后疫情时代上海楼市概况.pdf

01 后疫情时代上海楼市概况 随着疫情影响在上海的淡化，上海楼市整体向好，不论土地市场、住宅市场还是商办市场均体现出市场信心的提振。 一、土地市场 （一）经营性用地市场行情 上海土地市场进入下半场后并未延续前期的势头，供给端明显放缓了经营性用地整体的上市节奏，三季度供应总量在 264.03 公顷，同环比均有不同程度的回落；具有保障属性的租赁住房用地和保障房用地推地量有所回升，其它用地供应出现下滑，可见政府有意控制当前的土地市场热度。 02 反观交易市场虽然受制于供应端的缩水，经营性用地成交总量亦然下行，但是开发商的拿地热情依旧较高，助推三季度经营性用地的土地出让金和平均地价（此处地价为土地地价，非楼板价，下同）持续攀升，达到 938.32 亿元和 36516 元 /平方米，而居住用地的交易在其中起到了关键作用。三季度中杨浦、闵行、虹口、浦东等区域推出多幅区位优质、出让门槛不高（本次成交 22 幅居住用地，仅 4 幅用地有配建自持租赁住房的要求）的居住用地，吸引多家房企争相竞夺，季度内居住用地的平均成交溢价率达 31.31%，整体出让金为 589.88 亿元，占到全市 经营性用地出让金总额的六成以上。 （二）产业用地市场行情 三季度上海产业发展势头不减，季度产业用地供求均接近 300 公顷，达到 290.33 公顷和 287.25 公顷， 03 同比涨幅都超过了 300%；依托临港自由贸易试验区和 G60 科创走廊的优势，浦东和松江两区项目落地量快速攀升，成为全市产业用地交易市场的主力支撑。 另一方面，三季度虽缺少中心城区产业用地交易，不过有多幅科研设计用地成交支撑，加之依托高位成交体量，整体土地出让金在 40.9 亿元，同环比均有提升。 1、供地主力临港新片区 产业用地引领全市 三季度临港新片区总计出让交易土地 31 幅，占到全市总量的近三分之一，其中 14 幅为经营性用地，达到 47.63 公顷， 46.45 亿元的土地出让金，其中商办用地占据主导，在产业导入不断扩大的利好下，临港地区对于商办物业需求的预期加速走高，目前区域内商办用地的地价水平不高，开发商拿地成本较小，抓住时机抢占市场。 另外 17 幅用地为产业用地，体量有 113.92 公顷，土地出让金为 16.12 亿元，引入生物医药、信息科技、集成电路等重点产业领域的多家优质企业，预期将为临港新片区带来总共 380 亿元以上的固定资产投资总额，这样的投资规模已经占到季度内全市产业用地固定资产投资总量的六成以上，临港新片区逐渐成为本市产业用地发展的高地。 2、典型案例分析 临港新片区产业用地典型案例：格科半导体 12 英寸 CIS 集成电路特色工艺研发与产业化项目，格科半 04 导体（上海）有限公司以 1.02 亿元的总价摘得自贸区临港新片区重装备产业区 D01-03 地块，占地近 9 万平方米，将建造中国第一座 12 英寸车规级晶圆厂。 根据该产业用地的全生命周期管理指标要求，项目固定资产投资总额将达到 140 亿元以上，成为本季度内全市该项指标最高的产业用地，另外多项指标也位于全市产业用地前列。 再将该产业用地的投资强度、土地产出率、土地税收产出率三项指标与最新版本的上海产业用地指南进行对比，无论从均值、控制值、推荐值出发，格科半导体产业用地的设定指标均远高于产业用地指南的标准。该项目后期若建 成达产达标后，将成为上海计算机、通信和其他电子设备制造业的标杆企业。 二、住宅市场 1、后疫情时代上海新房市场行情持续火热，均价稳中有降 经历了二季度的疫情恢复期行情， 2020 年三季度全市新建商品住宅市场正式确立了强势回升的态势。数据显示，三季度全市新建商品住宅的新增供应量达 276.12 万平方米、环比、同比均增加约 31%；成交 05 量达 290.29 万平方米、环比、同比分别增加 21.03%和 37.41%，供求总量分别创下 2019 年以来的季度新高，并且延续了二季度供不应求的情况。另一方面，成交均价并未因供求量的增加而进一步被推升，三季度的均价为 55,154 元 / 、环比下降 8.71%、同比上涨 4.67%。 从各月度的情况来看，三季度新建商品住宅供求的进一步放量，主要是受到 8、 9 两个月的提振影响，其中 8 月的新增供应量为 118.64 万平方米、达到了年内的月度最高位、 9 月的新增供应量次之、也达到107.61 万平方米的较高位。在新增供应量持续两个月处在高位的支撑下， 9 月的成交量达到 110.86 万平方米的年内月度最高位。 06 值得注意的是，成交均价的走势与成交量相背离，自 6 月起环比持续小幅下滑，当月的成交均价环比明显下滑 11.21%， 9 月的成交均价为 54,356 元 /平方米、为年内的月度最低位。 2、高端市场暂且降温，外围远郊低端市场接力放量 在供求量维持放量的情况下，二季度以来全市新建商品住宅的均价在近期下滑的态势仍然较为明显，充分体现了市场成交结构变化的情况。从三季度各环线供求价环比变动的情况来看，外环以内的三个环线新增供应量与成交量全线下滑，而外郊环、郊环外两个环线则明显上涨，其中，外郊环的新增供应量与成交量环比分别增加了 40.44%和 26.3%，郊环外的新增供应量与成交量环比更是分别增加了 82.99%和56.05%，足见三季度外围地区的中低端刚需购房回潮力度之大。同时，外郊环与郊环外的均价环比均呈现下滑态势，其中郊环外的降幅为各环线最大、 达到 6.8%，从而加重了全市成交均价水平下滑的压力。 三季度全市新建商品住宅成交结构的变化，从近两个季度热销楼盘的排行对比也可充分体现。在二季度的成交排行榜上，均价超过 10 万 /平方米的高端项目占到了四个，而三季度的排行榜上均价超 10 万 /平方米的项目为零、最高的均价仅不到 8.5 万元 /平方米，均价不足 5 万元 /平方米低端项目更多达六个，充分说明三季度的新建商品住宅市场上，普通刚需购房者占据绝对主导地位。 07 因此，我们从三季度新建商品住宅成交量环比涨幅的排行情况来看，撇开零星成交的板块，涨幅排名靠前的也大多是外围远郊板块。 从新增供应产品的角度来看，三季度 70 平方米以下的小户型供应比重环比基本持平， 7090 平方米 08 的小户型占比较二季度增加了 4.11 个百分点，而 90150 平方米的中大户型房源占比整体减小了 5.63 个百分点，同时， 200 平方米以上的大户型房源供应占比环比也减少了 2.48 个百分点。可见，三季度的新建 商品住宅市场上，普通的刚需型项目回潮明显。 从新增供应方面的情况来说，经历了二季度的集中式推盘高峰之后，本就十分稀缺的市区高端项目现已经面临暂时的供应瓶颈、后劲明显不足，导致三季度高端市场的交易活跃度也大幅降低。与之相对，在行情已经明显恢复甚至偏热的情况下，市场给予了开发商极大信心，大量外围刚需盘开始接力入场，当前各类型购房需求的入市意愿都较为强烈，在供应的带动下，中低端刚需项目的成交也在同步放量。也正是由于成交结构的明显下移，导致了三季度全市新建商品住宅的成交均价下滑、与成交量的走势相背离，整体呈现出“量升价跌”的态势。 3、调控政策风格出现变化， 多地收紧调控政策 随着疫情防控取得阶段性的胜利，复工复产的节奏不断加快，全国多地楼市也呈现出恢复性上涨的行情，三季度包括上海在内的一线城市新建商品住宅市场的成交量同、环比均呈上涨态势，二、三线部分城市的行情在短期内也恢复较快。因此在三季度，房地产调控政策的风格也较上半年出现了较为明显的转变。 从中央层面来看， 7 月底的房地产工作座谈会为下半年的调控政策走向起到了关键性指导作用，重申强调了“房住不炒”的基调，坚持稳地价、稳房价、稳预期、因城施策、一城一策，采取差异化调控措施的 09 调控思维。值得注意的是， 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”，该政策将于 2021 年 1 月 1 日起全行业全面推行。“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%； “现金短债比”小于 1 ，此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。监管对于银行房贷的监控日趋严格，尤其是近期房地产市场销售回暖，部分银行房贷规模仍有增长，监管层再度下发控制房贷规模的 要求，更多的是警示作用，也对市场预期起到的引导作用。 从地方层面来看，三季度以来，全国多个二、三线城市纷纷收紧了楼市调控政策，除了传统的“限购、限贷、限售”外，还在土地出让市场、市场监管层面、无房家庭购房等方面予以了关注，充分体现出了抑制投资投机购房需求以及保障刚需群体的购房需求两方面的政策意图。 此番，作为一线城市的上海尚未出台相关楼市调控的升级措施，一方面是由于现行的调控政策整体已 处高压态势、难有进一步收紧的空间，另一方面，虽然当前新建商品住宅市场的成交量回升力度较大，但 010 均价仍然控制得当，市场 也尚未出现明显的风险迹象。展望四季度的行情，鉴于在二、三季度市场已经连续出现了两轮供求高峰，下阶段或将面临新增供应后继乏力的情况，同时在政策环境整体趋紧的背景下， 市场预期或将同步发生转变、购房者的观望情绪将加重，从而入市欲望或有所减弱。不过值得一提的是，在“三道红线”即将执行的情况下，不排除部分房企为加速资金回笼而再度采取“以价换量”的销售模式，从而加快项目的推盘节奏。综上所述，四季度新建商品住宅市场的行情或将在现有的水平上保持相对稳定，形成一轮“量价齐稳”的走势。 三、商办市场 (一 )商业市场行情 1、整体概况 三季度商业市场信心进一步恢复，开发商加快推盘节奏，浦东、徐汇、嘉定等区域推出大体量商业新盘入市，促使全市商业供应体量强势反弹至 36.3 万平方米，创下近五个季度的新高。交易市场反映存在滞后性，且投资者入市相对理性，因此本季度商业交易量出现下滑，同环比回落 22.5%、 8.7%，体量在 18.5万平方米。价格方面，由于成交结构上移，中高端项目交易比重回升，带动全市商业成交均价再度走高，达到 36820 元 /平方米，环比上涨 34.4%。