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01 疫情影响下的上海房地产市场 当前上海疫情已进入第二阶段，本地新增病例得到有效控制，长期处于零增长状态，目前主要以防控境外输入病例为主，排查无症状感染者为辅。而刚刚过去的 2020 年一季度则是上海疫情爆发、形势最为严峻的时期，大量线下门店处于停业状态、企业运作基本以在家办公为主、在建项目临时停工、工厂车间阶段性停产，多行业受到显著影响，房地产行业也难以避免，本期专题让我们看看今年一季度疫情影响下的上海房地产市场有哪些变化。 一、经营性用地市场 1、市场概况 由于疫情的发生，上海部分经营性用地被推迟交易，不过政府及时出台应对政策，明确了通过电子化交易和批准后现场交易双管齐下进行土地出让交易活动，保障土地交易市场平稳有序的运行。从市场情况 02 来看，2020 年 1 季度经营性用地市场基本未受到此次疫情的影响，供求体量达 214.06 公顷，同比上涨近两成，无流拍地块出现；尤其土地出让金已经升至 2019 年以来的季度最高点，有 630 亿元左右的总额，同比涨幅高达 72.82%，根据近几年经营性用地全年的土地出让金水平，基本保持在 1400-1800 亿元左右，以此换算此次单个季度的土地出让金占比已达到 35%-45%，当然这样的总量离不开徐汇总价 310 多亿交易额大体量地块的支撑。 与去年同期的经营性用地交易结构对比，2020 年一季度商品住宅用地的交易明显回落，究其原因有二，一是前期该类用地放量入市后出现周期性回调，二是政府考虑到疫情影响下开发商拿地意愿下滑，故而放缓商品住宅用地的推地节奏。而租赁住房用地、商办用地和含住宅的混合用地的交易量同比均出现不同程度的增长，含住宅的混合用地中徐汇大型综合用地不仅在提振土地出让金，也在成交体量方面做出杰出贡献；租赁住房用地的交易量同比涨幅近 100%，是近五个季度的最大成交量，今年作为上海市住房发展“十三五”规划的收官之年，租赁住房用地有近 1700 公顷的供应目标，任务艰巨，政府在本季度加速推地也在情理之中。 eX8VoXuWnWlWlXeXNArRqN7NcM7NsQoOpNpPfQmMsOiNnPnObRpOtMvPrQtRxNsOwO03 2、市场亮点 刷新总价 310.5 亿元刷新了上海历史总价最高的纪录，之前总价最高地块分别为 2014 年黄浦小东门地块的248.5 亿元和 2013 年徐家汇中心项目地块的 217.7 亿元，一方面超 23 公顷的土地规模远远超过之前两幅地块各自的体量，另一方面此次徐汇地块成交楼面价不足 3 万元/平方米，明显低于当时两幅地块均超3.5 万元/平方米的楼面价。 不过随着上海经营性用地出让精细化管理的深化，此次地块同样伴随着相当严格的出让条件，拿地方 04 须按出让年限持有地块内包括地上、地下 100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有的租赁住宅，大体量物业的长期持有，不仅对拿地方资金链是个极大的考验，同时对其的后期运营管理能力也提出了更高要求。总体而言，在疫情状况最严重的一季度期间，高总价地块的诞生无疑提振了上海土地市场情绪。 中心城区无自持比例的商品住宅用地 2016 年，关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的出台开启了上海商品住宅用地出让的“自持时代”，文件“鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁”，要求土地出让合同明确住宅的持有比例和年限，特别是“商务集聚区、科技创新区、产业社区以及周边 1000 米范围内的新增商品住宅用地，用于社会租赁的商品住房比例不低于 15%。”此后入市交易的商品住宅用地基本均需要自持至少 15%比例的租赁住房。 一季度内本市成交一幅中心城区商品住宅用地虹口嘉兴路地块，在土地出让条件中并未设定自持租赁住房内容，根据以往不设定自持租赁住房的商品住宅用地数据来看，大致分为两种情况，一种为位于远郊的商品住宅用地，例如金山区、崇明区等，这些区域租赁市场相对不成熟，租赁需求较弱；另一类则是通过城中村改造项目入市交易的商品住宅用地，这些地块供求双方达成相关协议，基本均为定向出让。而像嘉兴路地块位于市中心核心区域，同时通过常规公开市场交易渠道入市的商品住宅用地没有自持租赁住房要求实属罕见，当然不排除在疫情压力下，政府降低土地出让条件来提高开发商拿地积极性的可能。 3、总结 仅从一季度经营性用地交投市场表现看，疫情的影响并未像我们想象的那么大，而且开发商也保持一定的拿地意愿，但是由于二、三产业受到较大影响且将会持续受到影响，或对政府今年的财政收入造成较大压力，因此土地收入的重要性可能显著提升，从一季度优质地块推出，土地出让条件降低中可初见端倪，预期本年度剩余时间里政府会加大推地节奏，从多角度助推土地交易量的上升，助力企业发展。 二、新增住宅市场 1、市场概况 从近五年一季度的商品住宅市场行情情况来看，新冠肺炎疫情在 2020 年初已经对市场造成了明显的 05 冲击。2020 年一季度，全市商品住宅市场的新增供应量与成交量双双处在历史同期的明显低位，其中新增供应量为 49.43 万平方米、同比大幅减少 70.01%；成交量为 97.46 万平方米、同比减少 33.17%，仅从供应和成交的体量来看，不足百万方的量甚至不及个别月份的单月总量水平，足见市场交投量的萎缩程度之高。从成交均价的情况看，2020 年一季度的均价为 56,569 元/、同比微弱回落 0.21%，与 2019年一季度基本持平。 尽管各年度的一季度由于受到春节假期的影响，向来都属于楼市传统的淡季，不过从横向比较的情况来看，2020 年一季度在受到春节因素影响的同时更遭遇到了疫情，即便当前的政策环境与 2018、2019年并无大异，双重打击之下仍使得交投体量进一步萎缩。 从 2019 年以来的商品住宅行情走势来看，2020 年一季度的新增供应量与成交总量也均处在明显低位，其中新增供应量环比大幅减少 72.23%、成交量环比减少接近五成，成交均价环比小幅回升 3.37%，但价格走势依旧维持平稳。 06 整体来看，疫情对于商品住宅市场的新增供应影响更为巨大，使得一季度呈现出了明显供不应求的态势，供需比仅为 1:1.97。从一季度内各月的供求走势来看，新增供应主要集中在春节前夕以及 3 月末，其中 1 月的新增供应量为 45.17 万平方米、而 3 月的新增供应量也仅为 4.26 万平方米，2 月份为零供应，因此支撑一季度成交量的主要是各大房企的存货供应。尽管新增供应仍然表现乏力，3 月份的成交反弹力度仍较大、环比涨幅高达 225.13%。 07 2、市场亮点 板块成交主力交替 在低迷的市场行情之下，部分地区仍然维持了一定的成交量。从一季度成交量前十的板块来看，此番在榜单上的大多并非传统、常规的热门交投地区，其中有四个板块均在当季有新增供应，从而支撑起了成交。 如排在首位的奉贤海湾板块，其在本季度拥有超过五万方的新增供应，全部来自绿城上海诚园和保利玲玥公馆两个项目，两个项目也是海湾板块的主力成交。从均价来看，两个项目都在 21,000 元/左右、可谓基本持平，其中绿城上海诚园此番新推的房源已经售罄、保利玲玥公馆的新房源去化也已超过九成，销售表现均十分良好。从位置上来看，两个项目属于相邻的关系，所售产品均为小高层公寓，因此报价十分接近，总的来看，两个项目由于并未处在海湾板块的核心区、故报价也明显低于板块其他的在售项目，具有较明显的价格优势，因此均获得了较好的销售成绩，可见，在低迷的行情之下，低价刚需项目仍会有较好的市场表现。 成交量仅次于海湾板块的临港新城，在一季度同样依靠个案的新增供应获得了集中成交，该板块的万科金域澜湾鹭语墅是主力成交，项目主推小户型叠加别墅，距 16 号线临港大道约 1.2 公里、出行条件较好，尽管 3.7 万元/的均价相较板块其他项目略有偏高，但凭借小户型、总价低的优势仍然获得了市场的认可。 08 3、总结 综上可见，一季度全市商品住宅市场受到疫情打压的主要体现在新增供应难以释出，这将直接影响到成交量的释放，而从实际情况来看，当前购房者的入市意愿仍较强，部分有新增供应的楼盘去化情况普遍较为理想，同时整体供不应求的态势也表明楼市去化了一定量的库存供应。此外，从一季度各月的成交走势情况来看，随着各行各业复工复产的脚步明显加快，售楼处也普遍恢复营业，3 月份的新增供应尽管尚未完全放开，但成交量环比 2 月份已出现明显激增，表明市场交易已经步入了重启的轨道。 三、二手住房市场 1、市场概况 从近五年一季度二手住房的成交情况来看，2020 年一季度的行情同样受到了明显的冲击，季度成交总量为 30,985 套、同比减少 40.96%，为近五年同期的最低位；网签均价为 38,760 元/、同比微涨1.85%，与 2019 年同期基本相当、且仍低于 2018 年一季度的水平。与商品住宅相比，二手住房成交量的同比下滑幅度相对更大，房价则同样呈现出走稳的态势。受到疫情影响，除了中介门店普遍停业外，上海所有小区均实施了较长时间的全封闭管理，这在很大程度上阻碍了中介房源的带看，从而更是直接影响了正常的交易。 09 从 2019 年以来的各季度情况来看，2020 年二手住房的成交量同样处在明显的最低位、环比大幅减少 42.43%，此番仅 3 万余套的成交量、也创下了自 2012 年一季度以来的最低季度成交水平。成交均价环比微涨 1.77%，从走势来看，自 2019 年三季度起，均价水平都稳定处在 38,100 至 38,800 元/的区间内，表现颇为平稳。 从一季度各月的成交情况看，疫情对行情影响最大的月份为 2 月，当月成交总量仅为 4,535 套，而 3月成交量出现快速回升、且总量已经超过 1 月份，达到季度内成交量的最高值，这一表现与商品住宅市场有所不同。3 月份，全市二手住房的成交总量为 15,018 套、环比激增 231.16%，增幅较商品住宅高出约6 个百分点。2 月份，商品住宅市场会受到疫情影响而出现零新增供应的极端情况，相较之下，二手住房市场的挂牌供应会相对更稳定，存量挂牌房源是支撑成交的重要因素，因此一旦市场行情逐步恢复，成交量反弹的力度也会相对更大。从成交均价的情况看，二手住房市场也并未因成交量的快速回升而同步上涨，环比仍小幅下滑了 4.53%。 010 2、市场亮点 板块成交主力交替 与商品住宅市场的情况有所不同，二手住房市场并不会受到个案新增供应大量入市的影响，使得部分板块出现剧烈的成交波动，支撑成交的主要会是存量挂牌房源。因此通过对季度内各月的热门成交板块的变动情况分析，可以发现部分板块即便在疫情的影响下仍然维持了相当的交投热度。 从 1 到 3 月成交前五的板块情况来看，排名变动非常小，其中金桥、嘉定主城区、南桥新城和三林几个板块都稳定位列全市成交量的前五。从行情遭受打压最为明显的 2 月份来看，上述板块的单月成交量同比降幅均不同程度的小于全市平均降幅，充分表明传统的成熟居住板块、交投热点地区在低迷的市场行情下拥有较强的抗压能力。