地产行业深度报告：房企业绩会透露了什么信息？.pdf

行业深度报告 房企业绩会透露了什么信息？ 行业深度报告 行业报告 地产 2020年04月08日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 行业周报*地产*央行再次降准，融资端有望延续改善 2020-04-06 行业动态跟踪报告*地产*疫情下的房企：影响、应对及趋势 2020-04-02 行业深度报告*地产*复盘2008，楼市何去何从 2020-04-01 行业周报*地产*楼市持续复苏，多家房企销售目标仍增长 2020-03-29 行业周报*地产*短期调整加剧，把握中长期介入良机 2020-03-22 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873PINGAN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 政策以稳为主，融资成本改善。各家房企基本认为“房住不炒”总基调难以改变，但因城施策背景下，远洋判断各地存在适度放松或刺激地产的冲动，后续仍需关注因城施策力度，恒大、建业认为流动性宽松将有利于需求释放。受益流动性宽松，各家房企融资成本均出现下降，大多数房企预计后续仍将延续下行，融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式，进一步降低融资成本。 复工复产超90%，楼市逐步回暖。除湖北外，主流房企售楼处开放比例及项目复工率均超过90%，楼市亦逐步回暖，3月百强房企单月销售额同比降 17.2%，较 2 月大幅收窄 20.5 个百分点。龙湖、正荣、弘阳等房企预计4月份销售有望恢复至往年正常水平，新城反馈一二线楼市复苏略好于三四线，远洋判断一二线市场热度仍将持续。疫情导致工期较往年推迟1-2个月，万科、碧桂园、远洋等房企预计将对上半年供货节奏与房屋交付产生一定影响，但多数房企认为对全年冲击相对可控。 销售目标整体增长，货值推动为主因。30家房企 2020年销售目标平均增速为 14%，较 2019 年下降 16 个百分点。各家销售增长主要依靠货值推动，25 家房企可售货值平均目标去化率仅 62%。恒大、金茂三年目标依旧较高，2019-2022年预期复合增速分别达18.5%和23.1%。大多数房企对全年行业表现相对谨慎，缺乏政策刺激背景下，世茂、旭辉预计全国销售同比降10-15%和7-10%，多数房企相对看好一二线城市。 拿地态度分化，注重权益提升及渠道多元。恒大、融创等明确未来将减少拿地，而时代、中海拿地计划较 2019 年更积极。提升拿地权益及拓展多元化拿地渠道成为大多数房企的共识。在区域选择上，一二线及核心城市圈为大多数房企布局选择。 降负债、提质增效、利润导向为2020年关键词。“三稳”政策导向下，恒大、融创、佳兆业等房企均强调将进一步降负债降杠杆；旭辉、美的则注重“提质增效”，高周转、标准化成为多家房企提升管控效率的举措；同时融创、美的、新城均明确将进一步聚焦利润。 投资建议：30家主流房企2020年销售目标增速均值仍达14%，疫情带来的调整有望加剧行业集中度提升，同时在“三稳”基调下，唯有具备融资管控及品牌优势方能获取超额利润，中长期持续看好龙头品牌房企表现。短期来看，目前主流房企对应 2020 年估值不超过 6.5 倍，潜在股息率超过4%，配置价值依旧凸显。建议关注：1）融资管控占优、高股息率的品牌龙头房企万科、保利、金地、招商、华侨城等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城、新城等。 风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。 -30%-20%-10%0%10%Apr-19 Jul-19 Oct-19 Jan-20沪深300 地产证券研究报告 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 16 正文目录 引言 . 4 一、 政策以稳为主，融资成本改善 . 4 二、 房企积极复工复产，市场持续好转 . 5 2.1 售楼处普遍开放，销售逐步回暖 . 5 2.2 项目复工复产超 90%，全年供货交付冲击可控 . 6 三、 销售目标整体增长，货值推动为主因 . 7 四、 拿地态度分化，注重权益提升及渠道多元 . 11 五、 限价、打折项目结算拖累毛利率，短期有望保持平稳 . 13 六、 降负债、提质增效为2020年关键词 . 13 七、 投资建议 . 14 八、 风险提示 . 15 eXcZuZoYkVjYkWeXyXmMmR6MdNaQmOmMmOoOiNnNrNeRrRwO7NnMtQvPmRsRNZtPtP地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 16 图表目录 图表1 主流房企对 2020年政策及资金端看法 . 4 图表2 主流房企 2019年平均融资成本 . 4 图表3 2020年3月以来房企发债成本显著下滑 . 5 图表4 主流房企售楼处情况（截至3月中下旬）. 5 图表5 3月百强房企单月销售同比降幅大幅收窄 . 5 图表6 主流房企 2020年一季度销售情况 . 6 图表7 50城商品房月日均销售同比情况 . 6 图表8 主流房企项目复工情况（截至 3月中下旬） . 7 图表9 2015-2019年全国一季度新开工占全年比重 . 7 图表10 部分主流房企对全年供货、交付的看法. 7 图表11 30家主流房企2020年销售目标 . 8 图表12 30家主流房企2020年销售目标增速分布情况 . 9 图表13 25家主流房企2020年可售货值与目标去化率 . 9 图表14 多数房企2019年销售回款率进一步改善 . 10 图表15 主流房企对2020年全年楼市看法 . 10 图表16 2020年主流房企拿地预算 . 11 图表17 部分主流房企2019年拿地权益比同比显著提升 . 11 图表18 多元化拿地成为房企拓展重要手段 . 12 图表19 2月以来百城土地周成交中一二线占比显著提高 . 12 图表20 部分主流房企2018-2019年毛利率及后续展望 . 13 图表21 已披露年报的部分 50强房企净负债率（截至 2019年末） . 14 图表22 部分主流房企未来经营战略 . 14 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 16 引言 近期多家房企陆续召开业绩发布会，我们梳理总结了各家房企对2020年政策、融资看法，销售及拿地的预期，未来的经营战略等，寄希望通过各家房企的视角，为投资者提供一些参考。 一、 政策以稳为主，融资成本改善 “房住不炒”基调难改，受益流动性宽松。 从政策端来看，各家房企基本认为“房住不炒”总基调不会改变，但在因城施策的背景下，远洋认为疫情对各地方经济冲击相对较大，各地方存在适度放松或刺激地产的冲动，后续需重点关注各地因城施策的力度。尽管政策基调未变，但恒大认为流动性宽松背景下，有利于需求的释放，将对楼市形成支撑；建业同样认为部分流动性会间接流入房地产。 图表1 主流房企对 2020年政策及资金端看法 房企 政策 流动性 恒大 “房住不炒”基调难改，但流动性宽松利于需求释放 流动性环境改善 碧桂园 “房住不炒”，“房不刺经”为主基调 流动性宽松 融创 “房住不炒”、钱不能太多进入地产，但政策面整体会较2019年缓和 年内降低融资成本1-2个百分点 旭辉 政策平稳 房地产融资松紧适度，境内融资成本降低 建业 不会因为疫情把房地产的供应端和消费端放开 由于对实体经济不断降准，释放贷款，流动性增加，间接会流入一部分到房地产 远洋 政策稳定且保持定力、各地方因城施策 地产并非国家扶持行业，把握流动性宽松带来的窗口期 资料来源：各房企业绩发布会，平安证券研究所 融资环境改善，把握降成本窗口期。受国外流动性冲击，多家房企判断当前并不是海外债发行较好的窗口；相比之下，境内受益于流动性宽松，房企融资成本呈现不同程度下降，但用途管控仍相对严格，如公司债用途仍仅用于借新还旧。从全年来看，大多数房企认为融资成本仍会延续下行，融创、金茂、佳兆业等房企均表示，将借助流动性宽松的机遇，进一步降低融资成本。其中，融创计划通过调整融资结构、将2020年融资成本降低1-2个百分点，佳兆业希望通过拓展多元化融资渠道，降低融资成本1-1.5个百分点。 图表2 主流房企 2019年平均融资成本 资料来源: 公司公告，平安证券研究所 6.65%6.00% 5.60%4.94% 4.54% 4.45%4.21%0%1%2%3%4%5%6%7%碧桂园 旭辉 世茂 金茂 龙湖 华润 中海2019年融资成本地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 16 图表3 2020年 3月以来房企发债成本显著下滑 发行人 证券简称 发行额(亿元) 期限(年) 票面利率（%） 利率变化(pct) 前次发行时间 类型 万科 20万科01 12.5 5 3.02 -0.53 2019-9-24 一般公司债 滨江集团 20滨江房产MTN002 5 3 3.85 -0.15 2020-2-18 一般中期票据 滨江集团 20滨江房产CP003 3 1 3 -0.24 2020-2-24 一般短期融资券 建发地产 20建发地产PPN001 7 5 3.66 -0.62 2019-9-23 定向工具 金地 20金地SCP004 10 0.7397 2.6 -0.03 2020-3-12 超短期融资债券 荣盛 20荣盛地产SCP001 14.1 0.7397 6.98 -0.32 2019-3-11 超短期融资债券 时代控股 20时代04 12.5 7 6.3 0.1 2020-2-20 一般公司债 时代控股 20时代05 12.5 5 5.1 0.1 2020-2-20 一般公司债 美的置业 20美置02 9.84 5 4.2 -1.5 2019-8-1 一般公司债 中交地产 20中交房产MTN001 10 3 3.9 0.2 2019-8-6 一般中期票据 上海世茂 20世茂03 28 7 3.9 -0.9 2019-11-7 一般公司债 光明地产 20光明房产MTN002 7.5 3 3.65 -0.05 2020-2-17 一般中期票据 上海世茂 20世茂02 17 5 3.23 -1.07 2019-11-7 一般公司债 资料来源：Wind，平安证券研究所 二、 房企积极复工复产，市场持续好转 2.1 售楼处普遍开放，销售逐步回暖 售楼处普遍开放，销售端逐步回暖。随着疫情得到控制，目前除湖北区域外，主流房企售楼处开放比例都超过 90%，新城、龙湖、远洋等更是达到 100%，带动销售持续回暖。3 月百强房企单月销售额与销售面积同比降 17.2%和 13.3%，较2月大幅收窄 20.5个和 18.3个百分点。龙湖、正荣、弘阳等多家房企预计 4月份销售将恢复至往年正常水平。 图表4 主流房企售楼处情况（截至3月中下旬） 图表5 3月百强房企单月销售同比降幅大幅收窄 资料来源:：各房企业绩发布会，平安证券研究所 注：新城、龙湖与远洋复工率统计不包含武汉地区，奥园复工率指在售项目 资料来源:克而瑞，平安证券研究所 100%100%100%100%100%100%100%99%96%95%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%新城龙湖远洋华润龙光新城中海奥园大悦城世茂售楼处复工率-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2019年9月 2019年12月 2020年3月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 6 / 16 从具体房企看，统计的 27 家主流房企一季度销售额同比增速平均值为-21.4%，降幅较 1-2 月收窄4.1pct。其中，恒大凭借线上推盘、较大力度的推盘及折扣政策，一季度销售同比增长 23.2%，龙光地产同样实现 1%的正增长，其余房企则出现不同程度下滑。 图表6 主流房企 2020年一季度销售情况 资料来源: 公司公告，克而瑞，平安证券研究所 从各城市来看，新城反馈一二线楼市复苏优于三四线，远洋判断一二线市场热度将持续，疫情结束后甚至有望迎来市场反弹。 图表7 50城商品房月日均成交同比情况 资料来源: Wind，平安证券研究所 2.2 项目复工复产超90%，全年供货交付冲击可控 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%恒大龙光地产金科招商蛇口禹洲万科中国金茂世茂房地产中海地产龙湖地产碧桂园金地集团阳光城融创中国华润置地荣盛发展滨江绿地控股中南建设富力地产旭辉集团新城控股保利地产蓝光中梁控股华夏幸福泰禾1-3月销售额同比 1-2月销售额同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2020.1 2020.2 2020.3新房月日均成交同比 一线 二线 三线地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 7 / 16 随着疫情得到控制，目前除湖北区域外，主流房企项目复工比例同样达到 90%及以上，龙光、中海甚至达到100%。由于工期较往年推迟1-2个月，万科、碧桂园、远洋、世茂等房企预计将对上半年供货节奏与房屋交付产生一定影响。考虑到一季度开工占全年比重有限（2015-2019 年全国一季度新开工占全年新开工比重平均值仅 16.7%）、叠加后续赶工带来施工强度提升，多数房企认为对全年冲击相对可控。 图表8 主流房企项目复工情况（截至 3月中下旬） 图表9 2015-2019年全国一季度新开工占全年比重 资料来源:：各房企业绩发布会，平安证券研究所 注：华润、新城项目复工率统计不包含武汉地区 资料来源:Wind，平安证券研究所 图表10 部分主流房企对全年供货、交付的看法 房企 对2020年房屋交付、供货的看法 碧桂园 一季度供货（510亿元）同比减少46%，但对全年供货影响小；竣工交付影响同样有限 远洋 疫情对上半年交付影响较大，全年交付面积仍会实现正增长 中海 将努力完成全年竣工目标，计划同比增长16%；本年供货仅约4%存在延误风险 万科 一季度对1万户、全年对3.9万户交付存在影响 旭辉 全年有信心完成3800亿元供货目标；交付方面仅武汉一个项目无法按时交付 华润 半年供货影响在10%以内，之后会弥补回来，全年仍能按照计划进行供货、交付 金茂 一季度供货仅占全年14%，全年供货影响有限，2000亿销售目标也未调整 龙湖 可保证全年整体销售供货，交付方面除武汉外不会受太大影响 资料来源：各房企业绩发布会，平安证券研究所 三、 销售目标整体增长，货值推动为主因 房企销售目标整体增长，平均增速达 14%。从各家房企公布的销售目标来看，30家房企2020年销售目标平均增速为 14%，较 2019 年 30%的平均增速下降 16 个百分点；30 家房企 2020 年合计目标销售额 6.16 万亿（其中碧桂园、富力、龙光为权益口径），同比增长 13%，增速较 2019 年减少9.6个百分点。 100%100%97%96%96%94%94%92%90%90%90%80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%龙光中海金茂龙湖华润奥园旭辉佳兆业弘阳世茂新城融信项目复工率15.4%16.9%17.7%16.5%17.0%14%15%16%17%18%2015 2016 2017 2018 2019一季度新开工占全年比重地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 8 / 16 图表11 30家主流房企2020年销售目标 2018（亿元） 2019（亿元） 2020E（亿元） 2020E增速 2019年增速 德信中国 396 451 800 77% 14% 建发国际 248 508 700 38% 105% 恒大 5513 6011 8000 33% 9% 中国金茂 1280 1608 2000 24% 26% 宝龙 410 604 750 24% 47% 绿城中国 （含代建） 1564 2018 2500 24% 29% 龙光（权益） 701 915 1100 20% 31% 新力控股 711 914 1096 20% 29% 合景泰富 655 861 1030 20% 31% 世茂 1761 2600 3000 15% 48% 弘阳地产 473 651 750 15% 38% 旭辉 1520 2006 2300 15% 32% 佳兆业 701 881 1000 13% 26% 中国奥园 913 1181 1320 12% 29% 越秀 578 721 802 11% 25% 中梁 1015 1525 1680 10% 50% 碧桂园（权益） 5019 5522 6074 10% 10% 富力（权益） 1311 1382 1520 10% 5% 融信中国 1219 1413 1540 9% 16% 华润置地 2107 2425 2620 8% 15% 融创中国 4650 5562 6000 8% 20% 龙湖 2006 2425 2600 7% 21% 正荣 1080 1307 1400 7% 21% 中海 3012 3772 4000 6% 25% 时代 606 784 823 5% 29% 雅居乐 1027 1180 1200 2% 15% 远洋 1095 1300 1300 0% 19% 首创置业 706 808 800 -1% 14% 新城 2211 2708 2500 -8% 22% 建业 537 1012 800 -21% 88% 资料来源：各房企业绩发布会，平安证券研究所 注：中海销售额单位为港币，其余为人民币 具体来看，销售目标增速在 20%及以上有 9 家、占比 30%，增速为负的有 3 家、占比 10%。其中目标增速最高的为德信地产，增速达 77%；目标增速最低的为建业地产，2020 年销售目标同比降21%，但建业2019年增速高达88%，同时从公司反馈来看，销售额目标下滑主要为下沉市县较多，拉低成交单价，预计销售面积仍有望维持正增长。从龙头房企来看，目标销售额相对较高的为恒大，全年目标8000亿，同比增长33%，碧桂园、融创分别为10%和8%。 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 9 / 16 图表12 30家主流房企2020年销售目标增速分布情况 资料来源: 各房企业绩发布会，平安证券研究所 房企销售增长主要源自货值推动。从各家房企可货货值及预期去化率来看，2020年各家销售增长主要靠货值推动，25 家房企可售货值平均目标去化率仅 62%，其中 9 家目标去化率在 60%以下。目标去化率最高的为德信中国（78%），最低的为华润置地，2020 年可售货值 5000 亿，目标销售额2620亿，对应去化率仅 52%。从去化率对比来看，碧桂园、世茂2019年去化率分别为72%和65%，但实现2020年销售目标对应去化率仅为67%和60%。 从中长期目标来看，恒大、金茂三年目标依旧较高，恒大目标2022年实现1万亿、金茂为3000亿，2019-2022年三年预期复合增速分别达18.5%和23.1%。 图表13 25家主流房企2020年可售货值与目标去化率 资料来源: 各房企业绩发布会，平安证券研究所 注：中海销售额单位为港币，其余为人民币；碧桂园、龙光、富力为权益口径，其余为全口径；绿城含代建项目 从销售回款看，2019年各家房企对回款率重视度进一步提升。碧桂园明确将更多追求有利润的现金流，2019年专门制定权益回款考核，促使回款率超过历史水平，达到 96%；金茂2019年对销售考30%10%20%-30%20%10%-20%30%0-10%30%010%102081992200358311009066311011004300400040001800170038002200500068001450133127002500180014612200500078%73%70%70%68%67%64%64%63%63%63%61%61%61%60%60%59%57%56%56%56%56%55%55%52%30%40%50%60%70%80%90%010002000300040005000600070008000900010000德信中国融创中国融信中国绿城中国弘阳地产碧桂园中国金茂建发国际龙湖新城新城控股龙光合景泰富旭辉中国奥园世茂中海时代宝龙富力正荣佳兆业越秀雅居乐华润置地可售货值（亿元） 目标去化率（右轴）地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 10 / 16 核大幅调整，仅考核回款而不考核签约，促使回款率达到 95%；龙湖、旭辉 2019 年回款率也分别提高至 95%、92%；而世茂由于 2019 年四季度推盘及销售力度加大，部分回款滞后导致全年回款率同比降 3 个百分点至 75%。展望 2020 年，碧桂园表示将通过现金流抓住机遇，在现金流稳健情况下增加利润，旭辉则持续强调“有回款的销售”。 图表14 多数房企 2019年销售回款率进一步改善 资料来源: 各房企业绩发布会，平安证券研究所 注：碧桂园回款率为权益口径 预计全国销售同比下滑，城市表现分化。对全年楼市看法，大多数房企相对谨慎，认为 2020 年全国销售会出现下滑，其中世茂认为在缺乏政策刺激前提下，全国全年销售将同比降10-15%、旭辉判断会下降7-10%；中海、旭辉、世茂判断房价会平稳上涨；从城市来看，房企大多看好一二线城市。 图表15 主流房企对2020年全年楼市看法 房企 对全国楼市看法 对各线城市看法 中海 谨慎乐观，延续过去三年趋势可能性较大，面积可能有所减少，价格会有个位数增长 一二线安全边际更高，抗风险能力强 恒大 全国成交量不会下降；房价不会上升，但也不会大跌 世茂 若无政策托底，全国销售下滑10-15% 融创 房地产大涨大跌都不会出现 一二线风险已经释放、三四线压力较大；一二线风险在于地价买贵，三四线为供应大、房价涨太多 旭辉 预计全国销售下滑7-10%，下半年销售会好于上半年；房价平稳增长 一二线、强三线市场表现好于三四线 远洋 一二线市场热度将继续维持，疫情结束后甚至有望迎来市场反弹 龙湖 一二线城市需求基本面强，人口还在积聚 建业 2020年市场可能有10%左右的下调影响 碧桂园 三四线复工复产快于一二线，三四线在2月中旬后逐步放开，促进三四线销售有序释放；刺激消费、城镇化推进对三四线肯定是利好 资料来源：各房企业绩发布会，平安证券研究所 96% 95% 95% 92% 90%75%91% 85% 87%78%0%20%40%60%80%100%120%碧桂园 龙湖 金茂 旭辉 中梁 世茂2019年回款率 2018年回款率