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新城悦服务分析师报告 2020 年 9 月 新城悦服务分析师报告 中 指 研究院 I 目录 1. 企业概况 . 1 1.1 企业基本情况介绍 . 1 1.2 企业发展历程 和业务简介 . 1 1.3 企业的行业地位 . 3 2. 行业竞争格局及发展趋势 . 8 2.1 物业行业发展分析 . 8 2.2 物业行业竞争格局分析 . 10 2.3 物业行业发展趋势分析 . 12 3. 企业市场布局优势与规模优势 . 17 3.1 业 务布局优势 . 17 3.1.1新城悦服务市场布局概况 . 17 3.1.2业务主要分布地区的宏观经济及人口 状况 . 17 3.1.3业务主要分布地区的房地产市场发展情况 . 19 3.2 管理规模 . 20 3.2.1企业在管面积的概况 . 20 3.2.2在管面积的构成分析 . 21 3.3 储备规模 . 22 4. 业务概况与业务构成 . 23 4.1 业务概况与业务构成 . 23 4.2 基础物业服务分析 . 25 4.3 增值服务分析 . 27 5. 财务分析 . 29 5.1 基于杜邦分析法分析净资产回报率 . 29 5.2 各项指标分析 . 30 6. 发展策略 . 32 新城悦服务分析师报告 中指研究院 1 1. 企业概况 1.1 企业基本情况介绍 新城悦服务集团有限公司（以下简称“新城悦服务”），成立于 1996 年，是根植长三 角、辐射全国的跨区域物业服务企业。公司专业从事物业管理与服务，主要业务包括向物业 业主提供秩序维护、环境保洁、公共区域维护、绿化养护等物业管理服务，向房地产开发企 业提供案场服务、前期咨询服务、楼盘细部验收等协销服务，向合作商、业主等提供信息服 务、社区便民服务与公共资源委托管理服务等增值业务，以及电梯维保、社区智能化施工及 维保等工程业务。 2016 年 10 月，公司正式推出全新物业服务品牌“新城悦”，同时提出服务提供者、社 区运营者、资源链 接者、资产管理者四位一体的品牌角色全新定义，以平台化的新服务价值， 代替传统物业对物和人的点状服务，全面提升服务给客户带来的喜悦感，以期建立新城自身 的服务型生态。 2017 年，新城悦 3.0 版“橙管家”服务体系应运而生，从“悦专注”、“悦 感动”、“悦幸福”三大着力点入手，以对人的尊重和关怀为根本服务原则，重新塑造体验 式服务理念，强调对业主服务流程的管控和对业主服务颗粒度的充分挖掘，致力于实现“住 在新城是安心的”的理想。 新城悦服务的品牌定位于“中国社区的高品质服务平台”，坚 持一切从业主出发，完善基础服务的同时，更 立足管理职能的细化与提升，潜心为业主提供 更加便捷、贴心的延伸服务，让每一位业主在新城悦的服务体系下体验幸福与快乐。 1.2 企业发展历程 和业务简介 在 24 年的发展历程中，新城悦服务不断摸索建立起独具特色的物业管理与服务体系， 目前管理的业态已涵盖住宅、公寓、别墅、商业、办公等多种物业类型。新城悦坚持全国化 布局的发展战略，项目覆盖长三角、珠三角、环渤海、华中、华北等全国大部分一二线城市 聚集区，截止 2020 年 1H，新城悦服务在管的项目为 346 个，遍布全国 62 个地级市，其中 有约 54.2%的在管面积位于江苏省境内，公司在管面积为 7120 万平方米 ， 同比增长 60.3%。 图 1：新城悦服务发展历程 新城悦服务分析师报告 中指研究院 2 1996 年：前身江苏新城物业服务有限公司设立，隶属于新城控股集团 ，成长于常州； 2005 年：公司建立标准化服务，实现管理制度化、工作流程化、服务专业化； 2008 年：公司 2.0 版“金领结”管家服务体系发布，“金领结”服务是公司为业主量 身定制的高端物业服务模式，力图为业主打造高品质的物业服务； 2012 年：成立旗下全资子公司江苏达顺电梯工程有限公司； 2014 年：先后成立常州市万睿智能系统工程有限公司、常州新橙信息技术有限公司， 意在全面建设信息化管理服务平台； 2015 年：新橙社 APP 推出，围绕生活“最后一公里”，提出生活解决方案； 2016 年 10 月：全新物业服务品牌“新 城悦”正式亮相，同时江苏新城物业服务有限公 司实施股份制改革，公司更名为西藏新城悦物业服务股份有限公司； 2017 年 4 月：正式推出 3.0 橙管家服务体系，新城悦从一个单纯的服务提供者，转变 为产品与服务的提供平台； 2018 年 11 月：新城悦在香港证券交易所成功上市； 2019 年 5 月：新城悦收购从事智能家居室内产品及智能停车系统产品研发生产销售一 体的上海数渊信息科技有限公司； 2019 年 6 月：品牌名称由“新城悦”更名为“新城悦服务”； 2020 年 5 月：新城悦服务子公司西藏新城悦收购成都诚悦时代物业服务 公司 。 从发展历程看，新城悦服务围绕“一核两增”战略，以业主满意度为核心，注重基础物 业服务质量，同时拓展业主增值服务和第三方项目拓展，并综合运用资本和科技化手段实现 新城悦服务分析师报告 中指研究院 3 高质量、可持续发展。 图 2：新城悦服务战略发展 新城悦服务在收入端依托母公司交付的项目和第三方拓展持续增加在管面积，实现基础 物业服务收入的不断增长，发展高端服务品牌 “金领结”管家服务体系，提升业主满意度， 通过 新橙居、新橙社、橙享家、悦食尚、新悦荟 五大品牌为业主提供全方位服务，为开放 商提供案场、咨询、查验务，通过科技手段提供智慧化解决方案，实现收入不断增长；在成 本端通过科技手段对中控平台、客户触点和财务管理系统进行数字化升级，不断提升运营效 率；同时新城悦服务通过上市综合运用投融资平台并购项目和支持各项业务的发展，不断做 强市值。 1.3 企业的行业地位 图 3：新城悦服务 2016 年 -2020 年在中国物业服务百强企业 1中的综合实力排名 1 中国物业服务百强企业研究以 前一年 年度为研究时间段，同时结合过去五年的综合经营表现及未来三年 成长潜力，涵盖管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力 等 在内的二级指标，全面考量企业的综合实力。 新城悦服务分析师报告 中指研究院 4 数据来源： 中指研究院 2020 年月 5 月 13 日，由 中指研究院 、中国房地产 TOP10 研究组主办的“ 2020 中国物 业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会”在北京举行。新 城悦再次跻身物业服务百强企业行列，位列综合实力排名第 11 位，名次较上年第 13 位提升 2 名。自 2010 年首次进入百强排行榜以来，新城悦服务通过开发商扩张带动、深耕重点区 域、强化市场竞标能力和通过上市收并购等多举措，大幅提升管理面积，管理业态有住宅物 业向商业物业、产业园区物业延伸，开展多种增值服务业务，同时通过智能化科技手段不断 降低运营成本提升运营效率，在物业服务百强企业中稳扎稳打，名 次不断突破，由 2010 年 34 名上升到 2020 年 11 名，综合实力不断增强。 图 4：新城悦服务 2020 物业百强排名 24 19 16 13 11 0 5 10 15 20 25 30 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 新城悦服务分析师报告 中指研究院 5 数据来源： 中指研究院 图 5：新城悦服务 2020 中国物业服务百强企业成长性领先企业排名 2 2 中指研究院 基于营业收入增长率、物业项目总管理面积增长率、合同储备项目总建筑面积及本科以上学 历员工总数四个指标，对百强企业进行分析，形成 2020 中国物业服务百强企业成长性 TOP10。 新城悦服务分析师报告 中指研究院 6 数据来源： 中指研究院 新城悦 2015 年至 2020 年在 中指研究院 颁发的“中国物业服务百强企业成长性 TOP10” 排名中由第 5 位上升到第 3 位，充分证明了新城悦服务在百强企业中成长性方面的优势。近 年来，新城悦服务坚持全国化布局发展战略，依托自身的品牌、人才、管理和资金优势驱动 全面发展，形成深耕长三角，布局全国的良好态势，实现核心区域管理面积和储备项目的快 速增长，未来营收预期良好。 表 1： 2020 物业服务百强企业江苏省管理面积排名 3 排名 企业名称 物业管理项目总建筑面积 (万平方米 ) 1 物业服务企业 A 超 9500 2 物业服务企业 B 近 7000 3 物业服务企业 C 超 5000 4 物业服务企业 D 近 4000 5 新城悦服务集团有限公司 超 3500 数据来源： 中指研究院 3 该排名是 由 中指研究院 整理的 2020 中国 物业服务百强企业项目位于 江苏省的管理面积，所用数据为企业 2019 年管理面积。 新城悦服务分析师报告 中指研究院 7 新城悦深耕江苏省多年，在常州、苏州、镇江、南京等热点地区不断扩大管理规模的同 时，逐渐向周边地区拓展，在江苏区域中，公司竞争实力不断增强，截至 2019 年 12 月 31 日，江苏区域内管理面积达到约 3651 万平方米，与百强企业江苏省管理面积相比，位居第 五位。 表 2：新城悦服务项目管理面积 2020 年在百强企业华东区域市场中的排名情况 排名 物业服务企业 排名 物业服务企业 1 物业服务企业 A 9 物业服务企业 G 2 物业服务企业 B 10 物业服务企业 H 3 物业服务企业 C 11 物业服务企业 I 4 物业服务企业 D 12 物业服务企业 J 5 物业服务企业 E 13 新城悦服务集团有限公司 8 物业服务企业 F 14 物业服务企业 K 数据来源： 中指研究院 2019 年底，新城悦服务持续稳健发展，管理项目位于华东区域的总管理面积达到约 5463 万平方米，在所有百强企业中排名第 13 位，相比 2016 年上升 4 位，新城悦服务管理面积的 快速增长主要源于对核心区域的持续深耕和对热点城市的集中布局， 2019 年公司 90%以上管 理项目来自华东区域，公司在华东区域从事物业管理较早，积累了丰富的物业管理和服务经 验，在发展过程中企业通过扩大区域项目输出，增强区域市场控制力度，进一步巩固区域内 竞争优势。 表 3：新城悦服务项目管理面积在 2020 百强江浙沪百强企业中的排名情况 排名 物业服务企 业 排名 物业服务企业 1 物业服务企业 A 5 物业服务企业 E 2 物业服务企业 B 6 物业服务企业 F 3 物业服务企业 C 7 新城悦服务集团有限公司 4 物业服务企业 D 8 物业服务企业 G 数据来源： 中指研究院 新城悦服务分析师报告 中指研究院 8 2019年，新城悦服务在江浙沪百强企业的排名是第 7 名，在管面积约为 4867万平方米。 同比 2016年的 2564万平方米 同比增长约 1.9倍，上升 1 名，区域规模优势与竞争优势进一 步展现。 2. 行业竞争格局及发展趋势 2.1 物业行业发展分析 城镇化 水平的提升 与 房地产市场的快速发展 为 物业管理行业 带来强劲需求 。 随着 城镇化水平不断提升 ，城市数量 的增加 ，房地产市场相应也 得到了快速发展。 1999-2019 年 ， 中国 城镇化率由 34.8%上升至 60.6%，平均每年提高 1.3 个百分点， 每年新增城镇人口达 2058.8万。中国商品房销售面积达到 17.15亿平方米，较 2014年 12.1亿平方米增长了 42.2%。 城 镇化水平的提高、城镇人口的增加与房地产市场的扩张， 以此构成庞大的物业服务需求， 直接推动 物业管理行业的快速发展 。 图 6： 1999-2019 年新增城镇人口与城镇化率走势 数据来源：国家统计局， 中指研究院 综合整理 2019 年美德英法日城镇化率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 单位：万人 年度新增城镇人口 城镇化率 新城悦服务分析师报告 中指研究院 9 数据来源：世界银行 参照世界银行最新数据， 2019 年，美国德国英国法国日本城镇化率分别为 82% 、 77% 、 84% 、 81% 、 92% ，均值为 83.2% ，中国目前城镇化率为 60% ，按照平均每年提高 1.3% 的 增长速度，按照德国 77% 的城镇化率，保守估计中国至少有十年的城市化发展时间。城镇 化将持续推动中国房地产市场发展，为物业行业带来持续增量市场。 城镇人均可支配收入 的提升 为物业管理 行业 的 发展提供 机遇。 据 国家统计局数据显示， 自 2009 年起 ， 中国 城镇人均可支配年收入 逐年 增加， 至 2019年达 42359 元 人民币，复合 年 均增长率约为 9.4%。收入的持续增长对消费者追求更高品质物业服务产生较大推动作用， 同时为物业管理行业的快速发展提供了良好机遇。 图 7： 2009-2019 年城镇人均可支配年收入及增长率走势 数据来源：国家统计局， 中指研究院 综合整理 全国物业管理规模不断扩张。自 1995 年起至 2019 年止，中国城镇化率由 29%上升至 60.6%，城镇化率的提高直接催生城镇存量房市场与物业管理经营规模的扩大。 2019 年全国 82% 77% 84% 81% 92% 60% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 美国 德国 英国 法国 日本 中国 0% 5% 10% 15% 0 10000 20000 30000 40000 50000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 单位：元 城镇人均可支配年收入 城镇人均可支配年收入增长率 新城悦服务分析师报告 中指研究院 10 物业管理面积为 239.40 亿平方米 4，较 2015 年增加 64.90 亿平方米。 图 8： 2015-2019 年全国物业管理行业服务规模变化 数据来源：国家统计局， 中指研究院 综合整理 2.2 物业行业竞争格局分析 中国物业管理行业整体呈现高度分散、集中度持续提升的特点。近年来，物业管理行业 集中趋势愈发明显，不同层级企业分化态势在不断加剧，规模越大企业成长性越好。 图 9： 2019 年百强企业不同层级管理面积情况 数据来源： 中指研究院 百强不同层级企业呈现出差异化的分布特征，规模较大企业优势更加凸显，规模较小企 业在各自细分领域力求稳定发展。 2019 年， TOP10 企业在规模化的道路上勇毅笃行，管理 4 2019 年全国物业管理面积在 2018 年管理面积的基础上，结合 2019 年商品房竣工面积、产业园区和医院 等建成面积综合测算得出。 17.45 18.51 19.52 21.06 23.94 0% 4% 8% 12% 16% 0 5 10 15 20 25 30 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 单位：十亿平方米 物业管理行业总管理面积 同比增速 1355.68 2638.24 8021.24 22077.68 0 10000 20000 30000 TOP51-100 TOP31-50 TOP11-30 TOP10 单位：万平方米 新城悦服务分析师报告 中指研究院 11 面积均值达 22077.68 万平方米，是百强企业均值的 5.16 倍； TOP11-30 企业制定精准经营策 略，通过开发商扩张带动、市场竞聘、战略合作等多策并用扩大管理面积，达 8021.24万平 方米，是百强企业均值的 1.87 倍； TOP31-50 和 TOP51-100 紧抓细分市场发展机遇，开展错 位竞争，管理面积均值增长平稳，分别为 2638.24万平方米和 1355.68万平方米。 图 10： 2019 年百强企业分层级营业收入情况 数据来源： 中指研究院 2019 年，百强企业各层级营业收入均值总体呈现持续走高趋势，特别是 TOP10、 TOP11-30 企业优化重点区域战略布局，加速拓展管理规模，同时，突破传统物业管理的服 务范畴，各业务板块全面发力带动营收强势增长，营业收入均值分别为 56.76 亿元、 21.42 亿元，强者恒强局面进一步加强； TOP31-50、 TOP51-100 企业的营业收入均值分别为 6.41 亿元、 3.25亿元 。 图 11： 2019 年百强企业分层级净利润均值及增长率 数据来源： 中指研究院 56.76 21.42 6.41 3.25 0 20 40 60 80 TOP 10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-100 单位：亿元 营业收入均值 66071.47 18449.13 5090.74 2338.74 0 20000 40000 60000 80000 TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-100 单位：万元 新城悦服务分析师报告 中指研究院 12 2019 年，百强企业盈利能力继续提升， 净利润率为 8.76%。百强企业净利润均值内部 分化现象加剧， 2019 年 TOP10 企业净利润均值为 6.60 亿元，是百强企业净利润均值的 7.25 倍，呈现越大越快的发展趋势； TOP11-30 企业净利润均值为 1.84亿元，是百强企业净利润 均值的 2.02 倍； TOP31-50、 TOP51-100 企业净利润均值分别为 5090.74万元、 2338.74 万元 。 2.3 物业行业发展趋势分析 行业进一步集中，头部企业加速并购整合。 根据 中指研究院 研究结果显示 ， 2015-2019 年，全国物业管理行业总面积从 174.50 亿平方米增长到 239.40 亿平方米，百强 企业总在管面积从从 49.59 亿平方米增加至 104.40 亿平方米，复合增速分别为 8.23%和 20.45%； 2015-2019 年中国物业服务百强企业在管项目总建筑面积持续增加， 2015 年百强企 业承担全国 28.42%的管理面积，到 2019年，百强企业管理面积占全国物业管理面积的比重 为 43.61%，较 2018年增长 4.76 个百分点，表明行业集中度不断提升。 图 12： 2015-2019 百强企业管理面积总值、全国物业管理面 积 5及百强企业市场占有率情况 数据来源： 中指研究院 百强不同层级企业管理面积分化明显，规模较大企业规模效应明显，优势更加凸显， 规模较小企业发展相对平稳，其各自发展路径也会有所不同。 2019 年，百强企业管理面积 总值占全国物业管理面积的 43.61%，其中， TOP10企业市场占有率为 9.22%。 5 2019 年全国物业管理面积基于 2018 年全国物业管理面积和 2019 年全国商品房销售面积，结合 2019 年医 院、产业园建成情况等综合测算得出。 49.59 54.50 63.28 81.80 104.40 174.50 185.10 195.18 210.55 239.40 28.42% 29.44% 32.42% 38.85% 43.61% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 单位：亿平方米 百强企业总管理面积 全国物业管理面积 百强企业市场占有率 新城悦服务分析师报告 中指研究院 13 TOP10 企业规模优势明显， 2019 年管理面积均值达到 2.21 亿平方米，是百强企业均值 的 5.16 倍； TOP11-30 积极创新求变，成长较快， 2019 年管理面积均值达到 8021.24 万平方 米，是百强企业均值的 1.87 倍，同比增长 26.05%，增速显著； TOP31-50 企业和 TOP51-100 企业管理面积均值分别为 2638.24 万平方米和 1355.68 万平方米，低于百强企业均值。 头部企业尤其是物业服务上市公司加速参股并购整合，实现规模快速增长，延伸多业态， 以争取在市场竞争中占据有利位置。 物业服务上市公司充分运用投融资平台，并购项目， 不断扩充管理面积，实现市值不断增长。 表 4： 2020 年部分物业服务上市公司并购情况 物业服务上市公司沿着两条路径进行整合并购，一是围绕基础物业服务参股并购，不断 扩大管理规模和提升基础服务水平，二是沿着产业链上下游进行整合，衍生多元增值服务。 基于主业延伸至其他业态，开展多样化经营服务，实现收入多元化。 2019 年，百强企业的在管项目中，非住宅业态的面积占比由 2018 年的 26.06%上升至 31.12%，实现进一步提升。因非住宅业态具有较高的门槛，企业想要步入相关领域需要一定 的品牌与实力。目前百强企业中，涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业最少，数量占 比分别为 52.46%、 43.44%和 32.38%，非住宅物业市场还有待于百强企业进一步开发。随着 对非住宅领域的深拓，行业中将产生更多专注非住宅领域的优秀物业服务企业。 2019 年不同业态的百强企业数量占比情况 95.49%80.74% 77.05% 54.51%53.28%52.46% 43.44% 32.38% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新城悦服务分析师报告 中指研究院 14 数据来源： 中指研究院 物业服务百强企业经营收入不断优化，多种经营收入比重不断上升。 2019 年，百强企 业基础物业服务收入均值达 8.17 亿元，同比增长 14.55%，占总营业收入的 78.55%，依然是 百强企业的主要收入来源；多种经营收入均值为 2.23 亿元， 同比增长 29.03%，多种经营收 入占总营业收入比重为 21.45%，较 2018 年增加 1.94 个百分点，多种经营对业绩拉动能力 不断增强。 图 13： 2018-2019 年百强企业基础物业服务与多种经营收入情况 数据来源： 中指研究院 空间运营房屋经纪占增值服务比重较高，其次是电商家政家居服务。 2019 年，家政服 务与家居服务收入大幅增长，占业主增值服务总收入比重分别为 11.58%、 10.48%，较上年 提升了 3.57 个 百分点、 6.67 个百分点。此外，空间运营收入占业主增值服务比重为 24.36%， 房屋经纪、电商服务的比重均超过 15%，分别为 19.55%、 15.28%；汽车服务、社区金融、养 老服务比重均出现了不同程度的下跌，比重分别为 2.85%、 2.11%、 1.32%。 图 14： 2018-2019 年百强企业业主增值服务收入占比情况 71326.86 81704.92 17290.65 22310.13 19.51% 21.45% 15% 17% 19% 21% 23% 25% 0 20000 40000 60000 80000 100000 2018年 2019年 单位：万元 基础物业服务收入均值 多种经营收入均值 多种经营收入均值占比 新城悦服务分析师报告 中指研究院 15 数据来源： 中指研究院 顺应数字化经济浪潮，加大智能科技投入，为中长期高效率运营奠定基础 物业服务企业紧随产业发展升级的趋势，加速应用数字科技，整合业务节点，构建数字 经济平台。数字化、智能化技术正在重塑物业服务企业内外部管理系统和社区服务平台。物 业服务企业通过互联网、大数据等数字科技的应用，打造内部高效运营，并与行业协同发展 的平台，实现企业内部和外部资源共享，通过共享数字研发和创新成果，发挥集合效应优势， 大幅降低企业的运营成本，减少对人员的依赖。 2018-2019 年，物业服务百强企业逐渐重视 智能化科技投入， 2019 年共计三十余家百强企业进行超过千万的智能化投入，同比 2018 年 增加了十几家。 图 15： 2018-2019 年部分百强企业智能化建设投入情况 24.36% 19.55% 15.28% 12.47% 11.58%10.48% 2.85% 2.11% 1.32% 0% 6% 12% 18% 24% 30% 空 间 运 营 房 屋 经 纪 电 商 服 务 其 他 服 务 家 政 服 务 家 居 服 务 汽 车 服 务 社 区 金 融 养 老 服 务 2018年 2019年 新城悦服务分析师报告 中指研究院 16 新城悦服务分析师报告 中指研究院 17 3. 企业市场布局优势与规模优势 3.1 业务布局优势 3.1.1 新城悦服务市场布局概况 2020 年 1H，新城悦服务在管面积主要集中在长三角区域，相比 2019 年，长三角地区 占比由 80.8%降至 72.8%，其中江苏省占比由 60.7%降至 54.2%，中西部地区占比由 12.5% 增至 19.8%，环渤海地区 3.7%升至 4.8%，珠三角地区维持在 0.5%。 图 16： 2019 年 -2020 年 1H，新城悦服务区域占比 6 数据来源：公司年报 3.1.2 业务主要分布地区的宏观经济及人口 状况 2015 年 -2019 年，长三角地（江浙沪）地区生产总值约由 13.79 万亿增长到 2019 年的 20.01万亿，年复合增长率为 9.75%,经济增长强劲。新 城 悦服务深耕长三角区域为业务持续 增长奠定坚实的基础。 图 17： 2015 年 -2019 年，长三角地区（江浙沪）地区生产总值 6 根据新城悦服务 2020 年半年报划分 长三角包括：江苏、上海及浙江，环渤海包括：山东、天津、北京及河北，中西部包括：安徽、江西、湖 南、湖北、河南、陝西、山西、四川及重庆，珠三角包括：广东 80.8% 3.7% 12.5% 0.5% 2.5% 72.8% 4.8% 19.8% 0.5% 2.1% 长三角 环渤海 中西部 珠三角 其他地区 新城悦服务分析师报告 中指研究院 18 数据来源：国家统计局 2015 年 -2019 年，长三角地区（江浙沪）常住人口约由 1.59 增至 1.63 亿。 2015 年 -2018 年，城镇人口（江浙 沪）约由 1.1 亿增长至 1.16 亿人，城镇化率由 69.47%增长至 72.13%。 城镇化率不断提升，城市人口不断增长，为房地产发展与物业服务增长提供增长原动力。 图 18:2015 年 -2019 年，长三角地区（江浙沪）人口增长情况 数据来源：国家统计局 2015-2018 年，长三角地区（江浙沪）城镇就业人员平均工资由 80679 元增长至 104657 元，年化复合增长率为 9.06%，同比全国城镇就业人员平均工资由 62029 元增长至 82413 元， 人均平均工资增长高于全国同期水平，消费能力不断增强，为房地产长和物业服务市场增长 提供需求动能。 图 19： 2015-2018 年，长三角地区（江浙沪）城镇就业人员平均工资水平 137967 152818 168271 183890 200138 0 50000 100000 150000 200000 250000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 单位：亿元 15930 16009 16104 16212 16348 11067 11289 11489 1169369.47% 70.52% 71.34% 72.13% 68% 69% 70% 71% 72% 73% 0 5000 10000 15000 20000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 单位：万人 长三角（江浙沪）常住人口（万人） 城镇人口 (万人 ) 城镇化率 CAGR 9.75% CAGR 9.06% 新城悦服务分析师报告 中指研究院 19 数据来源：国家统计局 3.1.3 业务主要分布地区的房地产市场发展情况 2016 年 -2019 年，长三角地区（江浙沪）商品房累计竣工面积约由 3.93 亿平方米降至 2019年的 3.46亿平方米，当年竣工面积由 2.05 亿平方米降至 2019年的 1.77亿平方米。 图 20： 2016-2019 年，长三角地区（江浙沪）商品房竣工面积 数据来源： 中指研究院 2015 年 -2019 年，长三角地区（江浙沪）商品房销售面积保持平稳发展，约由 1.98 亿 平方米增至 2019 年的 2.50 亿平方米，其中住宅商品房销售面积 约由 1.74 亿平方米增至 2.17 亿平方米。 图 21： 2015-2019 年，长三角地区（江浙沪）商品房销售面积分析 80679 88278 96271 104657 62029 67569 74318 82413 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2015年 2016年 2017年 2018年 单位：元 长三角（江浙沪）地区城镇单位就业人员平均工资 (元 ) 全国城镇单位就业人员平均工资 (元 ) 20550 19853 16841 17777 39387 40403 36695 34619 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2016年 2017年 2018年 2019年 单位：万平方米 长三角地区（江浙沪）商品房当年竣工面积 长三角地区（江浙沪）商品房累计竣工面积 新城悦服务分析师报告 中指研究院 20 数据来源：国家统计局 3.2 管理规模 3.2.1 企业在管面积的概况 2015 年 -2020 年 1H，新城悦服务在管面积由 1930 万平方米增至 7120 万平发米，年化 复合增长率为 29.83%，同比增长经历先降后增的过程， 2019 年同比增长 40%， 2019年在管 面积增长得益于公司加大第三方面积拓展。 图 22： 2015 年 -2020 年 1H，新城悦服务在管面积增长情况分析 数据来源：公司年报 在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利， 19830 25304 25502 25006 25047 17417 21911 21497 21310 21702 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 单位：万平方米 长三角（江浙沪）商品房销售面积 (万平方米 ) 长三角（江浙沪）住宅商品房销售面积 (万平方米 ) 1930 2750 3630 4290 6020 7120 820 880 660 1730 1100 42% 32% 18% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 H 单位：万平方米 在管面积 在管面积增长额 同比 新城悦服务分析师报告 中指研究院 21 物业管理行业迈入快速发展期。百强企业实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。 2019年，百强企业管理项目数量均值为 212 个，同比增长 10.42%，管理面积均值达 4278.83 万平方米，同比增速 15.08%。百强企业市场份额进一步扩大至 43.61%，市场集中度持续提 升。 2019 年，新城悦服务与百强企业相比，在管面积规模是百强均值的 1.66 倍。 2016 年 -2019 年，在管面积增长率方面，新城悦服务年化复合增长率 26.84%，百强企业在管面积均值年 化复合增长率为 16.23%，新城悦服务高出百强企业均值 10.61 个百分点。 图 23： 2016-2019 年百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况 数据来源：国家统计局 2020 年 1H，物业服务上市企业中新城悦服 务在管面积排名第 9 位。 图 24： 2020 年 1H 物业服务上市企业在管面积排名前十的企业 数据来源：公司年报综合整理 3.2.2 在管面积的构成分析 2019年 -2020 年 1H，新城悦服务在管面积，来源于新城系的在管面积占比由 71.10%降 272.51 316.38 371.81 427.88 166 178 192 21229.44% 32.42% 38.85% 43.61% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 2016年 2017年 2018年 2019年 单位 ：十万平方米，个 管理面积均值 管理项目数量均值 市场份额 363.7 353.4 319.5 316.8 225.9 157.5 89.9 77.2 71.2 70.1 0 50 100 150 200 250 300 350 400 单位：百万平方米 新城悦服务分析师报告 中指研究院 22 至 64.90%，来自第三方拓展的在管面积占比由 28.9%增长至 35.10%，增长 6.2%，市场拓展 能力明显增强。 图 25： 2019 年 -2020 年 1H，新城悦服务在管面积来源分布 数据来源：公司年报综合整理 3.3 储备规模 2015 年 -2020 年 1H，新城悦服务项目合约面积和储备面积持续增长，合约面积由 3255 万平方米增至 16703 万平方米，增长 5.13 倍，储备面积由 1295 万平方米增长至 9583 万平 方米，增长 7.4 倍。新城悦服务储备面积的增长主要得益于新城控股持续交付竣工楼盘和第 三方市场开拓交付面积的增加。 图 26： 2015 年 -2020 年 1H，新城悦服务合约面积和储备面积 数据来源：公司年报综合整理 2017年 -2019 年，新城控股销售面积由 928 万平方米增至 2432 万平方米，竣工面积由 71.10% 28.90% 64.90% 35.10% 新城系 第三方 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 2000 4000 6000 8000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1H 单位：万平方米 在管面积 在管面积增长额 同比 新城悦服务分析师报告 中指研究院 23 914 万平方米增至 1854 万平方米。 2020 年 1H，新城控股竣工面积为 2474 万平方米，销售 面积为 877 万平方米，储备建筑面积为 1908 万平方米。新城控股持续的竣工面积和销售面 积将持续拉动新城悦服务物业服务管理面积的持续增长。 图 27： 2017 年 -2020 年 1H，新城控股商品房储备面积、销售面积、竣工面积 数据来源：公司年报综合整理 4. 业务概况与业务构成 4.1 业务概况与业务构成 2015 年 -2019 年，新城悦服务营业收入约由 4 亿元增长至 20.24 亿元，年化复合增长率 为 49.96%， 2020 年 1H，营业收入为 12.21 亿元。新城悦服务收入由物业管理服务、开发商 增值服务、社区增值服务和智慧园区服务四部分组成，公司遵循“物业 +”的战略模式，强 化社区增值服务，深入打造橙管家服务体系，提供全周期式服务和安全服务。 图 28： 2015 年 -2020 年 1H，新城悦服务营业收入 914 980 1854 2474 928 1812 2432 877 3393 4773 2508 1908 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2017年 2018年 2019年 2020年 H 单位：万平方米 竣工面积（含联营企业） 销售面积 储备建筑面积 40026 57337 86637 114995 202403 122165 0 50000 100000 150000 200000 250000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 H 单位：万元 CAGR49.96% 新城悦服务分析师报告 中指研究院 24 注：数据来源为公司年报 2016 年 -2019 年，百强企业营业收入由 6.28 亿元增至 10.40 亿元，年化复合增长率为 18.31%，相同期