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高和地产科技白皮书 2020 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 高和地产科技（ Proptech）基金团队出品 2 这是城市更新的关键时代， 我们必须高瞻远瞩。 This is a pivotal time for urban regeneration. We must take a long term view. Richard Rogers 3 地产科技兴起的两个背景如下： 1. 5G及物联网等技术的普及与推动，使得存量楼宇（城市更新） 的运营成本明显降低或运营效率大幅提升 2. 证券化是放大器，使现金流提升带来的资产价值有近 20余倍 的放大。 此时我们抱着学习与创新的心态，去了解地产科技的现状与趋 势，最终为我们所有。这份研究报告出品的正当时。 高和资本执行合伙人 苏鑫 开篇语 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 4 PropTech 是个合成词，由 Property 和 Technology 组成，词义为资 产科技，常叫地产科技，寓意用 Technology 的手段去升级、改造 和服务 Property，以使资产升值的最终目标，这就是有关 PropTech 的创业和投资的核心要素，简单又务实。 高和地产科技基金执行合伙人 王春国 地产科技，不是简单的单一赛道，而是注重空间场景需求和物 联网大数据等多技术融合，最终目的是降本增效，提升物业资 产现金流，实施路径在数据资产的沉淀和运营 高和地产科技基金 杨天啸 科技不仅是生产力发展的源泉，也是社会文明进步的强大动力。 在地产领域，科技的元素已经蓄势待发，它会让这个传统而呆 板的行业重新焕发生机，在城市的发展中注入自己新的灵魂。 高和地产科技基金 胡笳 开篇语 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 5 2020年，对所有人来说都是非常具有挑战的一年。而对于商业 地产的运营方，这种挑战尤为明显。在疫情的冲击下，原来较 为粗放式发展的地产运营商也开始沉思，如何能够更快地提高 资产运营效率，来应对这种严峻的形势。 资产数字化，似乎成为了一条解决问题的路径。 从行业视角来 看，商业地产的空间正被分解为建材和混凝土构成的实体空间 和代码构成的虚拟的数字空间，数字空间的价值将被放大。在 这个资产系统升级的过程中，又有一批新的生态将迎来属于自 己的机遇。 而未来的资产证券化趋势，更为资产数字化的落地提供了一个 好的平台。 资产流动性更强，交易频率便会更高，此时对于数 字化的要求也会更高。所以，资产数字化与未来的资产证券化 是相匹配的。 疫情 环境 下 数字 化 地产 的机遇 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 6 “新基建”与传统基建不同，更强调 5G、物联网、人工智能等 信息化技术，兼具科技与基建的双重属性。 新基建是政府工作报告中提到的建设“数字中国”的重要步骤， 也是我国企业数字化、智能化转型升级的基础支撑。 全国已经 有 13个省市发布了 2020年重点项目投资计划清单，共包括 10326 个项目，总投资金额大概在 34万亿。 恒大研究院院长任泽平撰文指出，“新基建”是兼顾短期刺激 有效需求和长期增加有效供给的最佳结合点。同时，“新基建” 最受益的项目崛起就是智慧城市建设（包括可持续基础设施、 数据驱动治理以及数字化管理）。这也将是资产数字化的宏观 体现。 公开数据显示， 2019年中国智慧城市市场规模突破 10万亿元， 未来 5年将保持年均 33.38%的复合增长。 2020年，中国智慧城 市相关市场支出规模将超过 260亿美元，位列全球第二，仅次于 美国。 2020年的第一热词 “ 新基建 ” GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 7 当存量时代与资产数字化融合，便打开了智慧城市的下一个万 亿级风口 城市更新。 根据世邦魏理仕报告显示， 2018年北 京写字楼新增供应量占全市比重仅为 10%，创历史新低。在地 产由开发向存量转化、制造业向服务业转化、线下向线上转化 的趋势下，城市更新将会持续稳定发展，市场规模将达万亿元， 必将成为房地产市场未来十年的一个超级风口。 存量物业的增多推动了“城市更新”领域的发展，目前该领域 已经包含了新内容、新零售、新居住、新商业、新办公等业态， 成为城市经济发展新的增长动力。 下一个万亿级风口 城市更新 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 地产商土地稀缺 一二线城市土 地逐渐饱和， 唯有提高利用 效率 经过多年产业 升级，原有建 筑已不符合时 代要求 城市面貌需要 再次升级，经 济发展也需要 新的引擎 产业升级 面貌更新 城市更新的发展动力 8 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 在城市更新的大背景下，叠加我国的人口老龄化特质、城市化率 增速下降、城市新增人口放缓、新增有效用地供给不足等特殊情 况，在整体商业地产运营转型的过程中，市场的需求也开始发生 一些根本性的变化： 市场刚刚转型，尚处于早期，各项新技术的运营仍处于萌芽期 有效的运营方案少，包括：提升运营效率，产品创新，市场品牌等 科技与行业 Know-how 加速融合，各类机构开始注视此赛道 由各类大 B构建的市场，资产端需求开始逐步体现 online-offline 加速整合，线上能力是标配，线上依靠科技驱动 科技元素的应用是最大优势 9 智慧城市 和 城市更新 能带来什么 数字城市 城市治理 高速网络 数字孪生平台 大数据平台 云计算 5G 人工智能 物联网 区块链 人、地产 与科技的 有机结合 地产和科技是智慧城市的核心所在 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 从城市更新到地产科技 目前国内地产及城市更新领域中，科技的渗透率仍处于低水平。 但以 2020年为拐点，地产行业线上化的渗透率未来会大幅增加， 高新技术与房地产行业之间的化学反应也正在被催化。 “地产 科技”的概念开始走上前台。 从智慧城市到城市更新，地产科技的孕育有了一条更为明确的 主线。而环境的变化也为下一个时代的到来准备好了合适的土 壤，在不远的未来，我们将会看到人、地产和科技更有机地结 合起来。 10 所谓地产科技（ PropTech），是“房地产”（ Property）和“科技” （ Technology）的合成词，专指通过科技来解决房地产业内各种 挑战与服务交付。其中的最核心的底层手段包括互联网技术、 科技金融、数字化运用等。通过这些手段，结合地产生态垂直 领域中的应用场景，为地产运营的各个层面实现数字化改造， 使得信息和资本的流通更高效、更经济。 地产科技的由来 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 地产科技与数字化运营 服务智能化空间在线化 生态协同化 数字孪生平台 物联网 VR/AR 设计信息化 智能物业 智慧楼宇 智慧门禁 视频会议 大数据应用 5G应用 人工智能应用 供应链平台 11 地产科技的进化 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 运营平台 管理软件 智慧硬件 生态链接 B D A C 01 02 03 04 商业地产 资产 在提高运营效率的角度，科技是重大的推动力量。从而使得地产 科技（ Proptech）的概念逐渐突出。追踪新兴技术领域的投资机构 Venture Scanner的报告显示，到 2019年上半年，地产科技总投资额 达 5411.7亿元。 2013年至 2018年，房地产科技投资的复合年增长 率为 16%。科技对房地产的影响正在进一步深化。 12 但同时，不得不说的是，国内的地产科技生态目前仍处于一个 较为初级的阶段。在行业快速扩张的同时，行业内的信息流通 和筛选都没有形成有效的机制。鉴于此，高和资本建立了国内 首支专注于地产科技领域的投资基金，并同时构建行业图谱。 通过自身的研究和运营能力，力求将国内的地产科技生态梳理 清晰，为地产科技相关生态的从业者建设一个精准的信息平台。 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 2020年，疫情环境下，地产运营类的各类数字化需求也出现井 喷，科技转型的愿望非常迫切。 高力国际对数据中心运营商的 访问调查证实了这一观点，约 80%受访的数据中心运营商认为 他们将从远程办公的需求增长中获益， 市场调查显示，商业地产或地产领域近 15%的企业将数字化作 为未来企业发展的战略选择，这些企业多为头部企业。调查也 显示 人工智能（ 71%）、数据分析技术（ 62%）和 5G技术 （ 53%） 被视为未来五年影响商业地产行业的关键技术。可以 说，地产科技在国内的爆发已是指日可待。 13 虽然已经有很多人关注到了地产科技领域，但从市场上的信息 来看，仍然不够系统，存在着分类不清晰等问题。市场上谈到 地产科技的概念时，大多是宏观的概念，或是直接介绍到微观 的垂直领域或具体项目，缺乏一个行业有机的系统架构介绍。 为此，高和资本地产科技基金团队从自身的视角出发，整理了 行业的几个维度，力求从一个体系的角度审视行业，并从中发 现行业未来的机会。 从核心视角来看，我们把审视行业的关键词放在了 “空间” 。 地产的载体是建筑，而建筑为人类带来的就是一个个分割的空 间。我们在各种各样的空间中完成工作、学习、消费等活动。 而随着时代的推移，各种新型空间的出现和消亡也能代表人类 活动的一种改变。例如前两年非常火热的联合办公，就是一种 创新的空间形式。空间的变化，对地产行业的发展也起着至关 重要的作用。 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 我们的分类思路 14 围绕着地产“空间”，我们认为地产科技发展的原动力主要分 为降低成本、提高效率、人性化体验、获得链接等方面。 人和企业的空间使用需求，随着地产科技的发展进一步提升。 而在以上方面能为使用者带来附加价值的空间及相关设施，也 将逐渐成为未来更值得关注的领域。 从空间的整个生命过程视角观察，高和资本地产科技基金团队 独创性研究，将国内地产科技项目类企业分为三大类，分别是： 并以此为基础，在三个大类下构建 12个板块和 24个细分赛道， 力求从一个空间演化的全流程角度，将国内地产科技创新项目 做一个系统性的划分。 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 我们的分类思路 空间 营造 空间 管理 空间 运营 15 我们从自身角度出发，筛选了 200多家国内地产科技领域的创新 企业，并制做了这份地产科技行业画布。和一般的地产科技行 业项目总结不同，我们删去了大量的开发商子公司、大型上市 公司、国企运营商等类型的机构。而是把观察的重点放在了 “创业、创新“ 上。 入选我们地产科技行业画布的项目，都有着共同的特点： 1. 绝大多数是真正的创业类项目，背后没有开发商等靠山 2. 创业时间短，绝大部分都在 10年以内 3. 拥有较真实的科技含量，不是单纯的传统业态变形 接下来，我们将对这三个大类，共 200多个项目的分布，做一个 更详细的阐述。希望能通过我们的介绍，让大家更了解国内的 地产科技行业生态，并从中找到更多的趋势和机会。 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 16 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 高和地产科技基金 地产科技行业画布 17 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 空间的营造，主要强调的是空间的形成过程。 说起一个建筑空间的形成，我们首先会想到 的就是建设设计、装修施工、各类空间硬件 的排布等。这都是空间营造领域最基础的细 分领域。在这些传统领域中，涌现许多了技 术驱动，用以改变原有传统方案的项目。而 与此同时，技术的进步也带来了一些创新意 义上的“空间“，比如 VR/AR等技术的运用， 使得虚拟空间也进入到了我们的生活中，这 同样的空间的一种形式。 综合来看，空间营造环节主要作用于前端， 为空间未来的管理和运营打下基础。其中又 分为实体空间营造和虚拟空间营造，最终目 的都是将空间的概念和形象展示出去。 一 、 空间营造 18 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 在空间营造大类中 ， 我们主要分出了五个板块： 1. 建筑装修： 装修是与空间连接度最强的领域之一 ， 作为一个发展历史漫长的传统行业 ， 在近些年也 迎来了多种样式的创新解决方案 。 其中最引人注目的是以下三种： (1) 数字化装修：通过数字化技术 ， 创造全新的装修方案 ， 极大提高效率 (2) 装配式装修：区别于传统的湿法装修 ， 提供物理上的异质化方案 (3) 创新建筑：从建筑整体角度出发 ， 完全改变建筑的创造形态 这些方案各有所长 ， 进展的速度也各有不同 。 但都为我们提供了更多的选择方案 。 数字化装修代表企业： Indeco：一站式互联网空间解决方案供应商 开工大吉：一站式共享工装服务平台 公装无忧：一站式工装服务商 连美：专注连锁商业空间设计装修 唐吉诃德：装饰行业数字平台首席运营商 三维家 ： 多技术家居工业互联网平台 酷家乐 ： 面向未来的大家居全案设计平台及生态解决方案提供商 装配式装修代表企业： 和能人居：中国装配式装修工程实践的领跑者 爱空间： “标准产品信息系统产业工人 ” 品宅：行业领先的装配式内装产品集成服务商 开装：全屋装配式装修提供商 中寓装配：装配式内装部品部件制造商 小马快装：建筑装饰设计和工程服务提供商 好荟装：装配式装修全屋解决方案技术系统服务商 变形积木：精装房 装配式装修服务商 创新建筑代表企业： 君道住工：装配式建筑 综合服务商 岁友空间：快装建筑产品和方案的综合服务平台 维卡绿建：装配式建筑工程服务商 零碳星球： 100%低碳技术建筑 研发服务商 19 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 2. 硬件 ： 各类硬件与建筑本体相同 ， 也是空间最主要的基础组成部分 。 在这里 ， 我们列入了一些 市场上较为热门的智能家居生产商 ， 但更主要的还是真正做到创新 ， 能够提升资产使用 价值的 。 同时 ， 也有一些创新硬件受到关注 ， 原本一些使用在其他行业的硬件 ， 也被移 植到了地产领域 。 通过技术改造 ， 使得它们能在地产生态中发挥自己的作用 。 硬件类主要包括智能家居和创新硬件两类 。 智能家居 代表企业： 欧瑞博 ： 智能家居服务系统综合服务商 源码智能 ： 智能窗系统研发制造商 绿米科技 ： 智能家居产品研发制造商 9AM： 智能电动升降工位制造商 雅观科技 ： 全屋解决方案基础平台提供商 Broadlink： 专业的智能家居解决方案提供商和第三方物联网平台 UIOT超级智慧家 ： 专注全屋无线智能家居系统 毫米科技 ： 家装存量市场服务商 云起：物联网基础下的智能家居企业 酷宅科技：一站式 IoT智能硬件解决方案提供商 XPOWER：智能插座系统研发制造商 创新 硬件 代表企业： R-storm： 幕墙机器人研发制造商 历途科技 ： 幕墙机器人研发制造商 大界机器人 ： 建筑智能建造方案提供商 斯诺博 ： 建筑金属构件服务商 奇志科技：无人机数据服务提供商 Sencity：智能照明综合服务商 20 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 3. 建筑信息化 ： 一个建筑要形成 ， 设计和施工的过程是必不可少的 。 而设计和施工这两端也在信息化浪 潮中发生着巨大的改变 。 在设计端 ， BIM是最为热门的词语 ， 以 BIM为首的新一代设计引 擎 （ 包括人工智能 、 可视化系统等应用 ） ， 正在改变建筑诞生的方式 。 而在施工段 ， 各 类创新项目承担了对工程进度 、 工程安全 、 工程资料和物理 、 甚至是工程竞标的管理 。 各类细分应用的出现 ， 也正在将建筑不断信息化 ， 从而便可以创造一个更完善的空间 。 建筑信息化类主要包括工程过程管理和设计信息化 （ BIM） 两类 。 工程过程管理 代表企业： 智建云 ： 专注于工程现场的移动管理协作平台 地厚云图 ： 工程产业互联网 SaaS 青铜建服 ： 安全生产过程管理服务商 筑想科技 ： 建筑建设领域软件与数据服务 华筑科技 ： 智慧工地综合解决方案 隧唐科技 ： 互联网 +基础设施建设全产业链服务商 鸢安智能 ： 安全生产视频分析服务商 聚励云机械 ： 工程机械设备的互联网 +服务平台 机械指挥官：工程机械信息化管理解决方案 设计信息化 代表企业： 壹仟零壹艺 ： BIM智慧化和商业化的一站式服务解决方案 小库科技 ： AI建筑设计服务商 构力科技 ： 建筑设计软件研发商 红瓦科技 ： 建筑信息模型软件开发 鲁班软件： BIM技术的数字化解决方案 盈嘉互联： BIM云 SaaS服务 模袋智慧：不动产智能数据展示平台 飞渡科技：三维 BIM互联网创新型企业 慧之建： BIM全过程服务商 秉匠科技：三维图形引擎和数字化智慧管理系统研发 21 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 4. VR / AR ： VR/AR是最能代表未来科技的技术之一 。 有了它之后 ， 空间可以不再是物理层面的 ， 而 是可以和虚拟世界结合起来 。 VR/AR技术的发展 ， 将从根本上改变我们对空间的认知 ， 从而改变我们的生活方式 。 目前 ， VR技术在空间浏览 、 空间设计等方面的应用已经相当 成熟 。 而 AR、 MR等衍生技术 ， 也正在逐渐渗透到地产行业的各个角落 。 VR / AR 类主要包括 VR应用和 AR及混合两类 。 VR应用 代表企业： 打扮家 ： BIM+VR家装数字化管理方案 得见科技 ： 情景设计数据工业化 VR平台 锐扬科技 ： 基于自主 VR引擎提供创意交互展示和场景化营销服务 指挥家 ： VR虚拟现实 、 人工智能领域的技术研发及应用 123看房 ： 通过机器视觉 /机器学习实现极低成本 3D建模 圆周率 ： 全景影像技术与硬件研发 光辉城市：建筑 VR 技术提供商 51WORLD：提供基于计算机图形学的领先的数字孪生产品和服务 美房云客：智慧地产 VR数据运营服务平台 美象 VR：智慧城市和数据可视化的软件研发 AR及混合 代表企业： 众趣科技 ： 3D扫描设备与服务供应商 以见科技 ： 建筑科技 AR、 AI技术研发 视辰信息 ： 提供平台级的 AR技术和服务 境腾科技 ： 基于混合现实的数字化呈现 位形空间：混合现实 (VR/AR/MR)无限行走解决方案 22 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 5. 环境治理 ： 作为近些年越来越被人们所关注的领域 ， 我们特地把环境治理提升到了空间营造中一个 单独的板块 ， 以此凸显其重要性 。 随着使用者自我意识的提升 ， 空间环境的质量已经成 为评价空间整体质量最重要的维度之一 。 在这个基础上 ， 针对空间环境的如空气净化 、 新风 、 环境检测等创新方案 ， 已经成了新一代空间的标配 。 环境治理 代表企业： 布鲁舍新风 ： 智能新风系统服务商 352空气净化 ： 洁净空气和水整体解决方案 同衡能源 ： 健康环境物联网系统服务商 GIGA循绿 ： 将建筑标准开发和云科技相结合的服务商 AIRMX秒新 ： 智能新风系统研发商 。 23 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 空间的管理是从资产运营方视角出发的维度， 主要作用于中间环节，指在空间初步建设完 成后，利用各种新技术帮助运营方更好地管 理空间，取代原有粗糙的人力、手工管理方 式，提升空间的使用效率。 从使用功能上看，空间管理大类主要是为空 间运营方内部维度服务，实现的功能效果， 集中在运营方内部。例如，在较少与其他方 面发生关系的情况下，提高自身的运营效率， 或是直接间接地改变空间的运营方式，从而 降低成本。 空间管理的主线是数字化技术，通过数字化 降低管理中的人为差错，留下可回溯的管理 痕迹，是管理技术发展在空间中的直接运用。 二 、 空间管理 24 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 1. 空间管理平台 ： 各类管理平台 ， 是空间管理中最大的项目聚集区 ， 各种不同功能的管理平台令人眼花缭 乱 。 但总体来说 ， 管理平台的应用大致都是未来提升管理效率 ， 同时让空间显得更加智 能化 。 从而能在未来与使用者做更多的交互 。 目前该板块中代表性的赛道有智慧楼宇 、 设备管理 、 综合服务等 。 从形态上来看 ， 覆盖 面较广 ， 许多供应商都覆盖到了楼宇空间服务的各个层面 。 从分类上看 ， 甚至可以跨越 好几个领域和赛道 。 但从功能上 ， 仍然是主要为运营方的管理来服务 。 管理平台的应用 ， 在让运营方节约人力资金成本的同时 ， 也多了许多思考的维度 。 未来 ， 空间的运行会变得更加高效 ， 而各类平台的使用也必须打通到各个细节 。 我们主要将空间管理平台类项目分为综合管理和辅助管理两类 。 空间综合管理 代表企业： 特斯联 ： 中国最大的城市级智能物联网平台 中慧云控 ： 智慧房地产物联网解决方案 中创慧谷 ： 楼宇资产运维全周期云服务解决方案 极企科技 ： 智能无线办公综合解决方案 中正信息 ： 智慧楼宇全生态平台 悟空宝盒 ： 共享空间数据化运营管理软硬件集成解决方案 酷办 ： 全方位资产管理和智慧化办公系统 云系科技 ： 楼宇场景的整体智慧应用 左邻：城市空间智慧运营平台 筝际信息：智能楼宇管理解决方案 伊视贝：综合性数字化建筑孪生体 星科软件 ： 管理建筑全生命周期的软件平台 微筑科技 ： 智慧建筑解决方案的领导品牌 德诺迈斯 ： 物联网智能地产平台 能效通 ： EFOS物联网系统 25 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 空间辅助管理 代表企业： 瑞姆德 ： 商业物业信息化 、 标准化运营管理 介谷科技 ： 企业以及建筑寿命周期的管理 优服科技 ： 物业管理 SaaS平台 威远图易：空间信息服务商 云庐科技：基础设施安全解决方案服务商 泰瑞数创：数字孪生全产业链服务提供商 南辰寰宇：智慧地产大数据解决方案 四方伟业：大数据 、 人工智能产品及服务提供商 全天智能：大数据商业智能 (BI)数据分析服务 我家云：物业企业一站式数字化管理解决方案 协同辅助 代表企业： E签宝 ： 全生态电子签名服务商 巨洲云：地产企业信息化云 ERP 畅写：轻量级实时在线云协作文档编辑工具 百视云：视频会议 、 网络电话 、 企业直播等企业通讯系统的私有化部署 企办：互联网 +综合企业服务平台 楼小二：写字楼场景企业服务平台 26 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 2. 能源服务 ： 能源服务属于智慧楼宇中的一环 ， 但其重要性从目前时点上看 ， 似乎远高于其他部分 。 在一个楼宇或是园区中 ， 能源消耗占据了资产运营方最大头的成本 。 所以 ， 运营方也对 能源的使用和消耗投入了无比巨大的关注 。 一般的智慧楼宇平台中 ， 都有监测能源使用的功能 。 但监测后如果能更直观地降低能耗 呢 ？ 那就需要创新项目拥有更多的主动性 ， 能够帮助运营方更直接地掌控能源的使用 ， 在不牺牲空间品质的前提下 ， 更高效地实现空间的功能 。 另一方面 ， 能源的计量也拥有了更细分的使用场景 。 在各类空间进行分割 、 合并等状态 的过程中 ， 更好地追踪能源的使用 ， 也成为了运营方的一大需求 。 我们主要将能源服务类项目分为能源管理和能源计量两类 。 能源管理 代表企业： 亿可能源 ： AI能源智能管理服务商 金马节能 ： 大型公共建筑全生命周期智慧能效提升服务 领环 ： 区域综合能源智慧管理 AIOT平台 博锐尚格：建筑运维领域数字智能服务商 En-trak：多类能源管理平台方案 库博能源：能源互联网大数据平台节能方案 能源计量 代表企业： 蜂电科技：一站式智能电能管理系统解决方案供应商 思控智能：公寓智能化能源管理解决方案 盐巴科技：提供通信芯片与模块 、 智能硬件产品与电气火灾监控解决方案 27 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 3. 安防系统 ： 安防与消防 ， 都是资产运营方的刚需 。 这两个领域原来都似乎较为普通的人工模式 ， 也 有相当长时间的使用场景 。 在各类新技术导入后 ， 人工模式效率低成本高的缺点也逐渐显现了出来 。 通过视频监控 、 传感器监测等成熟技术的应用 ， 加之实际应用场景的使用经验 ， 有一些项目方已经找到 了较好的场景化解决方案 。 在这个板块中 ， 走在最前方的应该是门禁系统 。 目前各类新型空间中 ， 智能门禁已经成 为了一个标配 ， 而行业的竞争也逐渐激烈了起来 。 我们主要将能源服务类项目分为门禁及安防和消防两类 。 门禁及安防 代表企业： 云丁 ： 家居智能安全产品和服务的研发和生产 桑田智能 ： 自主研发物联网智能门禁系统 欧本家 ： 智能门禁系统 及专业级出入管理解决方案 伴生活：智能门禁系统及社区服务平台 令令：出入控制及资产管理解决方案提供商 亲邻科技：社区领域智能门禁服务商 行为科技：提供智能化安防预警服务 睿家：以物联网智能终端为核心的公共安全解决方案提供商 蚂蚁智联：智能安全系统研发服务商 消防类 代表企业： 法之运：一站式智能消防平台 iFire：消防信息化解决方案提供商 瑞眼科技：智慧消防数据分析与应用服务 中消云：智慧消防解决方案和服务提供商 28 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 4. AIOT底层 ： 随着 AIOT底层技术的不断发展 ， 各项针对地产领域更精细的应用技术也在随之涌现 。 我 们在这里简单列举了一些相对与商业地产运营较为相关的技术 。 例如物联网技术 ， 可以说天生就与地产有着许多的契合点 ， 也是智慧楼宇 、 智能家居等 细分领域不可或缺的底层技术 。 而边缘计算也是近些年的热词 ， 目前其与商业地产的结 合点仍然较少 ， 但正在迅速发展中 。 室内定位在空间的管理中有着广泛的应用场景 ， 而 目前技术标准仍未统一 ， 各类技术都在寻找着更好地与其他领域串联的机会 。 物联网 代表企业： 纵行科技 ： 多场景泛工业物联网解决方案 云智易 ： 智慧生活空间物联网中台与应用使能服务提供商 耘申信息 ： 专注于物联网 （ IoT） 科技在地产领域的应用 轻停网络：企业级物联网平台服务企业 瓴泰科技：物联网一揽子的综合解决方案和服务 POLYSENSE：通用传感与通信物联网基础设施和服务商 博海中天：研发以机器视觉 、 图像识别为技术基础的 AIOT产品 极酷物联：分布式 、 场景化 CPS物联网领域的创新技术 无限城市科技：提供全场景 WiFi网络建设和运营服务 鲁尔物联：提供专业的安全物联网解决方案与系统服务 边缘计算 代表企业： 江行智能 ： 先进边缘计算技术的开发及其多领域的应用 嘉益仕 ： 智慧工厂边缘计算解决方案 深其深 ： 边缘计算智能服务商 微智边缘云：边缘计算智能服务商 室内定位 代表企业： 全迹科技 ： UWB（ 超宽带 ） 技术实现厘米级高精度室内外定位 无限向溯 ： 专注于移动端用户消费行为及场景信息的数据挖掘 图聚智能 ： 高精度室内地图及室内定位技术服务 精位科技： UWB高精度实时定位技术 、 系统产品研发和解决方案 智石科技：提供三维应用 、 地图应用 (二三维 GIS)以及数据可视化应用 29 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 空间的运营最重要的核心是交互。和空间管 理相对“对内化”的功能不同，空间的运营 更强调与空间使用者的互动。也就是说，更 注重“对外”的功能。 从阶段上来看，空间运营相对作用于后端， 主要注重与外部的链接。其中不仅包括让使 用者体验到空间的价值，也包括通过各种途 径放大空间的价值。这里的项目试图通过各 种手段，提升空间的运营能力，并引导市场 接受，从而最终实现空间价值。 空间，最终是属于使用者的。只有使用者能 够认同的空间，才是真正具有社会属性，有 价值的空间。 三 、 空间运营 30 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 1. 运营软件 ： 运营软件是最常见的一种形态 。 从功能上来说 ， 运营软件与管理类的平台有一定重合 ， 两者的分界也比较模糊 。 从我们的视角来看 ， 运营软件更多地融入使用者的数据和反馈 ， 切实注重空间中产生的经济价值 。 在这些运营软件中 ， 数量最多的便是管理商业地产招商服务类业务的 SaaS软件 。 这部分 业务对于绝大多数资产运营商来说都是刚需 ， 需求也比较明确 。 正因为此 ， 市场上各种 各类的 SaaS软件多如牛毛 ， 竞争也相对同质化 。 这就要求项目有更实际的落地场景和具 体问题解决能力 。 另一方面 ， 辅助类运营软件如数据服务等也在受到市场的关注 。 随着数据的价值逐渐受 到重视 ， 也诞生出了各种各样的数据运用方式 。 能够让运营方更自由地了解到市场数据 的项目 ， 也会受到更多的青睐 。 运营 SaaS类 代表企业： CREAMS： 搭建完整的数字化商办资产管理体系 Spacesforce： 打造全流程和多维度的数字化资产管理模式 希遇科技 ： 提供线上资产管理平台和线下智能化硬件 树融科技 ： 从需求出发的城市及商业智慧引擎 昊楼科技 ： 面向中高端市场的园区 /存量地产 AI数字化经营管理 SaaS， 招商 +运营 +资管核心全业务覆盖 ， 300+项目选择 嘉楼科技 ： 购物中心和其他商业形态大数据和商业智慧解决方案 泛慈科技 ： 提供基于智能设备物联网的资产管理和金融服务 鹰云智能 ： 为购物中心等提供 “大数据 +智能决策 +支付营销 ”的数据智能解决方案 沙赞科技：专注于新技术在商业地产资产管理领域的创新和应用 水滴管家：服务于长租公寓领域的智能经营管理工具 寓小二：通过技术手段提升公寓运营商 (职业二房东 )的运营效率 格蓝威驰 ： 为商业地产资管行业提供创新型商业智能和大数据可视化分析解决方案 数据服务类 代表企业： 脉策数据 ： 致力于大数据和人工智能领域的服务 云房数据 ： 集合采集全交易链条数据 兔博士 ： 覆盖全国 43个城市的二手交易数据 宽客城 ： 面向城市发展服务的大数据咨询公司 捷泰天域：地理平台全面解决方案与服务提供商 极海：提供三维应用 、 地图应用 (二三维 GIS)以及数据可视化应用的咨询和开发 奥维云网：地产领域大数据产品 31 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 2. 运营服务商 ： 运营服务差不多可以算是地产科技中最早受到业界关注的赛道 。 从 WeWork开始 ， 联合办 公的概念席卷了整个世界 ， 很大程度上改变了人们对办公空间的认知 。 而在国内 ， 如长 租公寓等业态 ， 也在发生着巨大的变化 。 在这个过程中 ， 运营服务商们纷纷引进一些科 技的概念 ， 通过更前卫的手段来整合空间的运营服务 。 在我们的行业画布上 ， 我们暂时 仅以办公空间作为主线 ， 其他如长租公寓 、 酒店等形态暂时未列入 。 而与此对应的是 ， 我们对一些特殊空间的运营服务商投入了更大的关注 。 尤其是将一些 原本闲置的空间加以激活的新型服务商 。 比如会议空间 ， 快闪空间 、 停车空间等 ， 这些 都是新的工作商业模式下带来的新生细分需求 。 原本它们都只是作为整体空间运营的一 部分 。 而在现在这个时代 ， 它们都可以从中脱颖而出 ， 重新建立自身的运营体系 。 联合办公 代表企业： 梦想加 机遇空间 氪空间 WE+酷窝 P2 优客工场 纳什空间 ATLAS寰图 办伴 米域 创业公社 星库空间 其他空间运营 代表企业： 闪殿 ： 快闪活动及快闪店运营平台 READWAY： 连锁书店创新运营商 31会议云 ： 会议产业场景营销科技服务商 会腾软件 ： 数字化会议一站式在线服务及管理系统 五米会议：专业的办公会议空间管理服务提供商 觅星：提供全面的智能会议解决方案 停天下：打造智能化的 “云 ”停车生态链 好停车：停车场车位资产增值运营服务商 智芯原动：人工智能停车及解决方案提供商 让渡居：数字科技驱动的城市经济民宿管理服务机构 32 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 3. 空间交易 ： 最后 ， 空间的价值需要拿到市场上去检验 ， 这也就是空间价值变现的阶段 。 从空间的交 易方式来看 ， 不管是出租还是出售 ， 对于空间持有方来说都是一个主动报价主动招揽使 用者的过程 。 而在这个过程中 ， 需要有更精准的信息传播渠道 ， 来帮助其更精确地触达 预期使用者 。 在类似的经纪服务中 ， 大数据的应用已经显得非常普遍 。 而随之而来的则是人工智能的 介入 。 通过新型的科技手段 ， 空间的价值实现过程可以打破原有的人为壁垒 ， 去从更多 维地角度完成交易服务 。 空间交易类 代表企业： 马上办公 ： 涵盖多项租赁业务的办公选址服务平台 诸葛找房 ： 运用大数据算法及人工智能提供房产信息搜索服务 思为科技 ： 为传统房地产行业提供科技支持和数字化营销工具 巧房科技 ： 为房产交易全流程场景提供赋能服务 居理新房 ： 大数据匹配模式的新房电商平台 好租 ： 互联网办公租赁服务商 点点租 ： 为成长型企业提供办公室租赁及配套服务的互联网平台 房大办公 ： 基于人工智能的弹性办公空间智能租赁平台 极址：互联网产业地产招商平台 云 SPACE：商业空间短租平台 蘑菇租房：构建租房行业全产业链深度管理方案 猎居科技 ： “房地产 +人工智能 “智能营销服务商 咔咔买房 ： 区块链房产认购交易平台 33 行业画布生态解析 地域 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 在我们的统计中，来自北京和上海的项目合计占到了所有项目 的 70%。这与我们的团队所在地有一定的关联，但在某种程度 上也说明了京沪两地仍是中国地产科技领域最前端的城市。接 下来的依次是广东、浙江、四川、江苏和福建。也多是来自沿 海的经济发达省份，而四川则是西部的中心。来自其他省份的 项目占比非常少。 行业画布企业地域分布 34 行业画布生态解析 融资 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 从融资轮次上看，目前在 A轮的项目最多。如果加上 Pre-A的项目， 大 A轮的项目占比超过 40%。接下去依次是天使轮、 B轮和 C轮的 项目。 D轮以上的 10多个项目正在冲刺 IPO，或面临从新三板转板 的局面，而仍有一部分项目尚未打开公开的融资窗口。 行业画布企业融资轮次分布 35 行业画布生态解析 创立年份 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 从创立年份上来看， 2015年前后成立的项目最多。 2010年以前 的项目，我们只选取了部分有代表性的项目。 行业画布企业融资创立年份分布 36 行业画布生态解析 教育背景 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 我们统计了一下部分公开的创始人教育背景。国内大学中清华 大学毕业人数最多，其次是北大，其他重点大学也都有分布， 但差距不大。也有一部分创始人拥有海外背景。如国外顶尖大 学中的哈佛、麻省理工、斯坦福、剑桥等，都有此次项目中创 始人的身影。 行业画布企业创始人教育背景分布 37 GoCity PropTech Labs 高和资本地产科技基金 地产科技是一个崭新的行业，但又是一个植根于传统行业的生 命体。全球范围内，基于互联网的地产类科技协作体系如 Github、 Slack、钉钉等公司已经构建千亿美金价值生态。围绕地产空间， 使用科技手段构建全新的价值生态，将成为未来价值主流。 有越来越多的地产相关企业和从业人员认识到了科技的重要性， 开始把目光投向这个崭新的领域。在国内，传统的地产行