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International Federation of Finance & Real Estate& China Real Estate Finance新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告2020年 3月 iffre 联合出品方国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 200+专家调研疫情对存量地产市场影响有多大？调研综述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 一、调研综述突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了社会经济的正常运行节奏 ， 面对始料未及的 “ 黑天鹅事件 ” 对于所有的行业而言都不亚于一场生死大考 。 这对存量物业市场冲击尤为严重 ， 包括购物中心 、 商业综合体 、 写字楼 、 酒店 、 公寓等领域都遭遇了前所未有的冲击 ， 疫情 之下存量 物业投资人 、 管理人 、 资产持有人应该何去何从 ？国际金融地产联盟 （ IFFRE） 、 中国房地产金融 杂志共同邀请存量地产市场中的资本方 （ 金融机构 ， 包括机构投资者 、 银行 、 信托 、 保险等 ）及资产方 （ 开发商及业主方 ） 参与本次调研 。 截至 2020年 2月 28日 ， 已有逾 210位资深人士回复了本次问卷调查 ， 从持有 、 管理 、 投资 、 交易及运营等多方面透析市场焦点 。参与调研的机构人士中 ， 有 65%为企业决策层及核心高管人士 ， 他们对 2020年存量地产市场的投资前景 、 价值判断 、 区域选择 、 物业类型选择 、投资偏好与运营等 ， 都给出了非常及时的判断 ，形成存量地产市场最前沿的观点 。核心观点： 总体认为：新冠疫情自爆发以来，很短时间内在全国蔓延，各地封城、歇业及在家隔离等非常举措赢得了战胜疫情的窗口期，但仍对各行业影响深远，核心冲击存量物业投资运营管理，考验现金流压力。调查显示，如果疫情可以在 3个月内结束，预计对后续投资决策影响不大。2图 1 受访者构成图 2 受访者来源图 3-受访者职位来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融1汇金融地产精英筑国际专业舞台3 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 从资产方角度来看 ， 房地产企业开工及销售推迟 ， 商业地产领域摁下暂停键 ， 中小型服务型企业的生存压力骤升；新增租赁需求放缓 ， 写字楼市场进入低迷周期；零售市场恢复信心不足 ， 超过半数受访者看淡未来一年消费者购买意愿和品牌商户拓展意愿 。 从资金方角度来看 ， 疫情给大宗交易市场蒙上阴影 ， 受访人士认为 ， 交易将在二 、 三季度后复苏 ， 全年有望于三四季度恢复正常 。 对于当前在商议洽购中的物业而言 ， 要求业主降价或停下来观望成为大多数 。 从机构投资者投资偏好而言 ， 未来写字楼 、 物流仓储资产包 、 数据中心将是最受青睐的投资标的 ， 而北上广深仍然是最受青睐的投资目的地 。 危中有机 ， 在运营端 ， 疫情对存量市场提出新的要求 ， 存量物业管理水平 、 主动服务能力 、 紧急预案的制定和物业健康管理等问题还有很大提升空间 。 写字楼最重要的应对策略中为提升智能办公管理水平及能力 、 提升楼宇应急预案服务管理水平和加强楼宇新风健康系统等； 零售地产最重要的应对策略为提升商场应急预案服务管理水平 、 入局社区电商 、 直播电商新的模式以提升线上引流能力 、 充分调研消费者 、 商户重新调整需求定位 ， 及转型新零售商业模式等 。二、 结论分述1，资金方：如疫情持续 3个月内，对后续决策影响不大本次调查显示 ， 来自疫情的影响 ， 大部分受访者持较为正面的态度 。 当问及到本次疫情对未来一年的投资意向影响程度时 ， 有 28%的受访者表示会加大投资 ， 有 37.3%的受访者表示减少投资 ，还有 34.7%的受访者选择无影响 。关于本次疫情发展时间对交易决策影响 ， 超过78.6%的受访者认为 ， 疫情持续时间越长 ， 对交易决策影响越大 。 其中 64%的受访者明确表示 ，如疫情持续 3个月内 ， 对后续决策影响不大 。图 4-本次疫情对受访资金方未来一年的投资意向的影响2汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融4 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 从投资偏好度来看 ， 写字楼依然是首选 ， 机遇挑战并存 。 这次疫情对写字楼也带来许多负面影响 ，短期来看主要体现在潜在租户看房量的锐减 ， 市场潜在的搬迁 、 扩租等选址需求暂时停滞或延缓等 。 未来走势取决于企业的付租能力和企业经营受疫情影响的严重程度 。但根据受访者的问卷结果显示 ， 近半数投资者认为写字楼依然是投资首选 。 与此同时 ， 投资者的选择变得更为多元化 ， 物流资产包 、 数据中心变得非常抢眼 ， 进入更多投资者的视线 。在投资区域偏好方面 ， 北上广深一线城市以及强二线城市成熟板块更受投资者青睐 ， 这一选择延续了过往大多数机构的投资偏好 。 鉴于当前的宏观经济和市场的不确定性 ， 投资者更倾向于一线城市和强二线城市 ， 选择比例分别为 86.7%和48%。但就投资者当前正在洽谈中的项目而言 ， 分别各有 4成投资者选择观望或者要求业主降价 ， 这凸显了疫情带来的不确定性 ， 加大了投资者的谈判空间 ， 也给资产持有人和业主提出新的考验 。图 6-受访资金方意向买入的资产类型 图 7-受访资金方今年投资的区域偏好图 5-本次疫情发展时间对受访资金方的交易决策的影响3汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融5 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 42， 大宗交易： 2020年全年交易或低于2019年2019年中国不动产大宗交易市场 ， 虽在开年延续 2018年的热度 ， 但是一季度之后市场日渐趋冷 ， 去年末第四季度有新增交易落单 ， 全年来看市场热度有所降低 。疫情影响下的大宗交易市场预计会发生怎样的变化呢 ？ 大部分受访者表示 ， 看淡今年的大宗交易市场 ， 并提出了不同的看法 。 有超过半数的人认为 ， 2020年的大宗资产成交量会小于 2019年 ，而认为与 2019年相当 、 或大于 2019年的人数较为平均 ， 占比分别是 14.7%与 10.7%。 选择 “ 很难说 ” 这一选项的占比达到 18.7%。从疫情对大宗交易的价格影响来看 ， 50.7%投资者认为 2020年上半年大宗交易市场将呈现下行趋势 ， 伴随疫情结束下半年将企稳恢复 。 然而也有超过 3成投资人持悲观态度 ， 2020年大宗交易市场将呈现出全年下行的态势 。有受访者认为 ， 疫情之后才是对市场的考验 ， 对于业主方而言下半年形势更为严峻 ， 资产价格或将进一步下调 ， 而对投资人而言 ， 可能将出现更好的收购机会 。图 8-受访资金方对今年处于商议洽购的资产买入意向图 9-疫情对受访资金方大宗交易成交量的影响图 10-疫情对受访资金方大宗交易价格的影响汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融6 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 5由于疫情影响商业景气度 ， 市场还需要数月来恢复信心 。 38.7%的投资者较为乐观 ， 认为将在二季度迎来复苏 ， 三季度之后回归正常； 41.5%投资者认为 ， 商业出现复苏 、 景气度回升将在今年第三季度； 20%的投资者相对悲观 ， 认为商业地产市场今年前三个季度持续低迷 ， 但会在第四季度迎来复苏 。从疫情影响区域来看 ， 湖北作为疫情核心区 ， 恢复时间将需要最长时间 。 45.3%的受访者认为 ，疫情对一线城市影响不大 ， 对二线城市影响较大 ，42.7%的人认为一二线城市影响都比较大 。3， 资产方：疫情重创运营 中小商户出现生存危机本次调研 ， 布局在一线城市和强二线城市的资产方 ，是调查的主要对象 ， 他们持有的物业类型涵盖了写字楼 、 商场 、 公寓 、 综合体 、 酒店等多个物业类型 ，其中拥有写字楼和商场物业的受访者人数超过一半 ，分别为 62.5%和 54.4%。图 11-受访资金方对本次疫情交易市场景气的看法图 12-受访者认为疫情对大宗市场交易区域的影响图 14-受访资产方目前持有资产布局图 13-受访资产方目前持有资产类型汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融7 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 6疫情导致各行业歇业 、 服务行业停滞 ， 这给业主方带来前所未有的压力 ， 在抗击疫情的同时 ， 更需要面对疫情给商业物业运营带来的冲击 。63.2%的资产持有方人士表示 ， 疫情将对未来一年的经营造成非常大的打击 。从资产核心大类来看 ， 写字楼经营将面临重大的挑战 。 受访者表示 ， 宏观经济面临下行趋势 ， 部分中小企业受疫情冲击 ， 经营下滑甚至出现生存危机 ， 集中式办公需求降低 ， 这些因素都将影响到写字楼的运营与租赁 。 未来一年写字楼市场 ，超过 66%的资产持有方人士认为租赁需求 、 入驻率 、 租金收取的前景都不容乐观 。图 15-疫情对受访资产方未来一年物业经营影响程度图 16-疫情对受访资产方持有的写字楼经营影响表现图 17-受访资产方对写字楼市场未来一年预期表现汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融8 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 7零售地产中 ， 疫情造成餐饮企业经营困难 、 文娱类项目停业 、 零售商户现金流周转压力增加 。 未来一年 ， 超过半数的资产持有人预计受本次疫情 ，消费者购买意愿 、 商户拓展意愿大幅度降低 ， 从而导致营业额 、 客流量及整体市场的经营情况表现面临严峻局面 。调整资产组合及运营策略 ， 将成为物业持有人普遍的应对措施 。 写字楼市场短期承压 ， 有 42.6%的持有人将考虑出售资产；从出售物业地理分布来看 ， 44.9%的资产持有人考虑出售一线城市的物业 ， 35.3%的资产持有人考虑出售强二线城市物业出售 。 对于出售意向 ， 29.4%的资产持有人选择观望 ， 28.7%的资产持有人选择积极出售 ，而选择降价的仅占 8.8%。图 18-疫情对受访资产方持有的零售物业经营影响表现图 19-受访资产方对零售地产市场未来一年预期表现图 20-资产持有人有意出售的资产类型图 21-今年资产持有人计划出售的物业所在区域来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融汇金融地产精英筑国际专业舞台9 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 84， 73.5%受访者预测房地产金融政策或放松商业地产处于疫情防控的前沿 ， 由于防控疫情需要造成了大量相关类型租户面临不同程度的暂停运营或延迟运营 ， 这也直接影响了物业持有方的租金收取 ， 不少业主方不得不施行相应的减租措施 ， 这也对企业现金流形成了很大的考验 。据不完全统计 ， 截止到目前全国已有 600多家购物中心已经或即将采取减租措施 。从本次调查反馈来看 ， 投资方较为期待政府能够出台较为优惠的税收和金融政策 ， 以应对疫情对各方造成的压力 ， 达到提振经济的目的 。 有 81%的受访者表示 ， 希望出台税务优惠政策；有69.7%表示 ， 期望资金渠道放开 （ 如资产证券化进一步加深等 ） 。 除此之外 ， 有过半受访者希望出台专项资金扶持政策 、 促进消费政策 、 信贷优惠政策 。对于今年房地产金融政策预测 ， 73.5%的受访者预测将会放宽相关贷款限制 ， 只有 3.8%的受访者认为会采取收紧限制 ， 还有 22.7%的受访者选择保持不变 。从当前市场人士对金融政策的期望来看 ， 集中在相关金融政策的支持 、 税收的优惠和疫情之后提振消费的金融举措等方面 。图 23-受访者针对疫情期望出台的政策来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟 （ IFFRE） 中国房地产金融图 22-资产持有人对持有资产的出售意向汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融10 结论分述 | 2020 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融 9此外 ， 疫情造成企业融资面临周期变长的局面 ， 有 37%的受访者表示融资压力加大 ，37.4%的受访者表示不好说 ， 持无压力看法的人仅有四分之一 。值得一提的是 ， 目前已有不少城市出台房地产政策应对疫情 。 其中杭州 、 济南 、 南京 、西安等二十余个城市出台了土地款可申请延期或分期缴付 ， 放松预售等支持房地产企业的政策 ， 还有部分城市明确提及对房地产企业进行信贷支持 。央行也多次释放流动性举措 ， 希望通过阶段性的政策措施帮助遇到困难的企业走出困境 。 2月 14日 ， 证监会对上市公司再融资政策进行放松； 2月 20日 ， 5年期 LPR正式下调 ， 降低实体企业中长期融资成本 ， 并在一定程度上缓解资金链紧张的情况 。 2月 21日 ， 央行在 2020年金融市场工作电视电话会议上提出 ， 保持房地产金融政策连续性 、 一致性和稳定性 ， 继续 “ 因城施策 ” ， 落实好房地产长效管理机制 。图 24-受访者对今年的房地产金融政策预测图 25-疫情对受访者融资的影响图 26-疫情对受访者投资方式影响汇金融地产精英筑国际专业舞台来源： 新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告 国际金融地产联盟（ IFFRE） 中国房地产金融