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疫情之下房地产行业 并购的机遇与挑战 拥抱变革，砥砺 前行 2020 年9 月1 九月 2020 Draft 1 总体趋势概览 2普华永道 国内房地产行业总体并购交易趋势概 览 1) 2020 年 上半年国内房地产行 业平均单笔 交 易 规 模8,400 万 美元。 剔除2 笔 超 十 亿 美 元 的 大 型 交 易 后 ， 平 均 单 笔 交 易 规模为7,300 万 美元 ， 较去年 同期下降20% 以上。 2) 从整体交易数量而言 ，2020 年 上 半 年 并 购 交 易 并 未 出 现 大幅下降， 与去年同期持平， 维持在200 笔左右。 2020 年上半年 国内房地产行业并购交易 规模近170亿美元 ，交易数量与去年同期基本持平。 疫情的影响及调控政策的延续或是造成传统投资者谨慎投资的重要原因，但另一方面，疫 情驱生的新机会，特别是困境资产融资等特殊投资机会，开始受到市场关注。 2015-2020 年 上 半 年中国 房地产 行业国 内并购 交易规 模和数 量 182 132 106 110 137 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 注1 ： 上述数据不包括境外投资者投资中国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。 交易特征 注2 ：2020 年上半年另有世茂集团投资福晟集团的交易，但市场上未披露具体细节和交易金额。 84 100 平均交易规模 （百万美元） 44 62 84 38 39 22 17 334 453 461 359 389 202 200 - 100 200 300 400 500 - 20 40 60 80 100 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 笔数 十亿美元 国 内 并购交 易金额 国 内 并购交 易数量 1 总 体 趋势概览 3 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战普华永道 国内房地产行业并购交易规模及数量 2020 年上半年超过10 亿美元的非重组并购交易数量 仅有2 笔，这 也是2015 年以来同期记录 大型交易数量最少的一个半年。 疫情的影响及调控政策的延续或是造成传统投资者谨慎投 资的重要原因。 2015-2020 年 上 半 年中国 房地产 行业国 内并购 交易规 模 2015-2020 年 上 半 年中 国 房地 产 行业 国 内并 购 交易 数 量 1 总 体 趋势概览 4 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 注1 ：上述数据不包括境外投资者投资中国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。 注2 ：2020 年上半年另有世茂集团投资福晟集团的交易，但市场上未披露具体细节和交易金额。 34 46 46 28 31 18 15 10 16 38 10 8 5 2 102% 41% 35% (55%) 2% (80%) (60%) (40%) (20%) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% - 20 40 60 80 100 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 十亿美元 十 亿 美元 以 下 十亿美元 以上 YOY 327 446 450 352 384 199 198 7 7 11 7 5 3 2 45% 36% 2% (22%) 8% (40%) (20%) 0% 20% 40% 60% - 100 200 300 400 500 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 笔数 十 亿 美元以 下 十 亿 美元 以 上 YOY普华永道 国内房地产行业交易地区分布 超一线及新一线城市继续保持房地产投资的热门区域，疫情期间资金从避险角度，也是更 倾向于投资回报安全边际更高，流动性更强的超一线城市。然而从资产端角度来看，二三 线城市大量存量项目需要融资盘活，二三线城市优质地段项目的融资开始增加。 2015-2020 年 上 半 年中国 房地产 行业国 内主要 省市并 购金额 变化情 况 （ 十亿美 元以下 ） 2015-2020 年 上 半 年中国 房地产 行业国 内主要 省市并 购金额 变化情 况 （ 十亿美 元以上 ） 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 注1 ： 上述数据不包括境外投资者投资中国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。 注2 ：2020 年上半年另有世茂集团投资福晟集团的交易，但市场上未披露具体细节和交易金额。 7.0 9.4 6.3 4.0 4.6 1.8 1.3 4.0 4.5 5.9 1.3 2.7 1.4 2.8 3.0 5.3 2.7 1.2 3.0 0.8 1.5 2.0 3.5 4.1 1.7 3.0 1.6 0.6 2.0 1.4 2.7 2.0 0.4 0.1 1.6 2.2 1.0 0.7 0.6 0.1 13.1 10.6 18.0 13.3 11.4 8.4 5.2 1.6 9.4 5.3 3.8 5.1 3.5 3.0 - 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 十亿美元 上海 北京 浙江 江苏 福建 山东 其 他 地区 广东 1.0 4.3 3.5 3.5 4.4 13.6 1.1 1.2 1.2 4.6 2.2 2.1 1.3 1.3 4.3 5.6 22.1 7.8 3.6 - 5 10 15 20 25 30 35 40 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 十亿美元 上海 广东 北京 浙江 江苏 福建 山东 其 他 地区 1 总 体 趋势概览 5 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战普华永道 重大交易事件 时间 投资方 投资类型 标 的公司 交易金额 （百万美 元） 2020 年2 月7 日 GIC Pte Ltd. 战略投资 LG 双子大厦 1,148 2020 年3 月4 日 软银集团 战略投资 自如 1,000 2020 年6 月30 日 中信信托 战略投资 广州万溪 994 2020 年3 月12 日 亦城置业 （中国金茂间接全资附属公司） 战略投资 武汉化资 984 2020 年5 月1 日 云南城投 战略投资 平阳银泰置业有限公司 721 2020 年5 月19 日 弘敏企业管理咨询 （红星家具集团有限公司全资子公司） 战略投资 金科股份 664 2020 年4 月15 日 City Development Ltd. （新加坡丰隆集团旗下的公司） 战略投资 重庆协信远创实业 有限公司 623 2020 年3 月20 日 天津 世茂42.5% ， 中 交房地产15% 战略投资 北京致平房地产开发 有限公司 531 2020 年6 月21 日 亿达中国 战略投资 青云天下房地产 428 2020 年5 月26 日 新湖中宝 战略投资 中国绿城 396 2020 年上半年，大型规模 交易整体下降，超过10 亿美元的非重组并购投资项目 仅有2 笔 。 2020 年 上半年国内房 地 产 行业重 大融资 并购事 件 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 注1 ：上述数据不包括境外投资者投资中国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。 注2 ：2020 年 上半年另有世茂集团投资福晟集团的交易，但市场上未披露具体细节和交易金额。 注3 ：上述重大融资并购事件不包括2020 年上半年发生的重大架构重组交易。 1 总 体 趋势概览 6 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战普华永道 投资者类型 2020 年上半年 国内房地产交易并购持续由战略投资者主导，在疫情带来的特殊市场机遇下， 融资成本相对较低、运营实力强的大型企业通过并购方式获取优质项目资源，整合行业资 源；资金压力大、抵御风险能力弱的房企通过出售资产或出让部分股权换取流动性。 2015-2020 年 上 半 年中国 房地产 行业国 内并购 交易金 额 2015-2020 年 上 半 年中国 房地产 行业国 内并购 交易数 量 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 注1 ： 上述数据不包括境外投资者投资中国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。 注2 ：2020 年上半年另有世茂集团投资福晟集团的交易，但市场上未披露具体细节和交易金额。 35 55 68 28 30 16 16 8 6 15 10 8 6 1 0.3 1 0.003 0.1 0.5 0.4 0.001 - 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 十亿美元 战 略 投资者 财 务 投资者 个 人 投资者 286 396 363 282 308 156 191 43 51 97 74 71 39 7 5 6 1 3 10 7 2 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2019 年1H 2020 年1H 笔数 战 略 投资者 财 务 投资者 个 人 投资者 1 总 体 趋势概览 7 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战普华永道 IPO 2020 年上半年共有6 家房地产公司上市，其中3 家为内地物业管理公司赴港上市。 时间 公司 类型 上市交易 所 2020 年1月16 日 汇景控股有限公司 综合住宅及商用物业开发商 香港证券交易所 2020 年1月17 日 凤凰树控股有限公司 （蛋壳） 长租公寓 纽约证券交易所 2020 年3 月9 日 兴业物联服务集团有限公司 物业管理 香港证券交易所 2020 年3 月13 日 烨星集团控股有限公司 物业管理 香港证券交易所 2020 年4 月21 日 上海锦和商业经营管理股份有限公司 创意产业园区的定位、改造 和运营管理 上海证券交易所 2020 年5 月15 日 建业新生活有限公司 物业管理 香港证券交易所 2020 年 上半年房地产行业IPO 事件 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 截至2020 年6 月末 ， 在港 上 市内 地 物业 股 已达23 家。 与静 态市 盈 率通 常 在个 位 徘徊 的 内 房股相 比，物 业股良 好的成 长性和 高安全 边际， 受到市 场追捧 ，静态 市盈率 通常 高达30 倍以上。 可以预 见在整 体融资 环境收 紧的情 况下， 房企将 继续分 拆物业 板块上 市 进 行融资 ，既是 增加新 的利润 增长点 ，也是 提升资 产管理 运营能 力。 “ 1 总 体 趋势概览 8 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战1 九月 2020 Draft 2 细分板块 重点解析 9普华永道 细分板块重点解析 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析 疫情的来袭导致“高负债 、高周 转”的 房企频 现流动性危机。资金充裕 的头部 房企成 为收并 购的主力，市场进入了整 合加速 的时代 。 合作开发或成为房企常态 化的经 营模式 。实现 强强联合，同时考虑项目 出表， 在进一 步收紧 的融资大 环境下 ， 特别是“ 三道红 线 ”政策下 ， 合作模式也受到欢迎。 上半年的疫情对商办市场 造成了 较大的 冲击， 在家办公、线上办公的推 广使办 公楼运 营压力 倍增。然而中国大陆对疫 情的有 效控制 ，整体 经济表现出的韧性，部分 估值向 下修正 ，价格 趋于合理的超一线和新一 线城市 的甲级 写字楼 正重新获得各类投资者的 关注。 生鲜 冷链 、电 商 、 直播 带货 、新 零 售 业的 发展 ， 给物流仓储带来了新的机 遇，部 分抵消 了传统 制造业和出口承压而减少 的物流 仓储需 求。中 国公募REITs 的 正式启 航， “ 物流+ 基金 ”的轻 资产运营模式有利于加速 投资回 收，盘 活存量 资产和提高资金运转效率 ，因此 未来可 能成为 投资的风向标。 随着2020 年政府工作报告中提出重点 支持既 促 消费惠民生又调结构增后 劲的 两新一 重建 设，加强新型基础设施建 设，发 展新一 代信息 网络 ，拓展5G 应用 等重要领 域，数 据中心 进入 了投资者的视野。 2020 年上半年，物业公司跑马圈地的 并购活 动 并未因为疫情受到影响， 依旧如 火如荼 。物业 公司的管理规模和地域布 局很大 程度上 受其关 联地产公司业务影响，为 减少这 一限制 ，实现 多区域扩张，物业公司不 断通过 收购增 加其业 务规模和市场份额。 综合房地 产 开发商 商办物业 物流仓储 地产 数据中心 物业管理 2 细 分 板块 重点 解析 10 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战1 九月 2020 Draft 3 行业趋势及 投资展望 11普华永道 国内房地产行业投资并购趋势与展望 3 行 业 趋势及投 资展望 12 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战 持续收紧的融资政策以及“三道红线”监管政策的出台， 加速了房地产行业的整合与转型； 不良资产处置和困境资产给特殊投资提供了机会；中国 公募REITs 的 启航将为工业物流地 产带来新的机遇。 融资渠道进一步收紧 2020 年6 月，中国银保 监会发布 关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知 ，其中强调落实“房住不炒”政策， 要求银行和非银金融机构进行自查。 2020年8 月20日新修订的 关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 对民间借贷利率司法保护上限作出调整，明确以中国 人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4 倍为标准，确定民间借贷利率的司法 保护上限。对于中小房企资金临时周转而言，民间借贷一直是一个重要渠道，但随着司法保护上限的大幅降低，风险补偿的减少， 未来民间借贷向房企提供融资的意愿可能降低。 融资渠道的持续收紧或使房地产私募股权投资基金发挥更大的作用普华永道 国内房地产行业投资并购趋势与展望 3 行 业 趋势及投 资展望 13 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战 持续收紧的融资政策以及“三道红线”监管政策的出台，加速了房地产行业的整合与转型； 不良资产处置和困境资产给特殊投资提供了机会；中国 公募REITs 的 启航将为工业物流地 产带来新的机遇。 “ 三 道 红线”降杠杆, 房地产整合与转型势必加速 2020年8 月20日，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资 管理规则，此次明确的房企融资管理新规（“三道红线”）如下： 1) 红线一：剔除预收账款后的资产负债率不超70% ； 2) 红线二：净负债率不超100% ； 3) 红线三：现金短债比不小于1 倍 三项指标全部“踩线”的房企，其有息负债将不得增加，这意味着部分房企过去依靠频频发债维持“高负债、高周转”的运营模式将 难以为继，融资困难且销售回款慢的房企也将陷于资金链进一步收紧的困境。虽然“三道红线”何时正式落地尚待细则出台，但监管 机构首次通过设置指标对房企负债水平进行量化管理，凸显了其要求房企降杠杆及贯彻中央政府“房住不炒”的决心，房地产行业强 者恒强，弱者恒弱的竞争态势愈加明显，行业整合与转型势必加速普华永道 国内房地产行业投资并购趋势与展望 3 行 业 趋势及投 资展望 14 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战 持续收紧的融资政策以及“三道红线”监管政策的出台，加速了房地产行业的整合与转型； 不良资产处置和困境资产给特殊投资提供了机会；中国公募REITs的启航将为工业物流地 产带来新的机遇。 不良资产处置和困境资产特殊投资机会 不良资产和困境资产的投资在经济调整和转型当下是个热门话题，上半年我们看到头部房企万科参股设立深圳资产管理有限公司， 成为第二大股东。 早在2017年万科就曾以人民币551 亿元竞得广东国际信托投资公司资产包以获取项目资源。 对于资金实力和开发能力都占优的大型房企，通过收购不良资产包获取项目储备，输出自身管理能力盘活资产，是当下房企实现差 异化竞争和获取高额回报的一大机会。 不论是股权融资形式的财务投资，还是买入- 修复- 出售的战略性投资，特殊投资机会为专业的并购基金提供了一个大展身手的舞台。 不良资产之外，经营承压的商场、购物中心、酒店等类不良困境资产也都是并购基金看好的具备改造前景的价值洼地普华永道 国内房地产行业投资并购趋势与展望 3 行 业 趋势及投 资展望 15 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战 持续收紧的融资政策以及“三道红线”监管政策的出台，加速了房地产行业的整合与转型； 不良资产处置和困境资产给特殊投资提供了机会；中国 公募REITs 的 启航将为工业物流地 产带来新的机遇。 中国公募REITs 启航，利好工业物流地产和产业园投资 2020年4 月30日，中国证监会、发改委联合发布 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs ）试点相关工作的 通知 （“ 通知”），标志着中国公募REITs 的正式启航。中国REITs 的重点目前在于 基础设施领域，暂不涉“房”。 通知 指出在资产类型上优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路、各类市政工程以及特定类型的产业 园区等。 随着公募REITs 的落地、完善及推广，或可以使工业物流地产及特定类型的产业园区有新的投资退出渠道及融资渠道，投 资者对相应地产的兴趣将进一步提升普华永道 联络我们 4 联 络 我们 16 疫情 之下 房地 产 行业 并 购的 机 遇与 挑战 陈伟希 普 华永道 中国房 地产行 业并购 交 易服务 主管合 伙人 +86 (21) 2323 2606 姜颖 普 华永道 中国估 值服务 合伙人 +86 (21) 2323 3722 倪智敏 普 华永道 中国重 组和并 购服务 主管 合 伙人， 中国南 部税务 主管合 伙人 +852 2289 5616 江凯 普 华永道 香港税 务 及中 国商务 咨 询 部合伙 人， 南 中国国 内 业务 发 展 部税务 主管合 伙人 +86 (755) 8261 8820 陈静 普 华永道 中国房 地产行 业主管 合 伙人 +86 (10) 6533 2067 谢谢 本 文仅为 提供一 般性信 息之目 的，不 应用于 替代专 业咨询 者提供 的咨询 意见。 2020 普 华 永 道 。版 权所有 ，未经 普华永 道允许 不得分 发。普 华永道 系指普 华永道 网络中 国成员 机构， 有时也 指普华 永道网 络。详 情请进 入 。每家成员机构各自 独 立， 并 不就 其 他成 员 机构 的 作为 或 不作 为 负责