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chinastock 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 table_main 公司深度报告模板 乘住宅开发价值重估东风， 扬经纪业务景气上行之帆 房地产行业2020年四季度投资策略 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： 期待岁末年初板块的上涨行情 复盘地产股的历史表现，我们发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高，并且在岁末年初板块跑赢沪深 300 的概率更高。我们看好地产板块四季度的表现，原因：1）低估值、高股息筑造板块较高安全边际；2）公募基金地产持仓处于历史较低水平；3）长线资金入股地产公司推动板块价值重估；4）疫情过后销售持续超预期。 融资监管政策增强行业集中度提升逻辑 我们认为在降杠杆的总体方针下，部分房企以融资驱动的输血式外生增长模式亟待改变，依靠经营管理水平提高驱动的造血式内生增长将是未来良性发展的必然选择，也是更稳健的赛道，同时未来中小房企想通过高杠杆快周转的方式来实现弯道超车的可能性已经不大，行业格局逐步趋向稳定，增强集中度提升的逻辑。 我们相对看好住宅开发和经纪服务子行业 住宅开发板块在各头部房企销售超预期带动下进入新一轮的价值重估周期；经纪服务子板块GTV未来CAGR可达6.6%，行业渗透率不断提升，新房代理受益于未来推盘量高增和销售持续向好，二手房交易佣金率提升空间较大，经纪业务整体远期佣金规模预计可超5000亿元，景气处于上行区间。 中报业绩略超预期，楼市整体修复，疫情影响有限 梳理2020H1财报，我们发现，受疫情影响，板块营收虽维持正增长但增幅明显收窄，归母净利润大幅下滑；预收账款增速放缓，行业杠杆率有望下降；上半年流动性宽松的大环境下，筹资活动现金流大幅增加。统计局地产运行数据显示多项指标逐月向好，整体表现为疫情影响有限，楼市修复超预期。 投资建议 基本面，我们预计四季度推盘量加大，销售热度持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。我们相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）房产经纪服务相关标的我爱我家和国创高新。 风险提示 经济及行业的下行压力；销售超预期下行；政策调控具有不确定性。 分析师 潘玮 ：（ 8610）6656 8212 ：panweichinastock 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yjchinastock 分析师登记编号：S0130520050006 相对沪深300表现图 -15. 00%-10. 00%-5.0 0%0.00 %5.00 %10. 0 0%15.0 0%20.0 0%25.0 0%30.0 0%房地产 (中信 ) 沪深 300资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_住宅基本面持续改善，物业+园区 REITs 多元发展房地产行业2020年中期策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_2020 年年度策略报告：行业新形势，房企新形态-2020.1.2 行业深度报告房地产 2020年09月24日 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产行业表现概览：期待岁末年初的上涨行情 . 1 （一）物业管理及经纪服务子板块表现亮眼、地产 PE及 PB处于历史低位 . 1 （二）复盘历史，地产板块岁末年初易迎来上涨行情 . 3 （三）二季度以来楼市表现持续超预期，百城房价指数略有抬头 . 4 1、楼市表现持续超预期 . 4 2、二季度以来一、三线城市房价小幅抬升，二线较为稳定 . 5 （四）房企全年业绩有保障，主流房企高销售支撑未来业绩 . 6 （五）20Q2公募基金对板块配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降 . 7 二、融资监管政策增强行业集中度提升逻辑 . 8 三、房地产经纪行业：景气稳步上行，O2O化是大势所趋 . 10 （一）物业经纪服务行业受益于未来住房市场 GTV稳定增长 . 10 1、中国住房市场 GTV及新房销售、二手房交易、租赁市场分类 GTV均稳步提升 . 11 2、经纪业务在房屋交易（新房、二手、租赁）中的渗透率不断提升 . 12 3、经纪业务佣金率在各细分领域都有提升空间，二手房佣金率提升空间较大 . 12 4、经纪业务佣金规模约 2000 亿元，远期预计可达超过5000亿元规模 . 13 （二）房地产经纪的 O2O化：高速渗透，O2O成必然趋势. 13 1、房地产经纪的 O2O历程：O2O模式进入高速发展期 . 13 2、房地产经纪 O2O模式：基于当代网络、信用体系的模式 . 14 3、房地产经纪企业交易模式上可分为平台型、自营型、综合型三大类 . 14 4、建议重点关注 A股物业经纪服务行业标的我爱我家、国创高新 . 15 四、板块财务分析：中报业绩略超预期，全年修复可期 . 17 （一）利润表：板块上半年度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平控制良好，利润率延续下滑趋势. 17 （二）资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望下降 . 18 （三）现金流量表：销售受疫情冲击，但楼市修复超预期，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加 . 19 五、投资建议 . 20 六、风险提示 . 20 插 图 目 录 . 21 表 格 目 录 . 22 uYyXmXtUrWyUsV8OaOaQpNoOpNqQlOrRuNkPmOsO7NqRrPNZsOnQMYrRpN行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 一、房地产行业表现概览：期待岁末年初的上涨行情 （一）物业管理及经纪服务子板块表现亮眼、地产PE及PB处于历史低位 年初到 2020 年 9 月 23 日，房地产板块整体上涨 0.8%，同期沪深 300 涨幅 13.6%，房地产板块跑输市场整体表现。在中信 30个一级行业分类中，跌幅排第 6位。对比各子行业，物业管理服务及物业经纪服务板块涨幅亮眼，分别为 37.1%和 31%，其他子板块表现相对较弱。 个股方面，免税概念、海南自贸区概念、物流地产、物业管理服务相关个股表现亮眼。年初至 9 月 23 日，涨幅前十的个股中，格力地产、海航基础、深物业分别上涨 140.9%、119.7%、99.9%；跌幅前十的个股中，*ST 松江、皇庭 B、大悦城分别跌 35%、30.4%、28.7%。 图 1：中信一级行业跌幅前十板块（2020.1.1-2020.9.23） - 8.0%- 7.4%- 3.6%- 2.5%0.0%0.8%2.4%3.3%3.9% 4.2%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 2：房地产板块各细分行业涨幅情况（2020.1.1-2020.9.23） 37.1%31.0%0.8%- 1.7% - 2.1%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：房地产板块涨幅前十个股（2020.1.1-2020.9.23） 140.9%119.7%99.9%75.5% 73.0%70.7%52 .7% 50.1%41.4% 41.2%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：房地产板块跌幅前十个股（2020.1.1-2020.9.23） - 19.7% - 20.1% - 20.7% - 20.9%- 22.3%- 23.4% - 24.2%- 28.7%- 30.4%- 35.1%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%资料来源：wind，中国银河证券研究院 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。截至 9 月 23 日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为 9.24X，略高于 1年移动均值8.83X，但低于3年及5年移动平均值，处于历史底部区域；房地产行业 PB（整体法，最新）为 1.4X，略高于 1 年移动均值1.36X，低于3年和5年移动平均值，年初以来震荡走低，近期有所反弹，仍处于10年以来的底部区域。 图 5：房地产板块 PE 0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 04 0 . 0 04 5 . 0 05 0 . 0 0房 地产 板块 PE 1 年 移动 平均3 年 移动 平均 5 年 移动 平均资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 6：房地产板块 PB 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 04 . 5 05 . 0 0房 地产 板块 PB 1 年 移动 平均3 年 移动 平均 5 年 移动 平均资料来源：wind，中国银河证券研究院 截止到 2020 年 9 月 23 日，PE 最低的是银行行业（6.2X），房地产行业 PE 为 9.2X，排名倒数第三位，在所有行业分类中房地产的市盈率是偏低的。PB 最低的是银行业，仅 0.6 倍PB，其次是石油石化和建筑行业，房地产行业排倒数第六，市净率为 1.3X，从行业纵比的角度来看房地产的市净率也是偏低的。 图 7：房地产板块 PE（2020.9.23） 111.0 67.8 61.7 56.7 50.5 45.3 40.3 35.4 32.7 32.7 31.2 31.1 28.7 28.2 27.3 27 .3 24.5 22.0 21.3 20.0 19.5 19.5 18.8 17.0 15.2 13.7 9.3 9.2 8.8 6.2 0 20 40 60 80 100 120CS 消费 者服务CS 计算 机CS 国防 军工CS 电子CS 医药CS 食品 饮料CS 有色 金属CS 电力 设备及新能源CS 基础 化工CS 传媒CS 通信CS 机械CS 轻工 制造CS 石油 石化CS 综合 金融CS 汽车CS 家电CS 交通 运输CS 商贸 零售CS 综合CS 纺织 服装CS 非银 行金融CS 电力 及公用事业CS 农林 牧渔CS 建材CS 钢铁CS 煤炭CS 房地 产CS 建筑CS 银行资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 8：房地产板块 PB（2020.9.23） 9.6 8.2 6.0 5.5 5.5 4.0 3.8 3.7 3.1 3.1 2.9 2.9 2.9 2.8 2.8 2.4 2.2 2.1 2.1 1.8 1.6 1.6 1.6 1.5 1.3 1.0 0.9 0.9 0.9 0.6 0 10CS 食品 饮料CS 消费 者服 务CS 医药CS 计算 机CS 电子CS 农林 牧渔CS 国防 军工CS 家电CS 通信CS 电力 设备 及新 能源CS 传媒CS 轻工 制造CS 基础 化工CS 机械CS 建材CS 有色 金属CS 综合 金融CS 汽车CS 非银 行金 融CS 纺织 服装CS 商贸 零售CS 交通 运输CS 综合CS 电力 及公用事业CS 房地 产CS 钢铁CS 煤炭CS 建筑CS 石油 石化CS 银行资料来源：wind，中国银河证券研究院 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 （二）复盘历史，地产板块岁末年初易迎来上涨行情 纵观过去 11 年地产板块每个季度的表现，我们发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高，并且在岁末年初板块跑赢沪深 300的概率更高。从 2009-2019板块每个季度绝对收益和相对收益来看，也是一、四季度表现优越。主要原因是：1）房企高业绩增速在四季度迎来估值切换；2）部分年份二三季度板块表现不佳，低估值叠加低仓位催化岁末年初行情；3）房企年末集中推盘，推动销售超预期高增，提升板块整体估值。 我们认为今年四季度板块上涨的催化剂有以下方面： 1）房地产板块前三季度涨幅较小，低估值、高股息特征筑造较高的安全边际； 2）公募基金对房地产持仓比例连续两个季度下降，仓位处于历史较低水平，四季度板块仓位有较大上升空间； 3）长线资金入股地产公司推动板块价值重估，如今年泰康战略入股阳光城； 4）二季度开始销售持续高热度，引导预期提振信心。 表 1：房地产板块各季度涨跌幅情况 年份 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 56.00% 44.91% -13.76% 12.63% 2010 -2.39% -31.74% 16.04% 0.42% 2011 9.28% -3.24% -17.45% -9.36% 2012 12.02% 9.02% -10.13% 23.00% 2013 -7.34% -4.98% 8.84% -7.84% 2014 1.30% 0.02% 24.22% 41.55% 2015 25.18% 23.28% -30.95% 45.84% 2016 -22.16% -3.59% 11.95% -3.05% 2017 -1.95% 1.62% 1.51% -0.02% 2018 -1.52% -16.86% -6.18% -5.28% 2019 31.75% -9.30% -5.28% 11.45% 平均 9.11% 0.83% -1.93% 9.94% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 表 2：房地产板块相对于沪深 300涨跌幅情况 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 37.96% 26.27% -5.11% 19.00% 2010 -6.43% -23.39% 14.53% 6.56% 2011 3.04% -5.56% -15.20% -9.13% 2012 4.65% 0.27% -6.85% 10.02% 2013 -1.10% -11.80% 9.47% -3.28% 2014 -7.88% 0.88% 13.20% 44.17% 2015 14.64% 10.41% -28.39% 16.49% 2016 -13.75% -1.99% 3.15% 1.75% 2017 4.41% 6.10% 4.63% 5.07% 2018 -3.28% -9.94% -2.05% -12.45% 2019 28.62% -1.21% -0.29% 7.39% 平均 5.53% -0.91% -1.17% 7.78% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 图 9：房地产板块各季度涨跌幅情况 -40 %-30 %-20 %-10 %0%10%20%30%40%50%60%70%200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9Q1 Q2 Q3 Q4资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 10：房地产板块相对于沪深300的超额收益 -15 %-10 %-5%0%5%10%15%20%25%30%35%200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 20 1 9Q1 Q2 Q3 Q4资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 11：2009-2019年各季度地产板块涨跌幅均值及超额收益 9.11%0.8 3%- 1.93%9.94%3.57%1.74%- 0.75%2.16%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%Q1 Q2 Q3 Q4地 产板 块 涨跌 幅 均值 地 产相 对 于沪 深 3 0 0 的超 额收 益资料来源：wind，中国银河证券研究院 （三）二季度以来楼市表现持续超预期，百城房价指数略有抬头 1、楼市表现持续超预期 二季度以来楼市表现持续超预期，预计四季度销售热度延续。2020 年 1-8 月，商品房销售面积累计同比下降3.3%，较1-7月份降幅收窄2.5个百分点；销售金额累计同比增长1.6%，年内首次转正，1-7 月份为下降 2.1%。我们认为销售超预期的主要原因为：1）年初受疫情影响，房企推盘节奏延后，供给量持续放大；2）从去年 12 月份开始，全国首套平均房贷利率已连续 9 个月下降，从需求端对房企的去化形成支撑。近期监管机构实施房地产金融审慎管理制度，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，我们认为在目前的融资监管环境下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 图 12：商品房销售面积及销售额累计表现/% - 6 0 . 0 0- 4 0 . 0 0- 2 0 . 0 00 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 02011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-04商 品房销 售面积 商 品房销 售额资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 13：月商品房销售面积、销售额及销面同比 - 5 0 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %- 5 , 0 0 005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-08月 商品 房 销售 额 / 亿元 月 商品 房 销售 面 积 / 万平米月 销面同 比 /% （ 右）资料来源：wind，中国银河证券研究院 2、二季度以来一、三线城市房价小幅抬升，二线较为稳定 房价统计方面，我们常用的有中指院口径的百城价格指数和统计局口径的 70 城价格指数，从数据来看，2018年下半年70城价格指数同比涨幅持续扩大，而中指院口径百城价格数据，自2016年9月政策开始打压以来，成交同比涨幅在2017年2月触顶以来持续收窄。我们实际观测到的市场实际情况是，2018 年下半年开始，受成交量快速下行影响，促销打折项目增多，多个城市房价同比、环比皆有一定程度下行。基于百城价格指数更符合实际情况，接下来我们将基于百城成交数据分析。 百城住宅价格指数从2015年8月至今实现了连续61个月同比正增长，今年二季度以来同比增速逐渐扩大，环比从2015 年5月至 2020年 1月实现了连续 57个月上涨，今年 2月环比转负之后次月又恢复正增长至今。从 2016 年中央政治局会议提出“房住不炒”以来，在“三稳”政策的目标下，房价涨幅逐渐收窄，今年前三季度百城住宅价格指数同比基本在3%左右波动。分线来看，一线城市二季度以来受销售高增的推动同比增速逐月走高；二线住宅价格指数同比表现较为稳定；三线城市住宅价格指数同比增速抬头最为显著，从5月的3.02%跳升至 6 月的 5.15%之后，基本稳定在 5%左右。近期，一些房价楼市过热的城市相继出台了调控政策，在“三稳”的政策目标下，预计房价涨幅将回归平稳。 图 14：百城住宅价格指数同比增速：一、二、三线（%） - 1 0 . 0 0- 5 . 0 00 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 02011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-08百 城住 宅 价格 指 数 : 同比 一 线城 市 二 线城 市 三 线城 市资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 15：70城住宅价格指数同比增速：一、二、三线（%） - 1 0 . 0 0- 5 . 0 00 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 04 0 . 0 02011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-0870 个大中 城市住 宅价格 指数 : 同比 一 线城市二 线城 市 三 线城 市资料来源：wind，中国银河证券研究院 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 （四）房企全年业绩有保障，主流房企高销售支撑未来业绩 主流房企公司 2020年平均竣工增速目标依然保持高位，全年业绩有保障。其中，新城控股 2020 预计目标较上年实际竣工面积增速为 94.02%，金地集团 2020 预计目标较上年实际竣工面积增速为 25.19%，荣盛发展 2020 预计目标较上年实际竣工面积增速为 40.32%，中南建设2020预计目标较上年实际竣工面积增速为52.11%。国内多家主流房企竣工增速目标均保持高位。 行业销售增速虽趋缓，但仍有 15-16 万亿的市场规模，并且主流房企过去两年的销售增速普遍较高，对未来业绩形成支撑。根据 wind 一致预期，头部房企未来三年仍能实现每年 20%左右的增长，对房企未来的业绩表现无需过度担忧。 表 3：主流房企 2020年竣工计划（万平方米） 2019计划竣工 2019实际竣工 2020竣工计划 2020计划较上一年竣工计划增速 2020计划较上一年竣工情况增速 保利地产 2750 2973 3400 23.64% 14.36% 新城控股 1881 1854 3597 91.20% 94.02% 万科A 3077 3008 3320 7.89% 10.35% 招商蛇口 1000 1021 1100 10.00% 7.72% 金地集团 876 925 1158 32.19% 25.19% 中南建设 998 946 1439 44.19% 52.11% 荣盛发展 861 632 887 3.11% 40.32% 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 表 4：头部房企未来三年wind一致预期归母净利润（亿元）及增速（%） 证券代码 证券简称 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A同比 2020E同比 2021E同比 2022E同比 000002.SZ 万科 A 388.72 447.70 516.10 585.98 15.10 15.17 15.28 13.54 600048.SH 保利地产 279.59 325.53 385.04 450.00 47.90 16.43 18.28 16.87 001979.SZ 招商蛇口 160.33 177.18 208.38 241.57 5.20 10.51 17.60 15.93 600383.SH 金地集团 100.75 115.22 134.27 154.40 24.41 14.36 16.54 14.99 000671.SZ 阳光城 40.20 53.00 67.31 79.73 33.21 31.82 27.01 18.45 000961.SZ 中南建设 41.63 70.86 90.87 108.50 89.83 70.20 28.25 19.39 000656.SZ 金科股份 56.76 71.04 87.70 105.23 46.06 25.16 23.45 19.99 601155.SH 新城控股 126.54 157.87 192.40 227.18 20.61 24.76 21.87 18.08 平均 149.32 177.30 210.26 244.07 35.29 26.05 21.04 17.16 资料来源：wind，中国银河证券研究院 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 （五）20Q2公募基金对板块配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降 2020Q2基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降。2020年 Q2公募基金对房地产板块持仓总市值为416.44亿元，环比下降12.74%，在中信一级行业中排名第8，较上季度下降 3 名，所占比重为 3.28%，环比下降 1.77 个百分点。我们统计了从 2010 年Q1 以来公募基金对房地产板块持仓占比情况，平均数为 4.7%，中位数为 3.9%，当前处于历史较低水平。从趋势性来看，基金对房地产板块的配置比例已连续两个季度下降，同时，20Q2基金对房地产板块配置占比与指数走势呈现背离。 二季度基金对房地产板块持仓转为低配。2020 年 Q2 房地产板块标准配置比例环比降低0.35个百分点至3.87%。2020年Q2基金对房地产板块为低配，超配比例为-0.6%，较2020Q1下降1.4个百分点，结束连续两个季度的超配格局。 集中度降至 94.4%，结束五连升。2020Q2 基金房地产集中度1为 94.4%，较上季度降低3.4 个百分点。基金房地产持仓集中度与行业指数呈现负相关， 2010Q1 至 2020Q2 基金房地产集中度指标与房地产指数走势指标的相关性为-0.51。自 2016Q3 开始基金持仓集中度逐步提升，2018Q4集中度首次回落之后，19年一季度集中度又回归到90%以上的水平，今年二季度集中度再次降低，结束连续五个季度提升的格局。 图 16：基金房地产持仓占比情况 3 .7 %2 .0 %2 .8 %3 .1 %4.0 %4 .8 %4.7 %6 .0 %8 .2 %1 0 .9 %8 .9 %1 1 .6 %8 .1 %8 .2 %4 .6 %3.4 %3 .5 %2.8 %3 .1 %8 .6 %5 .1 %3 .1 %2 .4 %3 .5 % 3 .5 %2 .7 %2 .6 % 2 .6 %2 .3 %2.2 %2 .8 %3 .9 %4 .4 %3.6 %4 .7 %7 .1 %6 .1 %4 .5 %4 .1 %5.9 %5 .0 %3 .3 %- 6 0 . 0 0 %- 4 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %0%2%4%6%8%1 0 %1 2 %1 4 %基金房地 产持仓占比（左轴 ） 中信房地 产走势（右轴）资料来源：wind，中国银河证券研究院 1 集中度：公募基金十大重仓股中前十大房地产股市值加总/公募基金十大重仓股中所有房地产股市值加总 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 8 图 17：基金房地产持仓集中度 - 6 0 . 0 0 %- 4 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %1 2 0 %房地产股 持仓集中度（左轴 ） 中信房地 产走势（右轴）资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 18：基金房地产超配比例 - 1 .6 %- 1 .0 %- 0 .2 %- 0 .2 %1 .3 %3.0 %5 .1 %3 .4 %5 .5 %2 .4 %2 .5 %- 0.8 %- 1 .6 %- 1 .7 %- 1 .7 % - 1 .6 %3 .5 %- 0 .1 %- 2 .4 %- 2 .9 %- 2 .4 %- 2 .2 %- 2 .9 %- 3 .0 %- 2 .9 %- 2 .2 %- 1 .1 %- 0 .5 %- 0 .9 %0 .2 %2 .2 %1 .0 %- 0 .2 %- 0 .6 %1.2 %0 .8 %- 0 .6 %- 3 %- 1 %1%3%5%7%9%1 1 %房地产超 配比例 房地产股 总流通市值占比 基金房地 产持仓占比资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、融资监管政策增强行业集中度提升逻辑 8 月 20 日，央行联合住建部召开了重点房企座谈会，提出要对重点房企进
展开阅读全文