北京房地产市场2020年回顾及2021年展望分析报告.pptx

北京房地产市场 2020年回顾 及 2021年展望 分析报告 办公楼市场回顾 Office Market Review 来源 ：， 房地 产 资讯 服 务 ， 2020年第 四 季度 3 60,592 平方米 sqm ￥ 342 平方米 / 月 sqm/month 15.4% 240,702 平方米 sqm 本季度共有 两个新 项 目 入市 ， 但 目前项目 入住 率 相 对 较低 。 Two new buildings completed in the quarter, but both entered the market with low occupancy rates. 市场压力攀升持续抑制需求 ， 但连续的租金下跌 推 动本 季度 搬迁类需求增长 。 Although rising pressure continued to hold back demand, relocation demand accelerated in the quarter, triggered by the consecutive rent drops. 截至 2020年底 ， 租金 环比下跌 2.6%， 同比下 跌 7.9%。 Overall rents continued to drop, recording -2.6% q-o-q growth and -7.9% y-o-y growth at end-2020. 新增供给推升甲级办公楼空置水平 。 2020年底 ， 全市空置 率达到 15.4%。 The new supply pushed up the overall vacancy rate to 15.4% . 2020年第四季度市场更新 4Q20 Market Updates 新增供应 New Supply 净吸纳量 Net Absorption 租金 Rent 空置率 Vacancy Rate 4 2020年市场回顾 2020 Market Review 4Q19 11.3% Occupied Space 4Q20 15.4% ￥ 379 (-4.0% y-o-y) 平方米 /月 sqm/month ￥ 342 (-7.9% y-o-y) 平方米 /月 sqm/month 350 300 250 200 150 100 50 0 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 (000 ) 4个项目 55.1万 2 4 projects with 551,000 sqm 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 - (10,000) 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 空置率 Vacancy Rate 自用净吸纳 Self-use Abs. 租赁净吸纳 Leasble Net Abs. 租金 Rent 新增供应 New Supply 净吸纳量 Net Absorption 2020年大部分市场成交集中在 CBD区域 。 The majority of leasing transactions were concentrated in the CBD in 2020. 5 2020年市场回顾 2020 Market Review 新冠疫情 Covid-19 行业需求 Demand Breakdown 成交分布 Leasing Transactions 25% 26% 16% 14% 19% 科技 IT 金融 Finance 专 业服务业 Professional Services 大健康 Healthcar e 其他 Others 在经济压力存续 ， 金融 和 IT行业仍 为 当前 租赁市场的主要需求来源 ， 大健康 行 业逐 渐兴起 。 Despite persistent economic pressure, the IT industry remained a major source of leasing demand; meanwhile, the healthcare industry quickly expanded. 北京办公楼市场所面临的主要挑战 ， 是潜在新租需求因疫情影响而锐减 。 The virus held back a substantial amount of new demand growth potential in 2020. 疫情加剧市场现存压力 ， 推动租金进 一步下跌 。 Existing pressures in the market were exacerbated, leading to further rent drops. 新冠疫情或将持续催生新科技 、 引领 新机遇 。 Covid-19 has inspired a new technological path for the industry, further influencing the direction of commercial real estate. 6 疫情引发行业对于 新 兴办公模式的 思 考 。 New ways of working triggered by Covid-19. 居家办公 Work-from-home 聚焦新兴需求 New Leasing Demand 疫情催生新兴领 域 发 展 ， 行业间表现持续 分 化 。 The virus has also created new opportunities for emerging industries. 丽泽 Lize 新兴区域逐渐发 展 完 善 ， 吸引市场目光 。 Lize is increasingly attracting interest in the market. 2021年市场预测 2021 Market Outlook 2021市场 指 标 预 测 2021 Market Indicators 新增供应 New Supply 671,400 平方米 sqm 2021年度 关 键词 2021 Key Words market moderately slows in 2H20 2020 2Q 新兴区域吸引更多投资者兴趣 Emerging areas attracted greater attention 搁置多年的中弘大厦法拍成交 Long-stalled Zhonghong sold via judicial auction 下半年投资总额略降 ， 但投资人兴 趣 不减 Investment volume moderately slowed in 2H but investors interest remained high 长城资产及金融街万科两个丰台项 目 出售 Two assets in Fengtai District sold (by Great Wall Asset, and Financial Street and Vanke) 数据中心成为最热门投资领域 Data centres see rising popularity in market 悦秀城完成收购 ， 将改造为办公用途 U-Show Plaza purchased for conversion 4Q 3Q 12 2019 2020 2021 投资者热情空前高涨 ， 录得 本市投资峰值 Strong interest sees record-high investment volume 疫情影响低于此前预期 ， 但 北京仍为重点投资目的地 Sales totals lower than previous expectations due to the virus but Beijing remains a key investment destination 买卖双方价格期望缩小 ， 投 资者发力追逐潜在投资机 会 Price gaps set to narrow; investors look to resume plans after pausing amid the pandemic 2021年展望 2021 Outlook 高端酒店市场回顾 Upscale Hotel Market Review 相比其他主要城市 ， 北京高端酒店入住率恢复周期更久且波动性更大 Occupancy recovery of upscale hotels in Beijing took a longer time with a more volatile trend as compared to other major cities 14 Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% J an Feb Mar Apr May J un J ul Aug Sep Oct Nov 2019年部分城市单月入住率走 势 Trend of MTD Occupancy in 2019 Beijing Shanghai Guangzhou Shenzhen Sanya 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% J an Feb Mar Apr May J un J ul Aug Sep Oct Nov 2020年部分城 市 单月入住率走势 Trend of MTD Occupancy in 2020 Beijing Shanghai Guangzhou Shenzhen Sanya 北京高端酒店平均房价恢复程度与其他一线城市持平 Average daily rate (ADR) of upscale hotels in Beijing recovered to the same degree as that in other tier-1 cities 15 500 700 900 1,100 1,300 1,500 1,700 1,900 J an Feb Mar Apr May J un J ul Aug Sep Oct Nov 2019 年部分城市单月平均房价 走势 Trend of MTD ADR in 2019 Beijing Shanghai Guangzhou Shenzhen Sanya 500 700 900 1,100 1,300 1,500 1,700 1,900 J an Feb Mar Apr Shanghai May J un J ul Aug Sep Shenzhen Oct Nov 2020 年部分城 市 单月平均房价 走势 Trend of MTD ADR in 2020 Beijing Guangzhou Sanya Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 16 北京高端酒店业绩 自 7月下旬以来持续回升 Beijing upscale hotel performance continued to rebound from late July 北京高端酒店业绩表现 Beijing Upscale Hotels Trading Performance 十一国庆长假期间 ， 北 京 市共 接 待游 客 998.2万人次 ， 同比 2019年增 长 8.4%。 During the National Day Holiday, number of tourists in Beijing has reached 9.98 million with an increase of 8.4% y-o-y. 截至 2020年底 ， 北京共举办 60余场大型会展活动 ， 四季 度 会展数量达到 2019年同期展览数量 的 90%。 More than 60 exhibitions were held in Beijing in 2020, and the number of exhibitions in Q4 2020 reached 90% of that in the same period of 2019. 2020年 12月下旬出现的疫情风险预计将影响会议 会 展与 商 务及休闲旅游需求 。 近 期 亮马 桥 、 金 融 街 、 国 贸等 主 要区 域高端酒店入住率均 有 20到 30个百分点 不 等的 下 滑 。 The new COVID-19 cases in late December may affect the MICE and corporate and leisure demand. The occupancy rate of upscale hotels in major regions like Yansha, Financial Street, CBD, etc. has recently declined by 20 to 30 percent. Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 截至 2020年 11月数据 YTD Nov 2020 恢复程度 (同比 2019年同期 ) Degree of recovery 入住率 Occupancy 33.6% 恢复至 2019年同期的 44.6% Return to 44.6% of that in the same period in 2019 平均房价 ADR CNY 948.4 恢复至 2019年同期的 84.4% Return to 84.4% of that in the same period in 2019 每间可出租客 房收入 RevPAR CNY 318.7 恢复到 2019年同期的 38.0% Return to 38.0% of that in the same period in 2019 北京高端酒店供给保持平稳 Upscale hotel rooms supply in Beijing remains moderate 17 1.4% 3.0% 1.6% 1.0% 0.6 % Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 北京高端酒店客房供给 Upscale hotels rooms supply in Beijing 2.2% 1.5% 1.3% 1.3% 1.4% 1.8% 2020年一线城市高端酒店新 增 供给 Upscale hotel supply in first-tier cities in 2020 18 北京新 增 高端酒店分布 Location of upcoming upscale hotels in Beijing 2020年新增供给 New Supply in 2020 北京大兴希尔顿酒店 （ 104间 ） Hilton Beijing Daxing 北京通州希尔顿酒店 （ 313间 ） Hilton Beijing Tongzhou 北京五矿君澜酒店 （ 405间 ） Narada Wukuang Junlan Hotel 北京金隅八达岭皇冠假日酒店 （ 274间 ） Sheraton Hotel Beijing Huairou 2021年未来供给 Future Supply in 2021 北京西南华邑酒店 （ 393间 ） HUALUXE Beijing Xinan 北京丰台万豪酒店 （ 260间 ） Marriott Beijing Southwest 北京怀柔益田喜来登酒店 （ 272间 ） Sheraton Hotel Beijing Huairou 长城脚下的公社 -凯悦臻选 （ 175间 ） *改造项目 The Unbound Commune by the Great Wall 北京延庆万豪酒店 （ 325间 ） Marriott Beijing Yanqing 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 1 2 3 4 5 6 7 8 9 毗邻商务区 ， 商务及会议会展客源恢复较快 Benefited from the proximity to major offices and recovered rapidly 价格下探 ， 吸引了其他区域的部分客源 Attracted clients from other regions due to lower rates 2020下半年需求量几乎已恢复至 2019年同期水平 Demand in H2 2020 gradually recovered to the same level of 2019 19 网红地理位置和线上宣传拉动 Geographical advantages and online promotions 部分酒店的休闲客源量甚至超 过 2019年同期水平 Some hotels saw more leisure customers than that of the same period in 2019 北京各主要区域酒店恢复特征 Characteristics of upscale hotels recovery in Major Regions 三里屯 Sanlitun 休闲需求恢复乐观 Leisure demand recovered well 商务客源需求量恢复至去年同期的近 70% The demand for upscale hotels recovered to nearly 70% of that in the same period in 2019 受国际疫情影响 ， 香港等主要客源地需求的恢 复仍需时间 The recovery of international business travel, which is one of the main sources of demand for Financial Street upscale hotels, will take time Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 受到国际疫情导致的的使馆需求及国际商旅下滑 影响 ， 传统优势被弱化 ， 商务需求恢复受限 ， 整 体表现不及其他主要区域 。 Affected due to the declined demand by embassies and the diversion of demand to the CBD area. The recovery of business travel demand was limited, and the overall performance was not as good as other major regions. 金融街 Financial Street 国内商旅需求恢复较好 Domestic business travel recovered well 燕莎 Yansha 商旅需求恢复受限 Limited recovery of business travel demand 国贸 CBD 国内商旅及会展需求恢复较好 Domestic business and MICE recovered well 王府井 Wangfujing 休闲需求恢复乐观 Leisure demand recovered well 传统的高端休闲客群聚集区 A traditional gathering area for leisure travelers 地理位置优势 ， 叠加故 宫 600年特展拉动 Geographical advantages and the special exhibition for the Forbidden Citys 600th anniversary 北京高端酒店业绩预测 (基于 12月底最新疫情变 化 ) Beijing upscale hotel performance forecast (Given new cases in late Dec.) 20 Source: J LL Hotels & Hospitality Group 资料来源 ： 酒 店 及 旅 游 地 产 投 资 咨 询 部 北京高端酒店入住率走 势 预测 The Outlook of Beijing Upscale Hotel Occupancy 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% J an Feb Mar Apr May J un J ul Aug Sep Oct Nov Dec 本次疫情变化可能导致短期内入住 率 呈现 一 定下 行 趋势 。 Recently reported cases may lead to a downward trend in occupancy in the short run. 本 次 疫 情 的 影 响 将 比 6月 疫 情 影 响 持续 时 间 更 长 ， 主 要 考 虑 ： 疫情散发的不确定性 ； 春节作为传统淡季缺乏需求驱动因 素 ； 3月两会期间预计将持续严格管控 。 JLL believes that the impact of recently reported positive cases will last longer than the impact of the outbreak in June. The main considerations are: The uncertainty of the pandemic and the associated continuing cases. Spring Festival is the traditional off-season in Beijing. The NPC and CPPCC will be held in Beijing in March. These events are expected to enhance security measures and have new travel restrictions. 21 谢谢观看