2020年房地产行业运行三季报：后疫情时代融资新规下，房企融资难度升级.pdf

1 后疫情时代融资新规下 ，房企 融资难度升级 2020年房地产行业运行 三季 报 -工商评级四部 房地产行业组 曹梦茹 朱一汀 联合观点： 政策端 房住不炒为基调 ， 调控 收紧 趋势明显 三季度以来国内经济迅速复苏，十四五规划明确未来五年“房住不炒”不动摇。房地产市场短期供需失衡导致局部市场区域过热，在“三稳”目标带动下，部分地区相继出台调控政策，政策面逐步转向收紧。 融资端 社会整体融资偏宽松，行业融资收紧 后疫情时代，整体社会融资环境持续宽松，但随着“三道红线、四挡管理”融资新规试点，地产行业融资再度收紧。银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场金融监管升级效果逐渐显现，净融资规模由零转负；美元债 仍具有一定不确定性 ；非标融资持续受到高压监管，预计存量规模持续收缩。 供需端 短期成交量维持一定规模，中期逐步承压且区域分化加大 三季度以来，疫情期间积压需求持续释放，都市圈概念越发明显，带动周边城市区域市场火热，但整体政策环境收紧，市场随着各热点城市调控升级后放 缓趋势明显；一线城市受 此前 疫情 小幅回弹 影响，需求于三季度得以释放。 融资新规 推动房企加速回款，供应量或持续加大 ，房企竞争加剧， 购房者置业情绪更加理性， 成交量短期内趋稳或下滑。未来伴随政策推广实施，中长期市场区域分化将逐步加大。 企业端 资金监测和融资管理新规出台 ， 行业分化及竞争进一步升级 资金监测和融资管理新规的出台， 对业内房企的债务融资规模提出新的要求 。参与试点的 12家龙头房企，整体债务规模较大，但在现金流方面控制能力较强。 资产规模在千亿以上的房企，剔除预收款项的资产负债率达标比例较低，净负债率达标比例一般；资产规模在 5001000亿元的房企， “ 三道红线 ” 达 标比例均不高；资产规模小于 500亿元的房企，“三道红线”达标比例均较高 。 增加 货币资金时点数、减少有息债务规模或增加净资产规模均可实现净负债率和现金短期债务比的达标；而资产负债率高的问题只能通过加快销售回款，提高周转速度从而减少负债规模来解决。 “去杠杆、降负债” 还需房企回归自身的发展策略，提 高 盈利能力、控制好债务规模的增长、增强自身的造血能力。 2 一、房地产行业分析 1. 政策端 房住不炒为基调，调控 收紧 趋势明显 三季度以来国内进入后疫情时代，经济迅速复苏，十四五规划明确未来五年“房住不炒”不动摇。房地产市场短期供需失衡导致局部市场区域过热，在“三稳”目标带动下， 部分地区 相继出台调控政策 ，政策面 逐步转向收紧 。 三季度以来，国内经济恢复迅速，以长三角、珠三角为首的部分城市房价涨幅过快，亦带动部分区域核心城市因短期供需失衡而导致房价快速上涨。住建部分别于 7 月 24 日和 8月 26日 连续两次召开 房地产工作会 。 会议强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。 北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等多地区参会，其中沈阳、成都两次参会。 2020 年 10 月 29 日， 中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 （以下简称“建议”） 。 建议 指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 “房住不炒 ”首次写进规划，将成为未来 515年的长期政策 。 图 1 2月以来宏观经济与房地产市场持续改善 图 2 70个大中城市新建商品住宅价格指数 情况 资料来源：联合 资信 根据 Wind整理 资料来源：联合 资信 根据 Wind整理 同时，针对部分地区楼市过热、房价上涨过快等情况，各地先后出台 调控 收紧政策。 7月 2日，杭州进一步规范高层次人才优先购房，但自网签之日起 5年内不得上市交易；补充“ 无房家庭 ” 认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满 1年社保或个税的要求。 7月 6日，宁波限购区域扩容，镇海、北仑纳入限购范围；严格执行差异化个人住房信贷政策，加强对购房人在市五区家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，严禁信贷资金违规 进入房地产市场。 7月 15日，深圳调控政策再升级，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准等八个方面调节房地产市场。 7月 24日，南京限购政策 “ 打补丁 ” ，严堵政策监管漏洞，任何一方在夫妻离异 2 年内购房，其拥有住房 套数按离异前家庭总套数计算。 7 月 25 日，东莞限购、限售政策双升级，首次将二手房纳入限购范围， 严控购房人资格；调整商品住房限转让年限 至 3年。 8 月 18 日，南京收紧土拍新政， 制定包括调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量等措施。 8 月 30 日，无锡完善限3 购政策，升级限贷 比例 ， 同步 发挥税收调控作用 ，坚决遏制投机炒房 。 9月 4日，杭州调控政策再升级， 针对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面进行进一步明确 。 9月 6日，沈阳限贷政策加码， 提高 首套 及 二套首付 比例 ，且首付款须一次性支付 ； 个人住房 转让增值税免征年限也由 2 年调整到 5 年。 9 月 11日，南京进一步收紧土地竞买政策，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得两块及以上宅地，也不得同时报名竞买同一幅宅地，以期引导土拍市场逐渐回归理性。9月 11 日，常州市区（不含金坛区） 限售、限贷政策双升级，新购住房限售 4年，二套房首付升至 6 成 。 9 月 14 日，成都加码调控，严防消费贷、经营贷等违规挪用于购房；个人住房转让增值税征免年限也由 2年调整到 5年。 梳理政策走向可以看出，自 2016年以来首次提出“房住不炒”后，中央多次重大会议均提及，并陆续出台了相应的配套政策。 “ 稳房价、稳地价、稳预期 ” 仍为调控主基调 ， “五限”“因城施策”等举措有效的维护房地产市场平稳健康发展。 表 1 2020年以来房地产融资政策及主管部门关于房地产的重要讲话汇总 时间 政策或事件 1 月 央行宣布于 2020 年 1 月 6 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，以支持实体经济发展，降低社会融资实际成本 1 月 央行下发关于发放专项再贷款支持防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情有关事项的通知，专门安排 3,000 亿元专项再贷款，支持金融机构向疫情防控重点企业提供优惠利率贷款 2 月 人民银行召开 2020 年金融市场工作电视电话会议要求， 2020 年金融市场业务条线要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续 “ 因城施策 ” 落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行 3 月 央行决定于 2020 年 3 月 16 日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准 0.5 至 1 个百分点；对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准 1 个百分点，支持发放普惠金融领域贷款 4 月 银保监会有关人士 4 月 22 日在国新办发布会上表示，银行须监控资金 流向，要坚决纠正贷款违规流入房地产市场的行为。 5 月 央行发布 2020 年第一季度中国货币政策执行报告，稳健的货币政策要更灵活适度，充分发挥再贷款再贴现政策的牵引带动作用，持续深化 LPR 改革，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换，不将房地产作为短期刺激经济的手段，支持民营企业股权融资和发行债券融资 5 月 政府工作报告提出 “ 深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群的带动作用， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 ” 6 月 央行等多部委印发关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见。意见指出，要高度重视对受疫情影响的中小微企业等实体经济的金融支持工作，强化社会责任担当。按照金融供给侧结构性改革要求，引导商业银行把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组 6 月 李克强总理于 6 月 17 日在国常会中表态，将综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，同时要防止资金跑偏和 “ 空转 ” ，防范金融风险 6 月 银保监会主席郭树清也提出，中国不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率 7 月 中央房地产座谈会再次强调了坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展 4 8 月 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，强会议调“房住不炒”在任何时刻都成立，再次提出不以房地产刺激经济，对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则，“租购并举”的住房制度未来仍会推进 10 月 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议 提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 资料来源：联合资信整理 2. 融资 端 社会整体融资偏宽松但行业融资收紧 后疫情时代，整体社会融资环境持续宽松，但随着“三道红线、四挡管理”融资新规试点，地产行业融资再度收紧。银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场受金融监管升级效果逐渐显现影响，净融资规模由零转负；美元债市场仍存在不确定性；非标融资持续受到高压监管，预计存量规模持续收缩。 （ 1）社会融资 当前，随着 国内 疫情得到有效控制，其对我国经济的冲击逐渐弱化，但我 国 仍面临较为复杂的国际形势。我国经济运行正处于向高质量发展转变的关键期，货币政策坚持稳健取向不变，更加灵活适度、精准导向，完善跨周期设计和调节，维护正常货币政策空间，平衡好内外部均衡，处理好短期和长期的关系，实现稳增长和防风险的长期均衡。 2020年以来，央行三次降准，合计释放 1.75万亿元的长期资金，支持货币信贷合理增长。 2020年 9月，广义货币（ M2） 同比增长 10.90%，增速比上年同期高 2.5个百分点； 社会融资存量同比增速也快速攀升 。 图 3 M2及同比增速情况 图 4 社会融资规模存量及同比变动情况资料来源：联合 资信 根据 Wind整理 资料来源：联合 资信 根据 Wind整理 2020 年以来，人民银行、银保监会会同有关部门引导和督促金融机构加大力度，有效支持实体经济发展。一是稳健的货币政策更加灵活适度。综合运用降准、中期借贷便利、公开市场操作、再贷款、再贴现等货币政策工具，保持流动性合理充裕，促进市场整体利率稳中有降。 二是持续释放贷款市场报价利率 （ LPR）改革红利 。引导中期借贷便利和公开市场操作中标利率下行 0.3个百分点，带动 LPR同步下降。 图 5 LPR报价走势情况 图 6 10年期国债到期收益率走势情况 5 资料来源：联合资信根据 Wind整理 资料来源：联合资信根据 Wind整理 （ 2）行业融资 2020年 三 季度，随着“三道红线、四挡管理”融资新规试点，行业融资再度收紧。 2020年 1 9 月，房地产开发企业合计资金来源 共计 136,376.47 亿元，同比增长 4.40%。从各资金来源同比来看， 1 9月累计数据中，国内贷款同比增长 4.00%，利用外资同比下降 9.50%，自筹资金同比增长 5.90%，其他资金同比增长 3.72%（其中定金及预收款同比增长 2.90%，个人按揭贷款同比增长 9.50%）。 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。 参加重点房地产企业座谈会的房企包括 12家 。 “三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的 12家房企试点实施 ， 对这 12家房企将进行融资债务总规模的控制。企业需于 9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合 “ 三道红线 ” 的调整 等 。 房企融资“三道红线”试点推出，意味着房企融资渠道面临全方位监管。 银行信贷 从房地产企业主要融资渠道上来看，银行信贷资金流向房地产领域增速有所下滑。 2020年三季度 ，国内主要金融机构新增房地产贷款合计 44,200亿元，同比下降 15.16%。 截至 2020年 9月末，国内主要金融机构房地产贷款余额 488,300.00亿元，同比增长 12.80 %，增速较二 季度末及 一 季度末均有所下滑；同时，考虑到此前央行曾表示“要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比，实施信贷资源的增量优化和存量调整”，预计在“房住不炒”政策基调下，主要金融机构仍将压降房地产贷款增速，控制贷款的行业集中度，严防信贷资源过度流向房地产板块。 图 7 近年来主要金融机构房地产贷款余额及同比增速情况（单位：亿元、 %） 资料来源：联合资信根据 Wind整理 国内债券 6 2020 年下半年，随着监管持续升级， 地产融资 收紧信号明显。作为 地产融资 收紧过渡期， 7 9月，房企境内发债规模大幅提升，分别同比增长 24.56%、 5.57%、和 70.13%。 10月以来， 融资收紧效应初显， 房企发债总量回落态势明显。 2020年 1 10月， Wind房地产开发类企业信用债总发行量 5,289.44 亿元，同比增长 19.35%，年初以来房地产开发类企业债券融资整体呈现放量态势，发债企业以国企为主。从净融资额的角度看，上半年受疫情影响，房企发债融资的实际监管力度边际放松，房企债券净融资额显著放量，进入 8月以来，伴随“三道红线”政策试点，倒逼房企加速降负债、促销售，金融 监管升级效果逐渐显现，房地产开发类企业信用债净融资规模逐步由零转负，具体情况如下图所示。 图 8 2019年以来 Wind房地产开发类企业信用债 融资情况 资料来源：联合资信根据 Wind整理 美元债 美元债融资方面， 内地房地产发债企业 以民企为主，发债规模占据 9 成。 2020 年上半年，受国外疫情影响，一季度美元债基本处于停滞状态， 5月以来有所回暖。 7 10 月，内地房地产企业美元债发行总额分别为 72.13亿元、 69.80亿元、 39.21亿元和 51.61亿元，分别同比下降 2.67%、增长 193.28%、下降 8.97%和增长 10.39%。 2020年 1 10月，内地房地产企业美元债发行总额 579.78亿元，同比下降 12.66%。 由于全球 疫情 不确定因素仍存，境外债市 仍面临波动风险 ， 发行成本有所上升 。 非标融资 信托融资方面，房地产类信托持续受到高压监管。 10 月，银保监会信托部向各地银保监局下发关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要 求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。 根据用益信托网数据显示， 2020 年 1 7 月，投资领域为房地产的集合信托发行规模5,430.38亿元，同比下降 24.80%；投资领域为房地产的集合信托成立规模 4,515.70亿元，同比下降 18.01%。自 2020年以来，房地产信托募集规模开始下滑，尤其是 “ 三道红线 ” 政策出台后，房地产类信托产品的募集下行的趋势更加明显 。 3. 供需 端 短期成交量维持一定规模但中期逐步承压且区域分化加大 三季度以来，疫情期间积压需求持续释放，都市圈概念越发明显，带动周边城市区域市7 场火热，但整体政策环境收紧，市场随着各热点城市调控升级后放缓趋势明显；一线城市受此前疫情小幅回弹影响，需求于三季度得以释放。融资新规推动房企加速回款，供应量或持续加大，房企竞争加剧，购房者置业情绪更加理性，成交量短期内趋稳或下滑。未来伴随政策推广实施，中长期市场区域分化将逐步加大。 从销售情况来看， 2020 年 三 季度以来市场热度余温犹存，地产企业积极推盘，销售规模持续增长。 2020年 1 9月 ，全国 商品房销售面积为 117,072.67万 平米，同比 下降 1.80%，降幅较 1 6月 收缩 6.6个百分点。 2020年 1 9月 ，全国 商品房销售额为 115,647.29亿元，同比 增长 3.7%；其中 7 9月单月销售金额同比增速分别为 16.56%、 27.10%和 16.05%。 图 9 商品房销售面积同比变化情况（单位：万平方米、 %） 图 10 商品房销售额同比变化情况（单位：亿元、 %） 资料来源：联合 资信 根据 Wind整理 资料来源：联合 资信 根据 Wind整理 从城市能级来看， 2020 年 1 9 月，一线城市商品房成交面积累计 2,338.91 万平方米，同比 增长 2.29%， 2020年以来首次增长率为正 ；重点二线城市商品房成交面积累计 5,061.79万平方米，同比下降 11.40%；除重点一二线城市以外区域商品房销售面积同比下降 1.36%。 二三季度，受益于各地政府组织有力，复工迅速，需求得以释放，以浙江为首的长三角都市圈区域市场火热，“量价齐升”，部分地区出现“万人摇号”等现象，房地产市场景气度高。8月以来，随着各地政策持续加码，购房者置业情绪更加理性，市场逐步趋于平稳。一线城市因疫情小幅回弹，管控周期相对较长，三季度需求得以释放， 9月商品房销售面积累计同比首次转正。 图 11 2020年 1 9月分城市能级商品房销售面积同比增速情况（单位： %） 注：一线和二线城市数据用 Wind 30大中城市数据中的一线、二线城市商品房成交面积模拟代替，三四线数据用全国商品房销售面积数据扣减 30大中城市中的一二线数据进行模拟代替。 资料来源：联合资信根据 Wind整理 8 从库存指标来看， 截至 2020年 9月底，商品房待售面积 49,581.00万平方米，同比增加0.50%；整体看，已竣工库存年初以来有所反弹，三季度后环比持续下行。新开工方面， 2020年 1 9月，全国商品房新开工面积 160,090.00万平方米，同比下降 3.40%；其中， 7 9月单月新开工面积同比 分别 增长 11.32%、 增长 2.41%和下降 1.95%，疫情期间挤压的新开工需求持续释放， 9月有所放缓。考虑到地产 库存相对高位 ， 叠加“三道红线”新规试点，推动房企加速回款，供应量或 将 持续加大。伴随整体政策环境收紧，热点城市调控升级，购房者入市节奏有所放缓 ，预计需求端全年趋稳或略有下滑。 图 12 商品房待售面积同比变化情况（单位：万平方米、 %） 图 13 商品房销售额同比变化情况（单位：亿元、 %）资料来源：联合资信根据 Wind整理 资料来源：联合资信根据 Wind整理 二、资金监测和融资管理新规（即“三道红线”）对房地产企业的影响 1. 房地产企业的 “三道红线” 表现 2020 年三季度以来 ， 房地产行业调控政策持续， “三道红线”要求的出台， 对业内房企的债务融资规模提出新的要求 。 2020年 7月以来，房地产行业融资监管进一步趋严。具体来看， 8月 20日 ， 住房城乡建设部 、 人民银行召开重点房地产企业座谈会 ， 对重点房地产企业进行资金监测和融资管理（即“三道红线”） ； 9 月 6 日 ，银保监会副主席在 2020 中国国际金融年度论坛中表示 ，将 严格遵循 “房住不炒”的定位，规范房地产贷款业务，防止房地产市场过度金融化； 9月14日 ， 银保监会 在 新闻通气会上指出 ， 将继续对 30多个重点城市房地产贷款进行专项检查 ，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”，消费贷资金流入房市的查处力度，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制； 9 月 16 日 ， 银保监会印发 关于加强小额贷款公司监督管理的通知（以下简称“通知”），通知指出，要监控贷款用途，小额贷款公司贷款不得用于房地产市场违规融资等。随着房地产行业调控 政策 的持续，融资 环境整体收紧，“去杠杆、降负债”已成为 房企 日常工作的重点。 其中 2020年 8月 20日住房城乡建设部 、 人 民银行 新出台的 “三道红线” ，对业内房企的债务融资规模提出新的要求 。 “三道红线”要求的出台，一是为增强房企融资管理的市场化、规则化和透明化，推动房地产行业长期稳健运行；二是为矫正一些房企盲目扩张的经营行为，形成合理的融资。 以 12家试点房企 为例 ， 监管部门对于房企有息债务的增长设置了9 “三道红线”，即剔除预收款项后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短期债务比小于 1倍；此外，对于房企权益购地金额、权益销售金额、近三年经营活动现金流净额等指标也进行定期监测。根据上述三道指标，将房企进行红、橙、黄、绿四色分档，具体分档要求如下表所示。 表 2 资金监测和融资管理新规 分档 第一道红线 第二道红线 第三道红线 有息负债规模增 速阈值 红色档 （三线均超） 剔除预收款项后的资产负债率 70% 净负债率 100% 现金短期债务比 70% 净负债率 100% - 有息负债规模年增速不得 5% 剔除预收款项后的资产负债率 70% - 现金短期债务比 100% 现金短期债务比 70% - - 有息负债规模年增速不得 10% - 净负债率 100% - - - 现金短期债务比 15% 资料来源：联合资信根据公开资料整理 （ 1） 12家试点房企 参与试点的 12 家 龙头房企，整体债务规模较大，但在现金流 方面控制能力较强；其中有央企背景的房企整体债务负担较轻，自身财务稳健，抗风险能力强， 受 “三道红线”的影响不大 ；民营背景的房企债务负担普遍较重，受“三道红线”影响较大 。 进行试点的 12 家房企 ， 均为业内龙头房企 。 根据公开资料及联合资信计算显示 ，位于红色档的房企包括中国恒大、融创 、绿地控股和中梁控股；位于黄色档的房企包括碧桂园、万科、新城控股和阳光城；位于绿色档的房企包括保利发展、中海集团、华侨城和华润置地。整体看，龙头房企虽然债务规模较大，但在现金流方面控制能力较强，其中有央企背景的房企整体债务负担较轻，自身财务稳健，抗风险能力强， 受 “三道红线”的影响不大。 表 3 12家试点房企 “三道红线” 表现情况 企业简称 2019 年 2019 年克而瑞 权益销售排名 剔除预收款项后的资 产负债率 （ % ） 净负债率 （ % ） 现金短期债务比 （倍） 碧桂园 82.36 46.33 2.38 2 中国恒大 78.03 100.16 0.38 1 万科 76.51 34.84 1.90 3 融创 81.67 114.39 0.90 4 中梁控股 80.79 100.76 0.74 22 保利 发展 67.42 56.91 1.88 6 新城控股 76.53 6.36 1.62 8 10 中海集团 65.76 2.33 5.77 7 华侨城 65.29 73.13 1.00 36 绿地控股 82.38 151.49 0.73 5 华润置地 69.36 32.50 3.05 11 阳光城 64.49 107.55 1.16 14 注： 1剔除预收款项后的资产负债率 =（负债总额 -预收款项 -合同负债） *100%/（资产总额 -预收款项 -合同负债） ； 2 净负债 率=（有息债务 -货币资金） *100%/所有者权益； 3 现金短期债务比 =现金类资产 /短期债务，其中现金类资产 =货币资金 +交易性金融资产 +应收票据，短期债务 =短期借款 +交易性金融负债 +一年内到期的非流动负债 +应付票据；港股上市公司货币资金 =现金及现金等价物 +受限制现金 资料来源： Wind，联合资信根据公开资料整理 （ 2） 房地产行业内存续发债企业 资产 规模在千亿以上的房企 ， 剔除预收款项的资产负债率 达标比例较低 ， 净负债率达标比例一般， 但 整体回款能力较强 ， 现金类资产较充裕 ， 对短期债务的覆盖程度较高 ；资产规模在 5001000 亿元的房企 ， “三道红线”达标比例均不高 ；资产规模小于 500 亿元的房企 ，剔 除个别违约企业，“三道红线”达标 比例均较高，现金短期债务比基本处于“压线”水平 。 联合资信选取行业内 228家 有 存续 债券的 发债企业作为样本 （以下简称“样本”） ，对其剔除预收款项后的资产负债率、净负债率和现金短期债务比进行横向比较。其中，资产规模在千亿以上的房企，作为头部房企，整体债务规模较大，剔除预收款项后的资产负债率水平较高，超出红线的房企数量比例在 50%以上 。 但整体 回款能力较强 ， 现金类资产较充裕 ，对短期债务的覆盖程度较高 。 图 14 2019年 底 资产规模在 1000亿元以上的房企 “三道红线” 表现情况 资料来源： Wind，联合资信根据公开资料整理 资产规模在 5001000亿元的房企 ，整体负债率较高， 净负债率大多徘徊在红线要求附近 ， 对现金的控制能力较为一般。 图 15 2019年 底 资产规模在 5001000亿元之间的房企 “三道红线” 表现情况