后续经济基本面、上中游原材料价格、货币财政政策空间节奏、大类资产价格走势的重要影响因素。 二、房地产投资的韧性来源于销售 销售是一切逻辑的根源。 过去 4 年（ 2016-2019），房地产开发投资增速连年攀升，韧性超市场预期， 核心因素是房地产销售的高景气：只要销售保持一定景气度，房企从拿地到开工、建安施工、直至竣工就可以维持一定强度，虽然各项走势的节奏会有变化，但整体投资增速不会太差。 2014 年 开年，商品房销售面积增速转负，此后下行压力逐渐加大。下半年，房地产刺激政策 +货币宽松政策陆续出台，销售增速于 2015 年开年触及 -16.3%的低点后开始反弹，全年增长 6.5%， 2016 年增速进一步升至 22.5%， 2017 年在高基数和政策趋紧环境下再增长 7.7%，年销售面积首次达到 17 亿平方米。 2018-2019 年，尽管房地产各项政策进一步趋紧，但销售面积仍然保持了微幅正增长，并未如 2008、 2011 和 2014 年陷入深度负增长。 图 1： 2015 年以来商品房销售面积增速连续正增长（ %） 2015 年以来商品房销售的高景气造就了 2016 年至今房产投资增速的高韧性： 2016 年上半年建安投资增速走高，下半年土地购置费后来居上，全年投资增速 6.2%， 2015 年仅 1.2%,2017 年之后，建安投资和土地购置费增速走向基本相反： 2017 年建安增速走弱， 土地购置费持续上升，全年增速 7%； 2018 年年中土地购置费增速达到历史第二高点 74.4% 后开始回落，但建安增速企稳，全年增速 9.5%； 2019 年土地购置费增速进一步回落，建安增速连续回升，预计全年增速 10%。 图 2： 2016 年以来房地产开发投资增速连年上升（ %） 三、房地产销售连续 3 年 17 亿平的直接原因是房价连续 4年正增长 影响销售的最直接因素是价格。 百城住宅价格指数同比从 2016 年 至今持续保持正增长， 2017 年之后涨幅回落但斜率较缓。 图 3： 2016 年以来房价持续正增长（ %） 具体来看，一线城市 16 年涨幅到达顶峰， 17 年回落后 18 年 至今基本横盘；二线城市 17 年严格限购之后涨幅回落，但今年仍然上涨 4.6%；三线城市房价上涨启动最晚，但涨幅回落最慢，今年涨幅达到 4.9%。 图 4： 2015 年后各线城市轮动上涨，二三线韧性较强（ ） 四、房价保持正增长的根本原因是刚需和低库存 需求方面，虽然长期人口结构变化导致增量需求回落的逻辑清晰，但城镇化进程和改善性需求延缓了这一趋势，房价连年上涨的既往事实也强化了房价不跌的心理预期，因此短期刚需韧性仍然很强。 2017 年严格限购至今，居民中长期贷款月度增量非常稳定的维持在 3500-5000 亿，且始终存在短期类贷款违规流入房市的情况；今年下半年房企重启高周转后，新房降价促销带来的销售增速反弹也立竿见影。所以限购力度较弱的二三线城市，地产价格仍然保持每年 5%以上的增长。 图 5：近三年单月新增居民中长期贷款稳定维持在 3500-5000 亿 棚改加速了城镇化率的提升并满足了一部分改善性需求，是变相的刚需。 2017 年之前， 二线城市与三线及以下地区销售走势基本一致， 2017 年之后走势逐渐分化，这与三四线城市大力推动棚改货币化安置有直接关系。 2017 年全国棚户区改造开工 609 万套，货币化安置比例 60%左右； 2018 年开工 626 万套，货币化安置比例 40%左右（上半年较高，下半年全面收紧）。假设货币化安置后在三线及以下地区购买商品房的比例为 70%，每套 85平方米，则货币化安置在 2017/2018 年拉动三线及以下地区商品房销售面积 2.17/1.49 亿平方米，占当年销售面积的 19.9%/13.4%。 在棚改货币化的强力拉动下， 2017-2018 年上半年三线及以下地区商品房销售增速持续高于一二线城市。 2019 年，棚改开工套数（ 300-350）和货币化安置比例（ 15%）均大幅降低，三线城市走势也重新向二线靠拢。 图 6：棚改货币化显著拉动了三四线城市的商品房销售（ %） 供给方面 ，商品房从 2015 年初至 2018 年初经历了 3 年的去库存，广义库存去化周期从 38.6个月降至 26.5个月。库存偏低叠加刚需旺盛促成了房价的高韧性，反过来进一步加强了需求侧的韧性。 五、预计 2020 年商品房销售面积小幅负增长，价格增速回落和库存回补已经出现趋势 房企融资政策收紧后，加快开工、加快销售（主要是期房预售）、加快回款的诉求更强。但居民购房政策也从紧后，销售缺乏内生性改善的基础，因此适当降价促销成为必要选择。短期来看，高周转确实阶段性提升了期房销售的韧性。 图 7： 2017 年年底之后期房和现房的销售增速剧烈分化（ %）