资源描述
MARKETVIEW 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0YTD （百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 80 100 120 140 160 180 Q1 200 9 Q1 201 0 Q1 201 1 Q1 201 2 Q1 201 3 Q1 201 4 Q1 201 5 Q1 201 6 Q1 201 7 Q1 201 8 Q1 201 9 Q1 202 0 (Q1 2009 = 100) 全国 一线城市 二线城市 市场综述 由于经济活动的迅速恢复和前期积压的租赁需求得 到释放，三季度仓储物流租赁需求持续复苏。全国 座主要城市净吸纳量超过 万平方米，环比增 长 ，同比增长 。 快递快运和电商仍然是需求的主要来源，但传统零 售与批发行业在三季度更加活跃，这与线下零售恢 复增长息息相关。此外，新兴的高标仓租赁需求来 自于美团等主营社区生鲜团购细分领域的电商平台。 第三季度全国新增供应超过 万平方米，主要集 中在大苏州，重庆，沈阳和武汉。受益于需求持续 复苏，全国平均空置率环比小幅下降 个百分点 至 ，仍高于往季平均水平，但一线城市及周 边卫星城市可租赁面积依然有限。 租金方面，全国 座城市租金环比小幅下降 ， 其中武汉，成都，重庆，沈阳和南京领跌。为提高 出租率，这些城市的业主愿意提供更多激励措施， 包括但不限于租金优惠，提早入住和短期租约等。 经济复苏提速， 高标仓储 需求持续复苏 中国物流市场报告 二零二零年第三季度 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕 | 1 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 1：物流仓储市场租金指数 图表 2：物流仓储市场供需 另一方面，一线城市及其周边卫星城市的需求稳定 增长且可租面积有限，业主仍然享有议价优势并维 持租金增长。 短期来看，业主将优先考虑出租率而非租金。世邦 魏理仕因此建议对租金价格敏感的租户（例如制造 业和第三方物流）可抓住时机，升级搬迁至高标仓 中。在一些中西部城市，我们已经看到相关升级搬 迁案例在增加。 世邦魏理仕预计，目前的供应浪潮将持续到 年中，未来 个月新增供应超过 万平方米，其 中大部分集中在武汉，天津，宁波和成都。空置率 预计将小幅攀升并在 年中达到峰值，然后逐 步下降。 注：箭头代表同比增速较上期报告变化；进出口增长率为基于美元计算的增长率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 4.9% 2020年三季度 出口 9.9% 2020年 9月 进口 13.2% 2020年 9月 51.5 2020年 9月 社零总额 3.3% 2020年 9月 MARKETVIEW 市场表现 | 2020， 世邦魏理仕2 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 图表 5：进出口贸易 图表 4：固定资产投资 图表 3：社会消费品零售总额 图表 2：国内生产总值（ GDP） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 10 20 30 40 50 60 70 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 （人民币万亿元） 固定资产投资（左） 同比变化（右） -10% 0% 10% 20% 30% 0 10 20 30 40 50 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 （人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左） 同比变化（右） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 20 40 60 80 100 120 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 （人民币万亿元） 国内生产总值（左） 同比变化（右） 数据来源：海关总署， 2020 年第三季度 宏观经济 制造业和服务业依旧保持强劲复苏，三季 度全国规模以上工业增加值同比增长 ， 服务业增加值增长 ，分别比二季度加 快 个百分点和 个百分点。其中，信 息技术，金融和高技术制造业的增速保持 领先，年初至今分别增长 ， 和 。三季度供需两端的同步回暖推动 了进出口数据的明显改善，进出口总值、 出口总值和进口总值均创下季度历史新高。 消费者信心恢复，国内消费持续复苏，社 零总额在三季度增长 ，季度增速年内 首次转正。实物网上零售额依旧保持快速 增长态势，前三季度同比增长达到 。 本季度，汽车类和消费升级类商品（如金 银珠宝类和化妆品类）加速恢复。并且， 借“ 购物节”和“七夕节”等线上促 销活动的东风，更多商场完成全渠道落地， 带动了客流的恢复和销售额的回升。据汇 客云统计，国庆中秋双节前三天，全国购 物中心客流回暖率已达到 。 央行维持稳健中性的货币政策，坚持灵活 适度，精准导向，前 个月金融系统为实 体经济减负已超过 万亿元，其中通过降 低企业贷款利率已减负约 亿元，企业 融资成本明显下降。虽然 已连续 个 月按兵不动，但随着存量贷款利率换锚的 完成，贷款市场报价利率改革红利持续释 放，货币传导效率增强，实体经济融资成 本有望继续下降。 月下旬，中国公布了“十四五”规划要 点，阐述了中国政府在未来五年的经济发 展目标和战略方向。远景目标是 年达 到中等发达国家水平。 重点策略包括构建 双循环格局，实现关键领域核心技术的重 大突破，稳定和减少碳排放以及缩小城乡 间不断扩大的生活水平差距。 世邦魏理仕预计，中国经济仍将保持快速 复苏的态势，全年 增长率为 。 根据 预测，中国将是全球唯一实现正 增长的主要经济体。 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 数据来源：国家统计局， 2020年第三季度 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% -2 -1 0 1 2 3 4 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202 0 Q 3 (美元 万亿元 ) 进出口总额 (左 ) 出口额 (左 ) 进出口总额同比变化 (右 ) 出口额同比变化 (右 ) MARKETVIEW 市场表现 图表 7： 2020年第三季度 物流仓储市场概览 城市 指标 环比变化 北京 租金 0.6% 空置率 1.6 百分点 天津 租金 0.2% 空置率 1.8 百分点 大连 租金 -2.1% 空置率 6.7 百分点 沈阳 租金 -0.8% 空置率 1.9 百分点 青岛 租金 0.1% 空置率 2.1 百分点 上海 租金 0.2% 空置率 0.0 百分点 南京 租金 -1.2% 空置率 0.9 百分点 杭州 租金 -1.0% 空置率 10.3 百分点 宁波 租金 -1.6% 空置率 1.6 百分点 苏州 租金 0.1% 空置率 0.2 百分点 无锡 租金 0.1% 空置率 2.8 百分点 广州 租金 0.0% 空置率 1.2 百分点 深圳 租金 0.1% 空置率 0.3 百分点 成都 租金 -1.4% 空置率 3.5百分点 重庆 租金 -1.4% 空置率 3.3百分点 武汉 租金 -1.6% 空置率 4.7百分点 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕 | 3 MARKETVIEW 图表 9：北京物流仓储市场供需 市场表现：一线城市 北京、上海 北京物流设施市场 2020年第三季度无新增项目交付。由于上半年有新项目 交付、租户退租情况，可租面积的释放带来第三季度租 赁交易的活跃，净吸纳量环比上升 163%，录得 40,400平 方米，整体空置率环比回落 1.6个百分点至 4.0%。电商 和超市租户积极锁定市场可租面积，如叮咚买菜、便利 蜂、京东，其中有部分体现为备战“双十一”的短租需 求。此外，顺义空港录得医药和第三方物流的交易，其 中一宗为某外资医药供应链租户首次进入中国市场并将 所租普通库改造为冷库作为药品配送中心。平均租金环 比增长 0.6%，报每月每平方米 50.2元。消费信心恢复带 来日需生活类租户开始筹备新的业务，进一步吸纳空置 面积，业主对租金增长的预期也进一步增强。 未来六个月，预计有 66,000平方米的新增面积交付，使 新一轮租赁需求得以释放，租金仍有进一步上涨的空间。 上海物流设施市场 年三季度上海物流市场有两个新增供应项目入市 ， 分别为青浦领盛安必信项目与易商奉贤物流园二期 ， 总 共为市场带来 万平方米的新增供应 。 市场需求进一 步回暖 ， 小部分因为需求接替而出现的短暂空档也能快 速回填 。 由于新增供应有限且需求坚挺 ， 全市空置率环 比无变化 ， 录得 。 平均租金依旧延续上季度小幅 上涨的趋势 ， 季度内环比轻微上涨 ， 录得每月每 平方米 元 。 季度内第三方物流 ， 生鲜电商与医药类 租户需求依旧活跃 ， 为闵行与浦东机场等板块带来可观 的面积去化 。 未来六个月 ， 上海物流市场将有近 万平方米的供应 交付入市 ， 全市空置率可能在短期内有进一步上升 。 但 是考虑到上海稳健的需求和相对较少的可租面积 ， 我们 可以预见未来市场情况依旧将稳步转好 。 图表 8：北京物流设施市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 10：上海物流设施市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 11：上海物流仓储市场供需 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部| 2020，世邦魏理仕4 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 0 50 100 150 200 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 0 50 100 150 200 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 0% 10% 20% 30% 40% 0 200 400 600 800 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1- 3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 0% 10% 20% 30% 0 100 200 300 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1- 3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） MARKETVIEW 0% 4% 8% 12% 16% 20% (100) 0 100 200 300 400 500 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1- 3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 0 40 80 120 160 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 市场表现：一线城市 广州、深圳 广州物流设施市场 第三季度共录得 81万平方米的工业用地出让 ， 环比增加 85%， 全市一级市场工业用地成交价环比上升 1.3%， 至每 平方米 1103.2元 。 仓储物流市场方面 ， 季内未录得新供应落成 。 全市空置率 环比下降 1.2个百分点至 11.0%。 大型电商的需求热度持续 ， 京东在佛山和中山均有新增租赁 ， 租用超过 5万平方米的 仓储面积 。 本季平均租金环比持平 ， 报每月每平方米 36.6 元 。 未来半年 ， 预计将有两个分别位于广州北部和番禺区的新 仓库落成 ， 体量共 14.3万平方米 ， 全市空置率将被小幅拉 高 。 随着双十一的临近 ， 预计电商 、 快递的需求持续增长 ， 成为仓储物业去化的重要驱动力 。 随着出口及消费需求进 一步复苏 ， 核心区租金有望小幅增长 。 深圳物流设施市场 本季未录得新增供应入市 ， 预计年内高标仓无新项目入市 ， 距离最近的新增供应交付时间为 2021年第一季度 。 2020年 1-8月 ， 深圳港集装箱吞吐量同比依然回落 ， 下降 5.4%。 据海关统计 ， 1-8月 ， 深圳出口总额依然呈下降态 势 ， 录得 0.6%的微跌 ， 但降幅较 1-7月收窄 1.1个百分点 。 受此影响 ， 虽然第三季度为物流的传统旺季 ， 但疫情和经 济疲软导致深圳进出口仓储物流需求放缓 ， 并未像之前一 样在传统旺季扩租及增加货物周转量 。 整体市场需求主要 来自第三方物流和电商板块 。 其中 ， 第三方物流背后的实 际需求主要来自内贸板块 ， 而电商则主要集中在母婴和美 妆类的垂直电商消费板块 。 受个别物流设施整合面积的影 响 ， 整体市场空置率环比微升 0.3个百分点至 3.6%， 但依 然维持在较低水平 。 在低空置率的市场情况下 ， 全市大部 分高标仓租金保持稳定 ， 个别仓储物业依然录得了租金增 长 ， 高标仓市场平均租金环比微涨 0.1%至每月每平方米 47.3元 。 全国的部分港口的货物吞吐量已经由负转正 ， 某些国际物 流公司也取消了跨太平洋航线的停航 。 深圳进出口需求和 社会消费品零售总额增长的逐步改善 ， 以及疫情带来的消 费习惯的改变而带动的电商以及跨境电商需求的增加将为 深圳物流市场在未来六个月提供一定量的需求 。 预计随着 内外贸的好转 ， 深圳物流市场的空置率将保持低位 ， 租金 也将保持一定增长 。 图表 12：广州物流仓储市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 14：深圳物流仓储市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 13：广州物流仓储市场供需 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 15：深圳物流仓储市场供需 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕 | 5 0 50 100 150 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 -10% 0% 10% 20% 30% 40% (100) 0 100 200 300 400 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1- 3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） MARKETVIEW 图表 17：成都物流仓储市场供需 市场表现：二线城市 成都、重庆 成都物流设施市场 第三季度，成都仓储物流市场录得万纬龙泉物流园交付， 新增供应 9万平方米。租赁需求活跃，净吸纳量录得 22万 平方米，与去年同期基本持平。一方面，电商及相关第三 方物流为备战“双十一”购物节的短租，占比 25%；另一 方面，租户抓住租金调整的窗口期，战略性积极扩仓，占 比 75%。社区生鲜团购成季内需求亮点，占电商新增需求 的比重从上季度的 14%增长至 30%。因此，全市高标库整体 空置率环比下降 3.5个百分点至 19.7%。然而，市场去化压 力犹存，价格战持续，租金环比下跌 1.4%，但跌幅收窄 0.3个百分点。整体而言，需求回暖迹象明显，第四季度 市场还将迎来 2个项目合计 15万平方米的新增供应。 重庆物流设施市场 第三季度，重庆仓储物流市场录得三个项目合计约 20万平 方米的新增供应。着眼需求端，季内成交量环比上升 57.6%，但由于电器及汽配等制造业租户的大面积退租， 抵消之下净吸纳量仅录得约 8万平方米，环比下降 55.5%。 相应地，市场空置率环比上升 3.3个百分点至 33.7%。业主 当前仍以去化面积为首要目标，致全市高标库平均租金环 比下跌 1.4%至每平方米每月 22.6元，但跌幅收窄 0.3个百 分点。按行业看，零售贸易及第三方物流主导季内去化， 分别占比新增需求的 42.6%和 25.2%。展望未来， 2020年重 庆仓储物流市场还将迎来约 39万平方米的新增供应，市场 供需压力犹存，租金走势或继续下探。 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 16：成都物流仓储市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 18：重庆物流设施市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 19：重庆物流仓储市场供需 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部| 2020，世邦魏理仕6 80 100 120 140 160 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1- 3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 0% 20% 40% 60% 80% 0 200 400 600 800 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1- 3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 80 100 120 140 160 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Q1 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 MARKETVIEW 市场表现：二线城市 武汉 武汉物流设施市场 2020年第三季度，武汉仓储物流市场未录得新增供应，全 市存量保持在 307万平方米。预计在本季度交付的两个物 流园区因施工进度影响推迟至年末交付使用。市场需求方 面，在年末“双十一”电商购物节的拉动以及因疫情期间 抑制的购物需求在下半年集中释放，致使在本季度传统电 商，社交团购电商，生鲜冷链及三方物流的租赁需求陆续 投放市场。季内录得多宗短期租赁客户成交，使得第三季 度空置率有所回落至 16.7%。八个物流区域市场的租金表 现仍呈两极分化趋势，以东西湖及蔡甸区域为代表的核心 片区租金表现平稳，但若干非核心片区的价格明显有所震 荡。受此影响，全市平均租金环比下降 1.2%，报 25.5每月 每平方米。 展望未来六个月，世邦魏理仕预计，因年初疫情影响导致 一些物流园延后交付等因素，市场新增供应将在年末迎来 一波小高峰。此前部分来自生活配套相关的生鲜冷链企业 及新兴中小型社区团购电商的仓储需求，受年初疫情影响 一直处于观望中，但随着国内疫情进一步企稳，这些需求 将在年末逐步得到释放。 图表 20：武汉物流仓储市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 图表 21：武汉物流仓储市场供需 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第三季度 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部 2020，世邦魏理仕 | 7 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 Q1 -3 2 020 （千平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 80 100 120 140 160 Q3 13 Q1 14 Q3 14 Q1 15 Q3 15 Q1 16 Q3 16 Q1 17 Q3 17 Q1 18 Q3 18 Q1 19 Q3 19 Q1 20 Q3 20 指数 (Q3 20 13 = 100 ) 租金指数 MARKETVIEW 优质项目信息 上海 天津 深圳 哈尔滨 2020年第三季度 世邦魏理仕研究部| 2020，世邦魏理仕8 优质厂房出售 地址：上海市闵行区浦江镇 土地面积： 平方米 建筑面积： 平方米 项目特征：区位优越，距地铁站 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世邦魏理仕产业地产部 世邦魏理仕产业地产部拥有一流的信誉，致力于为客户提供优良的服务。全面的资源和杰出 的专业人才使得我们能为客户提出富有新意的房地产解决方案。 如需垂询，敬请联络： 中国区研究部 谢晨 高级董事 中国区研究部主管 电话 邮件 薛莱 副董事 中国区研究部 电话 邮件 如需垂询，敬请联络： 产业地产部 罗瑾 执行董事 中国区 顾问及交易服务 产业地产部 电话 邮件
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