2020年度房地产行业中期投资分析报告.pptx

2020年度房地产行业中期投资分析报告,目 录,1.基本面：疫情冲击有限，4月初基本满员复工,2.政策面：中央坚持“房住不炒”，地方积极“一城一策”,3.资金面：流动性整体偏宽松，融资成本下行显著,5.展望存量时代：公募REITs：试点破冰物业管理：疫情后价值重塑,4.公司面：集中度提升、杠杆与投资下降,1.1 销售：受疫情影响1-2月同比大幅下行，3月降幅收窄,从重点城市高频成交数据看：市场走势表现的更为清晰，1月中下旬受疫情影响，外加春 节暂停交易因素，只有零星成交量；2月上中旬有微量成交，进入下旬，随着疫情得到有 效控制，成交保持持续修复。,100%50%0%-50%-100%-150%,图：重点40城市商品房销售面积当月同比增速150%,19-05-08,19-06-0819-07-08,19-08-08,19-09-0819-10-08,19-11-08,19-12-08,20-01-08,20-02-08 20-03-08,20-04-08,一线同比,二线同比,三线同比,1.1 销售：受疫情影响1-2月同比大幅下行，3月降幅收窄,推盘和去化数据看，销售尤有韧性：4月以来推盘量大幅提升，最后一周全国重点10城推 出房源12448套，已超1月份疫情前水平，但并没有因为房源供给大幅上升造成去化率的 大幅下降，数据显示，4月整体去化率维持在60%出头，与去年全年水平大体持平。,图：一二线重点10城周度推盘情况,图：一二线重点10城周度去化率情况,350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,推出房源(套)环比,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,1.1 销售：受疫情影响1-2月同比大幅下行，3月降幅收窄,城市能级看，各线城市均有所反弹：3月，一二三线城市均有不同程度的修复，四线城市在1月底就开启修复通道。图：全国住宅销售面积同比（%）,6040200-20-40-60,80,Jan-19 Feb-19 Mar-19 Apr-19 May-19,Jun-19,Jul-19 Aug-19 Sep-19,Oct-19,Nov-19 Dec-19 Jan-20 Feb-20 Mar-20,一线,二线,三线,四线,1.1 销售：受疫情影响1-2月同比大幅下行，3月降幅收窄,商品房市场和土地市场出现分化2020年至今住宅市场价格涨幅趋缓：2019年四季度开始，楼市突然转淡，同时调控并未 放松，行业融资偏紧，房企普遍选择降低价格换取销量与现金流。2020年至今土地溢价率呈抬升趋势：土地市场近期溢价率走高，主要因为：1）货币环境 宽松；2）部分重点城市频推中心城区优质地块；3）房企整体土储不算高，有补库存诉求。图：全国住宅销售均价同比（%）图：全国土地成交溢价率（%）,-5,0,5,10,15,20,50,201510,25,3530,40,5045,1.1 销售：预计2020年销售面积同比-10%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,200000,40000,60000,12000010000080000,140000,160000,20000050%180000,全国商品房销售面积（万方）同比,我们认为疫情后，“因城施策”的主基调将维持商品房销售的韧性：总量上看，4月销售基本实现恢复，疫情带来的销售递延大概为2-3月期间约1个月的销量。分结构看，一二线主流城市的改善性需求已经被压抑很久，在政策和货币的宽松背景下或 迎来局部改善机会；而三四五线低能级城市随着棚改的逐步退出，销售继续转冷。上部分 分析过的1-3月市场表现也可以看出一二线恢复速度要好于三四线城市。图：预计2020年全国商品房销售面积同比-10%图：分城市增速情况预测,1.33%,-0.06%,-10.00%,-5.11%,-3.00%,-0.01%,-2.40%,-2.00%,2.10%,0.90%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,2018,2019,-13.43% 2020E,全国一线二线三四线及以下5.80%,1.2 新开工：短期受疫情影响，长期看销售与库存,销售领先新开工2-4个季度：库存越高，新开工顶部滞后销售顶部的时间越长；2016年Q2至今的这轮周期销量与去化周期走势首次同向：主要因为三四线去库存人为造 成楼市出现结构分化，使得在销量温和下行时行业一直处于低库存状态。图：抛开疫情因素，新开工的方向与弹性分别由销售与库存主导,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2005-032005-082006-012006-062006-112007-042007-092008-022008-072008-122009-052009-102010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-03,住宅销售面积：同比住宅新开工：同比,去化周期（年）,1.2 新开工：预计2020年新开工面积增速为-6%,目前基本实现复工：截至2020年4月1日，全国房屋建筑和市政基础设施工程开复工率为85.06%（截至3月8日的数据为58.15%）；可以看出3月为复工修复的过渡期，二季度行 业各项指标大概率继续修复。预计全年新开工面积增速为-6%：3月当月新开工同比降幅收窄至-10.5%呈现出明显修复 态势，同时整体偏低的去化率也促使房企加快开工，并没有因疫情影响而减弱开工强度， 考虑到当前销售已经在持续修复，土地市场热度回升，且库存在低位，我们判断疫情后新 开工维持3月的修复趋势是大概率事件。分结构看，一二线由于其较好的销售表现及更低 的库存，较三四线更有韧性。,图：新开工面积预测（万方）,4.0,6.6,4.9,图：房屋新开工面积当月同比（%）23.215.58.9,-2.9,6.77.4,-44.9,-10.5,19-04,19-05,19-06,19-07,19-08,19-09,19-10,19-11,19-12,20-02,20-03,1.3 竣工：虽有疫情影响节奏，但2020-2021应为竣工大年,开工竣工的闭环大概需要2-2.5年，但2017年Q2开始，竣工同比增速与新开工增速持续 背离至2018年Q4，随后开工增速回落，竣工降幅收窄，但直到2019年Q4，竣工增速才回 正，而新开工依然较高。本轮竣工与开工背离原因：1）棚改去库存带来三四线销售在全国贡献占比进一步提升， 其较低的预售标准拉长竣工周期；2）由2016年Q4开启调控，叠加供给侧改革推高上游成 本，房企主动降低竣工强度，把资金用在拿地与开工中维持销售与回款。图：竣工增速自2017年Q2开始与新开工增速背离，在交付压力下，预计从2019年Q4开启修复通道,50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,60%,2010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12,竣工当月同比(3M-av)开工当月同比(3M-av),1.3 竣工：虽有疫情影响节奏，但2020-2021应为竣工大年,进入2018年后资金面有所改善，建筑成本价格平稳，2019年Q3开始，竣工面积当月首次回正，10月单月同比大幅增长19.2%。从长周期角度看，新开工与竣工的相关关系不变，2017年Q2至2019年Q3的这轮短期背离，由于竣工刚兑，预计从2019年Q4开启修复通道。,图：2019年10月竣工面积当月同比大幅回升,-10.3,-12.4 -12.7,-11.3,-10.0,-8.6,-5.5,-4.5,图：2019年Q2竣工面积累计同比开始修复2.6,-22.9,-15.8,19-04,19-05,19-06,19-07,19-08,19-09,19-10,19-11,19-12,20-02,20-03,-7.9,-22.3,-14.0,-0.6,2.8,4.8,19.2,1.8,20.2,-22.9,-0.9,19-03,19-04,19-05,19-06,19-07,19-08,19-09,19-10,19-11,19-12,20-02,1.3 竣工：预计2020年竣工面积增速为-4.21%,疫情打断了竣工修复节奏，前文推演的自2019年Q4开启的竣工修复通道，受疫情影响， 让房企2020年竣工计划或多或少有所推延，叠加现金流吃紧，竣工修复或不及预期，因 此我们判断竣工/开工在2020年会短期内暂停修补，竣工/开工的剪刀差或略有放大，结合 我们之前预测的新开工增速，预计全年竣工面积增速为-4.21%。图：2020年竣工面积预测,1.4 施工：受新开下滑拖累，但大概率依然能维持正增长,本期施工=上期施工-上期竣工+本期新开工+净复工。（净复工=当前复工-上期停工）数据上看，由于历史上竣工节奏较为稳定，施工基本上是跟着新开工走，但2016年Q3以 来，新开工持续走强，施工迟迟未明显回升，这点由我们在上面章节讨论过因拉长竣工周 期所致。图：施工面积与新开工面积高度相关,-60%,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,06-0706-1107-0307-0707-1108-0308-0708-1109-0309-0709-1110-0310-0710-1111-0311-0711-1112-0312-0712-1113-0313-0713-1114-0314-0714-1115-0315-0715-1116-0316-0716-1117-0317-0717-1118-0318-0718-1119-0319-0719-1120-03,房屋施工面积:累计同比,房屋新开工面积:累计同比,1.4 施工：预计2020年施工面积同比增速维持在2.76%,2017-2018年，净复工面积继续恶化，可解读为出现了大面积的停工现象；但这一现象在2019年Q3开始出现好转，2019年全年净复工指标出现改善，原本预计2020年则会继续修复，但受疫情影响，新开工低于先前预期，停工项目能否复工存变数，这也导致竣工的修 复可能低于预期。因此根据最新数据，结合此前我们对新开工、竣工面积的预测，下调全 年对于施工面积的增速判断，预计2020年施工面积同比增速维持在2.76%。图：2020年施工面积测算情况（万方）,1.5 房地产开发投资土地投资：力度或减缓,土地投资（土地购置费）滞后于土地成交（土地成交价款）6-9个月，统计局的房地产开发投资是土地购置费口径，2019年土地购置费主要受2018年拿地影响，因此依然是正的。2018年后两者时滞有所收窄主要因为：1）调控收紧后，地方对于土地购置费缴纳做了更 严的规定，部分地区要求尽快缴纳剩余土地款；2）2018年开始，房地产开发投资由形象 进度法改为财务支出法，让土地购置费确认速度加快。图：通常土地购置费滞后成交价款2-3个季度,80%60%40%20%0%-20%-40%-60%,100%,2011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082013-112014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-02,本年土地成交价款:累计同比土地购置费:累计同比,1.5 房地产开发投资土地投资：预计2020年增速在2%,2019年以来全国土地成交持续低迷，仅3-4月小阳春有所起色，但随后行业在偏紧的调控 与融资环境下，房企拿地热情消退，土地溢价率自2019年Q2开始持续下行。2019年土地 投资同比+13.5%；考虑到疫情影响，土地投资力度或有所减弱，但当前库存较低，且货 币环境较为宽松，在销售企稳的背景下，我们看到房企在3月、4月开始积极拿地，土地市 场快速回暖，预计2020年土地投资增速在2%。,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,0,100,200,300,400,500,600,2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-02,图：2019年底未出让土地数量达到近年峰值100大中城市:成交土地总价(亿元),100大中城市:未成交土地数量（左轴）,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,2008-022008-112009-082010-052011-022011-112012-082013-052014-022014-112015-082016-052017-022017-112018-082019-052020-02,9080706050403020100,图：2020年2月开始土地溢价率低位回升100大中城市:成交土地楼面均价（元/平）100大中城市:成交土地溢价率(%)4000,1.5 房地产开发投资建安投资：虽受冲击但韧性仍在,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,建安投资土地投资设备工器具购置,指标名称 建筑工程 安装工程 建安投资 建安单价 施工面积 建安投资,（亿元） （亿元） （亿元） (元/平)（万方）增速,建安投资是建筑工程投资与安装工程投资的合并口径，从体量看，是房地产开发投资的主要构成部分。建安支出主要是施工面积与单位施工成本的积，施工面积增速在施工部分已经讨论，施工 成本方面，近几年保持较稳定的水平；受疫情影响，我们认为总体开发进度约有1-2个月 的推延，预计建安投资增速在-7.26%。图：房地产开发投资的组成结构图：建安投资预测,1.5 房地产开发投资：预计2020年增速为-5.06%,房地产开发投资主要包括建筑工程投资、安装工程投资、设备购置费用和其他费用（主要是土地购置费）。受疫情影响，我们下调年度策略8%的判断，汇总前文预测的建安投资、土地投资等相关 数据，预计2020年房地产开发投资增速为-5.06%。图：房地产开发投资相关指标（万方）预测,目 录,1.基本面：疫情冲击有限，4月初基本满员复工,2.政策面：中央坚持“房住不炒”，地方积极“一城一策”,3.资金面：流动性整体偏宽松，融资成本下行显著,5.展望存量时代：公募REITs：试点破冰物业管理：疫情后价值重塑,4.公司面：集中度提升、杠杆与投资下降,2.1 中央层面：坚持“房住不炒”主基调,时间,政策基调,2019.4,中央政治局会议：坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,2019.7,中央政治局会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短 期刺激经济的手段,2019.11十九届四中全会：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制,2019.12,中央经济工作会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预 期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展,2020.4中央政治局会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。,中央层面，重申“房住不炒：2019年以来，中央始终坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，住建部、央行等相关部委也多次表态，坚持“房住不炒”的定位。虽受疫情冲击，但行业复工迅速，除开各地方在供给端对房企出台了些支持政策，全局看， 调控和融资端并未有明显松动。我们认为，中央层面对地产调控的态度是保持“长期稳 定”，与“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标相符。图：2019年以来中央对于房地产调控的表述,2.2 地方层面：供给侧放松获默许，需求侧放松较为谨慎,各地方政府针对房企复工和减轻疫情期间的现金流压力，出台一揽子支持政策，但除了人 才落户，其余政策均是从供给侧出发；2月以来，驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、青 岛6城分别出台较大力度调控放松政策，随后又撤回，体现地方对于楼市恢复的期望。我们认为，需求侧的调整不应作为应急之策，疫情下先从供给侧给房企输血，待市场恢复 正常经营活动后，再根据真实的市场情况进行合理调整，政策或更具持续性。图：2020年以来地方放松政策归纳,放松类型,主要省市,人才落户,青岛、苏州、广州、沈阳、南昌,土地出让金缓缴,上海、南昌、苏州、济南、南京、合肥、西安、焦作、莆田、河南、太原、九江、许昌、新乡 石家庄、包头,降低预售标准,焦作、莆田、许昌、新乡、包头、武汉、深圳、苏州、常州,优化预售资金管理,焦作、莆田、九江、许昌、新乡、包头、益阳、武汉、常州,加强公积金使用效率,焦作、莆田、河南、九江、许昌、新乡、安阳、包头,信贷支持,河南、九江、许昌、新乡、安阳,税收减免,河南、九江、许昌、贵州、山东、青海、安徽、浙江、陕西,目 录,1.基本面：疫情冲击有限，4月初基本满员复工,2.政策面：中央坚持“房住不炒”，地方积极“一城一策”,3.资金面：流动性整体偏宽松，融资成本下行显著,5.展望存量时代：公募REITs：试点破冰物业管理：疫情后价值重塑,4.公司面：集中度提升、杠杆与投资下降,3.1 资金面：流动性整体偏宽松,图：房地产行业融资及到期偿还金额统计,从融资总量上看，行业整体融资从2019年Q4开始好转，2020年1月达到高点，2、3月虽受疫情影响，但得益于流动性宽松，也保持了相当的规模。,注：总融资额不限于信用债，有银行借款、信托、非标、增发等,2000150010005000,2500,融资发行额（亿元）,融资到期额（亿元）,3.2 资金面：信用债发行创近2年新高,图：房地产行业信用债发行统计（亿元）,从信用债发行上看，3月单月创近年新高，央行为保障金融市场和企业复工后的资金需求，加大逆周期调节，引导实际利率下行，房企融资也有所受益。,注：信用债：公司债、私募债、ABS/ABN、超短融、中票等,1118.61,10008006004002000,1200,8月 9月 10月 11月 12月 1月,5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月2018年,2月 3月 4月 5月 6月 7月2019年,2月 3月 4月2020年,3.3 资金面：融资成本快速下行,除开国内较为宽松的货币环境，海外降息力度也进一步扩大，因而房企2月、3月国内外发债成本持续走低。,8.29%,4.33%,3%2%1%0%,4%,7%6%5%,8%,图：房地产行业加权平均融资成本统计9%,3.4 资金面：间接融资未明显放松,图：2019年至今信托投向房地产发行情况,与信用债发行放量不同，银行与非银渠道融资未见明显放松：从信托投向房地产的发行情况及一季度银行开发贷数据看，呈现出维持现有存量，控制增量的趋势。,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,0,100,200,300,400,500,600,700,800,19-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-03,数量（个）规模（亿元）,图：房地产开发贷增速自2018年9月后持续回落,0,5,10,15,20,25,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,Mar-15Jul-15 Nov-15 Mar-16 Jul-16 Nov-16 Mar-17 Jul-17 Nov-17 Mar-18 Jul-18 Nov-18 Mar-19 Jul-19 Nov-19 Mar-20,140000房地产开发贷款余额（亿元）同比增长30,目 录,1.基本面：疫情冲击有限，4月初基本满员复工,2.政策面：中央坚持“房住不炒”，地方积极“一城一,”,策 3.资金面：流动性整体偏宽松，融资成本下行显著,5.展望存量时代：公募REITs：试点破冰物业管理：疫情后价值重塑,4.公司面：集中度提升、杠杆与投资下降,4.1 公司面：销售集中度加速提升,、,图：2020年一季度龙头市占率加速提升,一季度龙头销售集中度大幅提升：受疫情影响，一季度行业销售下滑明显，但龙头公司凭借广泛的布局和丰厚的储备，大多数在一季度实现了市占率的提升。,7%6%5%4%3%2%1%0%,8%,2016,2017,2018,2019,2020Q1,4.2 公司面：龙头拿地市占率与权益比同时提升,图：TOP40拿地市占率提升，权益比微降,拿地集中度持续提升，权益比维持高位：受疫情影响，房企拿地力度有所下滑，全国地方 政府一季度实现国有土地使用权出让收入11117亿元，同比下降7.9%；结构上看，行业头 部拿地集中度提升，也预示着未来销售与业绩的市占率会进一步提升。,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,66%,68%,70%,72%,74%,76%,78%,80%,82%,201520162017201820192020Q1,TOP40拿地权益比TOP40拿地市占率（右轴）,图：TOP10拿地市占率与权益比同时提升,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,201520162017201820192020Q1,TOP10拿地权益比TOP10拿地市占率（右轴） 16%,4.3 公司面：不同评级房企融资成本分化加剧,融资成本分化加剧：2019年Q3后房企融资出现分化，3A评级房企融资成本稳中有降，而AA+与AA评级融资成本开始持续抬升；进入2020年后AA+评级房企有所改善，但AA评级 房企由于疫情带来的冲击进一步暴露风险，让其融资成本继续上升。,5004003002001000,图：不同评价房企信用利差分化加剧（BP）600,信用利差:房地产AAA,信用利差:房地产AA+,信用利差:房地产AA,4.4 公司面：多数房企选择逐步降杠杆,扩张回归理性：在行业增速逐步下行后，房企也主动选择降低杠杆来适应新环境。大多数 主流房企2019年的净负债率较2017年有明显改善，部分11-30名的房企依然有追赶的诉求， 杠杆率小幅提升。,图：主流房地产企业净负债率情况（%）50020162017201820194003002001000-100,4.5 公司面：土地投资力度有所下降,投资端量入为出：随着行业去化率及回款回归正常区间，房企在销售增速平稳后，更多的 选择根据当期回款现金流来安排土地拿地力度的投资决策，2018年开始，大多数房企拿 地/销售比有所下降，这一趋势或将延续。,图：主流房地产历年拿地销售比（全口径）80%2015201620172018201970%60%50%40%30%20%10%0%,目 录,1.基本面：疫情冲击有限，4月初基本满员复工,2.政策面：中央坚持“房住不炒”，地方积极“一城一,”,策 3.资金面：流动性整体偏宽松，融资成本下行显著,5.展望存量时代：公募REITs：试点破冰物业管理：疫情后价值重塑,4.公司面：集中度提升、杠杆与投资下降,REITs（Real Estate Investment Trusts）不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证 汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益， 按比例分配给投资者的一种信托基金。,定义拆分要点诠释特点解析,基础资产不动产或其衍生抵押证券,不动产抗风险较强，与其他大类资产相,5.1REITs：国内公募REITs迎来试点破冰,4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点相关工作的通知，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式 起步。表：REITs定义解析,5.2REITs特点高收益,9.6,11.7,10.66,9.16,7.53,0,2,4,6,8,10,12,14,All REITs,All Equity REITs,S&P 500,NASDAQComposite,Dow Jones Industrial,REITs非常适合长期持有：拉长周期看，1972-2018年间，美股各类资产的年化收益里，占 比超过90%的权益类REITs实现了11.7%的CAGR领先其余指数。权益类REITs收益高且稳定， 不仅在熊市中依靠稳定的租金收益穿越周期，同时，管理层通过资本运作并购新物业不断 提高其增长率。中短期持有也有不错回报率：中短期下，REITs由于其收益靠稳定的租金，增速与波动难 于股票市场其他产品相比，如近年美股的爆发行情并未惠及到REITs，即便如此，我们以 占绝大多数的权益类REITs与标普500指数来对比后发现，美股10年长牛间，REITs的收益 率并没有落下很多，在3年及15年期的回报率方面与其他股指非常接近。图：1972-2018年美股不同指数年均回报率 图：不同时间跨度下各指数年均回报率,All REITs,S&P 500,All EquityRussellNASDAQREITs2000Composite,Dow Jones Industrial Average,9.84,9.81,9.577.779.63,13.9511.979.65,10.11,2018YTD1.81-Year4.223-Year9.535-Year9.6610-Year8.0615-Year9.0920-Year9.6925-Year9.53,9.84,7.429.81,1.7810.5611.5117.484.3117.9115.2425.179.389.8811.0717.7211.1115.7210.1210.559.458.19.389.88,8.8320.768.3614.5712.229.978.788.36,5.2REITs特点高派息,由于美国对于REITs有最低分红要求：每年的分红最少为应税收入90%。因此美股REITs均有较高的派息率，我们用10年国债收益率与标普500成分股股息率做对比参考：大多数年份派息高于10年国债收益：1990-2018年间，美股REITs的分派率常年在10年国债 收益率之上，具体来看，28年间REITs与10年期国债的平均年收益差值在1.12%。大幅高于标普500平均股息率：2017年，美股公募上市REITs派息总计532亿美元，股息率 达到4.36%；同期标普500成分股平均派息率为1.87%。,图：美股REITs分派率常年高于10年国债收益率,Average Yield Spread 1990 - 2018 1.12%,图：2017年REITs与标普500股息率情况,4.36%,4.00%,1.87%,0.00%,1.00%,2.00%,3.00%,4.00%,5.00%,All REITs,All Equity REITs:,S&P 500,5.2REITs特点低相关性,低相关性：REITs与其余大类资产的相关性相对较低，可以帮助分散组合风险。 1988年-2018年，REITs股票与道琼斯的相关性为0.57、纳斯达克为0.42、标普500为0.61，整 体相关性较低，有利于分散投资组合风险。图：1988-2018年美股投资回报相关性比较（截至2018.9.30）较低的相 关系数,5.2REITs特点低波动,低波动：REITs在美国扩张较为迅速，但其波动性总体而言低于大多数股票市场，高于固 收产品。原因有两点：一是其高股利的分配方式降低业绩预期对股价影响；二是基于物 业经营收益与不动产增值的业绩有较强的可预测性。图：1988-2018年美股投资回报相关性比较（截至2018.9.30）,兼顾较高收益与较低 波动的REITs,0,200,400,600,800,1000,1200,美国澳大利亚日本,新加坡,法国,香港,英国,市值（十亿美元）数量,5.3REITs起源与发展诞生与现今最大规模均在美国,REITs诞生于20世纪60年代的美国，现今在美国拥有最大的规模。截至2017年末，美股在 FTSE Nareit注册的的REITs共222支，其中权益型REITs181支。总体而言，纵观70年代至今，美国REITs发展迅速，中间有些波折，其中较为明显的三次 衰退，分别为80年代中期的储贷危机，20世纪初的互联网泡沫及2007年的次贷危机时期， 可见REITs市场与经济周期及房地产市场起伏依然具有较强的关联性。,