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租售事业部研究组出品 2020年住房租赁 行业监测报告 MONITORING REPORT 目录 CONTENTS 1 宏观发展环境 2 市场发展现状回顾 3 市场展望 01 宏观发展环境 GDP 投资 工业 消费 金融 就业 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 GDP 四季度 GDP同比增长 6.5%， 全年 GDP增长 2.3%， 均好于市场预 期 投资 全年全国固定资产投资（不含农户）同比名义增长 2.9%；其中地 产投资保持韧性，行业投资全年增长 7%，表现再一次超出预期 工业 全年全国规模以上工业增加值比上年增长 2.8%， 高技术制造业和 装备制造业较快增长 消费 全年社零总额 39.2万亿元 ， 比上年下降 3.9%， 主要受汽车零售增 速放缓的影响 ， 是整体经济的拖累项 金融 就业 12月社融新增 1.72万亿元 ， 环比增速回落至 13.3%；人民币贷款 全年新增超 20万亿元 ， 非标压降力度超预期 12月城镇调查失业率已经回落至 5.2%， 已经连续 4个月在 5.5%以 下 ， 全年恢复超预期 宏观：国内经济加速反弹 ， 生产力和投资规模恢复 超预期 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 n 2020年四个季度中国 GDP当季同比分别为 -6.8%、 3.2%、 4.9%和 6.5%， 至四季度经济增长超 过疫情前水平 。 n 全国年度 GDP为 101.6亿万元 ， 同比增长 2.3%， 首次超过 100亿万元 ， 体量预计占世界经济比重 17%， 人均 GDP连续第二年超过一万美元 ， 进入中等偏上收入国家行列 。 n 逆周期调节下的投资需求扩大对全年 GDP增速贡献最大 ， 这其中房地产投资全年增长 7.0%， 表 现再一次超预期 。 出口超预期则是 4季度 GDP增速回升至 6.5%的主要原因 。 GDP：国内经济加速反弹 ， 生产力和投资规模恢 复超预期 数据来源： WIND、官方网站 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 20 15Q 1 20 15Q 2 20 15Q 3 20 15Q 4 20 16Q 1 20 16Q 2 20 16Q 3 20 16Q 4 20 17Q 1 20 17Q 2 20 17Q 3 20 17Q 4 20 18Q 1 20 18Q 2 20 18Q 3 20 18Q 4 20 19Q 1 20 19Q 2 20 19Q 3 20 19Q 4 20 20Q 1 20 20Q 2 20 20Q 3 20 20Q 4 图： 2015年 -2020年 GDP当季同比变化情况 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 投资：固定资产投资稳步回升 ， 房地产开发投资 增速为主要推动力 n 全年全国固定资产投资 （ 不含农户 ） 518907亿元 ， 比上年增长 2.9%。 n 12月房地产开发投资增长 7.0%， 过去 7个月共增长 7.3%， 成为整体投资增速的主要推动力；同 时 ， 土地购置面积增速结束 4个月的放缓 ， 12月降幅从上期的 -5.2%收窄至 -1.1%。 n 2020年传统基建投资增速不及预期 ， 宽口径基建投资全年增长 3.4%， 与 2019年大致持平 ， 窄口径 基建投资投资全年增长 0.9%， 明显不及 2019年的水平 。 数据来源： WIND、官方网站 -30 -20 -10 0 10 20 30 201 5- 0 3 201 5- 0 6 201 5- 0 9 201 5- 1 2 201 6- 0 3 201 6- 0 6 201 6- 0 9 201 6- 1 2 201 7- 0 3 201 7- 0 6 201 7- 0 9 201 7- 1 2 201 8- 0 3 201 8- 0 6 201 8- 0 9 201 8- 1 2 201 9- 0 3 201 9- 0 6 201 9- 0 9 201 9- 1 2 202 0- 0 3 202 0- 0 6 202 0- 0 9 202 0- 1 2 图：固定资产投资分项走势 固定资产投资完成额：累计同比 固定资产投资完成额：房地产业：累计同比 固定资产投资完成额：基础设施（不含电力）：累计同比 固定资产投资完成额：制造业；累计同比 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 工业：增加值维持稳定 ， 工业生产者成本价格下降 n 12月份规模以上工业增加值同比实际增长 7.3%， 达到 2015年以来的最高水平 ， 较 11月上涨 0.3%， 整体生产维持稳定；其中 ,41个大类行业中有 35个行业增加值保持同比增长 ， 远超 11月行业增长数量 。 n 12月 PMI为 51.9， 较上月小幅回落 ， 但显示制造业经济仍在扩张 ， 其中生产指数为 54.2， 说明虽 然因为寒潮限电对生产造成拖累 ， 但整体工业复苏仍较为明朗 。 n 全年工业生产者购进价格下降幅度超过出厂价格 ， 生产者出厂价格比上年下降 1.8%， 12月份同比下降 0.4%， 环比上涨 1.1%。 全年工业生产者购进价格比上年下降 2.3%， 12月份同比持平 ， 环比上涨 1.5%。 数据来源： WIND、官方网站 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 201 5- 0 3 201 5- 0 6 201 5- 0 9 201 5- 1 2 201 6- 0 3 201 6- 0 6 201 6- 0 9 201 6- 1 2 201 7- 0 3 201 7- 0 6 201 7- 0 9 201 7- 1 2 201 8- 0 3 201 8- 0 6 201 8- 0 9 201 8- 1 2 201 9- 0 3 201 9- 0 6 201 9- 0 9 201 9- 1 2 202 0- 0 3 202 0- 0 6 202 0- 0 9 202 0- 1 2 图：工业增加值同比增速 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 消费：市场销售稳步回复 ， 地产后周期商品零售额 增速回升 n 12月社零增速不及预期 ， 同比增长 4.6%， 比 11月放缓 0.4个百分点 ， 主要受汽车零售增速放缓的影 响 。 n 全年社会消费品零售总额 391981亿元 ， 比上年下降 3.9%， 但商品房销售持续改善推动地产后 周期商品零售额增速回升 ， 全年商品房销售额增长 8.7%， 比 2019年加快 2.2个百分点 ， 销售面积增长 2.6%， 比 2019年加快 2.7个百分点；直接带动家电零售额同比增长 11.2%， 家具零售额由负转正 ， 12月同 比增长 0.4%， 建材零售额同比增长 12.9%。 数据来源： WIND、官方网站 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 201 5- 0 3 201 5- 0 6 201 5- 0 9 201 5- 1 2 201 6- 0 3 201 6- 0 6 201 6- 0 9 201 6- 1 2 201 7- 0 3 201 7- 0 6 201 7- 0 9 201 7- 1 2 201 8- 0 3 201 8- 0 6 201 8- 0 9 201 8- 1 2 201 9- 0 3 201 9- 0 6 201 9- 0 9 201 9- 1 2 202 0- 0 3 202 0- 0 6 202 0- 0 9 202 0- 1 2 图：社会消费品零售总额同比增长情况 社会消费品零售总额：当月同比 社会消费品零售总额：累计同比 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 消费：部分消费升级类商品拉动力较强 n 1-12月份 ， 汽车零售额累计同比下降 1.8%， 比较前值降低了 2.8%， 总体情况不如 2019年 ， 但自 2020年下半年起 ， 汽车零售额同比增幅大幅提升 ， 连续 5个月保持在 10%以上的加快增速 ， 与其他行业相 比表现优异 ， 去年汽车制造业工业增速增长 6.6%， 仅次于机械和钢铁行业 。 n 2020年主要下游产品零售额同比增速普遍低于社零总额同比增速 ， 拖累整体水平 ， 其中石油及 制品类抗压韧性最强；建筑及装潢材料 ， 和家具的销售额恢复速度基本一致 。 n 主要增长拉动因素为部分消费升级类商品 ， 12月份增速最快的三个行业是通讯器材类 、 烟酒 类 、 饮料类 （ 24.8%） ， 分别增长 21%、 20.9%、 17.1%；餐饮收入修复 4.1 个百分点至 -2.9%， 增速转正在即 ， 但全年餐饮收入 39527亿元 ， 下降 16.6%。 图：乘用车新车零售量走势图 图：主要下游产品零售额同比增速（单位： %） 数据来源：大搜车智云、 Wind、东吴证券研究所 -100.00% -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 2020 - 01 2020 - 02 2020 - 03 2020 - 04 2020 - 05 2020 - 06 2020 - 07 2020 - 08 2020 - 09 2020 - 10 2020 - 11 2020 - 12 销量：乘用车；当月值 销量：乘用车；当月同比值 汽车类：累计同比 家具类：累计同比 社会消费品零售总额：累计同比 建筑及装潢材料类：累计同比 石油及制品类：累计同比 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 金融：债券和信贷融资大幅增长 ， 成为逆周期调节 的主要发力点 n 2020全年新增人民币贷款 19.63万亿元 ， 社融规模增量达 34.86万亿元 ， 人民币贷款同比多增 2.82万亿元 ， 社会融资规模增量累计比 2019年多 9.19万亿元 。 n 债券和信贷融资大幅增长 ， 成为逆周期调节的主要发力点； 委托贷款 、 信托贷款等表外融资延续下降 势头 ， 表明严监管并未因疫情来袭而出现方向性调整 。 n 20年社会融资增量出现自 18年以来的首次下降 ， 12月增速同比下跌 59.85%， 社融拐点终于出现； 12月 M2余额 218.68万亿元 ， 同比增长 10.1%， 环比提高 1.4%， 增速环比降低 0.6%； M1余额 62.56万亿 元 ， 同比增长 8.6%， 环比提高 4.2%， 增速环比降低 1.4%。 图 ：社融规模变化情况（亿元） 图 ：社融结构变化情况（亿元） 数据来源： WIND、官方网站 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 20 15 - 03 20 15 - 06 20 15 - 09 20 15 - 12 20 16 - 03 20 16 - 06 20 16 - 09 20 16 - 12 20 17 - 03 20 17 - 06 20 17 - 09 20 17 - 12 20 18 - 03 20 18 - 06 20 18 - 09 20 18 - 12 20 19 - 03 20 19 - 06 20 19 - 09 20 19 - 12 20 20 - 03 20 20 - 06 20 20 - 09 20 20 - 12 社会融资增量：当月值社会融资增量：当月同比 -10000 -5000 0 5000 10000 15000 20000 人民币贷款 外币贷款 委托贷款 信托贷款 未贴现银行承兑汇票 企业债券 非金融企业境内股票融资 地方政府专项债券 2020-10 2020-11 2020-12 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 就业：失业率持续改善 ， 中枢显著下降 ， 十二月 恢复 至疫情前水平 n 12月全国调查失业率 5.2%， 前值 5.2%， 连续四个月在 5.5%以下 ， 至此全国城镇就业水平恢复至疫情 前水平；全年月度失业率均值为 5.6%， 超额完成全年平均 6.0%的目标 。 n 全年新增城镇就业人数 1186万人 ， 完成年初预定目标 （ 900万人以上 ） 的 131.8%；预计随着就业形势 的改善 ， 2021年居民消费将会出现明显改善 ， 不过短期内需关注国内疫情反弹对服务消费的压制 。 数据来源： WIND、官方网站 失业率下行的主要原因包括： n其一，国内大循环已基本畅通，经济 的持续复苏带动企业盈利修复，城镇 就业机会正在不断增多。 n其二，服务业修复速率提升，吸纳就 业的能力进一步体现。 n其三，就业优先政策持续发挥作用。 4.6 4.8 5 5.2 5.4 5.6 5.8 6 6.2 6.4 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全国城镇失业率调查 城镇失业率 02 市场发展现状回顾 政策 融资 供应 城市 企业 典型项目 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 租赁政策结论：中央再定调 ， 租赁市场长期发展向好 全国 省级和国家层面政策数量较多 ， 从顶层到底层规范租赁 市场发展 重点政策 从立法和行业最高规范角度全面保障市场有序健康发展 重点城市 一线城市政策全面铺开，政策完善度较高；省会级城市 从增加供应、市场监管、权利保障方面全面发力 补贴 多城出台补贴政策，城市标准因地制宜 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 政策 |全国：省级和国家层面政策数量较多 ， 从顶层 到底层规范租赁市场发展 0 5 10 15 20 汕头 中山 哈尔滨 南阳 泉州 长春 大连 三亚 佛山 苏州 重庆 成都 南京 西安 广州 上海 省级层面 2020年 1-12月各类政策涉及城市情况 权益保障 43% 市场监管 34% 租赁供应 14% 金融税收 9% 权益保障 市场监管 租赁供应 金融税收 2020年，全国共计颁布租赁相关政策共 243条，以权益保障类、市场监管类政策为主，占 比 77%；省级和国家层面政策数量占据一二位，北京、上海、广州、深圳、杭州、济南 6 城政策占据 30%以上。 数据来源：公开资料 2020年 1-12月各类政策分类情况 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 1 保障性 要 高度重视保障性租赁住房建设 ， 加快完善长租房政策 ， 逐步使租购 住房在 享受公共服务上具有同等权 利 ， 规范发展长租房市场 。 2 增加 供应 土地供应要向租赁住房建设倾斜， 单列租赁住房用地计划，探索利用 集体建设用地和企事业单位自有闲 置土地建设租赁住房，国有和民营 企业都要发挥功能作用。 3 调控 租金 要降低租赁住房税费负担 ， 整顿租 赁市场秩序 ， 规范市场行为 ， 对 租 金水平进行合理调控 。 12月 16日 中央经济会议从战略层完善租赁市场相关政策，从保障性、供应及租金调控等 方面规范租赁市场。 政策 |中央：中央经济会议 ， 完善租赁市场相关政策 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 全国层面政策： 今年各城市发布的政策 ， 以权益保障和市场监管政策为主导 ， 加强住房 租赁金融业务监管 ； 住房租赁条例 （ 意见征集稿 ） 的发布和 民法典 的实行 ， 保 障市场进一步良好发展 。 政策 |重点解读：从立法和行业最高规范角度全面保 障市场有序健康发展 p 市场发展 国家鼓励通过多渠道增加租赁住房供应 p 行业规范 建立住房租赁指导价格发布制度；住房租赁合同需按 规定进行备案 p 金融扶持 住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、 土地等方面的优惠政策 住房租赁条例（征求意见稿） p 规范 设立居住权的房屋不能租 p 争议处理 租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为 6个 月 房屋权属有争议或被查封，可以退租 p 权益保障 租房人享有优先租赁权 近亲属的购买权优先于租房人，租房人的优先购 买权受到限制 民法典 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 n 北京：明确了租赁住宅用地和计划租赁住宅供应量；积极整治租赁市场，其中整治短租房市场 为重点。 政策 |重点城市：一线城市政策全面铺开 ， 政策完善 度较高；省会级城市从增加供应 、 市场监管 、 权利 保障方面全面发力 2月 28日 北京市 2020年度 建设用地供应计划 2020年北京住宅用地供应 1000公顷 （ 约 1000万平方米 ） 。 一个新特点是根据建立 “ 租购并举 ” 住房体系的要求 ， 将住宅供地分类为产权类住宅用地和租赁类住宅用地 。 1000公顷的住宅用地中 ， 产权类住宅拥戴 870公顷 ， 租赁类 住宅用地 130公顷 。 8月 10日 关于规范管理短 租住房的通知 （ 征 求意见稿 ） 8月 10日 ， 北京市住房和城乡建设委官网发布了对 关于规范管理短租住房的通知 （ 征求意见稿 ） 公开征求意见的 公告 ， 从短租房经营条件 、 互联网平台信息核验要求 、 属地监管责任及违规处罚等方面进行了规定 。 12 月 29 日 北京十四五 明年计划向市场供应集租房 5000套左右；推进住房租赁条例地方立法 ， 强化长租房管理 ， 控制企业资金池 。 n 上海：共发布 13条租赁相关政策，从房源和企业端解决 市场 秩序问题、 多渠道 增加租赁 供应 ， 缓解区域内职住不平衡带来的租住压力， 鼓励机构化 市场的发展， 关注中低收入人群 ，建设 代际融合社区。 5月 9日 上海市土地交易 市场管理办法 “国有建设用地使用权出让、出租”、“开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让”和“委托市土地交易事务 中心进行交易”三项交易活动继续保留；新增“集体经营性建设用地使用权出让、出租”、“其他根据法律法规规定 进行交易”和“合同约定进行交易”三项交易活动。 6月 19日 上海市房屋管理局 党组书记、局长王 桢“ 2020上海民 生访谈” 公租房即将试点拆套使用，每个区公租房中将至少落实 1处可入住人数不少于 200人的宿舍型或拆套合租试点项目， 定向供应环卫、公交、家政等公共服务重点行业企业一线职工。同时，在租金上适当从优，在遵循公租房“略低于市 场租金”原则基础上，鼓励通过补贴部分租金等方式，进一步减轻入住职工的负担。 11月 28日 上海市租赁住房 规划建设导则 上海将租赁住房分为住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房，其中，住宅类租赁住房主要供家庭使用，宿舍类租赁住房主 要供多名单身人士使用；以中、小套型为主，小套套内建筑面积应在 45平方米以内，中套套内建筑面积应在 70平方 米以内；同一幢建筑内不应同时设置住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房，在一个项目中的房型种类不宜过多。 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 n 济南：从租赁供应方面解决租赁住房需求问题，至 2021年底计划计划新增 360万平方米租赁 住房；为进一步落实租购同权，从教育、医疗、落户等方面完善承租人权益，建立租赁市场 长效发展机制。 5月 12日 关于深化户籍制 度改革加快人才集 聚的若干措施 对无自有产权住房的申请迁入人员，可按迁入途径及原因自主申请通过单位集体户、人才集体户、社区集体户、近 亲属家庭户、经房主同意的合法产权租赁住房等方式落户；对通过上述途径仍存在落户障碍的灵活就业人员，在济 南城区、镇区租赁经住房城乡建设部门登记备案住房的，可申请由租住地社区集体户“兜底”落户。 6月 12日 济南市符合条件 的租赁住房承租人 相关权益保障的实 施意见（试行） 文件围绕保房承租人相关权益、强化市场主体监管等工作做了具体的规定，旨在建立住房租赁市场发展长效机制。 为构建有利于保护承租人权益的体制机制，落实新市民义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务政策，优化提取 住房公积金支付房租政策，同时还对符合条件的承租人义务教育，落户等方面进行了规定。 1月 2日 关于培育和发展住 房租赁市场试点工 作的实施意见 通过开展 3年试点工作，截至 2021年底前，济南基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁 市场体系，实现居民住有所居目标，每年新增租赁住房 120万平方米，实现 3年新增租赁住房 360万平方米。 n 深圳： 2020年共发布 9条租赁相关政策，内容涉及供应、补贴等多方面。 确定了 11种住房用 地供应渠道进一步落实市委市政府提出的 170万套住房供应数量目标 7月 4日 阶段性提高公积金 租房提取额度至 80% 缓解房租支付 压力 2020年 7月至 12月租房提取月提取额从申请当月应缴存额的 65%阶段性提高到 80%，预计全市将增加约 25亿元提取 资金支持职工租房。 2021年 1月 1日起将恢复 65%的提取比例，未按 80%提取的不可追溯。 5月 8日 深圳市落实住房 制度改革加快住房 用地供应的暂行规 定 确定了 11种住房用地供应渠道，规定了轨道交通站点等交通便利地区以建设人才住房和公共租赁住房为主，是进一步 落实市委市政府提出的 170万套住房供应数量目标及市场商品住房和三类公共住房套数 4:6的供应结构的有力保障。 政策 |重点城市：一线城市政策全面铺开 ， 政策完善 度较高；省会级城市从增加供应 、 市场监管 、 权利 保障方面全面发力 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 政策 |补贴： 多城出台补贴政策 ， 城市标准因地制宜 资料来源：公开资料整理 0 200 400 600 上海 深圳 武汉 成都 南京 杭州 合肥 厦门 盘活项目补贴标准 （元 /平方米） 城市 新建补 贴标准 改建补贴标准 盘活 补贴 标准 运营 补贴 标准 其他补贴标准 北京 上海 负责租赁住房项目专项测量的房屋调查机构 : 1.5-2.1元 /平方米或 500元 /套 上报存量租赁住房基础信息 : 平均 500元 /套的标准予以奖补 深圳 稳租金商品房项目： 1.商品房的开发单位连续租赁五年及以上： 1200元 /平方米； 2.商品房的 开发单位连续 租赁十年及以上： 1500元 /平方米 信息采集类： 完成租赁合同网签备案（或合同信息采集）， 十元 /套（间）；将房源基础信息按要求录入 市住房租赁监管服务平台，十元 /套（间） 武汉 成都 100元 /平方米 南京 杭州 4-200元 /平方米 合肥 100万元 厦门 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 北京 上海 深圳 武汉 成都 南京 杭州 合肥 厦门 新建项目补贴标准 （元 /平方米） 0 400 800 1200 1600 北京 上海 深圳 武汉 成都 南京 杭州 合肥 厦门 改建项目补贴标准 （元 /平方米） 贴 息 0 20 40 60 80 北京 上海 深圳 武汉 成都 南京 杭州 合肥 厦门 运营类项目补贴标准 （元 /平方米） 贴 息 上海 、 深圳 、 武汉 、 杭州 、 合肥等城市补贴类覆盖相对全面；上海针对各类主体及涉及形 式进行差异化补贴 。 200 234-625 02 市场发展现状回顾 政策 融资 供应 城市 企业 典型项目 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 2020年住房 租赁行业 监测报告 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 股权融资 受疫情以及行业内爆雷事件的影响 ， 运营商股权融资热度 降至冰点 ， 全年仅自如一笔超小额股权融资 ABS 类 REITs 今年 ABS，以及类 REITs这两种对于资产本身健康状况要 求较高的融资渠道遭遇冷冻期，全年融资规模环比缩小为 2019年的 12.5% 作为成本较低的融资渠道，独受房企青睐，今年继续稳步 发行 专项债 融资结论：热度降至冰点 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 2020年住房 租赁行业 监测报告 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 融资： 行业波动不断 ， 整体融资热度降至冰点 n 2020年租赁住房行业波动不断 ， 整体融资热度降至冰点 ， 相比 2019年 ， 运营商融资由百亿降至十万 级别； ABS以及类 REITs的整体发行金额也环比缩小为去年的 9分之一 。 对比之下 ， 跟随全球企业发债热 ， 住 房租赁专项公司债这一融资成本更低的渠道也更受行业青睐 ， 发行情况维持增长趋势 ， 虽然发行宗数相较前 两年略微减少 ， 但是总体发行金额比去年高出 7.7%。 数据来源： Choice 17 1 2019年 2020年 2019-2020年运营商 融资 情况 金额（亿元人民币） 数量 2019年 2020年 2019-2020年投资主体数量（家 ） 外资 内资 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2018年2019年2020年 2019-2020年 住房专项债发行 情况 金额（亿元人民币） 数量 6 3 2019年 2020年 2019-2020年房企 ABS、类 REITs情况 金额（亿元人民币） 数量 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 2020年住房 租赁行业 监测报告 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 融资： 股权 、 ABS、 类 REITs三种传统标准融资渠道 遭遇冷冻期 n 股权融资： 2020年龙马诚入股自如公寓 ， 成为唯一一宗股权融资 ， 金额为 30.93万人民币 。 自如公寓 的注册资本由 1000万增至 1030.93万 ， 由此龙马诚控股香港有限公司将持有北京自如 3%的股权 ， 北京自如 资产管理有限公司的持股比例则降至 97%。 n ABS融资： 2020年金地商置发行 2宗 ABS， 成为唯一成功发行以长租公寓为底层资产的 ABS的房企 。 此单 ABS的 评级为 AAA， 底层资产为金地草莓社区长租公寓 ， 是上交所首单 “ 轻资产城市更新 ” 长租公寓资 产证券化产品 。 n 类 REITs融资： 2020年朗诗控股携手平安不动产有限公司发行一宗类 REITs， 成为唯一成功发行 以长租公寓为底层资产的类 REITs的房企 。 此单类 REITs的评级为 AAA， 底层资产为上海市浦东新区外高桥 板块的朗诗寓森兰项目 ， 是中国首单合作型长租公寓储架式 REITs。 数据来源： Choice 发行时间 融资渠道 融资主体 融资金额（百万 RMB） 2020.03 ABS 金地商置 110 2020.04 股权融资 自如公寓 0.00003093 2020.05 ABS 金地商置 236 2020.05 类 REITs 朗诗集团 326 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 2020年住房 租赁行业 监测报告 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 -城市 -企业 -典型项目 融资： 住房租赁专项公司债独受房企青睐 ， 稳步发行 n 2020年行业整体共发行了 10宗住房租赁专项债 ， 总发行规模 153亿 ， 成为房企品牌的主流融资 渠道 ， 发行利率介于 2.68%至 7.70%这一区间 ， 年限为 2.25年到 7年不等 。 重庆龙湖地产发行了今年规模 最大的专项债 ， 金额达 30亿 ， 相应的发行年限也最长 ， 7年后赎回 。 数据来源： 公开渠道，克而瑞整理 发行时间 债券名称 发行规模 （亿 RMB） 发行年限 （年） 利率 交易场所 2020.03 重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行 2020年住房租赁专项公司债券（第一期） 30 7 3.80% 上交所 2020.03 上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2020 年公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） 15 3 6.00% 深交所 2020.03 保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2020年公司债券（第一期） (品种一 ) 14 5 3.00% 上交所 2020.04 上海市浦东新区房地产（集团）有限公司公开发行 2020 年住房租赁专项公司债券（第一期） 16 3 3.00% 上交所 2020.05 北京首都创业集团有限公司 2020年公开发行住房租赁专项公司债券 20 3 2.68% 上交所 2020.08 上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2020年公开发行住房租赁专项公司债券（第二期） 10 3 6.50% 深交所 2020.08 中海企业发展集团有限公司 2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） 20 6 3.20% 深交所 2020.08 华润置地控股有限公司 2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） 15 3 3.20% 深交所 2020.10 阳光城集团股份有限公司 2020年面向专业投资者公开发行住房租赁公司债券 8 5 6.67% 深交所 2020.12 祥生地产集团有限公司 2020年非公开发行住房租赁专项公司债券 5 2.25 7.70% 深交所 02 市场发展现状回顾 政策 融资 供应 城市 企业 典型项目 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 土地 项目 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 供应：市场高热度结合政策强助攻 ， 下一个 5年 将依旧是主要课题 租赁土地 供应力度同比 2019年有些微缩减 ， 但区域供应的差距在 逐渐缩小 ， 同时 ， 国企拿地力度依旧强劲 含自持土地 核心六城不到半数自持用地入市 ， 整体在建比例较高；预 计大批量上市后将会推动各大重点城市的租赁市场进行质 量和监管层面的改革升级 集体用地 18城加码供应集体用地 ， 提出建设目标 集中式项目 8城共计新增 199个集中式项目 ， 近 5万间房源 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 土地 项目 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 租赁用地：累计规模超 1500万方 ， 2020年供应下跌 约 3.25% n 截止 2020年底 ， 全国范围内累计共推出租赁土地约 235块 ， 规划建筑面积超 1502万方 。 相较 2019年 ， 2020年租赁用地供应力度随略微缩水但基本维持在同一水平 ， 共成交 56宗地块 ， 总成交建筑面积 约 365万方 ， 环比下跌约 3.25%。 全国租赁土地供应的 91%分布在上海 、 杭州 、 南京 、 成都 、 广州和深圳这 些重点城市 。 其中上海作为全国最早推出租赁用地的城市 ， 供应力度最大 ， 从 2017年至 2020年底成交规划 面积总量超 797万方； 2020年供应了超 177万方；杭州和南京的供应力度分别为第二和第三 。 数据来源：克而瑞数据库 0 100 200 300 400 500 600 2017 2018 2019 2020 2017-2020租赁用地整体成交情况 (万方 ) 总建面 宗数 91% 9% 租赁用地城市分布比例 6城 11城 43.90% 16.40% 10.70% 5.60% 3.60% 6.40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 各城市租赁用地分布比例 上海杭州南京 成都广州深圳 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 土地 项目 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 租赁用地：国企主导 ， 二十家企业占总供应 37.8% n 截止 2020年底 ， 摘牌力度最大的二十家企业共收购了全国范围内约 37.8%的租赁土地 ， 整体拿 地主体仍以各地方国家队为主 。 首先 ， 因上海市在全国范围内租赁土地供应力度最大 ， 所以十家企业中 共有七家以上海市为大本营的国企 。 上海地产以 15总地块 ， 共拍得约 97.3万方租赁住房建面成为榜首 。 上海 之外 ， 深圳人才安居集团拿下约深圳总供应的一半成为榜二 。 最后 ， 南京江北新区建设投资集团以 4宗地 ， 超 31万方的拿地力度居榜 12。 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 上海地产 深圳人才安居 上海城投 光明集团 杭州钱投集团 上海实业 上海浦发 上海张江 成都城投 南京建投 上海城开 南京新区产业投资 浙江财务开发 上海浦开 成都兴城投资 余杭城建 广州地铁集团 杭州良渚文化城 青岛地铁集团 南京东南国投 二十大企业租赁用地拿地情况 成交建面 宗数 数据来源：克而瑞数据库 1.宏观发展环境 2. 现状回顾 3. 市场展望 -GDP -投资 -工业 -消费 -金融 -就业 -政策 -融资 -供应 土地 项目 -城市 -企业 -典型项目 2020年住房 租赁行业 监测报告 租赁用地：区域供应差距缩小，中心、近郊区域占比 上升 n 整体来看租赁用地主要分布于远郊区域 ， 占供应量的 49.6%， 而近郊区与和城市中心区的占比则 较为接近 ， 分别为 27.3%和 23.1%。 结合八城的土地区域分布来看 ， 上海 、 杭州和深圳超五成的租赁用 地分布于远郊；广州 、 南京 、 合肥 、 青岛等城市租赁用地
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