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世邦魏理仕研究部2018 亞太區房地產市場展望2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區2世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.08經濟展望（中國大陸）目錄19零售物業（中國大陸）11寫字樓（中國大陸）04報告摘要33投資市場（中國大陸）26工業物流（中國大陸）39香港市場53台 灣市場2018 ASIA PACIFIC REAL ESTATE MARKET OUTLOOKCBRE RESEARCHThis report was prepared by the CBRE REGION Research Team, which forms part of CBRE Research a network of preeminent researchers who collaborate to provide real estate market research and econometric forecasting to real estate. 2017 CBRE , Inc. Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to confirm independently its accuracy and completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE.2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區4世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.共享辦公迅速發展年大中華區共享辦公市場發展勢頭強勁。在香港和中國大陸的主要城市，主流共享辦公品牌的面積增長達到 ；共享辦公在台灣發展的速度相對緩慢，但台北市場已有少數國外經營品牌出現。共享辦公的發展不僅源于大中華區近年來迅速增長的初創企業數量，其在綜合辦公成本（包括租金、裝修等各類成本在內）和靈活租約條款方面的優勢也正在吸引越來越多的大中型企業使用者進駐。展望 年，受到用戶需求、業主資產運營策略以及投資者資金三方面共同推動，大中華區共享辦公面積有望繼續高速成長。香港 尤其是共享辦公目前佈點較少的九龍、新界區域 和京滬這兩個大陸門戶仍將是共享辦公擴張的重點市場，同時杭州、成都等重要二線城市也為共享辦公經營者所看好。隨著更多業主對共享辦公在營造辦公社群、為租戶提供增值配套服務等方面的認可，共享辦公將進一步介入中國主要城市傳統甲乙級寫字樓領域，成為主力租戶甚至辦公業主運營整棟樓宇。香港市場由於歷經一輪快速擴張，中心區位樓宇未來對於共享辦公可能相對謹慎。而在租戶一方，世邦魏理仕 年亞太地區寫字樓租戶調查顯示 的跨國企業將在 年前考慮使用共享辦公等第三方辦公場所。對於大中華區的寫字樓市場而言，共享辦公正在從一道填空題轉變為選擇題。辦公去中心化租金高企和相對較少的空置空間，都令對寫字樓成本效益及素質有所要求的大型企業產生了遷離核心區的念頭，從而使得大中華區門戶城市新興商務區寫字樓的需求增加。節省租金是租戶由核心商務區外遷的重要原因之一。縱觀大中華區一線城市核心區與新興商務區的寫字樓租金，差距介乎於 ，當中以香港中環和九龍東的差距最大，達到 之多。此外，企業從上海陸家嘴遷至浦江對岸的四川北路區域亦可以節省 的租金成本。大中華區一線城市的寫字樓新供應有限，可整合空間相應短缺，這對大型企業來說也是另一限制。在一些空置率偏低的城市，核心區內可以提供大型企業所需的可租賃連層大面積的寫字樓往往非常稀缺。以香港為例，截至 年 月尾，香港中環寫字樓的空置率為 ，當中只有 層可作整層放租。台北也有相似的情況，雖然核心區 辦空置率稍高（ ），當中也只有 棟大樓可提供整層租賃面積。寫字樓供應充裕的新興商務區因此成為有擴充或整合需求的企業的選項。選擇新興商務區辦公的另一項好處在於，與核心區較舊的項目相比，租戶可以在規格更高的新樓宇中辦公。就算如香港這個比較成熟的市場，儘管較舊的寫字樓大廈仍然保養得宜，但它們也難以合乎部分企業對科技的最高要求。在中國一線城市中，舊寫字樓大廈也更加難以與新興項目在規格上爭長短。此外，內地城市的地鐵網絡發展迅速，就算在核心區以外設立辦公室，也不再是一個次等策略。遷離核心區將會繼續是 年大中華寫字樓市場其中一個重要的趨勢。金融業租戶在上海和香港的寫字樓面積一般較大，預期銀行和大型金融機構的後勤和中台部門會繼續遷移到成本效益較高的非核心區。中國大陸與台灣發展迅速的科技業租戶也對一線和二線城市非核心區寫字樓有著殷切的需求。大中華區未來寫字樓供應正切合大型企業不斷攀升的外遷需求。現有的空置樓面、加上 年即將完工的項目 在北京、上海、廣州、深圳、香港、台北將有大概 萬平方米的甲級寫字樓面積可供出租，當中 萬平方米位於新興商務區。雖然新興商務區寫字樓的空置率預期在短期內將會進一步攀升，但是中長期而言，大型企業對寫字樓成本效益及樓宇升級的期望持續，將會為這一區域帶來大量的辦公需求。報告摘要 ： 大中華區市場趨勢2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區5世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.實體商業回暖，租金走平年大中華區零售市場將在整體經濟保持增長或企穩的基礎上進一步向好。我們預計，大陸地區消費品零售總額將將維持 以上的增速。香港和台灣兩地有望獲得 和 的同比增長。年大中華區奢侈品消費料將延續 年復甦的好調，主要的利好來自於大陸奢侈品年輕客群的壯大、香港地區經濟基本面的改善以及赴台大陸旅客數量驟減負面影響的鈍化。但我們並不認為奢侈品牌會在短期內大規模增設新店，其 年經營戰略的重心仍將聚焦消費體驗、優化渠道和提升現有據點銷售額。大眾服飾品牌方面，本地品牌將繼續扮演拓店主力，而國際品牌擴張步伐趨緩態勢不會改變。總體而言，服飾零售商 年在大中華區的商舖需求將呈現溫和增長趨勢。生活方式業態的升級需求將在 年進一步顯現，“健康”和“體驗”仍將是此類消費的核心概念。餐飲品牌的快速佈局是兩岸三地最為明顯的需求共性，運動系和美妝系亦將是兩股拓店主力，利用科技元素提升店內消費體驗將為更多品牌所認可和嘗試。此外，資本推動線上電商向線下進行渠道融合和拓展將是 年商舖需求的新勢力，這一趨勢在電商活躍的中國大陸地區將最為明顯。據世邦魏理仕統計，年共錄得 起零售娛樂領域的風投案例，其中有 筆資金將全部或部分用於鋪設線下門店。餐飲、運動設施和生活方式等最為資本青睞的業態預計將有更多線下新店於 年後面市。儘管需求側改善釋放積極信號，但持續的新增供應高峰和局部空置率較高仍將是大中華區零售物業市場的主要癥結所在。 年，大中華區零售物業新增供應預計達到 萬平方米，其中絕大部分（ 萬平方米）在中國大陸，同時香港地區部分商業街亦存在較多的空置面積。新增和空置面積的去化，加之需求更多地來自於付租能力相對較低的體驗式業態，預計年大中華區零售物業租金將持平或小幅上漲，其中大陸和台灣的增幅將保持在 以內，香港則持平。基礎設施與新樞紐年至 年，中國計劃共有 項重大基礎設施工程開工，總投資達 萬億元。城際和城內基礎設施網絡的完善將進一步強化現有物流樞紐的功能，並催生新的物流樞紐。北京、上海、深圳、廣州、香港、成都等傳統樞紐城市的輻射功能將得到鞏固和提升。例如滬通鐵路的修建將增強上海對長江北岸城市的輻射能力；天府國際機場將大幅提升成都作為樞紐城市的航空客貨運能力，並催生新的區域物流市場； 年港珠澳大橋的開通將逐漸為香港屯門和大嶼山帶來更多的物流與客流，並首次建立香港與珠三角西部區域的直接陸路連接，幫助鞏固強化香港國際航運、航空中心地位，同時也提升珠江三角洲地區的綜合競爭力。西部是當前基礎設施建設投入最密集的區域。近期寶蘭、西成鐵路的通車，加上未來渝貴、成貴、貴南、西武、西延等高鐵線路的建設，將西安、貴陽逐步升級為成渝之外新的西部物流樞紐，西安還將成為一帶一路中面向中亞、南亞、西亞國家的重要節點。其他區域，地處中國經濟腹地的合肥、鄭州正崛起為內陸開放型經濟高地和中原地區的物流樞紐；而在廈門、福州，新機場的建設和鐵路網絡的延伸將助力海上絲綢之路和福建自貿區的建設，並推動廈門朝東南國際貨運中心的目標發展。報告摘要 ： 大中華區市場趨勢2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區6世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.增值型投資低回報率已成為大中華區主要門戶城市投資市場的主要特徵。上海、北京、香港、台北商業物業（包括寫字樓、零售、工業物業）的初始回報率範圍由五年前的 至 下降至現在的 至 。儘管機構投資者對大中華區物業渴求，但是低初始回報率成為了他們在上述城市收購物業的最大阻礙。由於有自用需要或看重穩定的租金收入，用家及長線企業投資者鍾情於購買核心資產，初始回報率的高低，對他們來說並非首要考慮。在香港，本地與內地企業成為近年寫字樓物業的主要買家。在中國內地，在去年物業價格超過一千萬美元的商業物業成交中，則超過 都是來自本地資金。香港也有類似的情況，在年商業物業成交中，本地及內地資金便貢獻了投資總額的 ，其中他們對市內優質寫字樓及物流物業特別感興趣。除此以外，保險公司也是香港和台灣商業物業的主要投資者，購入物業一般用作自用或長線投資用途。另一方面，機構投資者專注於增值投資機會，透過物業規格升級和租戶優化獲得資本收益。具有活化潛質的社區零售商舖、非優質酒店及工業項目受到房地產基金的追捧。根據世邦魏理仕的數據，中國大陸是年全球接收最多增值型和機會型投資的國家。隨著越來越多的核心資產落入用家和長線投資者的手中，投資市場上可放售的核心資產將變得越來越少。儘管市場預期利率攀升，投資者對區內一線城市穩定資產的持續需求將排除回報率出現 型反彈的可能。可投資項目減少，加上高企的售價和低初始回報率，將迫使機構投資者選擇其他投資項目。增值型投資將繼續成為 年大中華區的主要投資策略。就物業類型而言，視乎城市及區域，寫字樓、零售、酒店、工業物業都具有不同形式的增值機會。值此線下優質商場與電商纏鬥之際，社區商舖將繼續受惠於部分城市及區域的人口增長。隨著到訪旅客的回升，香港和台灣一些具有增值潛力的酒店預期將在 年受到注目。受惠於香港政府可能重啟活化工廈政策，香港的工業項目很有可能受到垂青。嶄新的空間利用概念，例如共享辦公和長租公寓，都將會進一步為商業物業投資帶來增值機會。報告摘要 ： 大中華區市場趨勢2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區7世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.2018 展望城市 年增長或變動方向 寫字樓 零售 工業物流香港 租金 -0.5% 0.0% 2.5%空置率 台北 租金 0.8% 0.5% 0.0%空置率 北京 租金 0.2% 1.2% 3.6%空置率 天津 租金 -1.0% 0.0% 1.0%空置率 大 連 租金 -3.0% 0.0% 0.0%空置率 沈陽 租金 -6.0% 0.5% 0.0%空置率 青 島 租金 -0.3% -0.1% -0.5%空置率 上海 租金 -1.8% 1.0% 3.4%空置率 南京 租金 3.0% 2.0% 2.8%空置率 杭州 租金 2.1% 1.0% 0.9%空置率 寧 波 租金 -0.8% 1.5% 1.8%空置率 蘇 州 租金 0.5% 0.5% 2.9%空置率 無錫 租金 -2.3% -2.0% 1.4%空置率 廣 州 租金 6.0% 0.5% 3.0%空置率 深圳 租金 -2.0% -1.0% 5.0%空置率 成都 租金 2.0% 0.0% 2.0%空置率 重 慶 租金 -0.3% 0.2% 0.5%空置率 武 漢 租金 -2.0% -1.0% -1.0%空置率 長 沙 租金 -2.0% 0.5% N/A空置率 N/A報告摘要 ： 大中華區市場趨勢經濟展望中國大陸2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區9世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.年中國 增長 ，在去槓桿、環保稽查及嚴格的房地產調控措施的影響下全年增速呈前高後低走勢，但仍明顯超出政府年初的設定值。預計，年 增 速達到 。作為十九大結束之後的開局之年，我們認為中國經濟將繼續沿著去產能、控槓桿、防風險的方向保持平穩運行，增長重心繼續從速度向質量轉換。年社會消費品零售總額增長 ，中國可能將超越美國成為全球第一大消費市場。年底的中央經濟工作會議作出“我國形成了世界上最多的中等收入群體”的判斷，預示著消費的持續增長和升級具有堅實基礎。實體零售回暖跡像已現。商務部重點監測的家典型零售企業 年銷售額同比增長 增速較上年同期加快 個百分點，並扭虧為盈實現利潤增長 。 年社零總額有望繼續錄得雙位數的增長。儘管 年外部需求的提振扭轉了進出口連續兩年下滑的態勢，但對外貿易在 年仍然存在國際貿易爭端等諸多不確定性，加上 較高的基數，外貿維持兩位數較快增長的難度增大。年管理層密集出台針對金融機構資產管理業務以及信託通道業務的新規，為影子銀行降溫，進一步排除表外融資的隱患。全年 增速大幅下滑至 ，金融去槓桿取得明顯成效。 年貨幣政策定調維持穩健中性，防控金融風險和避免經濟失速目標並重的情況下貨幣進一步緊縮的空間有限，預計 增速將有所回升。年美元指數走弱、中國經濟超預期和管理層對資本外流的干預使人民幣兌美元匯率中間價全年上漲超，同時外匯儲備增加至 萬億，實現三年以來的雙反彈。 年前兩週，人民幣兌美元匯率加速升值，站上 年多以來的高位。但考慮到美國加息、減稅等國際宏觀環境的變化以及外貿出口等國內經濟的需求， 年人民幣繼續大幅升值概率較低，預計匯率全年來看將基本保持穩定。 企業境外投資管理辦法 將於 年 月正式施行，延續了此前對境外投資分類指導的基調 ，進一步規範中資企業海外併購行為，遏制非理性、投機性收購。經濟展望來源：萬得資訊，世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度圖表 1: 中國經濟增長及預測（ 2017-2019年）6.8 6.86.96.46.5 6.56.3 6.35.9世界银行 国际货币基金组织 世邦魏理仕2017 2018 2019%世界銀行 國際貨幣基金組織-20-100102030405060-40-30-20-100102030402012-02 2013-04 2014-06 2015-08 2016-10房地产开发投资完成额同比 （左轴）房屋新开工面积同比（右轴）商品房销售面积同比（左轴）來源：國家統計局，世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度圖表 2: 房地產投資及銷售房地產開發投資完成額同比（左軸）房屋新開工面積同比（右軸）商品房銷售面積同比（左軸）2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區10世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.房地產市場方面，十九大報告再次強調將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。總體上，限購等調控政策在 年將得以延續，但局部強度有減弱可能。預計 年的房地產成交量將在年的基礎上下降約 ，一二線城市房價將總體下行。考慮到土地購置面積在 年增長較為穩健，特別是各地加大了對於租賃住房的定向土地出讓與金融支持， 年房地產開發投資增速將保持增長，但增幅有所下降。與此同時，信貸和信託等融資受到管控、銷售回款下滑加之到期債務進入高峰期，發展商資金面壓力加大，收購兼併繼續活躍。房地產市場長效機制的建立將會成為 年的另一大看點。年內房產稅會否立法廣受關注，住房租賃市場建設及其相對應的土地供應和金融創新預計將繼續推進。 年底召開的十九屆三中全會或將為上述焦點領域提供更清晰的總體制度框架和時間表。年 月，九部委聯合發文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等 個城市開展住房租賃試點，京滬也各自發布本地的租賃住宅建設計劃。万科、碧桂園、龍湖等領先開發商紛紛搶占風口，建行、中行等大型銀行以及各路投資資金也積極入局。年住房租賃市場將在“房住不炒”的基調下在人口淨流的大中城市加速發展，在住房制度改革 週年之際，這將顯得更具深意。Pull Quote經濟展望來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度圖表 3: 主要城市租賃住房供應計劃北京 未來 年新增租賃類住房 萬套上海 十三五期間新增租賃住房用地 公頃，新增租賃住房 萬套廣州 年 年，供應住宅用地的 將用於租賃住房建設杭州 年，新增租賃住房佔全市新增商品住房總量的廈門 年 年每年新建成的租賃住房佔新增住房供應總量的比例不低於南京 年，租賃用地將占到住宅用地供應的武漢 年內計劃增加 萬套成都 計劃到 年，全市將新建成各類租賃住房 萬套瀋陽 到 年，租賃住房年度供應規模在住房建設計劃的佔比達到 以上鄭州 到 年，新建各類租賃住房達到 萬套合肥 到 年，籌集各類集中式租賃住房約 萬套佛山 至 年，全市增加租賃住房 萬套深圳 允許商業用房按規定改建為租賃住房，允許現有住房改造後出租，提供金融支持肇慶 建立住房公共租賃平台，實行政府採購，搭建租賃用房與庫存商品的連接通道寫字樓中國大陸2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區12世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.年的短暫反彈並不改變中國經濟進入“減速提質”新周期的步調。未來的 年將是中國從中等收入邁向高收入經濟體的決勝期，在此過程中，高科技製造業、服務業、消費和地區發展再平衡將成為經濟增長的主要動力。 年，我們將在主要城市的寫字樓市場看到這些宏觀趨勢的具象：需求主體將進一步向創新和服務切換，同時在一線市場需求總體保持活躍的情況下，二線城市將出現更快的需求增長。需求：歷史高峰後有所調整，看好二線城市新增需求年中國經濟的超預期直接帶來了寫字樓需求的超預期：全年新增需求超過 萬平方米，創史上新高；金融和科技是主要推手，聯合辦公、包租機構銜枚疾進。 年，受經濟增速的回落、金融監管趨嚴等因素的影響，我們預計寫字樓需求將較 這一歷史峰值同比下降 至約 萬平方米，但仍高於近年的均值。寫字樓歷史高峰後有所調整 ， 看好二線城市新增需求2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區13世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.中資企業繼續擴張，外資企業經營預期改善年中資企業的擴張依然是寫字樓新增需求的主要來源。 年末世邦魏理仕對中資寫字樓租戶企業的企業房地產計劃和策略開展了的第二次年度調查。統計分析顯示未來三年中，超過 的受訪企業計劃會增加人員數量， 的企業有明確的寫字樓擴張意願。外資企業在華經營預期的改善可能為 年的寫字樓市場帶來利好。最新的美商會和歐商會年度調查顯示，其會員企業在華經營預期近 年來首次出現改善，這與歐美和中國經濟在 年整體復甦密不可分。 年 月國務院頒布吸引外資 條，針對外商投資非常關切的投資收益匯出及知識產權保護問題都予以了詳細說明。臨至年底，中國官方對未來 年的金融開放路線圖做出積極表態。上述舉措將進一步強化外資企業在華經營的樂觀前景，最近來自外資金融企業的租賃問詢量也開始有所增加。從行業來看， 年金融和科技將繼續扮演寫字樓需求增長的主力，尤其是保險和以金融科技為代表的創新型金融行業。快速發展的國內律所將帶動專業服務業需求穩步發展。聯合辦公擴張勢頭強勁，、裸心社等主要運營品牌在深耕京滬之餘，將積極向廣深杭蓉等地拓展。房地產和製造業的辦公需求增速預計將有所放緩。增加 10%以上37%增加 6-10%21%增加 1-5%23%不變9%人員減少或未計劃 10%圖表 4: 中資企業僱傭人員數量展望來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度寫字樓歷史高峰後有所調整 ， 看好二線城市新增需求01020304050607080902012 2013 2014 2015 2016 2017%中国美商会 中国欧盟商会來源：中國美商會、中國歐商會、世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度圖表 5: 未來兩年公司 /行業在華商業前景樂觀或略微樂觀中國美商會 中國歐盟商會金融業35%TMT16%專業服務業13%房地產5%餐飲、文娛、教育5%其它26%圖表 6: 2017主要行業佔新增需求比例及 2018趨勢預測來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區14世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.金融 行業面臨更嚴監管，但創新一直在持續年，預計受嚴監管和金融科技雙重衝擊的傳統商業銀行在寫字樓市場上的作為有限。但保險公司的擴張仍將持續，尤其是在保險深度和密度尚有巨大提升空間的二線城市。國內基金行業存在長期快速增長的機會。根據波士頓諮詢預測， 年期間，公募及私募基金的資產管理規模的年增速將分別達到與 ，民間財富聚集且 基金集中分佈的北京、上海以及廣東、浙江、江蘇主要城市的寫字樓市場短期內將最為受益。舊有模式徘徊躑躅時，側畔新的創新者千帆競渡。根據安永發布的科技金融使用指數顯示，中國領先所有國家位列第一。 年以來，科技金融企業吸引到的投融資金額年均增速在 以上 。年創新型金融業的新增辦公需求面積同比增長，與傳統金融業需求相比接近 ： ，已經成為金融行業寫字樓需求的主要來源。而在一二線城市佈局來看，創新型金融業需求也大致相當。 年，在大數據、雲存儲計算、人工智能等科技的推動下，移動支付、眾籌、智能投顧、網絡徵信等各類創新金融服務企業將繼續蓬勃發展。擁有國內科技金融百強企業中 家的北京、上海、深圳與杭州 的寫字樓市場將最為受益。寫字樓歷史高峰後有所調整 ， 看好二線城市新增需求：辦公需求旺盛，二線城市增長更快無論從全球互聯網企業市值排行榜還是獨角獸公司的數量來看，中國都已經是位列美國之後的世界第二大互聯網科技大國。 年上半年，國內 行業重新迎來投資總額和數量雙雙上漲，多家獨角獸企業獲得大額融資。以此推測， 年 行業在寫字樓市場將更為活躍。這一判斷也可以從我們的中資企業寫字樓租戶調查中得到證實， 年的調查結果顯示的 租戶表示未來三年將增加人員，該比例高於我們 年調查的 。當前主要 企業仍高度集中於北上深杭，但近年來有跡象顯示二線城市的科技企業正在迅速崛起。國內互聯網企業百強的數量和營收分佈 年起持續向二線城市傾斜，同時我們的租賃需求分析也顯示，年二線城市 需求在 個主要城市中的佔比同比上升 個百分點至 。 年 租戶的在二線城市的辦公需求將保持活躍，尤其在人才資源豐富（受高等教育人口）、產業集聚度較高的成都、武漢、南京等城市。世邦魏理仕研究部根據 中國金融科技與小微金融競爭力報告 推測數據引用自 中國金融科技與小微金融競爭力報告 圖表 7: 主要城市金融指標 :金融機構本外幣存款餘額*由於各城市統計口徑 2015年之前僅為銀行業存款，之後擴大至非銀金融機構，因此增長率僅觀察近兩年變化來源 : 世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度0%2%4%6%8%10%12%14%16%0246810121416大连 沈阳 长沙 武汉 天津 重庆 成都 广州 上海萬億人民幣金融机构本外币存款余额近两年复合增长 *金融機構本外幣存款餘額近兩年複合增長圖表 8: 金融與其他行業在未來三年分城市的業務擴張意向（佔受訪中資企業比例 ）來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度保險業 新興金融 非金融行業在一線城市擴張在二線城市擴張大連 無錫 瀋陽 青導 長沙 寧波 武漢 蘇州 天津 南京 重慶 杭州 成都 廣州 深圳 上海 北京2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區15世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.寫字樓歷史高峰後有所調整 ， 看好二線城市新增需求專業服務業：國內律所主導需求與近年來需求穩定的會計師事務所和諮詢公司相比，律師事務所的擴張勢頭迅猛。中國是亞太地區律所行業增長最迅猛的市場之一。根據 亞洲法律實務 數據， 年，國內前 強律所的律師人數總計增長近 人，年均增長近 ；與此同時，雜誌的統計的中國內資前 律所近三年業務收入的年增長也超過 。業務的不斷增長和活躍的合併收購將推動國內律所在年的寫字樓市場繼續快速擴張。除了在一線城市的規模不斷擴大外，國內主要律所將繼續加強在二線城市的佈局。僅 年 月，我們就錄得天同重慶分所、盈科綿陽分所、君合青島分所正式開業；此外，京師上海分所和泉州分所也正在籌建。目前主流律師事務所的業務佈局一二線城市間可大致達 ，未來二線中主要經濟發達區域及省會城市仍有較大拓展空間。圖表 9: TMT行業投資金額和案例數量02004006008001,00005,00010,00015,00020,00025,000Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q12013 2014 2015 2016 2017萬美元TMT行业投资数量 (右 )TMT行业投资金额 (左來源 : MoneyTree中國 TMT報告 世邦魏理仕研究部，2017年第四季度TMT行業投資金額（左） TMT行業投資數量（右）圖表 10: 互聯網百強企業地域分佈*一線城市為北京，上海和廣東的數據加總來源 : 中國互聯網 100強報告 ，世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度一線城市 * 二 線城市按公司數量按收入圖表 11: 國內律所 30強執業律師人數 *變化0%5%10%15%20%25%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002014 2015 2016 2017人數执业律师人数 （左）年增长（右）*未包括律師助理、實習律師與見習律師來源 : 亞洲法律雜誌，中國版 ，世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度執業律師人數（左）年增長（右 ）2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區16世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.共享辦公：向傳統寫字樓進一步滲透，或將帶來行業生態進化年，寫字樓供應高峰、大中型企業對靈活辦公需求的增長以及風險資本的青睞將共同驅動共享辦公在國內的快速擴張，並且在選址和客群上進一步和傳統辦公重疊。共享辦公節省資本開支、租約靈活、社群互動緊密和不同於傳統寫字樓的空間設計和功能佈局正被初創企業之外的更廣泛租戶群體所認可。 年世邦魏理仕亞太地區寫字樓租戶調查顯示， 的跨國企業將在年前考慮使用共享辦公等第三方辦公場所，在北京和上海我們業已觀察到大中型企業租用共享辦公的案例。實際上，在解決短期辦公需求（租期 年以內）方面，共享辦公開始成為越來越多大中型租戶的可選方案。客群構成的變化使共享辦公把商務區內的甲級寫字樓納入選址範圍，而在供應過剩的城市或板塊，業主方也有很大的動力引入共享辦公為其主力租戶。一些共享辦公已經介入或者計劃介入寫字樓的項目管理和運營，和業主之間形成更深層次的合作關係。我們認為，這一模式是對寫字樓資產管理的有益探索，長期來看或將對寫字樓需求和行業生態進化帶來實質性的影響。年，主要共享辦公品牌在國內一二線城市的網點數量將以超過 的速度增長。京滬的共享辦公絕對數量仍會保持遙遙領先，而廣深市場作為後來者也會被迅速補位。一些龍頭二線城市包括成都、杭州或是長三角的南京、蘇州也都會在較低基礎上快速增長。寫字樓歷史高峰後有所調整 ， 看好二線城市新增需求年，寫字樓供應高峰、大中型企業對靈活辦公需求的增長以及風險資本的青睞將共同驅動共享辦公在國內的快速擴張，並且在選址和客群上進一步和傳統辦公重疊圖表 12: 共享辦公主要品牌開業數量*根據科技部統計，目前全國共享辦公項目數量在 4,000家以上，此處統計數量僅以較具代表性的品牌（包括 WeWork, Naked Hub (裸心社 ), SOHO 3Q, We+, UrWork (優客工廠 )）加以分析來源 : 公司網站，世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度市場量級 城市 2016 2017 2018 預期增速門戶級市場北京 34 58 85 47%上海 28 56 90 61%潛力市場深圳 - 10 15 50%廣州 1 6 8 33%杭州 3 4 7 75%成都 1 3 5 67%新興市場 其他二線城市 20 51 80 57%共計 87 188 290 54%2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區17世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 南京 杭州 宁波 苏州 无锡 广州 深圳 成都 重庆 武汉 长沙10年高点10年低点10年平均值20172018F寫字樓新興商務區供應承壓 ， 但看好基建帶來的積極因素新興商務區供應承壓，但看好基建帶來的積極因素年，考慮延期交付因素， 城市寫字樓新增供應將接近 萬平方米。一線城市寫字樓新增供應 萬平方米，基本與 年相當。滬深將繼續看到百萬平方米級別的充沛供應，北京 、望京和麗澤區域項目集中上市將迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應預計大幅上漲 。供應壓力較大的市場包括華北的天津、瀋陽，華東蘇州、寧波，華中武漢和長沙。未來的供應高峰依然由新區建設推動， 年期間新增供應的 來自於新興商務區。新興商務區在面臨去化壓力的同時，也將享受地鐵建設推進帶來的紅利。十三五期間，全國每年將增加地鐵通車里程公里，較十二五期間大幅增加 。二線城市將跨越式追趕完成地鐵網的佈設，一線城市的網絡覆蓋和密度將繼續提升，據我們統計， 年間，一線城市將新增地鐵里程近千公里。年，國內寫字樓市場的空置率總體將繼續向上，個城市平均空置率將升至 ，廣州和南京將是僅有兩個空置率仍低於 的市場。長沙是寫字樓供過於求狀況最嚴重的城市，其空置率連續第四年位於之上。從天津和武漢的空置率也將超過 ，創市場新高。華東蘇杭甬三城的空置率均有 個百分點及以上的升幅，其中蘇州的空置率將回升至 以上。空置率方面唯一呈趨勢性改善的市場在華西 的成都與重慶，兩地供應高峰已過，市場租金的充分調整也有效的激發了很多潛在需求。均值來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度圖表 14: 四號線開通後對杭州錢江新城影響錢江新城四號線規劃後商業用地價格符合增長率(2012-2016)四號線規劃後寫字樓進駐率增幅 (Q1 2015 Q1 2017)四號線規劃後寫字樓租金增幅 (Q1 2015 Q1 2017)14%5%8.3百分点4.5百分点6.1%4.2%規劃 開建 落成2011 2012 2015杭州四號線錢江新城杭州全市杭州全市來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度02004006008001,0001,2002015 2016 2017 2018F 2019F 2020F萬平方米核心商务区 非核心商务区50% 44% 47%50%56% 53%圖表 13: 未來新增供應比例核心商務區 非核心商務區圖表 15: 主要城市空置率變化趨勢來源 : 世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度北京 天津 大連 瀋陽 青島 上海 南京 杭州 寧波 蘇州 無錫 廣州 深圳 成都 重慶 武漢 長沙10年高點10年低點10年均值20172018F2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區18世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.寫字樓租金預測北京 ：北京市場將面臨此前許久未見的供應壓力。 新項目集中入市為市場帶來一定的觀望情緒。從目前進展來看，新增供應由於施工限制等諸多因素會較預期更少，所以雖然短期空置率上浮，但租金的趨勢不會有明顯改變，未來一年整體市場租金持穩的可能更大。上海 ：大量新增供應的壓力使得一些中心商務區現有寫字樓項目壓力大增，新的一年中勢必面臨更大的調整壓力以改善空置。共享辦公的超預期吸納對市場的供需平衡帶來一些改善，但並不會影響到短期內租金的下行走勢。深圳 ：深圳 年寫字樓需求和租金的超預期增長很大程度來自包租公司的快速擴張，但其經營的持續性存疑，可能成為 年需求側的灰犀牛。 年深圳的新增供應繼續在 萬平方米以上的高位，而近期將面市的項目預租率偏低，這令我們對深圳寫字樓租金走勢並不樂觀。廣州 ： 廣州市場旺盛的需求與有限的新增供應使得近期租金節節攀升，業主市場特徵愈發凸顯，這一狀況有望在 年得以延續。雖然市場中仍然存在一些不確定因素，包括一些大型企業搬遷帶來的空置，以及仍有新入市甲級樓宇表現不佳。但瑕不掩瑜，我們預計 年寫字樓樓租金上漲 ，繼續領跑全國。二線城市 ： 空置率總體上揚諭示著 年仍是充滿挑戰的一年，二線城市平均租金仍將小幅下行，跌幅在 ，與 年相當。租金下行壓力最大的市場仍是需求不振的瀋陽和大連， 年新增供應的增加將令兩地租金跌勢加速。供應高峰壓力下，長沙、武漢和天津的租金也將繼續走低。華東依然是表現最好的二線寫字樓市場。杭州和南京的空置率雖有不同程度的上升，但活躍的需求將推升兩地租金分別上漲 和 ，蘇州的租金也將有的小幅上漲。成渝兩地的供需平衡持續改善，成都租金將繼續其反彈走勢， 年預計漲幅達到，重慶租金則微跌 ，趨勢拐點漸行漸近。圖表 16: 租金與空置率預期-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%租金年漲幅預測2018空置率預測 2018蘇州天津重慶成都無錫瀋陽長沙武漢一线城市 2018年市场预测二线城市 2018年市场预测上海廣州北京杭州南京青島寧波大連深圳市場良性，租金向好市場良性，租金調整 市場整合，租金調整租金同比增長租金同比下跌來源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度一線城市 2018年市場預測二線城市 2018年市場預測零售物業中國大陸2018 亞太區房地產市場展望 | 大中華區20世邦魏理仕研究部 2018 CBRE, Inc.年中國零售市場將在整體經濟穩定和消費升級的基礎上持續向好。奢侈品預料延續年復甦的好調，國內服飾品牌拓店意願增強。“健康”和“體驗”仍將是生活方式類消費的主要訴求。資本推動線上電商向線下進行渠道融合和拓展將是 年商舖需求的一股新勢力。 年，實體商業將迎來復甦和成長的全局之年。在經濟回暖和消費升級的帶動下 ， 年國內消費市場保持快速發展 ， 對經濟增長的拉動作用進一步提升 。全國社會消費品零售總額預計同比上漲 至萬億元 ， 快於 增速 個百分點 。 與此同時 ， 消費者普遍對前景充滿樂觀情緒 。 年 月消費者信心指數和預期指數同時創出歷史新高 。 我們預計 ，年消費品零售總額有望繼續實現兩位數增長 。年消費升級將沿著四個方向繼續推進： ） 購買商品的支出結構向 “ 享受型 ” 傾斜愈發明顯：食品 、日用品等生存型商品的銷售增速進一步減緩 ， 取而代之的是更多地花費用於購買品牌服裝 、 化妝品 、 體育娛樂用品； ） 購買文化娛樂健康相關的服務型消費將保持快速增長； ） 購買體驗對購買決策的影響進一步加大； ） 成為消費升級的主流人群 。這些消費升級的趨勢體現在零售物業市場上 ， 年我們將看到： 國內服飾品牌積極擴張 店鋪升級 ， 持續關注購物體驗提升 文娛健康業態保持活躍 將年輕消費者的線上流量導入線下成為購物中心和零售商的共同訴求實體商業需求改善零售物業奢侈品銷售持續復甦得益於人民幣匯率上升和大中華區品牌定價
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