2020年第三季度中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW 经济复苏提速 商业地产需求强劲反弹 主要经济指标均已回到发展正轨 ， 中国经济复苏提 速 三季度中国经济加速修复 ， 回归发展正轨 ， 三季度 同比增速达到 ， 带动前三 季度的 增长率有负转正至 ， 确保 全年 正增长 。 1 中国房地产市场报告 二零二零年第三季度 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 图表 1：中国房地产开发投资市场焦点 写字楼 2020年三季度主要城市录得写字楼新增供应 147 万平方米 ， 当年累计供应量为 390万平方米 ， 较 去年同期减少 40%。 当季净吸纳量达到 116万平 方米 ， 环比和同比分别增长 221 和 19 。 国内 金融机构和 TMT企业仍是需求主力 。 季内全国空 置率小幅下降 0.2个百分点至 24.1%。 零售物业 2020年第三季度全国消费 市场 持续回暖 ， 零售 物业 净吸纳量录得 105万平方米 ， 今年 首次转负 为正 。 租赁活动主要 来自资本青睐 的国货美妆 、 餐 饮和生 活方式 类品牌 。 国际品牌加持对中国零 售市场的信心 ， 并在当前环境下率先开设网店猎 获消费者关注和测试区域消费力 ， 这很有可能在 未来一到两年内转化为对实体零售空间的需求 。 工业物流 由于经济活动的迅速恢复和前期积压的租赁需求 得到释放 ， 三季度仓储物流租赁需求的增长好于 预期 。 全国 16座主要城市净吸纳量超过 100万平 方米 ， 环比增长 5 ， 同比增长 53 。 传统零售 与批发行业在三季度更加活跃 ， 这与线下零售恢 复增长息息相关 。 投资市场 随着经济复苏 ， 以及租赁市场基本面的改善 ， 投 资情绪已经出现回暖迹象 。 2020年三季度 ， 国 内大宗物业投资交易总额录得 424亿元人民币 ， 环比上涨 9%。 内资买家在本季度仍占主导 ， 而 尽管外资买家仍受旅行限制的影响且投资趋于谨 慎 ， 但近期带看和问询活跃度较之前均有明显提 升 。 1.7% 2020年 9月 出口 9.9 % 2020年 9月 51.5 2020年 9月 社零总额 3.3 % 2020年 9月 *箭头代表同比增速较上期报告变化 0% 10% 20% 30% 40% 0 3 6 9 12 15 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 Tho usa nds （人民币万亿元） 房地产开发投资（左） 年度变化率（右） 4.9% 2020年三季度 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 图表 5：进出口贸易 图表 4：固定资产投资 图表 3：社会消费品零售总额 图表 2：国内生产总值（ GDP） 2 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 10 20 30 40 50 60 70 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 （人民币万亿元） 固定资产投资（左） 同比变化（右） -10% 0% 10% 20% 30% 0 10 20 30 40 50 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 （人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左） 同比变化（右） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 20 40 60 80 100 120 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 （人民币万亿元） 国内生产总值（左） 同比变化（右） -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% -2 -1 0 1 2 3 4 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 (美元 万亿元 ) 进出口总额 (左 ) 出口额 (左 ) 进出口总额同比变化 (右 ) 出口额同比变化 (右 ) 数据来源：海关总署， 2020 年第三季度 宏观经济 制造业和服务业依旧保持强劲复苏，三季 度全国规模以上工业增加值同比增长 ， 服务业增加值增长 ，分别比二季度加 快 个百分点和 个百分点。其中，信 息技术，金融和高技术制造业的增速保持 领先，年初至今分别增长 ， 和 。三季度供需两端的同步回暖推动 了进出口数据的明显改善，进出口总值、 出口总值和进口总值均创下季度历史新高。 消费者信心恢复，国内消费持续复苏，社 零总额在三季度增长 ，季度增速年内 首次转正。实物网上零售额依旧保持快速 增长态势，前三季度同比增长达到 。 本季度，汽车类和消费升级类商品（如金 银珠宝类和化妆品类）加速恢复。并且， 借“ 购物节”和“七夕节”等线上促 销活动的东风，更多商场完成全渠道落地， 带动了客流的恢复和销售额的回升。据汇 客云统计，国庆中秋双节前三天，全国购 物中心客流回暖率已达到 。 央行维持稳健中性的货币政策，坚持灵活 适度，精准导向，前 个月金融系统为实 体经济减负已超过 万亿元，其中通过降 低企业贷款利率已减负约 亿元，企业 融资成本明显下降。虽然 已连续 个 月按兵不动，但随着存量贷款利率换锚的 完成，贷款市场报价利率改革红利持续释 放，货币传导效率增强，实体经济融资成 本有望继续下降。 月下旬，中国公布了“十四五”规划要 点，阐述了中国政府在未来五年的经济发 展目标和战略方向。远景目标是在 年 达到中等发达国家水平。重点策略包括构 建双循环格局，实现关键领域核心技术的 重大突破，稳定和减少碳排放以及缩小城 乡间不断扩大的生活水平差距。 世邦魏理仕预计，中国经济仍将保持快速 复苏的态势，全年 增长率为 。 根据 预测，中国将是全球唯一实现正 增长的主要经济体。 市场表现 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 0% 5% 10% 15% 20% 25% (1.0) 1.0 3.0 5.0 7.0 9.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20 20Y TD （百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 80 100 120 140 160 180 200 Q1 200 3 Q1 200 4 Q1 200 5 Q1 200 6 Q1 200 7 Q1 200 8 Q1 200 9 Q1 201 0 Q1 201 1 Q1 201 2 Q1 201 3 Q1 201 4 Q1 201 5 Q1 201 6 Q1 201 7 Q1 201 8 Q1 201 9 Q1 202 0 Q1 2003=100 全国 一线城市 二线城市 市场表现 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 6：写字楼市场供需 图表 7：写字楼租金指数 3 写字楼市场 年三季度 个主要城市录得写字楼新增 供应量共计 万平方米，全年累计供应量为 万平方米，较去年同期减少 。当季全 国写字楼净吸纳量录得 万平方米，环比和 同比分别增长 和 ，为 年第四季 度以来的单季最高值。上海和深圳的净吸纳 量均突破 万平方米，位居各主要城市前列。 由此，全国空置率小幅下降 个百分点至 。 随着国内经济逐渐回归正轨，企业正在加快 落实年初搁置的新租和扩租计划，使得三季 度写字楼租赁活跃度明显提升。金融业和 企业仍是需求主力，季内去化了写字楼 租赁面积总量的一半。在线教育、电子商务 和网络游戏等科技公司以及构建与维护在线 业务基础设施的公司主导本季度的 新租 交易。与此同时，领军科技类企业亦在积极 扩大办公空间，以配合其不断增长的业务。 今年 月证券和资产管理行业的外资持股上限 已经完全放开， 月以来上述行业外资公司的 准入申请和审批明显加快。我们观察到此类 外资金融机构在上海等金融中心城市的新租 或扩租案例。国内证券和资产管理公司也在 本季度录得较多的新租或扩租成交。 但中小型企业经营状况仍受困于整体经济放 缓等因素，退租在包括 、非传统金融、 第三方空间运营商、零售和贸易等行业内仍 有发生 。 除公司关停外 ， 办公空间整合也使 退租面积增加 ， 多见于大型金融机构 、 科技 公司和制药及生命科学等企业决定搬至自有 或租赁的总部大楼内 。 租金方面 ， 三季度全 国写字楼平均租金面价环比下降 ， 跌幅 较前两个季度明显收窄 。 鉴于当前充裕的可租赁面积 、 具有竞争力的 租金水平以及业主在租赁条款上的灵活度 ， 我们建议租户抓住此窗口期加快推进其租赁 策略 。 另一方面 ， 我们也建议业主提供更多 增值服务和设施 ， 例如带装修乃至定制的办 公空间 、 零售和健身设施等 ， 以提高项目租 赁表现 。 世邦魏理仕预测 ， 第四季度全国写字楼新增 供应仍然充沛 ， 并将给市场带来一定程度的 去化压力 。 然而 ， 由于更多谈判中的交易有 望在四季度完成 ， 加之 、 金融业和专业 服务业等持续带来的新需求 ， 整体租赁势头 将保持较快的复苏趋势 。 尽管租金总体呈下 降趋势 ， 但以科技和金融为主要经济驱动力 的城市写字楼租金降幅将持续收窄或企稳 。 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 70 90 110 130 150 170 190 210 230 250 Q1 200 3 Q1 200 4 Q1 200 5 Q1 200 6 Q1 200 7 Q1 200 8 Q1 200 9 Q1 201 0 Q1 201 1 Q1 201 2 Q1 201 3 Q1 201 4 Q1 201 5 Q1 201 6 Q1 201 7 Q1 201 8 Q1 201 9 Q1 20 20 Q1 2003 = 100 全国 一线城市 二线城市 零售物业市场 020年第三季度全国消费市场持续回暖，国 庆节期间商场客流量恢复到了疫情前正常水 平的 86%，相比六月份端午节期间录得的 69% 有进一步提升。 回顾零售物业市场，全国 19个主要城市共录 得 135万平方米的新项目开业，其中 87%位于 华南和华西的城市，大部分为上半年推迟开 业的项目。新项目平均开业率达 90%。市场整 体净吸纳量在疫情爆发后首次由负转正并录 得 105万平方米。租赁活动主要来自资本青睐 的国货美妆、餐饮和生活方式类品牌，如 Wow Color、 HARMAY、调色师、 KKV、 Tim Horton 和 7分甜等品牌均有新店开出。全国整体空置 率维持在 8.1%。 近几个月来，国际品牌纷纷计划在中国加大 投入，中国亦是目前全球少数几个盈利的市 场之一。 MAD咨询集团最近的一项调查发现， 57%的高管认为中国是他们未来业务发展的重 点市场。 Bvlgari目前计划在全国开设 5家新 店， Moncler将于 2021年在杭州和成都开设两 家新店。老佛爷百货最近宣布，将在中国开 设第三家门店。国际新品牌或选址核心区位 开设旗舰店宣告进驻中国，或在当前环境下 率先开设网店猎获消费者关注并测试区域消 费能力。后一种趋势有可能在未来一到两年 内转化为对实体零售空间的需求。我们预计 门户城市优质核心地段的物业将受到追捧。 出租率的上升和销售 额 的稳定增长 使得 业主 的信心有所增强。世邦魏理仕追踪的 19个主 要城市的购物中心首层平均租金下降 0.5%， 降幅较上一季度收窄了 0.5个百分点。 第四季度全国预计将出现一波供应小高峰， 供应总量或达 300万平方米，但这 有望 被新年 前活跃的租赁 需求 所抵消 。我们 预计 ， 2020 年第四季度空置率将 基本维持稳定 ， 一线和 核心二线城市的优质区位 的购物中心首层租 金将在年末 率先 止跌企稳。 市场表现 4 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 8：零售物业市场供需 图表 9：购物中心首层租金指数 0% 5% 10% 15% 20% (2.0) 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 （百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% -1,000 -500 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Y TD x 1 000 000 00 (亿元人民币 ) 1,000万美元以上大宗交易总额（左） 同比变化（右） 0% 10% 20% 30% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0YTD （百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 市场表现 图表 10：物流仓储市场供需 5 图表 11：商业物业大宗交易总额 物流设施市场 由于经济活动的迅速恢复和前期积压的租 赁需求得到释放，三季度仓储物流租赁需 求的增长好于预期。全国 座主要城市净 吸纳量超过 万平方米，环比增长 ， 同比增长 。 快递快运和电商仍然是需求的主要来源， 但传统零售与批发行业在三季度更加活跃， 这与线下零售恢复增长息息相关。此外， 新兴的高标仓租赁需求也来自于美团等主 营社区生鲜团购细分领域的电商平台。 全国物流设施的平均租金环比小幅下降 ，降租压力主要来自于高空置率的 部分中西部市场。这些城市的业主提供更 多激励措施以提高出租率，包括但不限于 租金优惠，提早进驻和短期租约等。另一 方面，一线城市及其周边卫星城市的需求 稳定增长且可租面积有限，业主仍然享有 议价优势并维持租金增长。 短期来看，业主将优先考虑出租率而非租 金。世邦魏理仕因此建议对租金价格敏感 的租户（例如制造业和第三方物流）可抓 住时机，升级搬迁至高标仓中。在一些中 西部城市，我们已经看到相关升级搬迁案 例在增加。 投资市场 在国内新冠疫情得到全面有效控制，经济 强劲复苏的带动下，投资交易活动渐趋活 跃， 年三季度，国内大宗物业投资交 易总额录得 亿元人民币，环比上涨 ， 同比下跌 。 内资买家在本季度仍占主导，占交易总额 的 。尽管外资买家仍受旅行限制的影 响且投资趋于谨慎，但近期带看和问询活 跃度较之前均有明显提升。从买家类型上 看，本季度交易以企业和机构投资者为主。 从物业类型上看，三季度写字楼交易额占 比约为 。租赁需求的快速回暖是写字 楼投资进一步复苏的积极信号，资产表现 具备显著提升空间的写字楼物业将是投资 重点。仓储物流板块将继续受益于消费线 上化的结构性趋势。今年与中国市场相关 的房地产基金募资活动中，超过三分之二 针对仓储物流板块。前三季度对仓储物流 板块的资产投资额已超过 亿元，创历史 新高。数据中心和长租公寓板块也蕴藏着 结构性投资机遇。一线城市仍是重点，本 季度投资额占比达到 深圳正成长为新 兴的门户城市，投资者可以重点关注其写 字楼和产业地产投资机会。 随着经济复苏，以及租赁市场基本面的改 善，投资情绪已经出现回暖迹象。世邦魏 理仕建议投资者加快项目遴选和投资决策 的过程，并转向更主动的投资策略。近期 监管层提出“三道红线 ”以控制房企负债， 我们建议投资者关注从高杠杆开发商处收 购物业或向它们提供债务融资的机会。 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 市场表现 6 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 12： 2020年第三季度市场概览 城市 环比变化 优质写字楼 优质零售物业 物流设施 北京 租金 -0.3% -0.7% 0.6% 空置率 2.1 百分点 1.3 百分点 1.6 百分点 天津 租金 -1.5% -1.2% 0.2% 空置率 2.2 百分点 1.3 百分点 1.8 百分点 大连 租金 -0.4% 0.0% -2.1% 空置率 0.7 百分点 0.0 百分点 6.7 百分点 沈阳 租金 -0.7% 0.0% -0.8% 空置率 0.9 百分点 0.1 百分点 1.9 百分点 青岛 租金 -0.5% -0.1% 0.1% 空置率 2.2 百分点 0.3 百分点 2.1 百分点 上海 租金 -1.1% -1.1% 0.2% 空置率 0.5百分点 1.0 百分点 百分点 南京 租金 0.8% 0.9% -0.5% 空置率 1.8百分点 0.2百分点 0.9 百分点 杭州 租金 -0.5% -0.6% -1.0% 空置率 0.8百分点 0.3 百分点 10.3百分点 宁波 租金 -0.5% -0.3% -3.2% 空置率 0.4 百分点 0.8 百分点 1.6 百分点 苏州 租金 -0.9% 0% 0.1% 空置率 1.8百分点 0.3 百分点 0.2 百分点 无锡 租金 -1.3% 0.0% -0.6% 空置率 1.2百分点 0.4百分点 2.8百分点 广州 租金 -0.5% -0.2% 0.0% 空置率 0.2 百分点 1.4 百分点 1.2 百分点 深圳 租金 -0.7% 0.0% 0.1% 空置率 0.8 百分点 0.3 百分点 0.3 百分点 佛山 租金 0.0% -1.1% 空置率 0.7百分点 0.4 百分点 成都 租金 -0.4% -0.2% -1.4% 空置率 0.5百分点 1.0 百分点 3.5百分点 重庆 租金 -0.7% -0.5% -1.4% 空置率 0.7百分点 0.3 百分点 3.3百分点 西安 租金 0.6% 0.0% 空置率 0.2百分点 0.3百分点 武汉 租金 -1.0% -1.7% -1.2% 空置率 1.1 百分点 1.9 百分点 4.7 百分点 长沙 租金 -0.3% 0.0% 空置率 1.0百分点 0.1 百分点 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 华北地区 北京 7 北京优质写字楼市场 2020年第三季度，北京写字楼市场迎来五个新项目交付 使用，总供应量达 360,700平方米，其中通州商务区迎 来首批业主自持租赁项目的入市。商务活动基本恢复至 正常水平，租赁活跃度逐步回升。虽然企业整合以及因 营商环境不稳定而造成的企业办公面积腾退和缩减依然 存在，但在大数据、新媒体为主导的 TMT行业以及保险、 证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下， 全市新租交易总量环比上升 33%。外资企业需求亦有所 回暖，除活跃的金融和科技行业外，消费品制造及医药 板块也有不错表现。此外，新兴区域的政府在加速区域 发展方面继续发力，积极帮助区内楼宇对接需求资源， 引入优质租户，如丽泽本季即录得一宗新楼整租交易。 截至季末，全市净吸纳量结束了前两个季度的负值，转 正录得 53,800平方米。而空置率受新增供应集中放量的 影响，环比攀升 2.1个百分点至 17.7%。全市平均租金报 价下行至每月每平方米 416.1元，同样本比环比下滑 0.3%，跌幅较上半年明显收窄。 未来六个月，约有 544,700平方米新增供应即将交付， 有望继续推升整体空置率，租金仍有下行压力。 北京优质零售物业市场 2020年第三季度北京没有新增零售物业项目。大型综合 性商场客流已基本恢复到疫情前水平，整体新租需求仍 在复苏过程中。餐饮、运动服饰、化妆品品牌在本季度 拓展相对活跃，一些外地和新创餐饮品牌利用当前时机 进驻北京的购物中心。国际服饰品牌持续看好北京市场 并重启扩张，本季 Descente Blanc在太古里、 Gabriele Colangelo在国贸、 Gontran Cherrier在朝阳大悦城分 别开出北京首店。本季仍有经营能力弱的儿童、餐饮和 服饰等商户退租或业主主动调整的案例，但总体来看， 由疫情引起的大规模退租已接近尾声。空置率环比上升 1.3个百分点至 10%。购物中心首层平均租金报每天每平 方米 36.4元，同样本比环比下降 0.7%，跌幅较上季有所 收窄。 未来六个月，将有五个项目共 355,100平方米的商场计 划开业。目前市场复苏迹象率先体现在核心商圈和成熟 的优质购物中心，而个别面临品牌大规模调整而空置明 显升高的项目，仍然存在进一步降租的可能性。 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 租金指数 甲级租金指数 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年三季度 图表 13：北京优质写字楼市场 图表 14：北京优质零售物业市场 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 华北地区 北京 北京物流设施市场 2020年第三季度无新增项目交付。由于上半年有新项目交 付、租户退租情况，可租面积的释放带来第三季度租赁交 易的活跃，净吸纳量环比上升 163%，录得 40,400平方米， 整体空置率环比回落 1.6个百分点至 4.0%。电商和超市租 户积极锁定市场可租面积，如叮咚买菜、便利蜂、京东， 其中有部分体现为备战“双十一”的短租需求。此外，顺 义空港录得医药和第三方物流的交易，其中一宗为某外资 医药供应链租户首次进入中国市场并将所租普通库改造为 冷库作为药品配送中心。平均租金环比增长 0.6%，报每月 每平方米 50.2元。消费信心恢复带来日需生活类租户开始 筹备新的业务，进一步吸纳空置面积，业主对租金增长的 预期也进一步增强。 未来六个月，预计有 66,000平方米的新增面积交付，使新 一轮租赁需求得以释放，租金仍有进一步上涨的空间。 北京投资市场 2020年第三季度，北京达成九笔大宗交易，交易总额达 179.8亿元人民币，环比增长 66%，其中 3笔超过 30亿元人 民币的交易贡献 2/3的成交额。由 AEW、 GIC和颢腾投资共 同投资的国美悦秀城为本季度最大一笔交易，这也是自去 年三季度以来连续第五个季度有境外投资者完成重大交易， 表现出外资买家对北京市场的坚定信心。中资自用型买家 的购置需求活跃，对新兴区域的写字楼价格形成支撑，本 季录得移动通信、交通基建类企业购买写字楼自用的交易。 此外，国家新基建政策的推动下，数据中心投资热度快速 提升，本季度万国数据与中信产业基金合作完成两宗数据 中心投资。 未来六个月，在北京疫情的有效防控下，投资者将逐步推 进项目考察和交易进程，前期被推延和搁置的投资需求有 望释放。 0 50 100 150 200 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 15：北京物流设施市场 8 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 华北地区 天津 9 天津优质写字楼市场 2020年第三季度，天津写字楼市场未录得新增供应。随着 全国疫情得以控制以及商务活动的全面展开，租赁需求继 续保持相对活跃的态势，非本地内资和本地内资都进一步 释放了新租需求，全市录得净吸纳量 47,000平方米。需求 行业分布较上季度更为多元化，虽然超过一半的需求依旧 来自 TMT、金融和专业服务类，但来自能源及公共事业和 房地产建筑的需求也表现突出，合计占比将近 1/3。头部 教育科技公司在天津的大面积扩张有所收窄，但本地传统 金融以及专业咨询类企业释放了不少升级搬迁需求。线下 教育及小型物流商贸类公司依旧出现退租现象。整体市场 空置率环比下降 2.2个百分点至 44.7%。核心区位高品质写 字楼业主继续通过下调租金，以高性价优势刺激市场的需 求，包括吸引外围区域有升级搬迁需求的租户。全市平均 租金同样本环比下降 1.5%至每月每平方米 97.6元。 下半年约有 130,000平方米的新增供应入市，市场空置率 有望稳中有降，而租金依然承压。 天津优质零售物业市场 2020年第三季度，天津没有新增零售物业项目。商业综合 体已全面恢复营业，客流也恢复到了较高的水平。租赁市 场表现总体上仍不活跃，仅餐饮品牌、运动品牌、化妆品 品牌开店相对较多。如天河城引入天津首家纽约甜品店 Lady M，水游城、天津万象城引入喜茶。天津恒隆广场推 出 Nike Kicks Lounge是天津首家 L-one级别店， FILA、波 司登、始祖鸟等品牌在天津市场有进一步拓展。天津大悦 城延续着时尚、潮流定位进行着品牌调整，继续引入化妆 品品牌和潮牌，并且推出“天津烫”美食主题街区。空置 率环比上升 1.3个百分点至 17.1%。购物中心首层平均租金 报每天每平方米 16.8元，同样本比环比下降 1.2%。 未来六个月，将有三个项目计划入市，总体量约 241,000 平方米。尽管疫情的直接影响已基本过去，但零售商拓展 信心全面恢复仍需时日，预计租金在近期将呈持平或小幅 下降的趋势。 (10) 10 30 50 70 90 110 130 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 租金指数 甲级租金指数 0 50 100 150 200 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 04 = 100 ) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 16：天津优质写字楼市场 图表 17：天津优质零售物业市场 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 华北地区 大连 大连优质写字楼市场 2020年第三季度，市场没有新增供应入市。市场需求在经 历前两季度租金大幅下调后回升明显，当季净吸纳量达到 13,000平方米，结束了连续五个季度为负的局面。与此同 时，整体需求中新设 立需求 占比也随之 提升。以保 险为代 表的传统金融行业需求持续走强并成为新租需求的主要组 成部分，专业服务与消费 服务业需 求则紧随其后。 其中， 国 浩律师事务所租赁希望大厦 2,000平方米，中国人寿租 赁天安国际大厦 1,100平方米，领飞文化培训学校则租赁 现代服务业总部大厦 1,300平方米。受此影响，市场整体 空置率环比下降 0.7个百分点至 20.3%，市场平均租金环比 下降 0.4%至每月每平方米 89.0元。 未来六个月，市场将没有新项目入市，市场整体空置率将 持续下行。尽管如此，依然存在的招商压力仍将迫使部分 业主下调租金，市场平均租金仍将处于下行渠道。 大连优质零售物业市场 2020年第三季度，市场没有新增项目入市。随着疫情影响 的持续走弱，核心商圈与部分新兴商圈的品牌新租需求均 回升明显。以茶饮与特色餐饮为主的餐饮业态再一次成为 新租需求的主要组成部分，以女装为代表的服饰类零售品 牌需求紧随其后。其中，和平广场招入大连首家一点点奶 茶，高新区万达广场则同时招入大连首家半仙豆夫与第二 家喜茶，亿合城购物中心同时招入 3.1415926, Fiona Chen与柚丁女装 ， 百 年城则招入 Omnia LUO。但也有部分 辐射人 口较少的新 兴商圈内 项目品牌更新缓慢或空置率明 显上升。市场整体空置率环比持平在 6.0%。购物中心首层 平均租金环比 持平 ，报每天每平方米 14.5元。 未来六个月，核心商圈将有新项目入市，因此空置率有望 提升。疫情过后逐渐恢复的市场将使平均租金企稳。 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 购物中心首层租金指数 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 租金指数 甲级租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 18：大连优质写字楼市场 图表 19：大连优质零售物业市场 10 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 华北地区 沈阳 11 沈阳优质写字楼市场 2020年第三季度，市场没有新增供应入市。疫情对于市场 需求的影响已接近尾声，新租需求趋于平稳，当季净吸纳 量环比大致持平。来自线上教育持续的扩租需求以及网络 传媒不断出现的新租需求推动科技行业再一次成为市场需 求的主力，占比接近一半。其中，粉笔科技在新地中心 扩 租近 1,800平方米，而猿辅导则继续在茂业中心扩租 8,000 平方米，天之雨传媒则在城开中心租赁了近 1,900平方米。 非银行类金融企业升级需求明显，其中，华汇人寿从银河 国际大 厦 A座迁入 嘉里企业广 场 B座，租赁 3,000平方米。 受此影响，市场整体空置率环比下降 0.9个百分点至 27.9%。 市场仍 有 部分项目下调租金，市场平均租金环比下降 0.7%， 跌幅较上季度有所缩窄，报每月每平方米 74.2元。 未来六个月，市场没有新增供应，但维持高位的空置率将 使得现有项目持续承压，市场租金仍将处于下行区间。 沈阳优质零售物业市场 2020年第三季度，没有新开业项目入市。尽管有部分快时 尚品牌收缩，但以女装、潮牌以及运动为代表的零售品牌 需求回暖并成为本季度市场需求的主力。其中， XLARGE与 TSMLXLT潮牌集合分别进驻大悦城与悦荟广场，万象城招 入首家 COMME MOI，麦寻则同时进驻万达广场奥体店与沈 辽路店， FILA则在 C&A退租后进驻悦荟广场租赁其原有铺 位。以茶饮甜品为主的餐饮品牌新租需求依然走强， 一点 点 奶茶继续在星摩尔与花园城开设门店，奈雪 的茶 则同时 进驻大悦城 与 K11。娱乐体验类业态种类则持续 丰富，沈 阳商业城与 K11分别引入奉天挑战者射击俱乐部与中疆国 域实弹射击。仍有百货 项 目出现整层 空置 的 情 况，受此影 响，市场整体空置率环比上涨 0.1个百分点至 8.9%。购物 中心首层平均租金环比持 平 ，报每天每平方米 13.8元。 未来六个月新兴商圈将有新项目落成，品牌活跃度有望维 持回暖态势，整体市场空置率仍将处于低位，而租金则将 企稳。 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 租金指数 甲级租金指数 0 30 60 90 120 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 08 = 100 ) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 20：沈阳优质写字楼市场 图表 21：沈阳优质零售物业市场 MARKETVIEW 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020， 世邦魏理仕 | 华北地区 青岛 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 租金指数 甲级租金指数 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 购物中心首层租金指数 青岛优质写字楼市场 年第三季度，青岛写字楼市场连续第三个季度没有 新增供应。整体问询量和看房量全面回升，净吸纳量录得 平方米，基本恢复至疫情前正常水平。租户表现有 所分化：国有大型企业新租活跃，而中小企业依然谨慎； 从板块看，香港中路继续录得负吸纳量，海尔路在金融机 构需求支撑下回升最明显，市北中央商务区出台了 新媒 体产业园支持政策 ，对产业集聚也有一定带动；从行业 看，传统金融表现抢眼，青岛银行租赁协信中心 层办公 面积成为季度内最大成交交易， 表现稳定，专业服 务、非传统金融和文化传媒行业亦有表现。整体空置率环 比下降 个百分点至 。市场供需仍未达到均衡， 较多的业主愿意给予租金优惠，平均租金同样本比环比下 降 至每月每平方米 元。 未来六个月，海尔路有三个项目约 平方米新增供 应，优质写字楼需求在经济复苏带动下有望继续提升，但 大量新增供给项目将推高空置率，市场租金承受一定下行 压力。 青岛优质零售物业市场 年第三季度，青岛零售物业市场无新增供应。客流 量恢复到疫情之前的水平，市场新一轮业态调整启动。具 有区位和