2018房地产行业总量研究报告.pdf

请务必阅读正文后的 重要 声明部分 Table_IndustryInfo 2018 年 02 月 06 日 强于大市 (维持 )证券研究报告 行业研究 房地产 行业总量研究系列 房地产投资的韧性 与 基本面展望 投资要点 西南证券研究发展中心 Table_Author 分析师：胡华如 执业证号： S1250517060001 电话： 0755-23900571 邮箱： hhrswsc 联系人：郭泰 电话： 0755-23618550 邮箱： gtaiswsc Table_QuotePic 行业相对指数表现 -6%2%9%16%23%30%17/2 17/4 17/6 17/8 17/10 17/12 18/2房地产 沪深300数据来源：聚源数据 基础数据 Table_BaseData 股票家数 130 行业总市值（亿元） 28,749.89 流通市值（亿元） 27,762.84 行业市盈率 TTM 17.62 沪深 300 市盈率 TTM 15.5 相关 研究 Table_Report 1. 房地产行业数据点评：投资保持韧性，新开工表现超预期 (2017-12-14) 2. 房地产行业周报：龙头成长逻辑不改，调整为布局良机 (2017-12-10) 3. 房地产行业周报：销售数据大超预期，龙头配置正当时 (2017-12-03) 4. 房地产行业 2018 年投资策略：曙光初现、见龙在田 (2017-12-01) 5. 房地产行业周报：一二线探底回升，板块行情或切换 (2017-11-26) 6. 房地产行业周报：成交热度下降，投资韧性十足 (2017-11-19) Table_Summary 过去两年地产销售与投资持续背离 ： 2016 年前 4 月全国住宅销售额同比增 速达到 61.4%之后，持续回落至 2017 年末的 11.3%，而同期全国住宅开发投资却缓步上行，从 2016 年前 2 月的 1.8%上行到 2017 年的 9.4%。 过去两年销售和投资出现了明显的 持续 背离 ，这在过去十多年只出现过两次，第一次是2010 年 4 月到 2011 月 12月，主因是 保障房建设大规模提升；第二次是从 2016年 3 至今，主因全国住宅库存见顶回落带来的持续补库存。 2017 年房地产投资表现出很强的韧性 ： 2016 年 4 月以来住宅销售额 增速的回落 是过去十多年以来 的 第四次 ，这一次住宅销售向新开工的传导时滞被拉长了半年，而土地购置到目前仍然未看到增速回落的迹象，于是我们看到了 2017年房地产投资表现出较强的“韧性”。主要是因为房企持续补库存导致土地购置量价齐升、精装修比例提升导致竣工延后使得有效施工面积增速 超预期 。 商品房狭义库存降低，以量补价促使房企持续拿地 ： 自 2014Q4 开始的“千方百计去库存”，配合棚改货币化安置比例提升，商品房狭义库存自从 2016Q2开始持续回落 。 我们测算出 2017 年末可售未售商品房库存为 28.6 亿方 ，和竣工未售库存一样都处于 近几年低位 ，但广义库存在 2017 年 末 又出现 爬升 。在新房 销售价格长期管制 的背景下， 房企只能依靠量的 堆积 实现利润的增长，“以量补价”促使房企加杠杆补库存，目前这一阶段尚未结束 。 销量 或 小幅回落 ， 投资 增长或再超预期 ： 我们预计 2018 年全国住宅销售 面积回落 5%， 棚改 货币化安置 对 住宅销量 的贡献 约 21.8%。 假定 2018 年土地购置费增速回落至 10%、新开工增速回落至 6%，我们保守预计 2018 年房地产投资增长 6.4%，实际上考虑 到 建安工程价格指数的上行、房企利用集体建设用地建造租赁住房等因素，房地产投资可能 会 再次超预期 。 投资建议 与重点关注个股： 2018 年我们看好地产及相关板块 （ 银行 、 钢铁 、家电 、 建材等 ），维持地产板块“强于大市”的投资评级， 建议综合从股票流动性 、 业绩确定性和销售增长弹性去选股 ， A 股推荐万科 A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展等，港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产等 。 风险提示： 销售表现低于预期 、 房地产税预期 升温 、 基准利率上行等。 重点公司盈利预测与评级 Table_Finance 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 000002 万 科 36.99 买入 1.90 2.37 2.93 19.47 15.61 12.62 600048 保利地产 18.69 买入 1.10 1.22 1.55 16.99 15.32 12.06 601155 新城控股 41.71 买入 1.36 2.21 3.06 30.67 18.87 13.63 600383 金地集团 15.69 买入 1.40 1.64 1.98 11.21 9.57 7.92 600340 华夏幸福 44.87 买入 2.22 2.91 3.90 20.21 15.42 11.51 数据来源： 聚源数据 ，西南证券 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 目 录 1 销售表现与投资持续背离 . 1 2 投资呈现韧性的核心原因 . 3 3 住宅用地市场供需两旺 . 6 4 狭义商品房库存持续下行 . 8 5 销售表现或整体平稳 . 9 6 地产投资超预期可能性大 . 10 7 相关投资建议 . 11 8 风险提示 . 12 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 图 目 录 图 1：全国住宅销售额增速近两年呈现单边下行（ %） . 2 图 2：住宅开发投资完成额增速近两年缓步上行（ %） . 2 图 3：住 宅开发投资完成额占比与住宅销售额占比在过去十年间有过两次背离 . 2 图 4： 2015Q4 以来建安材料费同比持续走高（ %） . 5 图 5：建安工程价格指数上行带动固定资产投资价格指数 . 5 图 6： 2016 年 9 月住宅新开工和销售额出现过半年的背离（ %） . 5 图 7：商品房销售额与土地购置出现 16 个月的背离（ %） . 5 图 8： 2015 年末我国城市建设用地仅占 0.54%（万公顷） . 6 图 9： 2015 年末城市建设用地面积构成（平方公里） . 6 图 10： 2016 年我国住宅用地供地占比 14%（万公顷） . 7 图 11： 2015 年 3 月房地产用地供应增速见底回升（万公顷） . 7 图 12：二三线城市住宅用地成交溢价率从 2017Q3 开始回落 . 7 图 13：六家房企拿地规模和金额在过去两年大幅增长 . 7 图 14： 2016Q2 全国商品房狭义库存开始持续回落 . 8 图 15：按四类口径统计的商品房库存总量（亿方） . 8 图 16： 2017 年以来 PSL 当月新增资金较为平缓 . 10 表 目 录 表 1： 2016 年房地产投资完成额拆分 . 4 表 2： 2017 年房地产投资完成额拆分 . 4 表 3：近三年棚改货币化对住宅销售的贡献占比 . 10 表 4：已覆盖的重点公司估值表 . 12 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 1 1 销售 表现 与投资 持续 背离 房地产投资是以房地产为对象以期在未来一段时间 获取收益的投资行为。各类机构法人、个人合法购置的土地使用权、在建工程、建成或已投入使用的房产（住宅、商铺、写字楼、厂房、其他经营性房地产等） 都属于房地产投资 的范畴 。 从对相关产业带动及经济增长贡献的角度， 需要把单纯的土地使用权转让、房屋的转让和以房屋建造为核心的房地产投资区别开来。从是否将房地产投资作为主营业务可以把房地产开发法人单位和其他法人单位的房地产投资区别开来。因此，统计局公布的房地产开发投资 完成 额 是 单 指 以货币形式表现的 由房地产开发 经营法人单位 在 一定时期内 完成的全部用于土地开发工程、房屋建设工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费的投资，按工程的形象进度原则来统计的累计数据。 土地购置费是直接计入到房地产开发投资完成额里面去的 ， 是指 房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权在 报告期内 （时间约束特征明显）实际支付的费用。其按当期实际发生额计入投资，如果是分期付款的，应分期计入房地产开发投资。而土地成交价款是指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金地（合同约束特征明显），在土地一级市场是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 因此，土地购置费而非土地成交价款直接构成当期房地产投资完成额的组成部分。 房地产开发投资 完成 额 包括土地开发投资、土地购置费、房屋开发投资 及应分摊计入投资的各项相关费用， 一般以形成工程实体 的完成 实物量 为基础 ，原则上 按 市场交易价格作为计算依据。在实际工作中 往往 以工程的预算价格 估算 投资额，在预算价格之外发生的工程 造价 之 差视同修改预算价格，投资完成额按修改后的预算价格计算 。可以将房地产开发投资额与价格相关的因素分解为地价（土地购置费体现）和建安工程价格指数（所支出的单方建造费用）两部分。 房地产开发投资完成额包括住宅开发投资完成额 、 办公楼开发投资完成额 、 商业开发投资完成额 、 其他类型开发投资完成额 ， 一般来讲 ， 住宅开发投资完成额占绝大比例 （大致在2/3 左右），而且在某个时间段这一比例相对表现稳定。因此， 一般情况下 可以 用 住宅开发投资完成额的变化趋势来 把握 房地产开发投资完成额的变化。 从逻辑关系传导上看，商品住宅供需关系及预期的变化影响着住宅销量的增速及去化率的大小，从而影响着房企的推盘计划和拿地意愿，再而影响新开工和土地购置（土地购置本身也影响新开工），从而影响住宅开发投资完成额。住宅开发投资完成额 “ 可观测的 自变量”主要是包括销售、新开工、拿地，也包括土地溢价率和建安工程价格指数等。一般来讲，销售如果加快，会打破供需关系的平衡，供不应求会导致新开工增长和 土地购置增加，同时土地成交溢价率也会相应提升，从而使得开发投资保持增长的态势。 回顾 2016 年和 2017 年 ，我们看到住宅销售额的增速呈现高开低走的态势。 2016 年前4 月全国住宅销售额同比增速高达 61.4%， 2017 年前 2 月增速回落到 22.7%，再进一步回落到 2017 年前 10 月 的 9.6%（之后两个月累计增速有所爬升）。 而同期 ， 我们看到房地产投资数据却缓步上行 ， 全国住宅开发投资完成额的增速 从 2016年前 2 月的 1.8%一直上升到 2017 年前 3 月的 11.2%，之后再缓步 小幅度 下行， 2017 年 住宅开发 投资增速为 9.4%，增速高于 2016 年 整整 3 个百分点，表现出明显的“韧性” 。 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 2 图 1： 全国住宅销售额增速近两年 呈现 单边下行（ %） 图 2： 住宅开发投资完成额 增速近两年 缓步上行 （ %） 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 前文已经提及 ， 商品房销售作为房企最 重要的 资金 回笼手段 ， 其增速及回款比例 、 去化率 的变化会对企业的拿地 、 新开工形成 显著 的影响 ， 从而间接影响房地产投资数据 。为了弄清楚这种影响的方向、时滞和 程度，我们需要对房地产投资进行结构的分解，这样我们才能弄明白过去两年住宅销售增速持续回落而投资保持良好“韧性”的真正原因。 首先 ， 我们来考察住宅开发投资完成额占房地产开发投资 完成额之比的变化趋势 。 房地产投资按最终形成 业态 可以划分为住宅 、 办公楼 、 商业营业用房 和 其他 。 2006-2015 十年间住宅开发投资完成额平均占比为 69.8%（ 2008 和 2011 年超过了 71.5%），而近三年这一数字有明显回落。 2015 年住宅投资完成额占比 67.3%、 2016 年这一数字为 67.0%、 2017 年这一数字 又恢复到 68.4%（住宅表现开始强于办公楼、商业营业用房），但总体仍低于2006-2015 年均水平 。 图 3： 住宅开发投资完成额占比与住宅销售额占比在过去十年间 有过两次背离 数据 来源： Wind， 西南证券 整理 从上图可以清楚地观察到 ， 2006 年 2 月到 2010 年 3 月，“住宅销售额占商品房销售额之比”与“住宅开发投资完成额占房地产开发投资完成额之比”还是存在较为明显的趋同性。在 2010年 4月至 2011年 12月，两个指标 出现较为明显的背离，住宅开发投资表现较强 （ 2011- 1001020304050607080单月同比增速 累计同比增速-20246810121416单月同比增速 累计同比增速60 %65 %70 %75 %80 %85 %90 %2006年2月2006年8月2007年2月2007年8月2008年2月2008年8月2009年2月2009年8月2010年2月2010年8月2011年2月2011年8月2012年2月2012年8月2013年2月2013年8月2014年2月2014年8月2015年2月2015年8月2016年2月2016年8月2017年2月2017年8月住宅投资完成额占比 住宅销售额占比行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 3 加大保障房建设导致房企开发的保障性住宅显著增长， 土地城镇化浪潮方兴未艾） ，而销售端持续走弱 主要是因为 2010年开启的限购限贷政策在 2011年持续细化落实 并叠加加息等从紧的货币信贷政策。 2012 年 2 月至 2014 年 12 月，两个指标的相关性并不显著。 而从 2015年 2 月至 2017 年末，两个指标呈现出较为明显的“背离”，在这一阶段的 2016 年 3 月份，住宅投资完成额占比为 66.0%（过去十多年最低位）。在此之前可以清楚看到住宅销售额占比有两次明显的提升，分别在 2015 年上半年 （住宅销量的增长表现明显） 和 2016 年上半年 （一二线住宅价格的增长表现明显） 。自 2016 年 3 月开始，全国住宅库存开始回落，住宅销售额占比逐步下降，但住宅投资完成额占比却缓步提升。 由此可见， 住宅开发 投资 持续 走强表现出 一定的 “韧性”和与 住宅 销售增速的“背离”在 过去十多年出现过两次，第一次是在 2010 年 4 月到 2011 年 12 月， 主要是因为 保障房建设 大规模提升（ 2010-2012 年 计划 新开工的保障房目标分别是 580 万套、 1000 万套和 700万套）；第二次是从 2016 年 3 至今， 主要是因为 全国住宅库存见顶回落带来的持续补库存 （后文详细分析）。 2 投资 呈现韧性的核心 原因 房地产 开发 投资按表现形式可以划分为地产 开发 、 房产开发以及设备购置 。 这里我们尝试对过去两年的房地产开发投资完成额进行结构的拆分，从而判断投资呈现出较强韧性的 核心因素 。 2016 年我国房地产开发投资完成额为 10.26 万亿，其中建筑工程（各种房屋、建筑物的建造工程，必须兴工动料通过施工活动实现，一般以工程形象进度完成比例乘以预算价格计算）与安装工程（各自设备、装置的安装工程，通过安装和试运行确认投资额）占 74.4%、其他费用投资（主要是房企土地购置费、土地开发相关费用等）占比 24.2%、设备购置（工业企业生产产品转化为固定资产的购置活动，通过采购部门 出库单确认）部分仅占 1.4%。 2016 年土地购置费 1.88 万亿，占比 18.3%，这一块与土地购置量和地价直接相关，我们需要单独拎出来。土地开发相关费用与建筑工程、安装工程合计占比 80.3%，考虑到 2015年建筑安装工程价格指数同比下滑 2.65%，不考虑价格影响的土地开发相关费用与建筑工程、安装工程合计占比可能略高一些，但这里无法估算出具体的比例。 其中施工面积中的新开工是弹性较大的指标，我们假定新开工在四个季度均匀分布，第一季度的新开工对施工的贡献程度为 1，第四季度新开工对施工的贡献程度为 1/4，那么实际新开工对新开工的贡献折算系数为 0.625。竣工面积参考行业规律我们假定第二季度竣工比例 1/4、第三季度竣工比例为 1/4、第四季度竣工比例为 1/2，那么实际的竣工面积对施工面积的贡献折算系数为 0.8125。 同时我们假定新开工、竣工和有效施工（施工扣除新开工及竣工）的单位建安成本 在各季度之间 均 是无差异的，这样我们 可以 测算出 2016 年商品房新开工贡献的投资完成额比例约为 12.4%，商品房竣工贡献的占比约为 10.2%。 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 4 表 1： 2016 年房地产投资完成额拆分 类别 绝对值 折算系数 折算后 完成 额贡献 投资完成额 增速 2016 年商品房投资完成额 10.26 万亿 100% 6.9% 1） 土地购置费 18.3% 1.88 万亿 6.2% 2）商品房新开工 12.4% 1.27 万亿 新开工面积 16.69 亿方 0.625 10.43 亿方 8.1% 3）商品房竣工 10.2% 1.05 万亿 竣工面积 10.61 亿方 0.8125 8.62 亿方 6.1% 4）商品房施工（扣除新开工和竣工） 57.7% 5.92 万亿 有效施工面积（扣除新开工和竣工） 48.59 亿方 1 48.59 亿方 0.98% 5）其他 1.4% 0.15 万亿 20.6% 数据来源： Wind， 西南证券整理 按 照上面的分析框架， 2017 年房地产开发投资完成额 10.98 万亿 ， 土地购置费 2.32 万亿，占比 21.1%。假定新开工、竣工和有效施工（施工扣除新开工及竣工）的单位建安成本是无差异的，这样我们测算出 2017 年商品房新开工贡献的投资完成额比例约为 12.4%，商品房竣工贡献的占比约为 9.2%。 表 2： 2017 年房地产投资完成额拆分 类别 绝对值 折算系数 折算后 完成 额贡献 投资完成额 增速 2017 年商品房投资完成额 10.98 万亿 100% 7.0% 1） 土地购置费 21.1% 2.32 万亿 23.4% 2）商品房新开工 12.4% 1.36 万亿 新开工面积 17.87 亿方 0.625 11.17 亿方 7.0% 3）商品房竣工 9.2% 1.01 万亿 竣工面积 10.15 亿方 0.8125 8.25 亿方 -4.4% 4）商品房施工（扣除新开工和竣工） 55.8% 6.13 万亿 有效施工面积（扣除新开工和竣工） 50.13 亿方 1 50.13 亿方 3.17% 5）其他 1.5% 0.16 万亿 6.1% 数据来源： Wind， 西南证券整理 于是我们可以清晰地看到， 2017 年房地产投资增速之所以能缓步上行而且能显著超越2016 年，主要是因为： 1）土地购置费占比明显提升（主要得益于地价明显上涨）； 2）有效施工面积增速从 2016年末的 1.0%增长到 2017年的 3.2%； 3）建筑安装工程价格指数从 2016年的 99.4%增长到 2017 年的 108.0%，具体见下图所示。 行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 5 图 4： 2015Q4 以来建安材料费同比持续走高 （ %） 图 5： 建安工程价格指数上行带动固定资产投资价格指数 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 按照常规逻辑 ， 销售增速回落会使得开发商对市场预期变得消极 ， 拿地和新开工动力减弱 ， 那么相隔一段时间后 ， 我们会看到拿地和新开工的增速也会出现回落 。 从 2016 年 4 月以来住宅销售额增速的回落是过去十多年以来第四次景气度的回落。从历史规律上看， 2007 年 10 月住宅销售额增速顶点传导到新开工增速顶点历经 4 个月， 2009年 11 月住宅销售额增速顶点传导到新开工增速顶点历经 6 个月， 2013 年 3 月住宅销售额增速顶点传导到新开工增速顶点历经 9 个月（ 2013 年 2 月住宅新开工数据受到低基数扰动明显）， 2016 年 4 月住宅销售额增速顶点传导到新开工增速顶点历经 11 个月（直到 2017 年 3月）。 由此我们可以观察到，住宅销售向住宅新开工的传导方向并未出现异常，而是传导的时滞出现拉长。在 2016 年 9 月 -2017 年 3 月之间，新开工增速与住宅销售额增速出现过半年时长的背离现象。 图 6： 2016 年 9 月住宅新开工和销售额出现过半年的背离（ %） 图 7： 商品房销售额与土地购置出现 16 个月的背离（ %） 数据来源： Wind， 西南证券 整理 数据来源： Wind， 西南证券 整理 从销售额向拿地的传导 时间 来看 ，我们比较了过去十 多 年商品房销售额累计增速和土地购置费累计增速（相比土地购置面积更为合理）两个指标。 2007 年 10 月商品房销售额增速顶点传导到拿地增速顶点历经 7 个月， 2009 年 11 月商品房销售额增速顶点传导到拿地增速顶点历经 5 个月， 2013 年 3 月商品房销售额增速顶点传导到拿地增速顶点历经 10 个月。而808590951001051101151201251302008-062008-112009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-08建筑安装工程价格指数 材料费当季同比 人工费当季同比90951001051101151202008-06 2008-11 2009-04 2009-09 2010-02 2010-07 2010-12 2011-052011-10 2012-03 2012-08 2013-01 2013-06 2013-11 2014-04 2014-09 2015-02 2015-07 2015-12 2016-052016-102017-03 2017-08固定资产投资价格指数 建筑安装工程价格指数其他费用价格指数 设备购置价格指数-40-200204060801002006年2月2006年8月2007年2月2007年8月2008年2月2008年8月2009年2月2009年8月2010年2月2010年8月2011年2月2011年8月2012年2月2012年8月2013年2月2013年8月2014年2月2014年8月2015年2月2015年8月2016年2月2016年8月2017年2月2017年8月住宅新开面积累计增速 住宅销售额累计增速-40-200204060801002006-02 2006-08 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2010-082011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-022015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08土地购置费累计同比 商品房销售额累计同比行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分 6 从 2016 年 7 月以来土地购置费增速见底回升之后目前还看不到回落的拐点，销售额的表现与土地购置的表现出现了至少 16 个月的背离，目前来看这种背离趋势还在延续。 正是因为销售增速回落并没有必然导致新开工 、 拿地出现预期内的回落 ， 我们才看到了房地产投资数据的 “韧性”。我们对房地产投资呈现较好的韧性特征总结为三大原因： 1）补库存动力下土地购置持续活跃； 2）调控高压下开发商精装修比例交付提升导致竣工延后，有效施工面积增速抬升； 3）供给侧改革等因素作用下建材价格指数表现强劲。 3 住宅用地 市场供需两旺 我国土地投放特别是在核心城市居住用 地的土地投放 较为有限 ，不管是从总量的概念还是增量分配我们都可以看到。 从土地总量的 利用 现状上看 ，根据国土资源部的全国城镇土地利用数据（按“建制镇 -县 -市 -省 -国家”方式，覆盖 31 个省，不含香港、澳门和台湾）， 截止 2015 年末我国农用地 64,546 万公顷（其中耕地 13,500 万公顷，约 20.25 亿亩），占我国陆地总面积的 67.2%；建设用地 3,859 万公顷（其中城镇村及工矿用地 3,143 万公顷，剩余的是交通运输用地和水利设施用地），仅占我国陆地总面积的 4.02%。建设用地中，城市（不含县，包括 4 个直辖市、 291 个地级市和 361 个县级市）建设用地为 516 万公顷，仅占建设用地的 13.4%，占我国陆地总面积的 0.5%。在城市建设用地中，居住用地为 163 万公顷 ，占 城市建设用地之 比 31.6%。 图 8： 2015 年 末我 国 城市 建设用地仅占 0.54%（万公顷） 图 9： 2015 年末城市建设用地面积构成 （平方公里） 数据来源： 国土 资源部网站 、 西南证券 整理 数据来源： Wind， 统计局、 西南证券 整理 根据国土资源部的土地利用数据分析报告， 2009-2014 年，全国城镇住宅用地面积累计增幅为 23.0%，与全国城镇用地总增幅基本接近，且增幅由 2010 年的 5.3%下降至 2014 年的 3.6%，呈放缓趋势。 自 2009 至 2014 年间，对于不同规模城市，其住宅用地的年度增幅基本呈现出 “小城市 中等城市 大城市 特大城市和超大城市 ”的特征 ， 这与人口 的主要 流动方向刚好相反 ， 从而造成大城市 、 特大城市和超大城市居住用地 投放 与购房需求的错配现象 。 从 土地 增量的角度来看 ，每年国务院和省政府会批准城镇村住宅建设用地指标， 2015年这一数字为 5.23 万公顷，占批准城镇村建设用地的比例为 21.7%。我们根据全国国土规划纲要 2016-2030的建设用地规模、国土开发强度等规划目标线性外推， 2016-2020 年13500143225299219422373275955161873917014015783673493859耕地 园地 林地 牧草地其他农用地 其他用地 市建设用地 县建设用地建制镇建成区 乡建成区 村庄用地 工矿用地交通运输用地 水利设施用地16 ,2 824 ,8 4 83,63810 ,2 991,5867, 45 31, 89 85, 58 1 居住用地公共管理与公共服务用地商业服务业设施用地工业用地物流仓储用地道路交通设施用地公用设施用地绿地与广场用地行业总量研究系列 请务必阅读正文后的 重要 声明部分