2020-2021青岛房地产市场研究报告.pdf

2020-2021青岛房地产市场研究报告 contents 目 录 Art one 第一部分P 2020全国市场宏观总结 2020全国房地产大事件 全国宏观经济与政策环境 全国房地产市场表现 全国宏观市场总结 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境2020大 事件 回顾过去一年的全国房地产市场发生的大事 1、房企大手笔支援抗疫 2020年 1月，一场突如其来的疫情冲击了全国经济。多地售楼处相继关闭，房企销售业绩跌落谷底。 即使如此，房企依然在抗疫战线上冲锋，以捐款捐物、减免租金等方式，大手笔支援抗疫。 1月 23日，融创中国率先向武汉市红十字会捐款 1000万元，后又追加捐款 1亿元。恒大、碧桂园、中国奥园、 复星国际、万科、龙湖、美的置业、正荣、佳兆业、龙光、世茂、旭辉、融侨等房企紧随其后。 据不完全统计，疫情期间，超过 170家房地产企业累计捐款超 25亿元，捐赠超 530万只口罩、 92万套隔离服、 388万副手套等医疗物资。 2、直播卖房火热 受疫情影响，多地售楼处关闭，线下交易的停滞直接影响了房企的销售。同策数据监控， 1月，中国房地产 销售 TOP100企业单月操盘口径销售额 5097.05亿元，同比降低 12%。春节前后一周，全国重点城市房地产销 售数据更是接近零成交。 房企努力破冰，尝试将售楼处搬至线上。恒大率先推出以全民营销为思路的线上售房，并打出 75折优惠房源。 碧桂园、雅乐居、融创、华夏幸福、美的置业、富力等多家房企也纷纷开启了线上销售，将实体展厅的功能 通过 VR、图片、视频以及直播的形式，实现客户可以足不出户了解多个项目的信息。 随着复工复产的有序推进，房企直播卖房热度不减，并逐步成为日常营销手段。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境2020大事件 回顾过去一年的全国房地产市场发生的大事 4、长租公寓爆雷 房价高，摇号难 本应成为住房资源优化组合积极方式的长租公寓，却在 2020年迎来了最冷的冬天。 从年初开始，友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋壳公寓等大大小小的长租公寓平台陆续“爆雷”，全国 范围内大量租客和房东受到影响。 规模最大的蛋壳公寓，年初刚刚在纽交所上市经历高光时刻，年底就陷入欠款、 CEO被查、断网、提现困难。 从顶峰跌至谷底，中间仅仅过去了 10个月。究其原因，与以“急速扩张，抢占市场份额”为目的的“类金融” 盈利模式直接相关。 3、“三道红线”压身 除了疫情冲击下，销售压力增大，房企在 2020年面临的最大挑战莫过于“三道红线”压顶。 8月，市场传言监管部门为控制房地产企业有息债务的增长出台新规，设置“三道红线”，目标明确，指向 清晰：房企的净负债率不得大于 100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；房企的“现金短债 比”小于 1 。根据“三道红线”，将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应的有息负债增长，分别为： 三项指标全部过线，有息负债不得增加；两项指标过线，有息负债规模年增速不得超过 5%；一项指标过线， 有息负债规模年增速不超过 10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过 15%。为了适应监管要求，许多企 业开始主动调整发展节奏，降负债，调整债务结构、减少负债、加强现金流的管理，成了房企面临的最重要 的课题。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境2020大事件 回顾过去一年的全国房地产市场发生的大事 5、物业上市潮汹涌 2020年，物业上市成了新的赛道。年初抗“疫”之战中，各个小区的物业坚守一线，积极发挥基层管控作用。 不仅让拥有万亿级蓝海的物管行业逐渐进入公众视野，也让其作用和价值进一步被社会乃至资本市场认可。 2月以来，物业股走势普遍向好，甚至出现多波集体上涨小高潮。同策数据监控，截至 2020年 9月 4日， 30家 上市物管企业平均股价涨幅为 60.87%，同期恒生指数涨幅为 -12.4%。 然而，大量物管企业上市后，导致供应量增加，稀缺性不再，价值也开始回调。今年上市的物业新股中，已 有 4只出现开盘破发。与此同时，两级分化正在加剧，截至 12月 25日早间，碧桂园服务股价 52.4港元，市值 1537亿港元，位列物业股市值第一，而市值最低的烨星集团仅为 4.256亿港元。 6、大力发展住房租赁市场 住建部党组书记、部长王蒙徽发表 推动住房和城乡建设事业高质量发展 加快推动住房保障体系与住房市 场体系相衔接，大力发展政策性租赁住房。 国务院举办新闻发布会，国家发展改革委副主任宁吉喆介绍扎实做好“六稳”“六保”工作，大力发展住房 租赁市场，加大城市老旧小区适老化、便民化的改造力度，使居民住的舒心。 住建部和财政部联合发布 2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示 天津、石家庄、 太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安八个城市入围。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境2020大事件 回顾过去一年的全国房地产市场发生的大事 7、银行业房地产贷款上限比例公布 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知， 表示房地产贷款集中度符合管理要求的中资法人银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房 地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮储银行：房地产贷款占比上 限 40%。个人住房贷款上限 32.5%。招商银行、北京银行、上海银行等公布房地产贷款占比上限 27.5%，个 人住房贷款上限 20%。县域农合机构：房地产贷款占比上限 17.5%，个人住房贷款上限 12.5%。村镇银行： 房地产贷款占比上限 12.5%，个人住房贷款上限 7.5% 8、 天猫好房成立 2020年 9月 16日，天猫推出“天猫好房”平台。 受疫情影响， 2020年上半年各地售楼处关闭、线下营销中止，房地产市场被迫按下暂停键，线上营销尤其是 直播卖房被推至台前。 自房地产市场由日趋稳定，已无往日辉煌，大部分的房企也开始谋求转型升级，寻求多元化道路，网络云购 房的时代营运而生。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境2020大 事件 回顾过去一年的全国房地产市场发生的大事 9、 财政政策积极有为 在今年国内经济下行的压力下，房地产金融政策在保持一定稳定的条件下灵活适度、积极有为，央行三次降 准释放流动性，上半年中央下调了 1年期和 5年期以上 LPR， 5月份以后保持利率不变。 人民银行会同财政部、银保监会发布“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续 性、一致性、稳定性。 中央政治局会议：积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，就业优先政策要全面 强化，要加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业。房地产工作座谈会：要实施好房地产金融审慎管理制 度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 10、 一线城市住宅热销 2020年，纵观全国楼市，一线城市的住宅市场表现抢眼，二手房市场学区房价格显著上涨，新房市场摇号现 象突出。 其中，最受关注是豪宅新盘，从年初到年末，涌现出不少爆款项目。比如， 3月，深圳的招商太子湾 湾玺 T7 栋推出 14套房源，起步价 4200万，开盘后仅 8秒就售罄，销售金额达 6亿元。 为对冲疫情对经济的影响，今年上半年央行实施了三次降准， LPR两度下调，市场利率显著下行，货币供应 尤其是 M1增速持续攀升。资金面宽松导致了房产和股票等资产价格的上涨。一线城市住宅稀缺，不仅存在 大量本地改善性需求，还有很多新市民的刚性需求，更有保值升值性需求，成为高净值人群规避风险、抵抗 通胀的重要选择。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境 宏观政策 因城施策更有针对性，政策出台密集，下半场调控升级。 2020年上半年，多地出台政策保障房地产市场平稳发展，但部分城市调控不符合“房住不炒”的基 本政策，进入下半年多地收紧房地产调控政策，调整限购、限售、首付比例等。 2020年全国性出台楼市政策 时间 政策文件或措施 1月 保持稳健的货币政策灵活适度，坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战 2月 青岛“先落户后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生 3月 “不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳 定性 4月 发布 关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知 ，推动全国数据共享共用 5月 大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区适老化、便民化的改造力度，使居民住的舒 心 6月 央行等八部委：把经营重心和信贷资源从房地产等转移到实体 7月 要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市 场 8月 防范化解房地产金融风险，设置“三道红线” 9月 住建部公开 住房租赁条例 (征求意见稿 ) ，支持发展房地产投资信托基金 10月 自然资源部：农民的宅基地使用权可以由城镇户籍子女继承 11月 发布关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议，坚 持房住不炒、租购并举、因城施策，促进房地产市场健康发展 12月 中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展中央经济工作会议：解决好大城市住房突出问题 2020年地方出台调控政策 主要政策 代表城市 政策放松一日游 驻马店 广州 宝鸡 济南 海宁 柳州 青岛 赤峰 荆州 宁阳 限购 深圳 南京 东莞 海南 无锡 杭州 限售 常州 东莞 杭州 调整首付比例 沈阳 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境全国土地市场 2020年成交量持续上涨，成交金额趋于稳定，土地市场总体平稳。 2020年土地成交楼板价上涨较小，成交面积稳中有增，成交总金额涨幅较大，成交总金额创历史新 高； 2020年单价地王 TOP10均 65000元 / 以上，北京上海宅地包揽榜单；全年有 7宗上榜地块成交 价超 100亿元，上海徐汇区黄浦江南延伸段 28个地块以 310.5 亿元成交，居榜单首位。 2020年全国总价地王 TOP10 排 名 城市 地王名称 总价 （亿 元） 受让方 1 上海 徐汇区黄浦江南延伸段 WS3单元 xh130C、 xh130D、 xh130E、 xh130F、 xh130G 街坊内 xh130C-02等 28个地块 310.5 上海怡兴企业发展有限公司、重庆优胜达房地 产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限 公司 2 深圳 宝安区沙井街道 127.1 深圳融华置地投资有限公司 3 深圳 前湾片区十开发单元 03街坊 116 深圳市龙光房地产有限公司 4 杭州 东至奔竞大道，南至丰北路，西至经六路，北至环路 108.4 绿城 5 杭州 下城区文晖单元 XC0402-R21-22地块、文晖单元 XC0402-R21-23地块、文晖单元 XC0404-R21-03地块 107.4 杭州滨翎企业管理有限公司 6 珠海 十字门中央商务区湾仔片区金碧路东侧、南湾大道南侧、会展四路西侧、 情侣南路北侧 104.8 中海地产 7 厦门 思明区 03-11片区云顶中路与莲前路交叉口西南侧 103.6 上海泰鸣贸易有限公司 8 武汉 硚口区建设大道与航空路交汇处 94.3 武汉华发睿光房地产开发有限公司 9 广州 荔湾区芳村大道南广船一期地块 82 上海凌翔投资有限公司 10 深圳 前湾片区十开发单元 02街坊 81.5 深圳市金地盛全房地产开发有限公司，武汉赋 能企业管理咨询有限公司，深圳市前海开发投 资控股有限公司，深圳市润投咨询有限公司 2020年全国单价地王 TOP10 排名 城市 地王名称 楼板价（元 / ） 受让方 1 上海 杨浦区江浦社区 R-09地块 85764 北京中瑞凯华投资管理有限公司和北京德俊置业 有限公司联合体 2 上海 虹口区嘉兴路街道 HK271-01地块 81089 太仓嘉商商务咨询有限公司 3 北京 北京市丰台区南苑乡分钟寺村 L-39地块 R2二类居住用地 76168 北京合昕展锐企业管理有限公司 4 北京 北京市丰台区南苑乡分钟寺村 L-41地块 R2二类居住用地 73912 北京合盈瑞恒房地产开发有限公司 5 上海 静安区中兴社区 C070202单元 268-01地块 72000 苏州融航置业有限公司，上海新谱管理咨询有限 公司，太仓招盈商务咨询有限公司 6 上海 杨浦区定海社区 D1-5*地块 70808 上海瑞钏置业有限公司 7 北京 北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块 R2二类居住用地 70070 北京海益嘉和置业有限公司 8 北京 北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块 R2二类居住用地 70027 天津北方中茂置地有限公司 9 北京 北京市丰台区南苑乡分钟寺村 L-24、 L-26地块 67202 北京合宏达盛企业管理有限公司 10 上海 杨浦区定海社区 D5-1地块 65441 上海骏誉房地产有限公司 成交面积：供应同比微增， 一二线城市供应走高，三四 线城市供求两端同比下滑 2020年，全国 300城共成交 29283宗，成交面积 121872万 方，同比增加 14%。 成交金额：一线城市土地供 求同比走高，出让金总额增 加，均价出现下滑 2020年。全国 300个城市土地 出让金总金额为 59827亿元， 同比增加 19%，创近几年新高。 整体楼板价：房地产调控政 策整体趋严，土地市场溢价 率保持稳定 自 2013年以来，楼面价不断上 涨， 2020年楼面价为 2586元 / ，同比上涨 3%。 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 成交土地面积 85671 85885 95036 105062 106568 121872 成交总金额 21793 29047 40123 41773 50294 59827 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 亿元万平米 全国 300城市土地成交走势 成交土地面积 成交总金额 1394 1904 2374 2159 2507 2586 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 元 /平米 全国 300城市土地成交楼板价走势 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境全国楼市表现 全国房地产投资占社会固定资产投资的比例持续上升，2020年 1-11月全国施工面积同比增长 4% 2020年 1-11月份，全国固定资产投资（不含农户） 499560亿元，同比增长 2.6%。分产业看，第一产 业投资 12259亿元，同比增长 18.2%， 2020年 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积 637903万平方米，同比上涨 4%，其中，住宅施工 面积 637903万平方米，同比增长 4%，住宅竣工面 积 45274万平方米，下降 5.8%。 10.0% 8.1% 7.2% 5.9% -13.2% 2.60%1.0% 6.9% 7.0% 9.5% 9.9% 10.3 -200.0% 0.0% 200.0% 400.0% 600.0% 800.0% 1000.0% 1200.0% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020.1-11月 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 百分比亿元 全国社会固定资产投资与房地产投资年度走势 固定资产投资 房地产投资 固定资产投资同比增速 房地产投资同比增速 17.4% 17.2% 17.4% 18.9% 24.0% 25.9% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020.1-11月 百分比 全国房地产投资与社会固定资产投资的占比走势 -0.7% 1.9% 2.9% 6.3% 10.1% 4% -8.8% 4.6% -7.0% -8.1% 3.0% -5.80% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1-11月 0 200000 400000 600000 800000 百分比万 全国商品住宅施工面积与竣工面积年度走势 施工面积 竣工面积 施工面积累计同比增速 竣工面积累计同比增速 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境全国楼市表现 全国商品房销售面积和金额逐步回稳， 11月份销售面积与 10月相比基本持平。 2020年 1-11月份， 全国房地产开发投资 129492亿元，同比增长 6.8， 增速比 110月 份提高 0.5个百分点。其中，住宅投资 95837亿元， 增长 7.4，增速提高 0.4个百分点。 2020年 1-11月份， 全国商品房销售面积 150834万平方米，同比增长 1.3%。 其中，住宅 销售面积增长 1.9%，办公楼销售面积下降 12.8%， 商业营业用房销售面积下降 11.1%。 2020年 1-11月份， 全商品房销售额 148969亿 元，增长 7.2%，增速提高 1.4个百分点。 其中， 住宅销售额增长 9.5%，办公楼销售额下降 10.7%， 商业营业用房销售额下降 13.7%。 2020年 1-11月全国房地产开发投资 129492亿元，同比名义增长 6.8%，增速与 1-10月份提高 0.5个 百分点 。全国商品房销售面积 150843万平方米，同比增长 1.3%，全国商品房销售额 148969亿元， 同比增长 7.2%，增速与 1-10月相比提高 1.4个百分点。 -20-15 -10-5 05 1015 全国房地产开发投资同比增长率对比 0.2 -0.1 -39.9 -26.3 -19.3 -12.3 -8.4 -5.8 -3.3 -1.8 0 1.3 -60 -40 -20 0 20 全国商品房销售面积及销售额金额 商品房销售面积 商品房销售额 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境全国楼市表现 2020年开发商新开工面积同比去年下降 2%，年度销售总额同比增长 7.2%。 受疫情影响， 2020年新开工面积有一定下降， 2020年 1-11月新开工面积同比下降 2% 2020年 1-11月全国商品房累计销售总额达 148969亿元，同比增长 7.2%。 全国商品房新开工面积自 2013年后出现明显下滑，并在 2014年和 2015年连续 两年出现同比下滑，并于 2015年达到低谷， 2016年开始回暖，新开工面积稳 步提升，同比增速也均保持在一个较高水平； 2020年 1-11月全国房屋新开工面积 201085万平方米，同比下降 2%， 2020年 1-11月份，全商品房销售额 148969亿元，增长 7.2%，增速提 高 1.4个百分点。其中，住宅销售额增长 9.5%，办公楼销售额下降 10.7%，商业营业用房销售额下降 13.7%。 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1-11月 商品房销售总额 87281 117627 133701 149973 159725 148969 累计同比增速 14.4% 34.8% 13.7% 12.2% 7.3% 7.20% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 百分比亿元 全国商品房销售总额走势 商品房销售总额 累计同比增速 -14.0% 8.1% 7.0% 17.2% 8.5% -2% 6.5% 22.5% 7.7% 1.3% -0.1 1.30% -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1-11月 0 50000 100000 150000 200000 250000 百分比万 全国商品房新开工面积与销售面积年度走势 新开工面积 销售面积 新开工面积累计同比增速 销售面积累计同比增速 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境全国楼市表现 维稳基调之下，一线城市成交稳定、二线城市有升有降；三四线城市成交稳中有升，但个别城市出现较大幅度下跌 2020年全国不同城市分能级新建商品住宅成交情况 城市能级 2020年 1-11月成交量（万平米） 同比 2019年同期 一线 2865 9% 二线 21335 -6% 三四线 20235 4% 合计： 44436 -1% 2020基本延续 2019年的宽松政策，在“一城一策”原则下多城在公积金贷款、限购条件、人才引进、 落户条件等政策上出现松动。 2020年 1-11月全国商品住宅成交量 TOP10城市 排名 城市 成交面积（万方） 同比增长 1 重庆 1779 -22% 2 武汉 1758 -18% 3 杭州 1517 16% 4 惠州 1424 15% 5 成都 1409 -2% 6 徐州 1407 11% 7 佛山 1399 3% 8 青岛 1280 3% 9 广州 1263 19% 10 天津 1228 -12% 全国重点城市 2020年成交面积同比 （单位：万 ） 能级 城市 2020年成交 面积 同比 能级 城市 2020年成交 面积（万方） 同比 （万方） 2019年 2019年 一线 北京 687 1% 三四线 惠州 1424 15% 上海 890 7% 上海 890 19% 徐州 1407 11% 广州 1263 19% 佛山 1399 3% 深圳 533 13% 温州 986 16% 二线 重庆 1779 -22% 清远 806 30% 武汉 1758 -18% 东莞 735 23% 杭州 1517 16% 常州 733 6% 青岛 1280 3% 湖州 637 3% 成都 1409 -2% 中山 617 -11% 天津 1228 -12% 无锡 596 -13% 长沙 1179 5% 唐山 476 3% 西安 1073 -15% 镇江 473 17% 郑州 1035 3% 肇庆 455 -5% 昆明 1034 -14% 廊坊 454 -12% 南宁 911 -21% 柳州 441 1% 宁波 870 12% 玉林 429 83% 合肥 861 14% 淮安 401 -14% 南京 859 9% 烟台 399 -18% 苏州 854 -18% 珠海 354 -15% 长春 828 -15% 韶关 350 80% 济南 816 14% 衡阳 321 19% 大连 509 -14% 邯郸 318 -2% 石家庄 505 19% 梅州 315 -10% 福州 360 -9% 阳江 304 158% 厦门 235 59% 洛阳 302 5% 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境 经济发展 青岛 2019年人均生产总值达 12.5万元，突破 1.8万美元大关，房地产需求进入改善型需求发展阶段。 2019年青岛市人均 GDP达到 124282元，省内排名第 二，按可比价格计算，上涨 6.64%，增速放缓，经济 呈现缓中趋稳的发展态势。 按照国际上对于人均 GDP的分段标准，当人均 GDP 超过 1万美元之后，就意味着城市经济发展已经达到 了中等发达国家的水平。 19年青岛人均 GDP达到 1.8 万美元，青岛市经济水平继续保持高速发展。 人均 GDP （美元） 800以下 800 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 刚性需求主导 改善释放起步 改善发展 发展特征 超速发展 单纯数量 型 快速发展 以数量为主， 数量与质量并 重 刚性需求继续 主导，改善需 求逐步释放， 以质量为主， 数量与质量并 重 改善需求 快速发展， 综合发展 型 东营市 青岛市 烟台市 济南市 威海市 淄博市 日照市 滨州市 潍坊市 德州市 枣庄市 泰安市 临沂市 济宁市 菏泽市 聊城市 人均 GDP 13.43 12.5 10.75 10.69 10.47 7.75 6.65 6.26 6.07 5.20 4.89 4.72 4.33 3.89 3.89 3.72 0 2 4 6 8 10 12 14 16 万 元 2019年山东各城市 人均 GDP 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 人均 GDP 52266 57251 65827 75563 82680 89797 96086 102806 119357 116547 124282 增长率 16.24% 9.54% 14.98% 14.79% 9.42% 8.61% 7% 7% 13.87% 7.60% 6.64% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 50000 100000 150000 百分比元 青岛市历年人均 GDP发展 人均 GDP 增长率 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境全国重点房企 碧桂园、万科、恒大成为中国首批年销售额突破 7000亿大关的房企，房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡。 2020年中国房地产总销售额企业榜 TOP20 排名 企业名称 总销额（亿元） 1 碧桂园 7888.0 2 中国恒大 7035.0 3 万科地产 7011.2 4 融创中国 5750.0 5 保利发展 5028.0 6 中海地产 3634.4 7 绿地控股 3567.0 8 世茂集团 3003.1 9 华润置地 2850.3 10 招商蛇口 2780.1 11 龙湖集团 2706.0 12 新城控股 2521.6 13 金地集团 2426.0 14 旭辉集团 2310.0 15 中国金茂 2237.0 16 金科集团 2234.9 17 中南置地 2232.1 18 阳光城 2180.1 19 绿城中国 2146.0 20 中梁控股 1688.2 在行业集中度不断提升的背景下，龙头房企纷纷刷新了各自的销售记录，前三甲均超过 7000亿，千 亿元房企超过 43个，有 67家房企销售额过 500亿，有 147家房企过百亿。 2020年中国房地产销售面积企业榜 TOP20 排名 企业名称 销售面积（万 ） 1 碧桂园 9300.2 2 中国恒大 7853.8 3 万科 4683.2 4 融创中国 4144.4 5 保利发展 3387.1 6 绿地集团 2800.0 7 新城控股 2353.4 8 金科集团 2229.9 9 中海地产 1848.0 10 世茂集团 1712.6 11 中南置地 1668.1 12 龙湖集团 1602.6 13 阳光城 1537.8 14 旭辉集团 1524.0 15 华润置地 1509.0 16 绿城中国 1418.7 17 中梁控股 1350.5 18 奥园集团 1288.2 19 招商蛇口 1242.0 20 金地集团 1187.6 2020年全国房地产市场宏观总结 一线城市成交稳定、二线城市有升有降；三四线城市成交稳中有升 1 3 2 “房住不炒”主基调，政策融资段持续施压，房地产去金融化明显 前三甲房企销售额均破 7000亿； TOP10门槛提高到 2700亿，前十 军团出现“分化” Art TWO 第二部分P 青岛市场宏观环境篇 城市经济发展环境 城市重点发展规划 青岛宏观环境总结 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境 城市属性 青岛是副省级城市、国家中心城市和滨海度假旅游城市，是实施海上丝绸之路、履行国家“一带一路”战略重要的枢纽型城市 青岛是全国五个计划单列市之一， 副省级城市 ，是国家沿海重要的 中心城市 和 滨海度假旅游城市 ，全国 14个沿 海开放城市之一，未来将打造成为全国蓝色经济领军城市。 青岛遂因“一港一路”而兴，拥有国际性海港和区域性枢纽空港，是实施 海上丝绸之路 、履行国家“ 一带一路 ” 战略重要的枢纽型城市 中央定调两大新示范区：南深圳北青岛，建设 中国 -上海合作组织地方经贸合作示范区 青岛 青岛是全国首批 沿海开放城市 、 中国海滨城市 、 国 家历史文化名城 、 全国文明城市 、 国家卫生城市 、 国家 园林城市 ， 国家森林城市 ，也是 中国最具幸福感城市 。 青岛作为世界啤酒之城、世界帆船之都，是国务院批准 的 山东半岛蓝色经济区 规划核心区域龙头城市。有一个 国家级新区 （ 青岛西海岸新区 ）， GDP总量紧排上海浦 东新区和天津滨海新区之后，位列第三。 2012年 12月 1日经国务院批复， 青岛市行政区域规划调 整主要内容： 撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青 岛市市北区 ，以原市北区、四方区的行政区域为新的市 北区的行政区域。 撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设 立新的青岛市黄岛区 ， 以原青岛市黄岛区、县级胶南市 的行政区域为新的黄岛区的 行政区域， 2017年 9月 20日， 经国务院批复，即墨“撤市划区”这样， 青岛市新的行 政区划为七区三市 。 2018年 10月 25日， 山东沿海城镇带规划（ 2018- 2035年） 正式批复发布，其中提出要优化行政层级和 行政区划设置， 适时推进青岛胶州市 、东营利津县等县 （市） 设区 ，未来青岛城区将得到进一步扩张。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境 经济发展 青岛 2019年 GDP增速有所放缓，总量达 11741.31亿元，仍高居省内第一位，全国第 14位，青岛市经济在新常态下平稳发展运行 2019年青岛 GDP生产总值较去年上涨 7.23%，达到 11741.31亿元，在山东 全省排名稳居第一位 ，远远超越 排名第二位的济南，经济发展优势明显。 青岛 GDP生产总值呈逐年上涨趋势，自 2014年开始增速 放缓， 2019年， 青岛市 GDP在全国地级以上城市中排名 第 14位。 与同类城市相比，青岛位置居中， 15个副省级城市中位 于第 8位， 5个计划单列市当中居于第 3位。这个速度符合 目前新常态的一个态势，即 经济增速减速换挡、结构优化， 发展上提质增效。 青岛 市 济南 市 烟台 市 潍坊 市 临沂 市 济宁 市 淄博 市 菏泽 市 德州 市 威海 市 东营 市 泰安 市 滨州 市 聊城 市 日照 市 枣庄 市 GDP总值 11741 9443 7653 5689 4600 4370 3642 3410 3022 2964 2916 2664 2457 2260 1949 1694 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 亿元 2019年山东各城市 GDP 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 GDP总值 4853.87 5666.19 6615.6 7302.11 8006.6 8692.1 9300.07 10011.3 11037.3 10949.4 11741.3 增长率 10.28% 16.74% 16.76% 10.38% 9.65% 8.56% 6.99% 7.65% 10.25% 8.70% 7.23% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 百分比亿元 青岛市历年 GDP总值 注：国家宣布将实现 GDP下算一级，即由国家来统一核算各省、自治区、直辖市的 GDP数据，并校准各地 GDP数据。 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境 经济发展 青岛 2019年人均生产总值达 12.5万元，突破 1.8万美元大关，房地产需求进入改善型需求发展阶段。 2019年青岛市人均 GDP达到 124282元，省内排名第 二，按可比价格计算，上涨 6.64%，增速放缓，经济 呈现缓中趋稳的发展态势。 按照国际上对于人均 GDP的分段标准，当人均 GDP 超过 1万美元之后，就意味着城市经济发展已经达到 了中等发达国家的水平。 19年青岛人均 GDP达到 1.8 万美元，青岛市经济水平继续保持高速发展。 人均 GDP （美元） 800以下 800 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 刚性需求主导 改善释放起步 改善发展 发展特征 超速发展 单纯数量 型 快速发展 以数量为主， 数量与质量并 重 刚性需求继续 主导，改善需 求逐步释放， 以质量为主， 数量与质量并 重 改善需求 快速发展， 综合发展 型 东营市 青岛市 烟台市 济南市 威海市 淄博市 日照市 滨州市 潍坊市 德州市 枣庄市 泰安市 临沂市 济宁市 菏泽市 聊城市 人均 GDP 13.43 12.5 10.75 10.69 10.47 7.75 6.65 6.26 6.07 5.20 4.89 4.72 4.33 3.89 3.89 3.72 0 2 4 6 8 10 12 14 16 万 元 2019年山东各城市 人均 GDP 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 人均 GDP 52266 57251 65827 75563 82680 89797 96086 102806 119357 116547 124282 增长率 16.24% 9.54% 14.98% 14.79% 9.42% 8.61% 7% 7% 13.87% 7.60% 6.64% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 50000 100000 150000 百分比元 青岛市历年人均 GDP发展 人均 GDP 增长率 全国宏观总结 青岛宏观环境 房地产市场 土地市场 项目与企业 营销推广 发展趋势预判 宏观政策环境 人口状况 2019年青岛市常住人口达到 949.98万，位居全省第二，市内四区内吸引大量外来人口，常住人口为 274.5万，有力带动置业需求 青岛城市常住人口保持小幅度稳步增长， 2019年达 949.98万，位居全省第二位； 2019年青岛市市内四区常住人口达 274.5万，市内四区 在全市人口中，所占比重较大，约占到 28.9%。 青岛作为中国重要区域性经济中心和外贸口岸，胶东半 岛城市群的核心， 吸引了大量的外来人口，带动置业需 求 。 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 人口人数 762.92 763.64 766.3