2021年一季度中国房地产市场研究报告.pdf

目录 摘要 . 1 第一部分： 2021 年一季度中国房地产市场形势总结 . 3 1. 政策环境 ： 坚持 “房住不炒 ”定位 ， 多地楼市调控加码稳预期 . 3 2. 市场量价：量价延续增长态势，重点城市成交规模达近五年最高水平 . 7 3. 土地市场 ： 地价保持上涨态势 ， “两集中 ”后三四线城市高价地频现 . 13 4. 品牌房企：积极营销促业绩增长，调整策略应对供给端改革 . 18 第二部分： 2021 年中国房地产市场趋势展望 . 23 1. 宏观环境：经济稳中向好，金融监管不断强化 . 23 2. 市场趋势：预计二季度供需两端增速将放缓，全年销售面积回落 . 29 3. 关注点 ： 重点城市供地 “两集中 ”， 房企经营管理面临挑战 . 33 研究主持： 中指研究院 中国房地产 指数系统 数据支持： CREIS 中指数据 主要研究成员： 中指研究院 ： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 陈文静 程威 周巍 马琛 魏云静 陈光辉 李雪娇 李璠璠 辛芸娜 孙晓一 姚卓 吴刚 赵丽一 高静 张凯 李建桥 刘水 牛晓娟 吴建钦 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 高院生 胡佳娜 程宇 李宁 黄雪 唐懿 唐爽 杨红侠 张文静 李清兰 刘韧坚 荣伍刚 薛建行 袁彬彬 黄艳 姚一维 高小妹 王玲 薛琳 梁波涛 石蕊 薛晴 秦尔伟 李嵩 杜垒 赵晓东 李云翔 齐庆治 唐梓桓 刘爱芹 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 刘莉芬 苏宇 中指研究院 中国房地产指数系统 电话： 010-56319253 邮箱： 2021 年一季度 中国 房地产市场 研究报告 2021 年 4 月 12 日 2021 年一季度中国房地产市场研究报告 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国 房地产 指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 摘要 一、 2021 年一季度中国房地产市场形势总结 1. 政策 环境： 坚持“ 房住不炒”定位，多地楼市调控加码稳预期 2021 年一季度，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，坚定房地产调控态度，不断强化土地、金融等方 面政策在市场调控中的作用，并高频、高效督导各地房地产调控工作。 1 月以来 多 城房地产调控政策升级加 码，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，抑投机、保刚需，同时亦明显加强市场监管力度，严查经营贷、 消费贷等资金违规流入房地产市场，住房信 贷的收紧呈现由点及面、并向全国扩围的趋势，力促市场情绪理 性回归 。 2. 市场量价 ： 量价延续增长态势，重点城市成交规模达近五年最高水平 价格方面 ， 一季度， 百城 新建住宅价格累计上涨 0.77%，涨幅较去年同期扩大 0.59 个百分点，但仍处近五 年同期较低水平 。各梯队城市新建住宅价格较去年同期均出现不同程度 上涨，其中一线及 二线代表城市涨幅均小 幅扩大，三四线代表城市价格累计变化由跌转涨；各区域中， 长三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期有所扩大， 珠三角、京津冀、山东半岛价格累计变化均由跌转涨 。 成交方面， 受“就地过年”影响，重点城市楼市淡季效应 明显 减弱 ，一季度 50 城商品住宅成交规模达近五年最高水平，其中一线城市及东部热点二三线城市成交活跃度 更为突出。供应端，房企紧抓机遇积极推盘， 重点城市一季度整体新增供应量创历史同期新高，但与需求相比， 仍显不足，短期库存规模及去化时间均明显下行 。 3. 土地市场： 地价保持上涨态势 ， “两集中”后三四线 城市 高价地频现 受重点城市供地“两集中”影响， 3 月 22 个重点城市 整体 推地明显缩量 ， 带动 全国 300 城住宅用地供应 规模同比回落， 在 低基数 下 ，成交规模同比增长；成交楼面均价创历史新高，溢价率亦有所提升 。 其中， 除二 线城市外，其余各线城市宅地供需规模同比均增长 ，三四线城市成交量价齐升，带动土地出让金大幅增长 。 长 三角 地区土地市场热度延续， 热点城市土地成交金额领先，部分优质 地块竞拍热度高 ，高价地频现 。 4. 品牌房企： 积极营销促业绩增长，调整策略应对供给端改革 2021 年一季度，品牌房企把握“就地过年”机遇， 积极营销，抢收回款，销售业绩同比大幅增长。品牌 房企谨慎扩充土地储备，拿地面积同比小幅下降。金融监管持续趋严 ， 一季度 房企 债券融资规模有所回落，国 内融资成本有所上升。 发展策略方面 ， 品牌房企 稳增长优管理控风险，聚焦提升产品与服务品质；深耕地产开 发主业的同时，重视综合多元的产业布局 。 投资拿地更加审慎， 布局强调优化土储结构， 重点城市供地“两集 中 ” 亦为企业合作 、 非招拍挂市场拿地等提供了更多 可能 。 2 中指研究院 中国房地产 指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国房地产指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 二、 2021 年中国房地产市场趋势展望 1. 宏观环境： 经济稳中向好，金融监管不断强化 伴随着疫情防控的积极显效，我国经济供需两端各指标均呈现向好发展 趋势 ，带动经济面继续稳步复苏， 一定程度上预示着今年货币政策将逐渐回归常态，部分阶段性措施将逐渐退出，但在当前复杂的内外环境下， 经济的发展仍面临较多不确定 因素 干扰，经济恢复基础尚不牢固，整体货币政策不会“急转弯”，也不具备明 显收紧的基础，预计全年货币供应量增速仍将保持在高位。当前，中央明确资金将更加侧重对重点领域、薄弱 环节的定向支持，且更加注重防范化解金融风险，实 施房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人 端的资金监管均将持续强化，伴随住房信贷环境的收紧 ，短期个人房贷利率仍存上行预期，房地产贷款余额 增速或进一步放缓 。 与此同时，部分市场预期不稳的城市，调控政策将继续加码 。 2. 市场趋势： 预计 二季度供需两端增速将放缓，全年销售面积回落 今年以来， 全国房地产市场整体延续了较快发展态势， 1-2 月 全国市场规模 创历史同期新高 。 二季度，随 着调控政策的进一步显效，以及低基数效应的减弱，房地产市场规模增速将有所收窄 。 全年来看， 预计 全国房 地产市场仍将呈现“销售面积小幅调整，投资中高速 增长”的特点 。 销售端 ， 一方面， 房地产金融监管不断 强化，住房信贷环境收紧， 将一定程度上压缩全国商品房销售面积的增长空间；另一方面，随着经济基本面向 好，居民收入水平有较好预期，叠加新型城镇化持续推进，在刚需和改善需求带动下，市场销售规模整体仍有 保障，全年商品房销售面积仍有望保持在 17 亿平 方 米左右高位， 其中一二线城市在供应端改善、部分压制需 求逐步释放等因素带动下，市场规模存在放量空间；三四线城市整体存调整压力，结构性机会更加突出 。 投资 端， 预计 “三道红线”试点继续扩围，企业的资金压力不减； 而 新增土储 的 积极开工、竣工 资金 的 结转等因素 均将 一定程度上 支撑企业投资增长 ，叠加 今年租赁市场供应端将发力，大规模租赁房的建设亦将为房地产开 发投资提供支撑。综合各影响因素，全年房地产开发投资额将保持中高速增长。 3. 关注点： 重点城市供地“两集中” ， 房企经营管理 面临 挑战 重点城市供地“两集中”政策出台 将对行业产生深远影响。一方面，重点城市住宅用地供应面积有所增 多、供应节奏明显改变， 各地竞拍规则有所调整，调控走向精细化。另一方面，将全面考验房企的融资、投 研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需练好内功，打造优质产品，同时把握时机， 加 快调 整拿地、营销节奏， 采取差异化竞争策略，实现稳健发展。最后，行业集中度或将进一步提升，短期企业可以 加大合作 力度 ， 合作拿地 既能分散资金压力和项目风险 ， 又能实现互利共赢 。 2021 年一季度中国房地产市场研究报告 3 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国 房地产 指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 第一部分： 2021 年 一季度 中国房地产市场形势总结 1. 政策环境： 坚持“房住不炒”定位，多地 楼市调控 加码稳预期 2021 年一季度，面对依然复杂多变的内外部环境，中央保持宏观政策的连续性、稳定 性和可持续性，不“急转弯”，稳健的货币政策继续保持对经济恢复必要的支持力度。与此 同时，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，房地产金融监管持续强化，十余个热点城 市 房地产调控政策不断加码，不仅从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，抑投机、保刚需， 同时亦明显加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，力促市场情绪 理性回归。 3 月初，全国两会顺利召开，政府工作报告 和 “十四五”规划纲要为 未来房地产市 场的发展指明了方向。 未来， 中央强调 要 实施房 地产市场平稳健康发展长效机制，促进房 地产与实体经济均衡发展， 完善住房市场体系和住房保障体系，房地产调控总基调不变， 并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期 。 值得关注的是 ， 解决好大城市住房 突出问题， 未来将 增加土地供应， 切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给。 (1) 调控政策 ： 坚持 “房住不炒 ”定位 ， 稳地价 、 稳房价 、 稳预期 防范化解金融风险成为今年工作重点，房地产金融监管继续强化。 1 月，央行明确 2021 年要加快完善宏观审慎政策框架，将主要金融活动、金融机构、金融市场和金融基础设施 纳入宏观审慎管理，持续防范化解金融风险。两会政府工作报告中亦明确提出“坚决守住 不发生系统性风险的底线。金融机构要坚守服务实体经济的本分”。银保监会主席郭树清多 次指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，房地产已 成为重点监管对象。 “房住不炒” 定位、 “三稳”目标 不变，土地、金融等方面的政策将持续发力 。 两会政 府工作报告提出 2021 年 中央坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，解 决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给。 “十四五” 规划纲要中， 中央强调要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地 产与实体经济均衡发展，同时完善住房市场体系和住房保障体系，房地产调控总基调不变， 并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。 表： 近三年两会政府工作报告和“十四五”规划中关于房地产调控提法 时间 两会政府 工作报告 部分 住房相关政策 2021 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期 4 中指研究院 中国房地产 指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国房地产指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 时间 两会政府 工作报告 部分 住房相关政策 2020 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳 健康发展 2019 更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障 体系，促进房地产市场平稳健康发展。 稳步推进房地产税立法 两个五年规划中部分住房相关政策 “十四五” 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度，让全体人民住有 所居、职住平衡。坚持因地制宜、 多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土 地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住 需求，遏制投资投机性需求 实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展 推进房地产税立法 “十三五” 促进房地产市场健康发展 在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步 化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例 推进房地产税立法 资料来源：中指研究院综合整理 中央督导房地产工作更加 频繁和高效。 今年以来 ， 部分热点城市房地产市场延续了去 年下半年的热度，项目认筹率高、“打新热”不断、高价地频出，市场情绪出现明显波动。 1 月，住建部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段， 时刻绷紧房地产市场调控这根弦 ，全面落 实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康 发展”。 随后， 住建部 副部长 倪虹带队 赴上海、深圳等地调研督导房地产工作， 2 月 带队到 北京调研 会商 房地产调控工作 ， 3 月先后 带队赴 杭州、无锡、 成都、西安 等 地 调研督导房 地产工作 。 3 月 25 日，南昌发布新政涉及大都市圈“购房同权”等内容，住建部即日派出 督导组赶赴现场，相关政策当天被撤回，充分体现了中央调控态度。 图： 2021 年一季度部分省市调控政策升级 资料来源：中指研究院综合整理 严查经营贷等资金，严审购房 资格、首付来源 北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、 嘉兴、广东省、浙江省、湖州、义乌 增值税免征年限提升 上海 、杭州 人才或人才购房门槛提升 广州南沙区和黄浦区、南京、佛山 发布二手房成交参考价 深圳，无锡、东莞、成都和西安 ( 建立 价格发布机制 ) 土拍规则升级或加强监管 上海、成都、湖州、福建南平、金华、 湖州、义乌、西安 “限离婚” 上海、深圳、东莞 限购、限贷升级 上海 ( 法拍、企业 ) 、杭州（新落户 、 法 拍）、东莞、嘉兴、成都（法拍）、西安 限售新增或升级 上海 ( 优先 ) 、杭州 ( 优先、中签率低项 目 ) 、嘉兴、成都 ( 登记 ) 、西安 加强市场监管 上海 、杭州、武汉、合肥、海南、福建 南平、金华、成都、西安 政 策 收 紧 2021 年一季度中国房地产市场研究报告 5 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国 房地产 指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 地方层面 ， 多地加码楼市政策，一线城市政策出台频次最高、力度最大。 1 月以来， 上海、深圳等城市接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞，土 拍规则亦有升级，其中，上海这轮政策出台的速度、频次、力度以及范围均较为显著；深 圳发布了所有二手小区成交参考均价，力度亦明显加大 。与此同时， 一线城市严查经营贷、 消费贷等资金违规流入房地产市场，居民端信贷环境明显收紧。 二线及热点三四线城市调控政策 跟进，严查违规资金、建立二手房价格发布机制等方 面均有涉及 。 当前 在市场热度逐渐 由一线城市 向二三线城市 传导 的过程中，调控政策亦在 紧急跟进，如 杭州、成都、西安、嘉兴、东莞 等城市 均已出台相关收紧政策 。 除此之外， 多地明确提出 要建立住房和土地联动机制， 土地端的调控政策得到更多侧重。 (2) 土地供应 ： 住宅用地供应分类调控，重点城市供地“两集中” 2021 年 2 月，自然资源部召开视频会议，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的 定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，并提出落实住宅用地供应相 关举措，发布住宅用地供应分类调控工作要点，如 增加租赁住房用地、“两集中” 出让等 。 根据重点城市供地“两集中”要求， 2021 年土地公告量要不低于过去五年平均完成 量，通过梳理重点城市近五年住宅 用地成交情况，郑州、青岛、济南等城市年均成交住宅 用地超 100 宗，若按一年三次集中出让地块，单次出让地块数量将超 40 宗，部分城市出 让规划建筑面积超 400 万平方米，出让金超 300 亿。单次大规模的集中出让对企业的现金 流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。 表： 2016-2020 年重点城市（市本级）住宅用地成交情况 城市 2016-2020 年均成交 年均 1/3 成交 土地宗数 (宗 ) 规划建筑面积 (万 ) 土地出让金 (亿元 ) 土地宗数 (宗 ) 规划建筑面积 (万 ) 土地出让金 (亿元 ) 北京 47 612 1525 16 204 508 上海 133 1173 1461 44 391 487 广州 54 971 1196 18 324 399 深圳 12 169 312 4 56 104 杭州 122 1307 1978 41 436 659 南京 104 1306 1464 35 435 488 武汉 111 2567 1384 37 856 461 天津 116 1404 1102 39 468 367 苏州 77 867 1076 26 289 359 重庆 100 1821 917 33 607 306 成都 107 1477 901 36 492 300 宁波 82 885 790 27 295 263 郑州 174 2272 733 58 757 244 济南 146 1445 666 49 482 222 福州 50 512 557 17 171 186 6 中指研究院 中国房地产 指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国房地产指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 合肥 44 613 522 15 204 174 青岛 149 1265 456 50 422 152 厦门 21 183 455 7 61 152 无锡 32 470 453 11 157 151 沈阳 65 846 347 22 282 116 长沙 42 887 332 14 296 111 长春 76 1124 311 25 375 104 数据来源 ： CREIS 中指数据 ， 中指 地主 (3) 租赁住房 ： 多举措切实增加保障性租赁住房供给 解决好大城市住房突出问题，租赁房成为重要着力点。 今年两会 政府工作报告 再次提 出“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法， 切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费 负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困 难”，是继 2018 年两会提出“培育住 房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度”后，时隔两年，再次将“租赁”写入政府工作报告， 租赁住房已然成为政府大力发展 的对象，成为解决大城市住房问题的重要着力点。租赁住房的建设，一方面可以为新市民、 青年人提供住房保障；另一方面，在稳定城市房地产市场方面，也将起到积极作用。 2021 年，中央已明确要求重点城市在土地供应计划中单列租赁用地，明确供应比例下限（一般 不低于 10%），租赁住房的供应将明 显放量 。 在规范发展租赁市场方面， 1 月，住建部部长王蒙徽指出“要推动出台住房租赁条 例，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以 及违规建立资金池等的整治力度，防止爆雷风险”。一季度，多个城市出台租赁相关政 策，北京、上海、广州 等城市从实施租赁资金监管、规范住房租金贷款、规范行业主体行 为、加强房源信息和租赁合同管理等方面规范行业经营活动，其中对租金的监管成为各城 市着重突出的内容；另外，宁波、中山等 城市从增加租赁住房供给、培育市场供应主体、 鼓励租赁住房消费、支持租赁住房建设和信息平台建设等方面培育、发展住房租赁市场。 总体来看， 2021 年，中央继续强调坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳 预期是今年也是未来五年的房地产调控目标。一季度，市场热度高、预期不稳的城市接连 加码楼市调控，一线及热点二线城市严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限 购、限贷、限售等方面不断完善政策；土地市场的监管亦在强化， 建立健全地价和房价的 联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发展。当前， 三部委已联合发布 关于防止经 营用途贷款违规流入房地产领域的通知 ，严查经营贷等资金违规流入房地产市场已向全 国扩围，且 一线城市的调控政策为热点城市 亦 提供了“范本”，短期 预期不稳的 热点二线 和三四线 城市 调控政策 将继续跟进 。 2021 年一季度中国房地产市场研究报告 7 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国 房地产 指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 2. 市场量价 ： 量价延续增长态势， 重点城市成交规模达近五年最高水平 (1) 价格 ： 价格 总体平稳 ， 热点城市市场热度不减 2021 年 一 季度 百城新建住宅 价格累计涨幅较去年同期 有所 扩大 ， 但仍处近五年同期 较低水平 。 一季度各梯队 城市价格 累计涨幅较 去年同期均有不同程度的扩大。 百城二手住 宅价格累计小幅上涨，涨幅较去年同期 扩大 ，整体表现 稳中有 升 。 图： 2015 年 3 月至 2021 年 3 月百城 新建 住宅均价及环比变化 数据来源： CREIS 中指数据 今年以来新房市场整体平稳，一季度累计涨幅较去年同期有所 扩大 。 根据中 国房地产 指数系统 百城价格指数 ， 2021 年 一季度 百城 新建 住宅价格累计上涨 0.77%， 涨幅较去年 同期 扩大 0.59 个百分点 ，但仍处近五年同期较低水平 。 3 月 ， 百城新建住 宅均价 为 15916 元 /平方米， 同比上涨 4.07%，涨幅较上月 扩大 0.06 个百分点 ； 环比上涨 0.20%， 与上月 持平 ，涨幅连续 45 个月在 0.6%以内 。今年以来， 多地楼市调控加码 ， 稳房价稳预期 ， 力 促市场理性回归， 严格的楼市调控及金融监管下，百城新房价格总体平稳。 图： 2019 年 至 2021 年 一季度 各 梯队 城市 新建 住宅均价 累计涨幅 数据来源： CREIS 中指数据 从各 梯队 城市来看， 今年以来 各梯队 城市新建住宅价格累计涨幅 较去年同期均有所 扩 大。 具体来看 ： -1% 0% 1% 2% 3% 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 元 平 方 米 百城新建住宅均价（左） 环比（右） 0.06% 0.39% 0.78% 0.69% 0.15% 0.76% 1.00% - 0.05% 0.76% -0. 3% 0. 2 % 0.7 % 1.2 % 1.7 % 20 1 9Q 1 20 2 0Q 1 20 2 1Q 1 20 1 9Q 1 20 2 0Q 1 20 2 1Q 1 20 1 9Q 1 20 2 0Q 1 20 2 1Q 1 一线 二线 三四线 8 中指研究院 中国房地产 指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国房地产指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 一线城市 价格涨幅处近四年同期最高点。 一季度 价格累计上涨 0.78%， 为近四年同期 最高点， 较去年同期扩大 0.39 个百分点 。“就地过年”影响下，一线城市春节楼市 表现较 为活跃 ， 各 城市楼市调控加码 或监管趋严后 ， 部分城市 新房市场 略有 降温，北京、上海市 场整体维持平稳，广州 政策效果 尚 不明显， 市场依然表现较好。 二线 城市市场整体趋稳。 一季度 价格累计上涨 0.76%，较去年同期 扩大 0.61 个百分 点 ， 涨幅 低于 2018 年同期水平 。 受 市场 热度 上 升影响，今年开年，部分城市楼市调控持 续深化，市场 情绪 趋向理性， 带动 二线城市新房价格整体趋稳。 3 月，新房价格环比上涨 0.17%，较 2 月涨幅进一步收窄。 三 四 线代表城市 价格累计由跌转涨。 一季度价格累计上涨 0.76%，涨幅由去年同期下 跌转为上涨，但仍低于 2019 年同期水平 。一季度 各月涨幅 均 在 0.4%以内 ， 3 月价格环比 上涨 0.23%，较上月涨幅扩大 0.02 个百分点 。 图： 2019 年 至 2021 年 3 月重点 城市群 新建 住宅均价 环比涨幅 数据来源： CREIS 中指数据 从各 城市群 来看， 2021 年 一季度珠三角领涨各城市群，累计 涨幅 为近四年同期最高 点， 长三角调控政策效果显现，房价平稳 上涨， 京津冀和山东半岛累计 涨幅处近四年同期 低位 。 具体来看 ： 珠三角 领涨各城市群 。 一季度价格 累计 上涨 1.86%， 位列主要城市群首位，累计变化 由 去年同期 下跌 0.05%转为上涨 ， 累计涨幅处近四年同期最高水平。 受 核心城市 购房热度 传导影响，部分城市如东莞、中山等市场表现较好， 新建住宅价格累计涨幅 均居百城前列。 调控政策加码 ， 长三角 房价平稳上涨 。 一季度价格 累计上涨 0.90%， 累计涨幅 较去年 同期扩大 0.20 个百分点 。 伴随各地调控政策落地加码 ， 市场 预期 归于 稳定，长三角房价平 稳上涨。 京津冀 、山东半岛累计变化均由跌转涨，但涨幅仍处近四年同期低位。 一季度 京津冀、 山东半岛 城市群新建住宅价格 累计 分别上涨 0.07%和 0.34%， 价格累计变化均由去年同期 - 1% 0% 1% 2% 19 -01 19 -02 19 -03 19 -04 19 -05 19 -06 19 -07 19 -08 19 -09 19 -10 19 -11 19 -12 20 -01 20 -02 20 -03 20 -04 20 -05 20 -06 20 -07 20 -08 20 -09 20 -10 20 -11 20 -12 21 -01 21 -02 21 -03 长三角 珠三角 京津冀 山东半岛 2021 年一季度中国房地产市场研究报告 9 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国 房地产 指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 下跌转为上涨，但仍处近四年同期较低水平 。 整体来看，短期京津冀地区新建住宅价格 不 存在大幅上涨的基础， 山东半岛各城市在大规模棚改带动下， 早期 需求存一定透支，叠加 新房库存量 较 大， 短期 市场低温态势 亦 难改 。 图： 2020 年 1 月至 2021 年 3 月百城二手住宅均价及环比变化 数据来源： CREIS 中指数据 百城二手住宅价格 稳中有升 ，一季度累计上涨 1.05%。 根据中国房地产指数系统 百城 价格指数 ，一季度百城二手住宅价格累计上涨 1.05%，涨幅 较去年同期收 扩大 0.48 个百 分点 。 3 月 ， 百城二手住宅均价 为 15654 元 /平方米， 同比上涨 3.48%， 环比上涨 0.44%， 已连续 16 个月环比上涨， 涨幅较上月小幅扩大，百城二手住宅价格稳中有升 。 从各梯队 城市看，今年以来各梯队城市二手住宅价格累计涨幅较去年同期均有扩大 。 一线城市 二手 住宅价格 累计涨幅扩大明显 ，一季度 价格累计上涨 3.20%，较去年同期扩大 1.90 个百分 点 ，累计涨幅居各梯队首位；二线城市累计上涨 0.58%，较去年同期扩大 0.19 个百分点； 三四线代表城市累计上涨 0.75%，较去年同期扩大 0.39 个百分点。 图： 2020 年 至 2021 年 3 月重点 城市群 新建 住宅均价 环 比涨幅 数据来源： CREIS 中指数据 从各城市群看， 一季度主要城市群二手住宅价格累计涨幅均出现不同程度的上涨。 具 体来看， 珠三角二手住宅价格累计涨幅领先，一季度 累计 上涨 2.26%，较去年同期扩大 0.85 个百分点。 东莞、深圳等城市涨幅居百城前列 ，其中 深圳政策持续加码后， 3 月二手 住宅 价格涨幅明显收窄 ， 调控效果显现 ，珠三角二手住宅价格环比涨幅呈逐步收窄趋势 ； 长三 角累计上涨 1.63%，较去年同期扩大 0.76 个百分点，部分城市价格 仍 较为坚挺；京津冀 0.44% 0 . 0 % 0 . 2 % 0 . 4 % 0 . 6 % 14000 14500 15000 15500 16000 20 -01 20 -02 20 -03 20 -04 20 -05 20 -06 20 -07 20 -08 20 -09 20 -10 20 -11 20 -12 21 -01 21 -02 21 -03 元 平 方 米 百城二手住宅均价（左） 环比（右） 10 中指研究院 中国房地产 指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国房地产指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 二手住宅价格累计上涨 0.47%，较去年同期扩大 0.41 个百分点，已连 续 15 个月环比涨幅 在 0.3%以内，二手住宅市场持续低位运行；山东半岛二手住宅价格结束 8 个月连续下跌 趋势， 2021 年 3 月止跌转涨至 0.21%，一季度累计上涨 0.14%。 “就地过年”影响下， 一线 及部分二线热点 城市春节楼市 延续活跃态势 ， 北上广深杭 等多地楼市调控加码，稳房价稳预期，力促市场理性回归。累计来看， 2021 年 一 季度百 城新建住宅价格累计涨幅较去年同期 有所扩大，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体 价格稳中有升。 各梯队城市累计涨幅较去年同期均有所扩大，其中一 线 城市累计涨幅居各 梯队城市首位 。分城市群来看， 珠三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位 ， 其 累 计涨幅处近四年同期最高水平 ； 政策升级加码后 ，长三角 新房 房价平稳上涨 。 (2) 成交 ： 重点城市成交规模达近五年最高水平，长三角、珠三角地区热度延续 2021 年初，新房市场较为活跃，春节期间在“就地过年” 政策导向影响下，房企紧抓 机遇积极营销，需求 整体延续节前入市节奏 ， 1-2 月全国商品房销售面积、销售额创历史 同期新高 。从重点城市来看，受去年同期低基数影响，重点城市商品住宅成交规模同比翻 番增长，绝对规模达近五年同期最高水平；长三角及珠三角代表城市市场阶段性 延续年前 热度，整体成交活跃度较高 。二手房方面，一季度 30 个代表城市二手住宅成交规模突出， 同比增长一倍以上，与 2019 年同期相比，增幅超四成。 图： 2011 年至 2021 年 50 个代表城市 1商品住宅 一季度月均 成交 面积 及同比 走势 数据来源： CREIS 中指数据 一季度重点城市 商品 住宅 成交保持一定活跃度，整体 规 模 达近五年同期最高水平， 居 历史同期次高位。 据 中指数据 统计， 2021 年一季度， 50 个代表城市商品住宅月均成交面 积 约 3355 万平方米， 在去年同期低基数影响下，同比实现翻倍增长，与 2019 年同期相 1 代表城市共 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南 京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市，主要是 各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐 山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市。 3525 - 60 % - 3 0 % 0% 30 % 60 % 90 % 12 0% 0 10 00 20 00 30 00 40 00 2 0 1 1 Q 1 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 2 0 1 8 Q 1 2 0 1 9 Q 1 2 0 2 0 Q 1 2 0 2 1 Q 1 万 平 方 米 月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 2021 年一季度中国房地产市场研究报告 11 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国 房地产 指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 比，增幅在 三成以上 ；从绝对规模来看，今年一季度重点城市市场成交规模达近五年最高， 在历史同期中 仅低于 2016 年一季度 ，居历史同期次高位 。 图： 2015 年至 2021 年 一季度 不同 梯队 代表 城市 商品住宅月均 成交 面积 走势 数据来源： CREIS 中指数据 从 不同 梯队 城市来看， 一线城市 商品住宅月均成交 89 万平方米 ， 创历史同期新高， 同比增长两倍以上，与 2019 年同期相比，绝对规模几近 翻番 。 二线代表城市 商品住宅月 均成交面积约 77 万平方米， 同比增长七成以上，较 2019 年同期增长约 16%，绝对规模 居历史同期次高位 ，其中长三角热点城市 表现 较为突出 。 三线 代表城市 商品住宅 月均成交 面积突破 50 万平方米，刷新历史同期记录，同比增幅达 128%，与 2019 年同期相比，增 幅在六成左右；三线代表城市整体市场规模的突出主要源于东部热点三线城市市场的活跃 。 分区域来看，长三角、珠三角地区整体表现延续上年热度，市场规模维持高位。 据中 指数据监测， 2021 年 一季度，长三角和珠三角地区代表城市商品住宅成交面积，不论是同 比增长幅度，抑或是 较 2019 年增长幅度， 均明显高于 50 城整体水平 ，两区域在拉动 50 城整体成交规模上行上发挥了重要作用；从绝对规模来看 ，长三角、珠三角地区代表城市 成交规模突出，均居历史同期次高位，仅次于 2016 年一季度 水平 。 图 ： 2019 年至 2021 年 3 月 30 个代表城市 2二手住宅月度成交面积走势 数据来源： CREIS 中指数据 2 代表 城市共 30 个，一线包括北京、上海、广 州、深圳 4 个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、贵阳、温 州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、西安、郑州、沈阳、长沙、南昌 18 个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三四线包括泉州、东 莞、南通、徐州、唐山、绍兴、惠州、镇江 8 个城市，主要是地级市。 - 60 % 0% 60 % 12 0% 18 0% 2 4 0 % 0 20 40 60 80 1 0 0 一线 二线 三线 万 平 方 米 月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 1065 679 1563 0 50 0 1 0 0 0 1 5 0 0 20 00 万 平 方 米 月度成交面积 1 - 3 月月均成交面积 12 中指研究院 中国房地产 指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、 中国房地产指数系统 。详情请查询 或致电 400-630-1230、 010-56319253。 二手房方面， 一季度重点城市二手房住宅成交活跃。 据初步统计， 2021 年一季度， 30 个代表城市二手住宅月均成交面积约 1563 万平方米，同比增长 1.3 倍左右，与 2019 年同 期相比，增幅 超四 成。 东部热点城市二手住宅成交活跃度更为突出，如北京、上海、深圳 等地，一季度 成交面积达近五年同期最高水平，广州、杭州刷新历史同期成交记录。 (3) 供应与库存 ： 新增供应量创历史同期新高但仍显不足，短期库存水平明显下降 图： 2017 年至 2021 年 3 月 20 个 代表城市 3商品住宅 供应面积走势 数据来源： CREIS 中指数据 房企紧抓机遇积极推盘，一季度商品住宅供应面积创历史同期新高 。 据 统计， 2021 年 一季度， 20个代表 城市 商品住宅月均新批上市面 积约 1400万 平方 米 ， 同比增长六成以上， 绝对规模刷新历史同期记录。 从销供比来看，一季度重点城市成交活跃，短期市场 供应仍