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2020 年家居行业趋势报告Home furnishing materials Report 202012020年家居行业趋势报告2020 年家居行业趋势报告 21. 行业政策解析及预测 31.1 人口人才政策带来家装市场小分化 31.2 土地制度改革，家装企业适时切入 41.3 国民安居乐业，继续抑制投资投机需求 41.4 建立租购并举住房制度，租赁市场或将成为家装重要部分 51.5 城镇新建住宅建筑应全装修交付，各地陆续出台住宅管理办法 52. 家居行业动力解析及预测 62.1 新房销售供应面积指标分析 62.2 重点城市商品住宅成交趋势 72.3 重点城市二手房成交趋势 82.4 国家统计局先行指标概览 92.5 房企重点布局城市，拿地城市 103. 房地产土地市场分析及预测 133.1 全国 300 城市土地出让（数据截止 2019 年 11 月 27 日） 133.2 土地出让城市排行榜（截止 2019 年 11 月 27 日） 133.3 一线二线三四线趋势 143.4 环渤海、东北、中西部、长三角、珠三角 154. 新房二手房装修分析及预测 174.1新房装修楼盘数量达三成 174.2 新房精装修面积保持上升趋势，占比 26.61% 174.3 新房规划户数趋势与面积基本一致，占比 30.54% 184.4 二手房挂牌 185. 购房用户行为分析及预测 195.1 用户户型偏好 195.2 用户总价偏好 195.3 用户面积段偏好 20附 表 21CONTENTS目 录22020年家居行业趋势报告摘要：整体趋势2019年，房地产政策继续收紧，人口人才政策全面铺展开来，新房、二手房成交规模均有所调整，重点人才导入城市购房人群结构变化，重点城市二手房购房偏好趋向改善，主要房企拿地趋向重点新一线、二线城市。2020年，国家政策将继续坚持“房住不炒”，房地产市场将进一步挤压掉投资需求，房子居住属性将会逐渐凸显出来：新房成交后装修比例将会继续提升，二手房投资性毛坯房产将会更多释放出来。未来家居市场规模和结构将会有所调整。1. 政策走势：未来房产税、土地改革、租售并举及住宅全装修继续推动发展全年房地产政策持续收紧，但在坚持“房住不炒”政策引导下，房产居住属性将会进一步凸显。房产税、土地制度改革、租售并举以及住宅全部精装修政策持续推进完善，进一步推动未来房地产市场平稳发展。未来新房工装市场将会持续扩大，而房产投资需求进一步挤压出去，那么毛坯房和二手房装修需求将会相应扩大。2.行业动力发展：房产成交将会向新一线与二线城市靠拢新房市场成交规模小幅度下降趋势，二手房市场成交规模也进一步收窄，其中北上广深二手房在整体房产成交中占比有所提升。受人口人才等政策影响，重庆、成都、宁波、南京、西安等城市成交有所提升，十大房企拿地趋向于新一线以及重点二线城市。预期2020年，市场将会持续2019年的状态，成交规模将会趋于平稳。从十大房企拿地策略来看，未来家居家装行业市场趋势将会进一步向新一线和重点二线城市靠拢。3.土地预测：土地供应结构与供应量将会维持以往水平300城市土地各种类土地供应基本持平同期水平，拿地前十城市均为二线城市；按城市等级来看，一线城市土地供应住宅与工业供应均较大，二线、三四线城市呈现住宅、工业、商业、其他递减供应规律；按照区域来看，长三角和珠三角土地供应住宅与工业供应均较大，东北、中西部地区呈现住宅、工业、商业、其他递减供应规律，环渤海介于两者之间。4.装修预测：未来二手房装修需求进一步增强，装修或将逆市提升根据58安居客房产数据显示，新房精装比率近三年逐步提升至三成，随着住建部新房应全部为精装房的政策逐步落实完善，未来三年新房精装修比率预计将达60%。2019年二手房挂牌仍有近三成为毛坯与简装，随着住房居住属性进一步凸显，租购并举政策进一步完善，市场上毛坯与简装二手房将会进一步释放至居住需求中去。可以预见未来二手房装修需求进一步增强，装修需求会逆市提升。5. 用户行为分析预测：居住属性持续释放，利好装修市场根据58安居客房产数据显示，居民购买大面积、三房的意愿越来越多，居民倾向于购买更大更多房间的需求与房价高企的现象有所矛盾，其原因更多在于房地产市场平稳发展引导房子居住属性代替投资属性。未来居民改善型大面积三房以上的需求将会持续扩大，得益于购房居住属性的凸显，家居装修市场将会进一步扩大。2020 年家居行业趋势报告32020年家居行业趋势报告1. 行业政策解析及预测1.1 人口人才政策带来家装市场小分化 人口人才政策频出，全国城市进入“抢人大战”2019年1月至10月相关人口人才政策共有135项，其中购房补贴、购房政策放松达70余条。截止目前为止共有75个省市制定或调整相关政策，一线、新一线、二线、三线与四线均通过不同政策参与“抢人大战”。一线、新一线城市以购房补贴和放松限购为主要人口人才政策（一线城市个别区县放松限购）；二线城市建设人才公寓、引进人才落户、购房补贴等多种形式；三四线城市主要以各种形式补贴为主。今年以来人口人才政策逐月增多趋势，而且呈现出越来越细化的发展方向。随着户籍改革、人口人才政策的发展，未来流动人口将会越来越少。898102012 121516233 3576 67581901020301月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月人口人才政策 购房政策人口人才政策与购房政策趋势 人才引进导入改变城市人口结构，未来装修市场即将迎来一批新势力全国人口人才政策主要以购房政策、购房补贴为主，尤其是以二三线城市补贴力度更大。未来人口人才政策购房后将进入家装阶段，市场即将迎来一批新势力。此次重点新一线、二线城市人口导入高素质人才形成一批不同于以往的消费人群，家装企业若调配好营销资源、产品资源将会在市场中赢得不错的先机。全国人才引进政策实施城市数量越来越多，未来人才竞争最终将会回落至城市实力的竞争当中去。新一线城市由于城市实力较强，购房政策、户籍政策可操作性较大，因此将会在未来具备较强的竞争力。家装企业或可重点关注此类城市，随着经济实力较强人口的导入，高端家装或个性化家装服务将会成为趋势。表：1 月 -10 月购房政策、补贴城市东方市、江门、池州 海口、南宁、 青岛、汕头、 宁夏、呼和浩特、保广州、温州、苏州工业园区、青岛、三亚、海南 徐州、珠海、苏州、吉林、海口、台州、盐城、晋城、济南、杭州余杭、上海临港新片区、常杭州淳安、佳木斯、株洲、聊城、南京江北片区、杭州虞区、锡林郭勒、嘉兴 陵水 芜湖、柳州、石家庄 定、宁波、苏州、十堰、博尔塔拉蒙古自治州 南京、广州黄埔区、无锡、北京通州、晋江 厦门、惠州 绍兴 州、芜湖、南通通州、宜昌、南京 萧山、常德、天津、菏泽、南京六合区、永州、平湖、三亚、南通、郑州、绍兴上42020年家居行业趋势报告1.2 土地制度改革，家装企业适时切入 工业商业土地市场扩大供应，家装企业适时切入允许集体经营性建设用地直接入市，盘活农村集体用地。我国房地产供给侧基础性制度构建方面取得了突破性进展，土地资源有望进一步盘活：集体经营性建设用地入市流转在法律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。随着我国房地产持续供给侧改革的实施，未来上游土地供应将会有较大的变化。而下游家装企业在这种情况下，应当适时改变策略。此次集体经营性建设用地土地规划必须为工业或者商业经营性用地，家装企业可以选择适当时机与房企接洽，在土地制度改革的情况下跑在市场前面。表：土地管理法部分改内容类 别 内 容集体经营性建设用地入市 删除任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定 规划确定为工业、商业等经营性用途，单位或者个人可以通过出让、出租等方式获得集体经营性建设用地使用权 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途国有建设用地执行宅基地管理 允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地 鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅 下放宅基地审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地土地征收 明确为公共利益需要可依法实施征收农民集体所有土地 6 种情形 改变以土地年产值为标准进行补偿，实行区片综合地价进行补偿 征地程序由原来的批后公告改为批前公告1.3 国民安居乐业，继续抑制投资投机需求 房地产政策环境复杂，因城、因区、因时施策2019年为实现保障自住群体购房需求与抑制投资投机需求平衡目标，政策整体层面是从紧的。坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段将是下一个阶段调控的指导目标。同时，整个2019年人口人才政策、老旧小区改造、集体经营性土地入市、房产税等政策不断推动发展，满足国民居住生活的同时将会进一步释放出来家装市场的活力。国家房地产政策的引导，将会在未来把居民投资投机的热情转换至安居乐业的温情中去。 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨 加快建立存进房地产市场平稳健康发展的长效机制中央政治局会议2018.4 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制中央政治局会议2019.4 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段中央政治局会议2019.752020年家居行业趋势报告1.4 建立租购并举住房制度，租赁市场或将成为家装重要部分 加快培育租赁市场，完善住房保障体系2019年是加快建设住房租赁市场，构建租购并举住房制度的关键年。全年涉及租赁市场政策近60条（不含租赁中介整治），1月份各地政府工作报告纷纷把租赁市场作为重点发展对象。2019年前期主要以制定发展租赁目标为主，后期政策以为支持和规范租赁市场发展为主。租赁市场以发展人才公寓、商改住以及租赁补贴等方式开展，积极推动并引导租赁市场发展。租赁市场发展与保障房、共有产权房、老旧改造等一同构建住房保障体系，各地政府在 2019 年积极培育租赁市场，装企在这个阶段需要积极关注政策发展方向，积累租赁市场经验为未来租赁市场兴起做好足够的准备。115 5310342940510151月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月租赁政策发布数量1.5 城镇新建住宅建筑应全装修交付，各地陆续出台住宅管理办法 新房全装修交付，各地加强住宅品质管控2019年涉及装修政策偏少，但是随着住建部发布住宅项目规范（征求意见稿）之后，河南、宁波、北京、沈阳陆续制定相关住宅评价标标准。可以预见的是未来住宅精装修将成为主流，而精装修的标准将会越来越规范。家装企业在加强和房企战略合作之外，积极关注未来家装的标准制定，提前规划相应策略。1 住建部住宅项目规范（征求意见稿 ）北京市住宅工程质量潜在缺陷保险 暂行管 理办法 2河南省成品住宅评价标准 宁波关于进一步完善住宅全装修质 量购房 人监督 机制的 通知3 北京关于开展住宅工程质量提升专 项行动 的通知 南通市市区新建成品住宅室内装修 管理办 法（征 求意见 稿）4 沈阳关于进一步做好新建装修商品 住房价 格指导 工作的 意见 北京住宅设计规范（征求意见稿 ） 住宅项目规范（征求意见稿）城镇新建住宅建筑应全装修交付，户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成，给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位，供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；住宅建筑应以套内使用面积进行交易；四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 9m 的新建住宅建筑应设电梯。62020年家居行业趋势报告2. 家居行业动力解析及预测2.1 新房销售供应面积指标分析根据房管局数据 2016 年 1 月至 2019 年 10 月月度批准上市面积，重点城市供应主要集中在月度 100 万方上下，2019年200万方以上月份的城市相较于2018年有所减少。2019年数据中重庆、成都、宁波等城市月度 200 万方以上出现次数较多。01002003004005006000 12 24 36 48 60北京 上海 天津（商品住宅）重庆 深圳 广州南京 武汉（商品住宅） 成都苏州 西安 长沙（商品住宅）宁波不含保障性住房（商品住宅） 东莞（商品住宅）无锡福州 沈阳 青岛济南（商品住宅） 合肥 郑州长春 南宁 杭州含萧山余杭线性 (上海)2016 2017根据房管局数据 2016 年 1 月至 2019 年 10 月月度销售面积，重点城市月度销售主要集中在月度 100 万方以下集中度较高，2019年150万方以上月份下半年相对集中度高。2019年数据中重庆、武汉、沈阳等城市月度 200 万方以上出现次数较多。72020年家居行业趋势报告0501001502002503003504000 12 24 36 48 60北京 上海 天津 重庆深圳 广州 南京 武汉成都 苏州 大连 厦门西安 长沙 宁波 东莞无锡 福州 沈阳 青岛济南 南昌 合肥 郑州太原 石家庄 长春 哈尔滨呼和浩特 海口 南宁 兰州昆明 贵阳 佛山 杭州含萧山余杭（商品房）线性 (上海)2016 20172.2 重点城市商品住宅成交趋势重点城市新房成交套数面积 2019 年略有下降。北上广深新房成交套数在十一个城市占比相对于面积占比高，新房成交套均面积小于其他城市。0500001000001500002000002500002019年10月2019年08月2019年06月2019年04月2019年02月2018年12月2018年10月2018年08月2018年06月2018年04月2018年02月2017年12月2017年10月2017年08月2017年06月2017年04月2017年02月2016年12月2016年10月2016年08月2016年06月2016年04月2016年02月北京 上海 深圳 广州 杭州(含萧山余杭) 南京 成都 苏州 大连 东莞 郑州商品房成交（套）82020年家居行业趋势报告05001000150020002019年10月2019年08月2019年06月2019年04月2019年02月2018年12月2018年10月2018年08月2018年06月2018年04月2018年02月2017年12月2017年10月2017年08月2017年06月2017年04月2017年02月2016年12月2016年10月2016年08月2016年06月2016年04月2016年02月北京 上海 深圳 广州 杭州(含萧山余杭) 南京 成都 苏州 大连 东莞 郑州商品房成交（万平方米）2.3 重点城市二手房成交趋势重点城市二手房成交套数面积2019年有所收窄，收窄量较小。2019年上海套数、面积成交量最大，北上广深二手房成交在十一个城市成交中仍占比较大。0200004000060000800001000001200001400001600001800002019年10月2019年08月2019年06月2019年04月2019年02月2018年12月2018年10月2018年08月2018年06月2018年04月2018年02月2017年12月2017年10月2017年08月2017年06月2017年04月2017年02月2016年12月2016年10月2016年08月2016年06月2016年04月2016年02月北京 上海 深圳 广州 杭州(含萧山余杭) 南京 成都 苏州 大连 东莞 郑州重点城市二手房成交（套）0200400600800100012001400160018002019年10月2019年08月2019年06月2019年04月2019年02月2018年12月2018年10月2018年08月2018年06月2018年04月2018年02月2017年12月2017年10月2017年08月2017年06月2017年04月2017年02月2016年12月2016年10月2016年08月2016年06月2016年04月2016年02月北京 上海 深圳 广州 杭州(含萧山余杭) 南京 成都 苏州 大连 东莞 郑州重点城市二手房成交（万平方米）92020年家居行业趋势报告2.4 国家统计局先行指标概览国家统计局数据显示，商品房销售面积中现房占比仍为较低水平。自 2015 年 1-10 月以来商品房总体、期房、现房销售面积同比趋势几乎一致，说明目前期房、现房比例几乎没有大变化。短期内在我们期房、现房政策不变的情况下，可以预见的是新房仍以期房为主。自 2017 年 1-08 月开始商品房累计销售面积同比一直下降，直至 2018 年 1-09 月至底部。2018 年 1-09 月以来商品房销售持续低迷，受国家调控影响。-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0500001000001500002000002019年1-10月2019年1-08月2019年1-06月2019年1-04月2019年1-02月2018年1-11月2018年1-09月2018年1-07月2018年1-05月2018年1-03月2017年1-12月2017年1-10月2017年1-08月2017年1-06月2017年1-04月2017年1-02月2016年1-11月2016年1-09月2016年1-07月2016年1-05月2016年1-03月2015年1-12月2015年1-10月2015年1-08月2015年1-06月2015年1-04月2015年1-02月2014年1-11月2014年1-09月2014年1-07月2014年1-05月2014年1-03月现房面积 期房面积 现房同比 期房同比 总体同比商品房销售面积国家统计局数据显示，商品房施工累计面积自2018年1-06月开始增速下降，2019年1-07月往后略微回升。商品房施工面积同比处于较低的增长水平，但是商品房施工面积同比为正。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%01000002000003000004000005000006000007000008000009000002019年1-10月2019年1-09月2019年1-08月2019年1-07月2019年1-06月2019年1-05月2019年1-04月2019年1-03月2019年1-02月2018年1-12月2018年1-11月2018年1-10月2018年1-09月2018年1-08月2018年1-07月2018年1-06月2018年1-05月2018年1-04月2018年1-03月2018年1-02月2017年1-12月2017年1-11月2017年1-10月面积 同比商品房施工面积国家统计局数据显示，商品房新开工累计面积自2018年1-08月增速处于下降态势，2019年1-06月与 2019 年 1-08 月略微回升。整体来看商品房新开工面积增速缓慢下降，处于较低的增速水平。