中国甲级写字楼市场：疫后需求不减.pdf

GREATER CHINA OCCUPIER RESEARCH新冠肺炎疫情后的复苏中国甲级写字楼市场疫后需求不减2020年9月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要 P01 P04 P05 P07 P12 P29 摘要1市场概览在2020年上半年，全球范围内流行的新冠肺炎疫情给中国的甲级写字楼市场需求带来诸多影响。2020年第二季度，大中华地区20个主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量达到47,624平方米，比2019年第二季度同比下降90.2。与此同时，就甲级写字楼市场的空置率而言，广州和深圳的空置率分别为四个一线城市中的最低值和最高值，为6.7和24.2。受租赁需求减弱的影响，过去几个月来，中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。 2020年第二季度，北京录得四个一线城市中最高平均租金，为每月每平方米404.8元。广州的租金为四个一线城市中最低，每月每平方米191.1元。展望不久的将来，考虑到新冠疫情的影响，政策方向以及宏观经济动态，我们认为写字楼吸纳可能会进一步下降，但在写字楼租赁吸纳方面将存在一些亮点行业，继续推动租赁需求。此次新冠疫情催生了一系列商业，社会和生活方式以及政府政策导向的变化，这些亮点行业都或多或少受益于这一系列改变。这些行业是： 金融业； 医疗健康； 科技、媒体和电信； 快消行业； 线上教育； 汽车业。北京2020年一月下旬暴发的新冠肺炎疫情致使整个中国经济停摆，其扩散性之强为北京乃至全国带来了前所未有的影响。交通运输、物流、旅游、文娱等多个行业均受到不同程度打击，一季度北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态，企业租户不仅纷纷暂缓他们的选址和扩张需求，经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企业租户出现了退租、缩减面积等现象，为北京写字楼市场也带来了巨大挑战。受其影响，一季度北京全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间，为-36,782平方米，创下自2014年以来的新低。尽管北京在第二季度末出现疫情反复现象，但在北京市政府的迅速反应和严格防控下，其影响仅控制在了局部区域，并未扩散至全市范围。目前来看，北京对于新冠肺炎疫情带来的影响处于回暖可控状态。二季度，得益于新入市项目1的提前预租加之延后的市场租赁成交致使北京全市写字楼市场季度净吸纳量较一季度有所好转，为35,800平方米，但纵观2020年上半年，北京全市甲级写字楼净吸纳量仍徘徊在负值区间，为-982平方米（核心商圈 21,881平米，非核心商圈-22,863平米），整体市场空置率高达16.2%，创下自2011年以来的新高。虽然新冠肺炎疫情对经济的方方面面带来的影响都是巨大的。但在这种影响之下我们也能看到一些行业的发展机遇。为了应对疫情对经济的影响，同时着眼于未来经济的发展，中国政府启动了新一轮的基建投资，并投入了前所未有的政策加持。其中涉及到的5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域更是为北京科技创新中心的定位注入新动能，未来将为北京写字楼市场创造更多租赁需求。而北京作为第三产业最为发达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下，写字楼市场长期前景也将保持乐观。上海2020年上半年，上海甲级写字楼录得净吸纳量共为25,719平米（核心商圈-32,360平米，非核心商圈58,079平米）。这其中，因为一季度楼市受疫情影响严重，净吸纳量为-90,545平米，而二季度随着各行各业纷纷复工，经济复苏，写字楼租赁需求也快速回升，市场录得116,265平米净吸纳量。虽然在租赁成交当中，大部分需求仍然来自内资企业，占到总成交面积的60.4%，但是受到疫情影响，整体租赁需求有所收缩，相较去年同期还是下跌了8.4%。与此同时，三月以来新冠疫情在全球范围蔓延，导致外资企业租赁需求仍然比较保守，占到租赁成交面积的39.6%。未来，由于全球疫情局势仍然不明朗，我们预计外资企业在华的办公租赁策略依旧会比较保守。但当这些外资企业逐步复工复产，在上海的租赁需求势必也会重新增加。深圳2020年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来439,657平方米的新增供应，全市净吸纳量达到140,491平方米，超过2019年全年吸纳量，也是一线城市中上半年累计吸纳量最高的城市。优于预期的吸纳表现，一方面源于疫情期间市场需求及租赁活动后延并于二季度集中释放；同时新供应陆续入市，写字楼租金普降刺激租赁成交，全市甲级写字楼租金较2019年末下降8.1%至每月每平方米222.91元。在租赁成交当中，内资企业依然是深圳甲级写字楼租赁需求的主力，占到总成交面积的86.7%，外资仅占到租赁成交面积的13.3%。在当前整体经济下行，企业缩减预算开支，同时写字楼租金下降的背景下，从高租金搬迁至低租金写字楼的换租活动下半年还将持续进行，单位面积租金的减少有望增加实力企业总体承租面积，进而促进写字楼项目空置的去化；给予更多租赁优惠并提前锁定优质客户，渐成业主为应对未来高供应、高市场压力的必要手段。广州受新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年，广州甲级写字楼录得净吸纳量为19,721平方米（核心商2圈20,691平方米，非核心商圈平方米-970平方米），约为去年同期的三成。其中，一季度的成交案例多在春节前即已经在推进，因此疫情的影响没有立即显现，净吸纳量与上一季度相比保持相对平稳，为12,313平方米。自二季度开始，疫情的滞后影响开始凸显，尽管迎来了建筑面积87,259平方米的星寰国际商业中心的投入使用，但是随着部分租户的退租、减租，全市净吸纳量仅为7,408平方米。上半年的租赁成交中，大部分的需求依旧是来自内资企业，占总成交面积的73.8%，但受疫情影响，整体租赁需求较去年萎缩严重。对外资企业而言，得益于金融业和制造业企业（尤其是日化及制药行业）租赁需求的支撑，外资企业的租赁需求保持相对韧性，租赁面积较上年同期仅下降7.1%，在总租赁面积中占比26.2%。从需求侧看，写字楼租赁的两极化趋势仍将延续。因疫情受益的行业将保持租赁需求的相对活跃：如保险、软件、游戏、医药等行业，有望持续成为升级搬迁、扩租的主力军。然而，受疫情冲击较大的行业如对外贸易、旅游、部分传统制造业等，短期内快速复苏并非易事，预计这类企业更多以观望为主，新增的租赁需求较为平淡。3报告介绍2新冠肺炎在中国的暴发是一次空前的事件。影响遍布全球，深刻触动了社会、经济和房地产市场。疫情将在多个维度影响中国商业地产市场。本报告将聚焦中国甲级写字楼市场，并介绍： 2020年上半年写字楼需求趋势； 未来国内写字楼需求展望； 中国四个一线城市的写字楼需求趋势分 析。4甲级写字楼当前发展3在过去的半年中，全球新冠疫情的蔓延带来的市场不确定因素已经影响了中国甲级写字楼租赁需求。到2020年第二季度，大中华地区20个主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量达到47,624平方米，比2019年第二季度同比下降90.2。二季度，在四个一线城市的核心市场中，北京50,000平方米的净吸纳量为所有城市中最高。本季度其他三个一线城市的净吸纳量也为正值，已经优于同期全球写字楼市场表现。与此同时，就甲级写字楼核心市场的空置率而言，广州和深圳的空置率分别为四个一线城市中的最低值和最高值，为6.7和24.2。鉴于新冠疫情对整体写字楼租赁市场的影响，四个一线城市的空置率在今年均有不同幅度的升高。受租赁需求减弱的影响，过去几个月来，中国四个一线城市核心市场的甲级写字楼整体租金表表 1: 大中华区20个城市核心市场供应/需求速览（2020年第二季度）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：戴德梁行研究部2020年第二季度核 心 市 场 数 据大 中 华 区Markets市场北京 8,096,035 1,045,957 50,524 9.9% 404.8 7.3% RMB/sqm/mo上海 7,927,599 1,899,548 41,763 14.2% 286.4 5.6% RMB/sqm/mo广州 4,245,505 394,792 12,928 6.7% 191.1 5.7% RMB/sqm/mo深圳 5,695,742 7,273,228 49,682 24.2% 225.4 13.0% RMB/sqm/mo香港 5,988,112 564,006 -47,707 10.7% 65.6 13.4% HKD/sq ft/mo台北 1,136,498 112,397 -3,379 2.4% 3,190.0 0.5% TWD/ping/mo天津 2,309,985 1,073,913 12,831 36.3% 93.7 5.4% RMB/sqm/mo沈阳 1,098,075 396,925 44,854 30.4% 78.3 7.3% RMB/sqm/mo大连 921,544 415,673 -8,152 30.2% 97.3 9.1% RMB/sqm/mo青岛 1,445,742 913,509 -12,352 28.8% 108.4 8.5% RMB/sqm/mo南京 1,826,212 996,007 -484 26.4% 131.1 5.2% RMB/sqm/mo杭州 2,058,272 660,921 -44,267 14.8% 147.6 6.2% RMB/sqm/mo苏州 2,217,294 1,126,433 33,144 30.6% 95.3 3.2% RMB/sqm/mo无锡 706,299 374,000 9,851 31.4% 74.1 0.6% RMB/sqm/mo重庆 1,754,513 607,906 657 34.0% 83.3 9.7% RMB/sqm/mo成都 2,533,790 2,507,310 3,948 17.2% 112.2 3.8% RMB/sqm/mo西安 2,757,006 1,467,490 -5,536 27.9% 87.6 6.0% RMB/sqm/mo武汉 2,148,881 2,646,693 -109,429 30.8% 111.5 8.3% RMB/sqm/mo长沙 2,137,711 710,770 25,579 42.7% 94.4 7.5% RMB/sqm/mo厦门 1,060,000 1,076,900 -6,832 35.3% 106.0 5.5% RMB/sqm/mo存量平方米未来供应平方米空置率%租金（同比变化）净吸纳量平方米（当季）5现一直承压。 2020年第二季度，北京录得四个一线城市核心市场中最高平均租金，为每月每平方米404.8元。广州的租金为四个一线城市中最低，每月每平方米191.1元。这两个城市的租金同比跌幅分别为7.3%和5.7%（表1）。6甲级写字楼未来趋势4展望不久的将来，考虑到新冠疫情的影响，政策方向以及宏观经济动态，我们认为写字楼吸纳可能会进一步下降，但在写字楼租赁吸纳方面将存在一些亮点行业，继续推动租赁需求。此次新冠疫情催生了一系列商业，社会和生活方式以及政府政策导向的变化，这些亮点行业都或多或少受益于这一系列改变。这些行业是： 金融业； 医疗健康； 科技、媒体和电信； 快消行业； 线上教育； 汽车业。金融业2019年11月，国务院印发关于进一步做好利用外资工作的意见（国发2019年23号），以促进中国金融业的发展。该文件包括20条政策措施，分为四类： 深化对外开放； 加大投资促进力度； 深化投资便利化改革； 保护外商投资合法权益。在中国金融业对外开放方面，“意见”提出了以下主要措施的实施： 全面取消在华外资银行、证券公司、基金 管理公司等金融机构业务范围限制，丰富 市场供给，增强市场活力； 减少外国投资者投资设立银行业、保险业 机构和开展相关业务的数量型准入条件； 取消外国银行来华设立外资法人银行、分 行的总资产要求； 取消外国保险经纪公司在华经营保险经 纪业务的经营年限、总资产要求。该件的发布意味着中国金融对外开放再次提速，中国金融全球化的步伐进一步加快。自2018 年4 月以来，我国金融业对外开放步伐明显加快，中国政府发布了数十条金融市场开放政策，涉及万亿级金融产业和市场重构。尤其是2019 年7 月国务院金融稳定发展委员会办公室7宣布进一步扩大金融对外开放的11 条措施（简称“国十一条”）对金融市场走向全面开放有着重要的里程碑意义。随着全球投资者和境外金融机构的不断进入，市场各参与方的类型也将不断增多，中国金融市场的生态将更加多元丰富。与此同时，中国金融市场的开放也将给中国的甲级写字楼市场发展带来机遇。医疗健康战“疫”中，科技发挥了至关重要的作用。2020年上半年，公众对于线上个人健康咨询非常感兴趣。根据京东健康数据，在疫情暴发期间，每月在线咨询量增长了10倍，达到200万次。相应的，在疫情暴发期间，制药行业和中医药行业的许多企业也经历了对抗病毒药物的需求增加。此外，与医疗设备相关的公司，包括呼吸机、病毒测试套装，以及用于阻止病毒传播的防护设备和衣物，也面临了疫情期间市场对其产品需求的增加。在疫情暴发期间市场需求增加的还有其他门类，包括可增强免疫系统的营养补充剂，以及医疗保险等。在新冠肺炎的催化下，中国医疗健康行业正在变革。据麦肯锡在疫情暴发前的估计，该市场将在2030年达到2.3万亿美元的市场规模。展望未来，一旦病毒在国内得到有效控制和攻克，很可能会有更多的资本被引导到中国的疾病预防基建的投资中来。其他可能需要加强巩固的门类包括以患者为本的医疗健康产品、设备、系统和流程、社区医疗、医疗保险和医疗技术。在新冠肺炎事件的影响下，加之医疗健康行业整体在国内未来前景预期较好的，其复苏产生的写字楼空间需求也将持续增长。TMT在中国新冠肺炎疫情期间，科技的应用更加广泛了。政府、社会和企业利用科技来减缓病毒的传播，协助日常生活需要，并确保业务的连续性。中国除了已经发展非常成熟的数字支付技术之外，还在疫情期间更多地运用了一系列科技相关的业务产品及平台，包括： 云计算; 电子商务平台; 工业4.0系统; 远程工作和在线会议业务平台; 直播和在线娱乐服务; 在线教育服务; 在线医疗健康服务; 智能建筑技术; 3D打印技术; 机器人和无人机技术;8