2021房地产行业半年度投资 分析报告.pdf

2021房地产行业半年度投资 nullnullnullnullnullnullnullnullnull分析报告 2021房地产 行业 半 年度 策略 table_main 东海行业研究类模板 投资要点： 板块行情。 2021 年房地产板块整体走势 一般 。 截至 5 月 14 日，沪深 300 指数报收 5110.59 点，较年初累计下跌 1.93%；申万房地产指数报收 3731.14 点，较年初累计下跌 2.49%，在 28 个申万一级行业中排名倒数第十， 跑输大盘 0.56pct。 房地产 板块 目前估值仍处于触底阶段。 政策走势 。 政策总体基调不变，中央坚持“房住不炒”政策不变， 4 月 中央政治局会议再次强调“房住不炒”，同时 首次提出了“防止以学区房等名 义炒作房价” 。同时 2 月出台的土地两集中政策 通过规范各地政府的土地供应， 加大土地供应量，进一步控制地价，稳定土地市场预期。 预计 未来房地产政策 出现大幅波动可能性不大 。 基本面。 根据统计局公布的数据来看， 地产开发到位资金处于回暖态势， 但受相关融资政策收紧影响，未来房企可能面临一定的融资压力。 商品房销售 价量齐升 ，东部表现强劲。 房地产开发投资增长迅速，中部地区表现较优。 土 地市场 受 两集中供地政策的出台以及中央“三条红线”融资监管等政策影响， 成交市场延续趋淡态势 。 投资建议。 展望 2021 年，我们预计房地产板块在“房住不炒”、“因城 施策”的政策的共振下，仍旧以稳为主，政策大方向短期内不会出现大幅波动。 目前板块估值处于历史低位，触底后有望有一定程度的回升。 在这种背景下，行业整合加速，马太效应更为显著，强者愈强趋势不变， 行业格局将向倒金字塔演变。今年土地供地两集中政策的出台以及融资端的收 紧都更有利于在销售、拿地、融资相较于中小企业都更具优势的龙头企业。我 们建议关注背靠央企、具备品牌优势、业绩稳定性强的龙头企业：万科 A，以 及商业发展较优、财务稳健的优质企业：新城控股。 风险提示。 房地产调控政策持续升级；融资持续收紧；销售不如预期。 正文目录 1. 行业表现回顾 . 4 1.1. 走势回顾 . 4 1.2. 估值回顾 . 5 2. 政策走势：“房住不炒”主基调不变 . 7 2.1. 中央：坚持“房住不炒”主基调不变 . 7 2.2. 土地 “两集中 ” . 9 3. 行业基本面 . 10 3.1. 到位资金回暖 . 10 3.2. 商品房销售价量齐升 .11 3.3. 开发投资恢复 . 13 3.4. 土地市场热度减弱 . 14 3.5. 新开工回落，竣工增速疲软 . 15 4. 行业投资策略 . 17 4.1. 万科 A . 17 4.2. 新城控股 . 18 5. 风险提示 . 18 图表目录 图 1 房地产行业指数走势（ 2021/1/1-2021/5/14） . 4 图 2 申万一级行业涨跌幅对比（ 2021 年初至 2021/5/14） . 4 图 3 子行业 PE 估值（截至 2021/5/14） . 5 图 4 子行业涨跌幅 （ 2021 年初至 2021/5/14） . 5 图 5 申万 28 个行业 PE TTM 排名（至 2021/5/14） . 6 图 6 房地产及子版块 PE 走向（至 2021/5/14） . 6 图 7 部分政策公告 . 9 图 8 房地产开发资金来源累计值及同比 亿元 /%. 10 图 9 2021 年 1-4 月各项资金来源累计同比 %. 10 图 10 国内贷款累计值及同比 亿元 /% . 10 图 11 利用外资累计值及同比 亿元 /%. 10 图 12 自筹资金累计值及同比 亿元 /% . 11 图 13 其他资金累计值 及同比 亿元 /% . 11 图 14 商品房销售面积及增速 万平方米 /% . 11 图 15 商品房销售额及增速 亿元 /%. 11 图 16 分业态销售面积累计 同比 % . 12 图 17 分业态销售额累计同比 % . 12 图 18 30 大中城市成交面积占比 % . 12 图 19 30 大中城市成交面积同比增速 % . 12 图 20 30 大中城市成交面积环比增速 % . 13 图 21 分区域销售额增速 % . 13 图 22 分区域销售面积增速 %. 13 图 23 开发投资完成额及增速 亿元 /% . 14 图 24 不同区域开发投资完成额累计增速 %. 14 图 25 累计土地购置面积及增速 万平方米 /%. 14 图 26 累计土地成 交价款及增速 亿元 / % . 14 图 27 累计土地购置费及增速 亿元 /% . 15 table_page1 图 28 累计新开工面积及同比 万平方米 /% . 15 图 29 累计住宅新 开工面积及同比 万平方米 /% . 15 图 30 累计房屋竣工面积及同比 万平方米 /%. 16 图 31 累计房屋施工面积及同比 万平方米 /%. 16 图 32 营业总收入 及增速 亿元 /% . 17 图 33 净利润及增速 亿元 /% . 17 图 34 营业总收入及增速 亿元 /% . 18 图 35 净利润及增速 亿元 /% . 18 表 1 2021 年年初至 2021/5/14 房地产行业个股累计涨跌幅排行 % . 5 表 2 近年来 中央对房地产的定调 . 8 1.行业表现回顾 1.1.走势回顾 截至 5 月 14 日，沪深 300 指数报收 5110.59 点，较年初累计 下跌 1.93%；申万房地 产指数报收 3731.14 点 ， 较年初累计下跌 2.49%，在 28 个申万一级行业中排名倒数第 十， 跑输大盘 0.56pct。 图 1 房地产行业指数走势（ 2021/1/1-2021/5/14） 资料来源： wind 图 2 申万一级行业涨跌幅 对比（ 2021 年初至 2021/5/14） 资料来源： wind 0.00 5000.00 10000.00 15000.00 20000.00 25000.00 30000.00 35000.00 40000.00 45000.00 -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 成交金额 房地产 (申万 ) 沪深 300 -30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 钢铁 采掘 银行 有色金属 休闲服务 化工 医药生物 建筑材料 轻工制造 综合 纺织服务 公用事业 建筑装饰 电气设备 交通运输 食品饮料 农林牧渔 沪深 300 机械设备 房地产 商业贸易 汽车 电子 传媒 计算机 家用电器 通信 非银金融 国防军工 table_page1 房地产子行业方面，园区开发涨跌幅和估值分别为 2.72%、 14.57 倍 ，房地产开发则 分别为 -1.66%、 8.04 倍 。 图 3 子行业 PE 估值（ 截至 2021/5/14） 图 4 子行业涨跌幅（ 2021 年初至 2021/5/14） 资料来源： wind 资料来源： wind 截至 5 月 14 日，房地产行业个股涨幅前十分别为 奥园美谷 、 苏宁环球 、 *ST 新光 、 中国国贸 、 嘉凯城 、 鲁商发展 、 *ST 基础 、 西藏城投 、 大连友谊 、 皇庭国际 。同期， 跌幅 前十分别为 电子城 、 ST 粤泰 、 *ST 云城 、 万业企业 、 京能置业 、 *ST 中房 、 *ST 中迪 、 *ST 绿景 、 美好置业 、 华夏幸福 。 表 1 2021 年年初 至 2021/5/14 房地产行业个股累计涨跌幅排行 % 序号 代码 简称 涨幅（ %） 序号 代码 简称 跌幅（ %） 1 000615.SZ 奥园美谷 229.6689 1 600658.SH 电子城 -22.1190 2 000718.SZ 苏宁环球 121.0059 2 600393.SH ST 粤泰 -22.8856 3 002147.SZ *ST 新光 119.2308 3 600239.SH *ST 云城 -24.5833 4 600007.SH 中国国贸 87.3159 4 600641.SH 万业企业 -25.1832 5 000918.SZ 嘉凯城 78.2353 5 600791.SH 京能置业 -26.2097 6 600223.SH 鲁商发展 66.6271 6 600890.SH *ST 中房 -36.6876 7 600515.SH *ST 基础 61.7339 7 000609.SZ *ST 中迪 -38.4615 8 600773.SH 西藏城投 57.5419 8 000502.SZ *ST 绿景 -41.4973 9 000679.SZ 大连友谊 54.6429 9 000667.SZ 美好置业 -49.8667 10 000056.SZ 皇庭国际 49.6667 10 600340.SH 华夏幸福 -58.8281 资料来源： wind 1.2.估值回顾 从横 向 对比来看， 截至 5 月 14 日，申万房地产行业的 PE TTM 为 8.30 倍，在 28 个 申万一级行业中排名倒数第 三位 ，估值水平排名较低。 从纵向对比来看，近 5 年 房地产板 块以及两个子版块 市盈率大方向 都 呈现持续下降趋势，较 2015 年最高点已有明显回落， 绝对估值处于历史较低水平。 8.04 14.57 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 房地产开发 园区开发 -1.66 2.72 -2.00 -1.50 -1.00 -0.50 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 房地产开发 园区开发 图 5 申万 28 个行业 PE TTM 排名（至 2021/5/14） 资料来源： wind，东海证券研究所 图 6 房地产及子版块 PE走向（至 2021/5/14） 资料来源： wind，东海证券研究所 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 休闲服务 国防军工 计算机 综合 食品饮料 医药生物 电气设备 电子 有色金属 通信 纺织服务 传媒 商业贸易 汽车 轻工制造 机械设备 化工 农林牧渔 家用电器 交通运输 公用事业 非银金融 建筑材料 采掘 钢铁 房地产 建筑装饰 银行 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 2016/5/27 2017/5/27 2018/5/27 2019/5/27 2020/5/27 房地产 房地产开发 园区开发 table_page1 2.政策走势：“ 房住不炒” 主基调 不变 2.1.中央：坚持“房住不炒”主基调不变 房地产 行业 作为 政策导向型行业，政策走向是判断房地产行业未来周期和走势的关键 所在。 自 2017 年以来， 中央逐步确立“房住不炒，加快建立多主体供应、多渠道保障、 租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”的核心调控思想 ， 保证“稳房价、稳地价、稳预期”。 “ 房住不炒” 目前来看 已经成为中国房地产调控的一个主基调，中央遏制房价上涨的 决心不会发生改变。 “增加保障性租赁住房”也是我国近两年房地产市场的工作重点。 2020 年末 ，“蛋壳” 等长租公寓相继暴雷， 2020 年底的 中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为 2021 年要抓住的八大重点任务之一。 2021 年 2 月，自然资源部下发重点城市供地“两集 中”文件中也提到重点城市在 2021 年在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于 10%，并且常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。 2021 年 4 月中央政治局会议又重提 增加保障性租赁住房和共有产权住房供给， 近期中央政策 均把保障 房、租赁住房建设提到非常重要的位置。 在高度重视保障性租赁住房建设下，预计 2021 年租赁市场将获得更大力度的支持，供应端、需求端政策将不断完善和细化，“租购同权” 或有实质性的突破，市场有望更加健康发展。 2021 年 4 月的中央政治局会议 首次 提出 了 “防止以学区房等名义炒作房价”。自 2020 年以来，热点城市学区房市场升温，“炒作学区房” 现象热度较高 ，此次 政治局提及学区房 则侧面印证了学区房急需降温。学区房的炒作成为近期房价上涨的一个重要原因，预计后 续 大城市 会严打 学区房炒作 。 近期已有多地出台政策管理学区房，例如 北京市住建委印发 关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知 ， 重点针对近期群众反映强烈的机构炒 作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处 ， 上海市发布了上 海市高中阶段学校招生录取改革实施办法 ，合肥市 针对学区房 进行 “定向 限购” 。 2021 年以来，全国房地产调控政策密集出台，年内累积房地产调控次数 已超 180 次 ， 并且 呈现出按月递增的趋势，其中， 4 月份达 51 次， 3 月份 48 次， 2 月份 45 次， 1 月份 42 次。 4 月， 住建部再次约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等热点城市，要求城市政府 切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握“房子是用来 住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并提出要完善人口、 土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交 易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。 表 2 近年来 中央对房地产的定调 时间 来源 表述 2018 年 4 月 中央政治局会议 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患 。 2018 年 7 月 中央政治局会议 下决心解决房地产问题，坚持因城施策，促进供需平衡，合理引导预期， 整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发 展的长效机制 。 2018 年 12 月 中央经济工作会议 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是用来炒 的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体 系和住房保障体系 。 2019 年 4 月 中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 。 2019 年 7 月 中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 2019 年 12 月 中央经济工作会议 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升， 做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管 理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 4 月 中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 7 月 住建部房地产工作 座谈会 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激 经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各 地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场 平稳健康发展。 2020 年 7 月 中央政治局会议 中央政治局会议中提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 8 月 房地产企业座谈会 重申“房住不炒” 2020 年 8 月 部分城市房地产工 作商会 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展 2020 年 12 月 中央政治局会议 促进房地产市场平稳健康发展 2020 年 12 月 中央经济工作会议 要解决好大城市住房突出问题，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房 在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。 土地供应方面，要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利 用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企 业都要发挥功能作用。 2021 年 4 月 中央政治局会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 资料来源： wind， 东海证券研究所 table_page1 2.2.土地 “ 两集中 ” 网传 2 月 18 日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22 个重点城 市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超 过 3 次；二是集中组织出让活动。随后 2 月 23、 24 日青岛、郑州、天津自然资源和规划 局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的公告。 图 7 部分政策公告 资料来源： wind，东海证券研究所 政策调控范围包括 4 个一线城市：北京、上海、广州、深圳， 18 个二线城市：南京、 苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、 长春、宁波、天津、无锡。 “ 两集中”政策的目标，主要是预防房地产市场过热 ，保持地价稳定 。 抑制土地价格 的快速上涨，是预防房地产市场过热的政策中不可或缺的一环，“两集中”政策通过规范各 地政府的土地供应，加大土地供应量， 进一步控制地价， 稳定土地市场预期。 在两集中政策下，房企将集中拿地，一方面， 这 对 于 房企的现金流管理能力提出 了 重 大挑战 。 随着 2020 年底融资端 “三道红线”政策 的 试点实施，整个地产行业进入降负债、 降杠杆的阶段。受到“三道红线”的制约，房企通过外部融资来满足拿地资金需求的能力 被极大地削弱，需要更多地通过项目销售回款来补充资金。 因此，房企需要重新铺排自身 销售节奏与营销节点，以适应土地集中出让 时的资金需求。在土地集中出让之前的准备期 既要保证出让活动前能安排一次集中性的项目销售活动，又要安排流量型与利润型产品的 销售结构；拿到土地之后，主要考虑同批次产品的竞争，同质化产品尽快抢收，非同质化 产品错峰销售 。 因此，房企如何进行新房销售节点铺排，以应对节点型的拿地资金需求， 如何对现金流进行有效管理，成为亟待解决的难题。 目前， 除武汉外，已有 21 个城市先后发布首批住宅用地供地 计划， 12 个城市完成首 次土地集中 出让。从首次出让数据来看，目前仍是核心一二线城市土地热度较高。 “两集中”政策是对房地产调控机制的进一步深化，势必对土地和商品房市场造成深 远影响，也对房企的生存发展提出更高要求。在此次调控之下，房企的资金调度能力及投 资、运营能力都面临大考， 这种情况下， 能力更强 、现金流更加充裕、业绩稳定 的房企占 据更大优势，进一步加剧房企阵营分化。 3.行业基本面 3.1.到位资金回暖 2021 年 1-4 月，国内 房地产开发企业到位资金 63542 亿元，同比增长 35.2%，与 2019 年 同期相比 增长 21.1，两年平均增长 10.1 。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资 金和其他资金累计值分别为 9043、 17、 17167和 37315亿元，同比增速分别为 3.6%、 -28.3%、 15.4%和 59.63%。其他资金中，来源中个人按揭贷款同比增长 41.3%， 定金及预收款同 比增长 74.1%。 受 “三条红线”等 政策影响，我们认为房企销售回款对于房企到位资金的 作用将进一步凸显，企业或将加快销售回款来应对三条红线对自身的影响。 图 8 房地产开发资金来源累计值及同比 亿元 /% 图 9 2021 年 1-4 月各项资金 来源 累计同比 % 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 图 10 国内贷款累计值及同比 亿元 /% 图 11 利用外资 累计值及同比 亿元 /% 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 -30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 0.00 50,000.00 100,000.00 150,000.00 200,000.00 250,000.00 20 16 -03 20 16 -08 20 17 -01 20 17 -06 20 17 -11 20 18 -04 20 18 -09 20 19 -02 20 19 -07 20 19 -12 20 20 -05 20 20 -10 20 21 -03 累计房地产开发资金 累计同比 3.60 -28.30 15.40 74.10 41.30 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 国内贷款 利用外资 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 20 16 -03 20 16 -08 20 17 -01 20 17 -06 20 17 -11 20 18 -04 20 18 -09 20 19 -02 20 19 -07 20 19 -12 20 20 -05 20 20 -10 20 21 -03 国内贷款累计值 累计同比 -200 -100 0 100 200 300 400 0 50 100 150 200 250 300 350 20 15 -08 20 16 -01 20 16 -06 20 16 -11 20 17 -04 20 17 -09 20 18 -02 20 18 -07 20 18 -12 20 19 -05 20 19 -10 20 20 -03 20 20 -08 利用外资累计值 累计同比 table_page1 图 12 自筹资金累计值及同比 亿元 /% 图 13 其他资金累计值及同比 亿元 /% 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 3.2.商品房销售 价量齐升 商品房销售持续恢复 ，需求复苏持续向好 。 根据统计局公布的数据， 2021 年 1-4 月商 品房累计销售面积为 50305 万方，同比增长 48.1%，累计销售金额是 53609 亿元，同比 增长 68.2%。考虑 2020 年新冠疫情的特殊性，将 2021 年的数据与 2019 年同期对比， 销售面积和销售金额分别增长 19.5%和 37.0%，这说明新冠疫情冲击过后，房地产行业快 速恢复，商品房的销售量持续增长。 从不同业态来看， 1-4 月住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别增加 51.1%、 20.0%和 16.3%，较 1-3 月累计增速 变动为 -17.0pct、 -14.4pct 和 -8.6pct；累计销 售金额同比分别为 73.2%、 31.9%和 20.3%，较 1-3 月累计增速 变动为 -22.3pct、 -12.1pct 和 -5.5pct。 4 月单月不同业态的增长速度都有一定程度的 下降，考虑到 2020 年下半年地 产行业数据恢复，我们认为今 年销售增速 或 将呈现前高后低的走势 。 图 14 商品房销售面积及增速 万平方米 /% 图 15 商品房销售额及增速 亿元 /% 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 0.00 10,000.00 20,000.00 30,000.00 40,000.00 50,000.00 60,000.00 70,000.00 20 16 -03 20 16 -08 20 17 -01 20 17 -06 20 17 -11 20 18 -04 20 18 -09 20 19 -02 20 19 -07 20 19 -12 20 20 -05 20 20 -10 20 21 -03 自筹资金累计值 累计同比 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 120,000.00 20 16 -03 20 16 -09 20 17 -03 20 17 -09 20 18 -03 20 18 -09 20 19 -03 20 19 -09 20 20 -03 20 20 -09 20 21 -03 其他资金累计值 累计同比 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 0.00 50,000.00 100,000.00 150,000.00 200,000.00 20 16 -03 20 16 -09 20 17 -03 20 17 -09 20 18 -03 20 18 -09 20 19 -03 20 19 -09 20 20 -03 20 20 -09 20 21 -03 累计商品房销售面积 累计同比 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 0.00 50,000.00 100,000.00 150,000.00 200,000.00 20 16 -03 20 16 -09 20 17 -03 20 17 -09 20 18 -03 20 18 -09 20 19 -03 20 19 -09 20 20 -03 20 20 -09 20 21 -03 累计商品房销售金额 累计同比 图 16 分业态销售面积累计同比 % 图 17 分业态销售额累计同比 % 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 二线城市成交占比增长 。 具体到 不同级别城市来看， 进入 2021 年， 二线城市成交面 积占比逐渐增高， 4 月当月，二线城市成交面积占比超 50%，达到 52.28%。 从同比情况 来看， 2020 年上半年受到疫情影响，商品房成交不佳，因此 2021 年 前 4 个月一二三线城 市成交面积同比涨幅均表现优异，但从环比来看，与 2020 年下半年相比，商品房成交数 据增长速度已经变慢 。 图 18 30 大中城市 成交面积占比 % 图 19 30 大中城市 成交面积 同比 增速 % 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 20 16 -03 20 16 -07 20 16 -11 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 住宅 办公室 商业营业用房 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 20 16 -03 20 16 -07 20 16 -11 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 住宅 办公室 商业营业用房 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 20 16 -03 20 16 -07 20 16 -11 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 一线 二线 三线 -100.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 20 16 -03 20 16 -07 20 16 -11 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 一线城市 二线城市 三线城市 图 20 30 大中 城市成交面积环比增速 % 资料来源： wind，东海证券研究所 东部地区 表现最强， 增速领跑全国。 从 不同区域来看， 东部地区销售面积与销售额增 速一直处于领先地位，截至 2021 年 4 月，东部累计销售额同比增速为 80.10%，累计销售 面积同比增速为 56.40%，其余中部、西部、东北部的累计销售额增速分别 71.20%、 41.60%、 31.30%，累计销售面积增速分别为 52.40%、 34.70%及 31.80%。 图 21 分区域销售 额增速 % 图 22 分区域销售 面积增速 % 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 3.3.开发投资恢复 房地产开发投资增长迅速，中部地区表现较优。 1-4 月份全国房地产开发投资 额 为 40,240 亿元，同比增长 21.6%，考虑到 2020 年疫情因素，与 2019 年同期相比增长 17.6%。 从不同区域来看， 1-4 月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资 完成 额同比增速为 19.8%、 29.7%、 19.6%和 15.4%，中部地区开发投资增速持续领先。 -200.00 -100.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 20 16 -03 20 16 -08 20 17 -01 20 17 -06 20 17 -11 20 18 -04 20 18 -09 20 19 -02 20 19 -07 20 19 -12 20 20 -05 20 20 -10 20 21 -03 一线城市 二线城市 三线城市 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 东部 中部 西部 东北 -80.00 -30.00 20.00 70.00 120.00 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 东部 中部 西部 东北 图 23 开发投资完成额及增速 亿元 /% 图 24 不同区域开发投资完成额累计增速 % 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 3.4.土地市场 热度减弱 土地市场热度减弱。 2021 年 1-4 月土地购置面积合计 3301 万方，同比增长 4.8%； 土地成交价款为 1203 亿元，同比下降 29.2%。如果与 2019 年作对比，两者均下降，分 别下降 7.8%和 24.3%。上半年两集中供地政策的出台以及中央“三条红线”融资监管等 政策影响，房企压力较大，上半年土地成交市场延续趋淡态势。 随着 部分城市集中供地的 释放 ，预计未来土地市场热度能有一定程度的修复，但仍需注意融资端政策对房企拿地的 影响。 图 25 累计土地购置面积及增速 万平方米 /% 图 26 累计土地成交价款及增速 亿元 / % 资料来源： wind，东海证券研究所 资料来源： wind，东海证券研究所 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 120,000.00 140,000.00 160,000.00 20 16 -03 20 16 -08 20 17 -01 20 17 -06 20 17 -11 20 18 -04 20 18 -09 20 19 -02 20 19 -07 20 19 -12 20 20 -05 20 20 -10 20 21 -03 房地产开发投资累计完成额 累计同比 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 东部 中部 西部 东北 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 35,000.00 20 16 -03 20 16 -07 20 16 -11 20 17 -03 20 17 -07 20 17 -11 20 18 -03 20 18 -07 20 18 -11 20 19 -03 20 19 -07 20 19 -11 20 20 -03 20 20 -07 20 20 -11 20 21 -03 土地累计购置面积 累计同比 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 20 16 -03 20 16 -08 20 17 -01 20 17 -06 20 17 -11 20 18 -04 20 18 -09 20 19 -02 20 19 -07 20 19 -12 20 20 -05 20 20 -10 20 21 -03 土地累计成交价款 累计同比 图 27 累计土地购置费及增速 亿元 /% 资料来源： wind，东海证券研究所 3.5.新开工 回落 ，竣工增速 疲软 新开工面积 与 19 年同期负增长 。 2021 年 1-4 月累计新开工面积 53905 万方，较 2020 年和 2019 年同期分别增长 12.8%和降低 7.9%； 其中住宅新开工面积为 40334 万方 ，累 计同比 上升 14.4%。 4 月单月新开工面积为 17743 万方，同比下降 9.3%。区别于销售和 开发投资的稳定发展，新开工今年前 4 月表现不佳。我们认为随着 4-5 月各地土地集中供 地的实施，房企的拿地积极不减，新开工速度或将有一定程度的恢复。 竣工端增速 疲软 。 2021 年 1-4 月 全国累计 房屋竣工面积 22736 万方，较 2020 年和 2019 年同期分别增长 17.9%和 0.8%。 图 28