2019-2020新加坡房地产市场分析报告.pptx

2019-2020新加坡房地产市场分析报告,新加坡是全球最富裕的国家之一，其经济模式被称作为“国家资本主义”，属于新兴的发达国家。新加坡是继伦敦、纽约、香港之后的第四大国际金融中心。新加坡是一个多元文化的移民国家，促进种族和谐是政府治国的核心政策，新加坡以稳定的政局、廉洁高效的政府而 著称，是全球最国际化的国家之一。新加坡在城市保洁方面成效显著，绿化效果良好，走在新加坡，犹如徜徉于绿叶红花之海，故有“花园城市”之美 称。新加坡以其稳定的政治环境、舒适的生活条件、多元包容的文化氛围、以及高度自由的金融市场吸引着来着全世界的 投资者和源源不断的移民。,新加坡房地产市场走势浅析,宏观经济下行超预期,数据显示，2019年第三季度新加坡GDP同比增速0.1%，与第二季度持平，环 比增长0.6%，同比及环比增速均低于市场预期。与此同时，新加坡制造业指数 同比下滑超过8%，商品贸易总额降幅亦超过8%，零售额降幅超过4%，种种迹 象表明新加坡经济继续处于下行状态。新加坡本轮经济下行速度超市场预期，2018年一季度新加坡的GDP同比增速仍 高达4.6%，不但是新加坡近年来GDP增速新高，也在当时发达经济体中保持领 先优势。尽管新当局采取了多项经济刺激计划，但其GDP增速仍在短短不到两 年时间逐步下降至0.1%。这一局面是内外部因素共同作用的结果：外部，全球经济增速放缓以及贸易摩 擦加剧使得严重依赖港口贸易的新加坡外贸总额持续负增；内部，新加坡制造 业持续疲软，消费者信心不足等继续拖累经济。新加坡金管局预计，2019全年新加坡的GDP增速要低于1%，且有可能出现零增长。为刺激经济，新加坡亦跟随其东南亚邻居的脚步，自2016年以来首次放 宽货币政策。,2015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09,新加披GDP增速5.004.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00,房地产相关投资下滑,2019年前三个季度，新加坡房地产相关的各项投资销售额总计232.1亿（新加坡元，下文 同），同比下滑16.8%。其中住宅相关的投资销售额为58亿，占整体房地产投资销售额的比例约25%。住宅投资同比下 滑较为严重，一方面是由于2018年中出台的提高额外买方印花税、下调贷款与价值比率的市场 降温措施确实起了效果；另一方面则是受到全球及新加坡经济增速的下降影响，新加坡国内外 的住宅投资者都更趋谨慎。,房地产销售下滑两成,100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%,800070006000500040003000200010000,新加坡全国私人住宅销售及同比增速,全国私人住宅新售交易数（套）全国私人住宅转售交易数（套）总交易数同比增速（右轴）2019年前三季度，新加坡全国私人住宅总共销售14272套，累计同比增速为-21.9%。从交易类型来 看，全国私人住宅新售交易数为7469套，累计同比提升7%，全国私人住宅转售交易数为6803套，累 计同比下滑40%。由此可见，尽管新加坡私人住宅市场整体降温，但新售项目仍然受到市场青睐，二 手转售市场遇冷。,各区域均受到市场降温影响,从销售区域来看，核心中央商务区累计销售2039套住宅，同比减少23%；其他中央商务区累计销售5210套住宅，同比减少18%；非核心商务区累计销售7023套，同比减少24%。所有区域均受到市场 降温影响。,8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000,新加坡各区域交易总数,核心中央区交易总数,其他中央区交易总数,非中央区交易总数,两室户最受市场青睐,具体项目来看，2019年3季度交易数最高的5个无所有权住宅项目分别是Parc Clemetis、Avenue South Residence、The Florence Residence、Treasure at Tampines、以及One Pearl Bank。 其中三个项目位于核心中央商务区，2个项目位于其他中央商务区。这5个项目都具备良好的地理位 置，板块升值潜力巨大，较高的性价比吸引着改善人群以及投资者。5个项目三季度共售出1483套住宅，其中近半数为2室户，面积介于500-800平方英尺，价格介于80 万至150万新元。19.4%的交易房屋小于500平方英尺，15.8%的交易房屋面积介于800-1000平方英 尺。由此可见，中等面积的两室户仍然最受市场青睐。购房者人群上来看，仅以上述5个项目作为参考，84%的房屋由新加坡公民购买，9%的房屋由新加坡永久居民购买，外国居民购买数量占比为7%。,地产价格指数平稳上行,数据显示，尽管经济增速大幅降低且住宅交易数下降，但新加坡各区无所有权地产价格指数走势平稳上行。截至三季度末，核心中央 区价格指数为138，其他核心商务区价格指数为155.4，非中央商务区价格指数为173.1，分别较2018年底提升1.2%、4.2%、及 1.4%。价格的坚挺表明投资者对新加坡住宅市场仍充满信心。新加坡政治稳定，新元汇率坚挺，住宅市场深受全世界买家、尤其是中高端买 家青睐，短期的经济不确定性以及政策调控措施可能使得部分购房者观望，但并未改变新住宅市场长期向好的走势及投资者信心。,180160140120100,新加披无所有权地产价格指数,无所有权地产价格指数:核心中央区,无所有权地产价格指数:其他中央区,无所有权地产价格指数:非中央区,高端房产租赁均价涨幅最大,除了交易价格平稳提升之外，新加坡全国住宅的空置率亦保持稳定，这主要得益于新加坡的裁员和失业率均维持在较低水平，尚未受 到经济困境的波及影响。从每平方租金均价来看，中低端住宅的租赁均价走势平稳，高端及豪宅的租赁均价反而逆势上涨，其中豪宅 租赁价格涨幅最大。新加坡无所有权地产租金指数显示，分区域来看，除了核心中央区租金指数三季度小幅下降至105.2之外，其他中央区和非中央区的价格指数年内均承上升趋势，三季度末分别升至110.2、104.50。三个区域租金指数较2018年底分别上涨2.4%、2.7%、和3.7%。新加坡市场的租金走势和当季新入市项目的多少关系密切，17年底至18年初是新加坡近年来市场交易最活跃的时期，但其租金指数却 在近年来低位，主要原因就是当项目集中推出市场时，房东更有意愿降低租金以加快物业出租的速度。今年以来住宅交易减少，租赁 新入市项目相应减少，尤其是高端及豪宅项目，导致租金上涨。,新加坡无所有权地产租金指数,1151101051002015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09新加坡:无所有权地产租金指数:核心中央区新加坡:无所有权地产租金指数:其他中央区新加坡:无所有权地产租金指数:非中央区,我们认为，尽管新加坡经济状况受到全球经济增速放缓及贸易战的影响，引发外界关于其 陷入技术性衰退的担忧。但较低的裁员和失业率、年内逐渐恢复的住宅销量都显示出其住 宅市场潜在的强劲的购置和租赁需求。同时，新加坡稳定的政治经济环境，坚挺的新元汇率、国际领先的教育环境持续吸引着全 球投资者；在全球经济不确定性的阴霾下，新加坡有可能吸引更多的外部投资。四季度的 住宅投资销售额会继续提升。,新加坡房地产市场有韧性,PART TWO,新加坡房产关注度不减,新加坡房产投资门槛较高，投资回报率并不高，因此在海外 置业方面并非热门国家。但由于新加坡政治稳定、教育质量 高、新元汇率稳定升值、居住条件优越等因素，仍然吸引了 不少国内的中高端买家置业及投资。58安居客线上搜索数据显示，2019年三季度新加坡房源的 浏览量环比增加12.7%，占所有海外房源浏览量的比例为3.6%，环比提升1.0%。经济形势不明朗时期，新加坡市场 作为避风港，吸引了更多的市场关注。,2019Q2,2019Q3,新加坡房源浏览量及占比,新加坡房产浏览量,占比,一二线城市买家关注度高,一二线城市仍然是新加坡房源浏览的主要来源城市。今年前三个季度上海和北京对新加坡市场的关注度最高，其次是成都、广州、和重庆。,250200150100500,上海,北京,成都,广州,重庆,杭州,深圳,西安,武汉,沈阳,新加坡房源搜索来源城市,新加坡对高端买家吸引力强,中国买家关注度最大的是介于500-1000万的新加坡房源，占浏览量的57%。其次是1000万以上的房源，占 比高达26%。200-500万的房源浏览占比仅为17%。可见，新加坡市场对高端用户的吸引力更强。,17%,57%,26%,新加坡房源价格段浏览占比,200-500万,500-1000万,1000万以上,THANKS,